Hvad er tinglysning af skøde, og hvorfor er det nødvendigt?
Tinglysning af skøde betyder, at oplysninger om ejerskab af en bolig eller ejendom bliver registreret offentligt. Når skødet er tinglyst, kan alle se, hvem der ejer ejendommen.
Tinglysningsloven bestemmer reglerne for, hvordan rettigheder til fast ejendom bliver registreret i tingbogen. For eksempel sikrer loven, at kun gyldige ejendomshandler bliver registreret.
Det er nødvendigt at tinglyse et skøde, fordi det giver sikkerhed for både køber og sælger. Ejeren får bevis på sit ejerskab, og andre kan ikke gøre krav på ejendommen uden at det står i tingbogen.
Hvis en person køber et hus og ikke får tinglyst skødet, risikerer han eller hun at miste rettighederne. For eksempel kan tidligere ejere sælge huset igen, eller der kan opstå uenigheder om, hvem der har ret til ejendommen.
Tinglysningen sker digitalt på tinglysning.dk, hvor alle oplysninger bliver registreret hurtigt. Skødet får herefter status som det juridiske bevis på ejerskabet.
Tinglysning beskytter også mod gamle gældsposter, pant og servitutter, som kan følge med ejendommen. Disse forhold bliver synlige for alle via tingbogen.
Skal boligen skifte ejer?
Juridisk betydning af tinglysning – hvem har rettigheder til ejendommen?
Når et skøde bliver tinglyst, bliver oplysningerne registreret i tingbogen. Det betyder, at ejeren af fast ejendom officielt bliver anerkendt.
Tinglysning sikrer, at kun registrerede rettigheder får gyldighed mod andre aftaler og retsforfølgning. Dermed opnår ejeren en klar beskyttelse, hvis der skulle opstå uenighed om ejendomsretten.
Rettigheder over fast ejendom, som køb, salg eller pant, skal registreres for at være gældende. Dette gælder både ved huse og i en ejerlejlighed. Hvis retten ikke fremgår af tingbogen, kan den ikke håndhæves over for nye ejere eller kreditorer.
Tinglysningsretten står for selve registreringen og kontrollerer, at alle oplysninger er korrekte. Når alt er godkendt, får ejeren de retsvirkninger, som er forbundet med ejendomsretten, f.eks. retten til at sælge eller belåne ejendommen.
Lovgrundlaget for tinglysning og reglerne om rettigheder findes i Tinglysningsloven. Her er det fastlagt, at en aftale kun opnår beskyttelse, når den er tinglyst.
Tinglysning skaber derfor klarhed over, hvem der reelt ejer en ejendom, og hvem der har andre rettigheder over den. Dermed gives både ejere og tredjemand mulighed for at få et præcist billede af ejendommens juridiske status.
Hvornår skal et skøde tinglyses i forbindelse med ejendomshandel?
Et skøde bør tinglyses snarest muligt efter ejerskifte ved en ejendomshandel. Dette sker typisk lige efter, at aftalen mellem sælger og køber er underskrevet, og overtagelsesdatoen er fastsat.
Tinglysningen registrerer officielt, hvem der ejer ejendommen. Hvis ejerskiftet ikke bliver tinglyst, står køber ikke som ejer i det offentlige register og kan ikke bevise sin rettighed til ejendommen.
Processen ser ofte sådan ud:
- Køber og sælger underskriver købsaftalen
- Overtagelsesdatoen fastsættes
- Skødet udarbejdes og sendes til tinglysning
- Efter godkendelse registreres det nye ejerskab
Ved at tinglyse skødet hurtigt efter aftale og overtagelse undgår køber, at andre kan gøre krav på ejendommen. Det gælder især, hvis der opstår tvivl om, hvem der rettelig ejer boligen.
I nogle tilfælde kan tinglysningen ske med en frist, hvis visse betingelser skal opfyldes. For eksempel kan der mangle dokumentation, som efterfølgende skal indsendes.
Uden tinglysning risikerer køber at miste sin sikkerhed, især hvis ejendommen forsøges solgt til flere. Tinglysning beskytter derfor både køber og sælger og sikrer, at det er det rigtige navn, der står på ejendommen.
Sådan foregår tinglysning – trin for trin proces
Først starter man med oprettelse af et digitalt dokument, såsom skødet, som beskriver ejerskifte eller rettigheder på ejendommen. Dette dokument skrives og forberedes elektronisk.
