Kursværdi er dagsværdien af den obligationsgæld, der ligger bag et realkreditlån. I en enkel beregning ganger du obligationsrestgælden med den aktuelle kurs og dividerer med 100. Tallet er derfor noget andet end lånets nominelle restgæld, det udbetalte provenu og det beløb, som et institut konkret vil kræve ved indfrielse.
Skal du have ændret skødet?
Vælg den beskrivelse, der passer bedst, og se, hvordan du kommer videre:
Kursværdi er dagsværdien af obligationsgælden bag et realkreditlån og beregnes som et øjebliksbillede ud fra obligationsrestgælden og kursen. Den er ikke det samme som din nominelle restgæld eller et bindende indfrielsesbeløb.
- Kurs 100 betyder, at markedsværdien svarer til obligationernes nominelle beløb.
- Ved en lavere kurs kræves et større nominelt lån for at få samme provenu udbetalt.
- Et kursfald ændrer ikke i sig selv rente, restgæld eller planlagt ydelse på et fastforrentet lån.
- Et konkret indfrielsesbeløb afhænger også af tidspunkt, lånevilkår og handelsomkostninger.
- Begrebet bruges primært ved realkreditlån og andre obligationsbaserede lån.
Hvordan beregner du kursværdien?
Obligationskursen viser markedsprisen i procent af obligationens pålydende beløb. Kurs 100 betyder, at markedsværdien svarer til det nominelle beløb. Ved kurs 95 er markedsværdien 95 kroner for hver 100 kroner i obligationsgæld.
Forenklet illustrativt eksempel: Har du en nominel obligationsrestgæld på 1.000.000 kroner, giver kurs 95 en kursværdi på 950.000 kroner. Stiger kursen til 98, bliver kursværdien 980.000 kroner. Forskellen på 30.000 kroner skyldes alene kursændringen; regnestykket medtager ikke handelsomkostninger eller lånets konkrete indfrielsesvilkår.
Hvordan adskiller den sig fra lånets andre beløb?
Lånets hovedstol er det oprindelige nominelle lånebeløb. Den nominelle restgæld er den del, du endnu ikke har afdraget efter låneaftalen. Kursværdien sætter derimod en aktuel markedsværdi på den tilknyttede obligationsgæld.
Et kursfald ændrer ikke i sig selv din nominelle restgæld. På et fastforrentet lån ændrer kursfaldet heller ikke i sig selv den aftalte rente eller den planlagte ydelse. Kursforskellen får først direkte betydning for din gæld, hvis lånet bliver indfriet eller omlagt på vilkår, hvor obligationerne købes tilbage til markedskurs.
Hvornår møder du kursværdien i praksis?
Når du optager et obligationslån, sælger realkreditinstituttet obligationer for at skaffe pengene. Kursen påvirker derfor dit provenu, altså det beløb der er til rådighed efter obligationssalget og de relevante omkostninger. Forbrug.dk forklarer, at en lavere kurs kræver et større nominelt lån for at få det samme beløb udbetalt.
På et eksisterende fastforrentet realkreditlån kan en lavere kurs gøre det billigere at købe de bagvedliggende obligationer tilbage. Danmarks Nationalbank beskriver, hvordan lavere obligationskurser kan give mulighed for at reducere restgælden ved indfrielse. Om en omlægning samlet er fordelagtig, afhænger dog også af blandt andet det nye låns rente, omkostninger, restgæld og din tidshorisont.
Hvorfor er kursværdien ikke et indfrielsestilbud?
Den simple kursberegning er et øjebliksbillede. Et konkret indfrielsesbeløb kan afhænge af den rigtige obligationsserie, kursen på afregningstidspunktet, lånets indfrielsesregler og omkostninger ved handlen. Kursskæring er eksempelvis en omkostning knyttet til handel med realkreditobligationer.
Brug derfor kursværdien som et overslag, ikke som en bindende opgørelse. Før du indfrier eller omlægger, skal du have en aktuel indfrielsesopgørelse for netop dit lån. Den viser, hvilke beløb og vilkår instituttet faktisk lægger til grund på den valgte dato.
Gælder kursværdi for alle boliglån?
Nej. Begrebet har sin mest direkte betydning ved realkreditlån og andre lån, der er knyttet til handlede obligationer. Et almindeligt banklån eller prioritetslån har ikke nødvendigvis en særskilt markedsbestemt obligationskurs for din gæld. Her vil låneaftalen i stedet kunne fremhæve restgæld, rente, gebyrer og årlige omkostninger.
Navnet på lånet er ikke altid nok til at afgøre det. Se efter, om dine dokumenter angiver en obligationsserie, obligationsrestgæld og kurs. Hvis de ikke gør, skal du bruge låneaftalens egen opgørelsesmetode frem for at beregne en kursværdi på egen hånd.
Fagligt grundlag og kilder
Forklaringen bygger på officielle kilder om gældens dagsværdi, obligationsfinansiering og indfrielse af realkreditlån.
- Social- og Boligministeriets gældende vejledning om prisfastsættelse af andelsboliger, punkt 5.2.1 om kursværdi.
- Forbrug.dk om realkreditlån, obligationskurs og provenu.
- Danmarks Nationalbank om obligationskurser, indfrielse og restgæld.
- Finanstilsynet om kursskæring ved handel med realkreditobligationer.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: