Hæftelse – hvad betyder hæftelser på fast ejendom?

Af Skøde Centret

Når du handler bolig, er det afgørende at have styr på begrebet hæftelse. Det dækker over de økonomiske forpligtelser og rettigheder, der er registreret på ejendommen. Her får du en gennemgang af, hvordan du tjekker Tingbogen, og hvad du skal være opmærksom på for at undgå ubehagelige overraskelser.

Hvad dækker begrebet hæftelse egentlig over?

En hæftelse er i bund og grund en registrering af, at nogen har et krav i ejendommen. Det er typisk økonomiske krav som realkreditlån eller banklån, hvor boligen stilles som sikkerhed. Det betyder, at hvis ejeren ikke betaler sin gæld, kan kreditor kræve boligen solgt på tvangsauktion for at få sine penge igen.

Det specielle ved fast ejendom er, at disse tinglyste hæftelser følger selve ejendommen og ikke personen. Hvis du køber et hus, hvor sælgers gæld ikke bliver indfriet eller slettet, risikerer du i yderste konsekvens at overtage gælden. Derfor er kontrollen af disse forhold en af de vigtigste opgaver i en hushandel.

Udover almindelige lån kan en hæftelse også være et udlæg. Det sker, hvis en kreditor har gjort udlæg i ejendommen, fordi ejeren skylder penge væk, for eksempel til Skattestyrelsen eller en privat kreditor. Disse udlæg er alvorlige advarselslamper, som skal håndteres korrekt inden en overtagelse.

Vi oplever ofte, at købere bliver overraskede over, hvor mange forskellige typer registreringer der kan være på en ejendom. Det er ikke kun pengeinstitutter, der kan have pant, men også private personer eller ejerforeninger, der har tinglyst sikkerhed for fællesudgifter.

Hvordan tjekker du selv ejendommens hæftelser digitalt?

I dag er det heldigvis nemt at få adgang til oplysningerne, da hele det danske tinglysningssystem er digitaliseret. Du behøver ikke være jurist for at lave det indledende tjek. Du skal blot gå ind på den officielle portal Tinglysning.dk og indtaste adressen på den bolig, du kigger på.

Når du har fundet ejendommen, skal du se efter fanen eller rubrikken, der hedder “Hæftelser”. Her vil du se en liste over alle de lån og rettigheder, der belaster ejendommen. De står typisk opført i en prioriteret rækkefølge, hvilket har betydning for, hvem der får penge først ved et eventuelt salg.

Det er vigtigt at se på datoerne for tinglysningen. Nogle gange kan der stå gamle hæftelser, som reelt er betalt ud, men som bare ikke er blevet slettet formelt fra systemet endnu. Det ser vi jævnligt i sager, hvor sælger har boet i huset i mange år.

Du kan også se det oprindelige lånebeløb, som kaldes hovedstolen. Vær dog opmærksom på, at hovedstolen ikke nødvendigvis viser den aktuelle restgæld. Restgælden er ofte lavere, hvis der er betalt afdrag i en årrække, men selve pantet står stadig registreret med det oprindelige beløb indtil det aflyses eller nedskrives.

Hvilke typer af gæld skal du være særligt opmærksom på?

Når du gennemgår listen over hæftelser, vil du støde på forskellige begreber. De mest almindelige er realkreditpantebreve, som er de klassiske boliglån. Disse er helt normale og skal blot indfries af sælger i forbindelse med handlen, så du overtager en gældfri ejendom.

En anden type er ejerpantebreve. Det er et pantebrev, hvor ejeren har givet pant til sig selv. Det lyder måske underligt, men det bruges typisk som sikkerhed for et banklån. Banken har så såkaldt “underpant” i ejerpantebrevet. Det er vores erfaring, at mange glemmer at få disse aflyst, når banklånet er betalt ud.

Den mest kritiske type er udlæg. Hvis du ser ordet “Udlæg” i tingbogen, skal du være meget påpasselig. Det betyder, at en kreditor har tvangspant i huset. En handel kan ikke gennemføres normalt, før der er en klar aftale med denne kreditor om, at udlægget slettes mod betaling.