Dernæst indtaster parterne oplysningerne på tinglysning.dk. Her udfyldes felterne med de nødvendige informationer om ejendom, køber og sælger.
Efter udfyldelse skal parterne logge ind med MitID for at underskrive det digitale dokument. Alle involverede skal godkende, før det kan sendes videre.
Når dokumentet er underskrevet, bliver det automatisk sendt til tinglysning. Det digitale system tjekker oplysningerne og leder efter eventuelle fejl eller mangler.
Hvis alt er i orden, registreres skødet nu i Tingbogen. Denne proces håndteres af Tinglysningsretten, hvor det bliver offentligt tilgængeligt.
Afslutningsvis betales tinglysningsafgiften. Beløbet afhænger af boligens pris og en fast afgift. Systemet viser typisk alt om betaling og kvittering.
Processen er digital og kan klares hjemmefra. Det gør det lettere og hurtigere at få skødet registreret.
Hvad skal et skøde indeholde for at kunne tinglyses?
Et skøde skal opfylde visse krav, for at det kan tinglyses korrekt. Først og fremmest skal dokumentet indeholde oplysninger om både køber og sælger, samt præcis adresse og matrikelnummer på ejendommen.
Dokumentet skal også oplyse den aftalte købesum. Dette viser, hvor meget ejendommen er blevet solgt for, og hvem der har betalt beløbet.
Skødet skal nævne, om der er særlige forhold, som fx tinglyste servitutter eller ejerpantebreve. Disse oplysninger er vigtige, da de kan have betydning for fremtidige ejere eller for ejendommens brug.
Det er nødvendigt at angive, om overdragelsen omfatter bygninger, ejerlejligheder eller eventuelle boligfællesskaber. I ejendomme med flere enheder skal der præsenteres tydelige oplysninger om den specifikke bolig.
Skødet skal være påtegnet, det vil sige, det skal være underskrevet af de relevante parter. En korrekt påtegning sikrer, at skødet kan blive optaget som et tinglyst dokument.
Her er en oversigt over centrale oplysninger, der skal med i skødet:
| Krav til skøde | Beskrivelse |
|---|---|
| Navne på køber og sælger | Identifikation af begge parter |
| Ejendommens oplysninger | Adresse, matrikelnummer, type (fx bygning eller lejlighed) |
| Købesum | Det beløb, som skal betales for ejendommen |
| Påtegning | Underskrifter fra relevante parter |
| Servitutter/pantebreve | Oplysninger om evt. tinglyste rettigheder eller ejerpantebreve |
| Evt. særlige forhold | Fx boligfællesskaber eller ejerforhold |
Når alle disse oplysninger er til stede, kan skødet som regel tinglyses uden problemer.
Digitale tinglysningssystemer – hvordan fungerer tinglysning.dk?
Digital tinglysning har ændret måden, man registrerer ejerskifte af fast ejendom på. Hele processen foregår online, hvilket gør det lettere og hurtigere at behandle skøder.
På tinglysning.dk oprettes og indsendes digitale dokumenter for tinglysning. For at gennemføre en registrering kræves en digital signatur, så sikkerheden er høj, og det er muligt at verificere identiteten på alle parter.
Processen ser typisk sådan ud:
- Udfyld og underskriv det digitale skøde.
- Den nødvendige information kontrolleres af systemet.
- Alt sker via en sikker digital signatur.
Når et skøde tinglyses, kan realkreditinstitutter få adgang til opdaterede oplysninger om ejendommens ejerforhold. Det sker direkte og effektivt gennem det digitale system.
Hvis der skal tinglyses pant eller servitutter, sker dette også digitalt. Systemet samler alle oplysninger i én samlet platform. Dette gør det nemt at holde overblik over alt, der vedrører ejendommens registrering.
Se mere om digitale tinglysningssystemer på tinglysning.dk.
Hvem kan udføre tinglysning – gør-det-selv eller professionel hjælp?
Tinglysning af skøde kan udføres af både private personer og professionelle parter. Enhver myndig person med de rigtige oplysninger kan selv gennemføre tinglysningen digitalt.
Mange vælger gør-det-selv, fordi det kan være billigere og giver fuld kontrol over processen. Det kræver dog, at man sætter sig ind i reglerne og følger vejledningerne fra domstolsstyrelsen.
Der findes guides på domstolsstyrelsens hjemmeside, som viser hvert trin i processen. Her kan man finde svar på spørgsmål og få hjælp, hvis der opstår problemer undervejs.
For dem, der foretrækker hjælp, tilbyder flere firmaer ydelser målrettet tinglysning af skøde. Disse serviceydelser kan gøre processen nem, men de koster ekstra.
Det er vigtigt at indsamle alle nødvendige oplysninger inden processen. Domstolsstyrelsen anbefaler, at man er særlig opmærksom på detaljer som ejendomsdata og panthæftelser.
Selve tinglysningen foregår via tinglysningsrettens digitale system. Her skal man følge anvisninger og sikre, at alle felter er udfyldt korrekt. Eventuelle fejl kan forsinke eller afvise registreringen.
Hvad koster det at tinglyse et skøde – afgifter og gebyrer forklaret
Når man skal tinglyse et skøde, består omkostningerne primært af en tinglysningsafgift og eventuelle gebyrer. Tinglysningsafgiften fastsættes som både et fast beløb og en procentdel af købesummen.
Den faste tinglysningsafgift er 1.850 kr. Dertil kommer 0,6 % af købesummen eller værdien af den pågældende ejendom. Dette gælder også, hvis der overtages eksisterende lån i ejendommen.
Hvis køberen optager et realkreditlån, skal der også betales tinglysningsafgift af lånet. Her betales 1,5 % af lånets hovedstol samt et fast gebyr pr. dokument.
Der kan forekomme mindre gebyrer for udstedelse af officielle attester, for eksempel til dokumentation. Ifølge Danmarks Domstole koster sådanne attester 150 kr. pr. stk.
Et overblik over tinglysningsafgiften:
| Type | Beløb |
|---|---|
| Fast afgift | 1.850 kr. |
| Variabel afgift | 0,6 % af købesummen |
For de officielle regler om tinglysningsafgift henvises til Tinglysningsafgiftsloven.
Hvordan betales tinglysningsafgiften, og hvilke dokumenter kræves?
Når et skøde skal tinglyses, skal tinglysningsafgiften betales digitalt i forbindelse med registreringen. Selve betalingen foregår via den digitale tinglysningsportal. Her guides brugeren gennem en betalingsprocedure, hvor man normalt kan benytte betalingskort eller bankoverførsel.
Ved indsendelse af skødet skal der vedhæftes visse dokumenter. Typisk omfatter dette det digitale skøde samt eventuelt samtykke fra relevante parter, fx ægtefælle eller andre med interesser i ejendommen. Hvis der er særlige forhold, kan der også kræves yderligere dokumentation.
Alle dokumenter uploades digitalt under tinglysningsprocessen. Det anbefales at have dokumenterne klar, så processen ikke forsinkes. Tinglysningsafgiften skal være betalt, før selve tinglysningen kan gennemføres.
Typiske fejl ved tinglysning af skøde – og hvordan de undgås
Flere laver fejl, når de skal tinglyse et skøde. En almindelig fejl er at angive forkerte eller mangelfulde oplysninger i dokumentet. Det kan være ting som adresse, ejerforhold eller pris.
Hvis oplysningerne ikke passer med det, som står i tingbogen eller øvrige dokumenter, kan tinglysningen blive afvist. Det gælder også, hvis der er sammenfald med tidligere udlæg eller tinglyst pant.
Fejl kan også opstå, hvis et testamente eller en ægtepagt ikke er korrekt tinglyst. I nogle tilfælde overser man, at rettigheder eller servitutter mangler at blive ført ind i tingbogen.
Det er vigtigt at få en opdateret tingbogsattest inden tinglysning. Så undgår man mange overraskelser, for eksempel skjulte hæftelser eller andre rettigheder, som kan blokere for tinglysningen.
Her er en kort liste over almindelige fejl og hvordan de undgås:
| Fejltype | Hvordan undgås det |
|---|---|
| Manglende eller forkerte oplysninger | Tjek alle data grundigt før indsendelse |
| Glemte hæftelser, fx udlæg eller pant | Gennemgå tingbogsattesten |
| Manglende servitutter | Undersøg ejendommens forhold i tinglysningssystemet |
Kontrol af dokumentation og opmærksomhed på rigtige oplysninger er afgørende. En fejl kan forsinke hele processen og i værste fald betyde, at handlen går i stå.
Hvad sker der, hvis skødet ikke tinglyses korrekt eller rettidigt?
Hvis et skøde ikke bliver tinglyst korrekt eller til tiden, kan det give store problemer for køberen. Uden korrekt tinglysning står tidligere ejer stadig som officiel ejer af ejendommen.