Her er en oversigt over de typiske hæftelser, du møder:

• Realkreditpantebrev: Almindelig boligfinansiering.
• Ejerpantebrev: Sikkerhedsstillelse over for banken.
• Skadesløsbrev: Sikkerhed for et ubestemt beløb (f.eks. kassekredit).

Hvad sker der med sælgers gæld når du overtager boligen?

Hovedreglen i en dansk ejendomshandel er, at du som køber skal have overdraget ejendommen uden sælgers gæld. Det kaldes, at du skal have et anmærkningsfrit skøde. I praksis betyder det, at sælgers bank skal sørge for at betale lånene ud og slette dem fra Tingbogen.

Det er dog ikke altid, at lånene er slettet præcis på overtagelsesdagen. Ofte vil der være en overgangsperiode, hvor sælgers lån stadig står der, men hvor købesummen er deponeret på en spærret konto. Pengene bliver først frigivet til sælger, når enhver uønsket hæftelse er fjernet.

Hvis du køber en ejendom på tvangsauktion, gælder der helt andre regler. Her bliver de hæftelser, der ikke får dækning gennem budsummen, typisk slettet. Men ved en almindelig fri handel er det sælgers ansvar at levere en “ren” ejendom.

Vi ser desværre tilfælde, hvor private handler uden professionel hjælp ender galt, fordi man glemmer at sikre sig mod sælgers kreditorer. Hvis du udbetaler købesummen direkte til sælger, før hæftelserne er væk, risikerer du at miste dine penge, hvis sælger ikke betaler sin gæld.

Hvordan håndteres hæftelser ved skilsmisse og bodeling?

Når et par går fra hinanden, og den ene part skal overtage den fælles bolig, er håndteringen af hæftelserne central. Her er det ikke nok bare at ændre skødet. Den part, der bliver boende, skal også overtage gældsforpligtelsen, og det kræver bankens og realkreditinstituttets godkendelse.

Banken vil foretage en kreditvurdering for at se, om den ene part har råd til at sidde med de samlede udgifter alene. Hvis banken siger god for det, skal der laves en gældsovertagelse. Det er vigtigt at få dette på plads, før man får tinglyst det nye skøde.

I forbindelse med skilsmisse er der en væsentlig fordel omkring tinglysningsafgiften. Normalt koster det en variabel afgift at tinglyse ændringer, men ved separation eller skilsmisse kan man nøjes med den faste afgift på 1.850 kr., hvis man har en bevilling eller dom til separation/skilsmisse. Den variable afgift på 0,6% bortfalder i disse tilfælde.

Det er værd at overveje at få lavet en klar bodelingsoverenskomst, hvor I aftaler præcis, hvem der overtager hvilke hæftelser, og fra hvilken dato det gælder. Det skaber klarhed overfor både banken og hinanden.

Hvordan slettes gamle hæftelser fra tingbogen?

Når et lån er betalt helt ud, sker sletningen ikke altid automatisk. Det er kreditor, altså banken eller realkreditinstituttet, der skal sende en digital meddelelse til Tinglysningsretten om, at pantet skal aflyses.

Nogle gange ser vi, at gamle ejerpantebreve ligger og “flyder” i tingbogen, selvom gælden for længst er væk. Det kan være, fordi man har skiftet bank, og den gamle bank bare har sendt pantebrevet til kunden i stedet for at aflyse det.

Hvis du opdager en gammel hæftelse, som burde være væk, skal du kontakte den rettighedshaver, der står på dokumentet. Hvis rettighedshaveren er en bank, der ikke eksisterer mere, skal du have fat i den bank, der har overtaget aktiviteterne.

Processen med at rydde op i tingbogen er vigtig, fordi gamle registreringer kan spærre for, at du selv kan optage nye lån. Realkreditinstitutterne vil ofte kræve, at de får førsteprioritet i ejendommen, og det kan de ikke få, hvis der ligger gamle uaflyste pantebreve foran dem i køen.