Det kan føre til, at ændringer eller rekonstruktion foretaget på ejendommen af den nye ejer ikke bliver registreret. Ved salg, arv eller tvister kan det skabe usikkerhed om, hvem der har de rigtige rettigheder.
Når skødet ikke er tinglyst, træder ændringer i ejerskabet ikke i kraft for offentligheden. Det gælder også i tilfælde af rekonstruktion eller andre ændringer i ejendommens forhold.
Hvis skødet først bliver tinglyst på et senere tidspunkt, kan der opstå problemer med retten til ejendommen, især hvis andre har fået registreret rettigheder imens. Dette kan skabe bekymringer for både køber og tidligere ejer.
Hvad er forskellen på et betinget skøde og et endeligt skøde?
Et betinget skøde og et endeligt skøde bruges i forskellige faser af en bolighandel. De adskiller sig primært ved, om alle vilkår for overdragelsen er opfyldte.
Et betinget skøde tinglyses, når bestemte forhold endnu ikke er på plads. Det kan for eksempel være, hvis handlen er afhængig af godkendelse fra en bank eller betingelser i købsaftalen.
Et endeligt skøde tinglyses, når alle betingelser er opfyldt. Nu er ejendomsretten fuldt overdraget til køberen uden forbehold.
Et betinget skøde beskytter køberen, indtil alt er på plads. Først derefter erstattes det af det endelige skøde i tingbogen.
Køberen får altså ikke fuld ejendomsret, før det endelige skøde er tinglyst og alle krav til handlen er opfyldt.
Hvad er forskellen på et skøde og en købsaftale?
Et skøde og en købsaftale er to forskellige dokumenter, når man køber bolig.
Købsaftalen er den kontrakt, der viser, at parterne er blevet enige om salget. Den beskriver blandt andet prisen, overtagelsesdatoen og andre aftalte vilkår.
Når køber og sælger har underskrevet købsaftalen, er de forpligtede til at gennemføre handlen, medmindre der er forbehold.
Skødet bruges, når boligen skal registreres officielt i tingbogen. Det er et dokument, der viser, hvem der juridisk ejer ejendommen.
En købsaftale handler mest om aftalen mellem køber og sælger. Skødet handler mest om at sikre, at køberen bliver den registrerede ejer.
Det er vigtigt at kende forskellen, fordi begge dokumenter har hver deres rolle i et boligsalg. På den måde bliver handlen både gyldig og korrekt registreret.
Hvordan tinglysning af skøde beskytter mod dobbeltsalg og kreditorer
Når et skøde bliver tinglyst, får ejeren officiel ejendomsret til ejendommen. Tinglysningen sikrer, at det er registreret, hvem der reelt ejer boligen.
Tinglysning beskytter mod dobbeltsalg. Hvis sælgeren forsøger at sælge ejendommen til flere personer, er det personen med det først tinglyste skøde, der har retten til ejendommen. På denne måde skaber tinglysning tryghed ved handel.
Også i forhold til kreditorer har tinglysning en vigtig rolle. Når skødet er tinglyst, kan ejerens aktiver og rettigheder ikke angribes af sælgers kreditorer. Kreditorer kan ikke gøre krav gældende på ejendommen efter tinglysning.
Samtidig er tinglysning afgørende for at få et klart billede af de byrder eller hæftelser, der følger med ejendommen. Alle hæftelser og servitutter bliver synlige i tingbogen, så køberen kan se, hvad der følger med ejerskabet.
Tinglysning af skøde giver dermed sikkerhed for, at køberens rettigheder anerkendes offentligt. Det skaber en gennemsigtig proces, hvor både ejendomsret og eventuelle byrder er klart registreret.
Hvem skal lave skødet? Køber eller sælger?
Det er ikke lovbestemt hvem der skal lave skødet (og betale for dette). Det er helt op til hvad man kan blive enige om via købsaftalen. Det samme gælder hvem der skal betale for selve tinglysningsafgiften til skødet.
Det kan dog anbefales, at køber står for udarbejdelsen og tinglysningen af skødet, hvilket også i mange år har været praksis, da køber/ købers rådgiver i så fald har direkte hånd i hanke med frigivelsen af købesummen til sælger. Den person der berigtiger skødet, er også den person som orienterer sælgers bank om at købesummen kan frigives til sælger (når skødet er tinglyst uden retsanmærkninger).
Er der fx uafklarede forhold vedr. restancer på ejendommen, kan køber anvende muligheden for at tilbageholde en del af købesummen hertil.