Når du optager et realkreditlån, får du ikke nødvendigvis hele lånebeløbet udbetalt. Det skyldes kursværdien, som er den pris, obligationerne bag lånet handles til.
Lån med fast rente er typisk finansieret gennem obligationer, der sælges på markedet. Hvis kursen er under 100, betyder det, at investorerne kun vil betale f.eks. 95 kr. for hver 100 kr., du låner. Kursværdien bliver derfor det reelle beløb, du får udbetalt – ikke nødvendigvis det samme som det, du skylder.
Begrebet kursværdi er vigtigt at forstå, fordi det har direkte betydning for, hvor mange penge du har til rådighed, og hvad det i sidste ende koster dig at låne.
Hvordan beregner du kursværdien på et realkreditlån?
Kursværdien beregnes ved at gange hovedstolen på lånet med den aktuelle kurs. Hovedstolen er det nominelle beløb, du låner, og kursen er den procentværdi, obligationerne handles til.
Hvis du f.eks. optager et lån på 1.000.000 kr., og kursen er 95, får du kun 950.000 kr. udbetalt. De resterende 50.000 kr. går tabt i kursnedslaget, som i praksis er en omkostning for dig.
Et lavere kursniveau betyder altså, at du skal optage et større lån for at få det ønskede beløb udbetalt. Omvendt kan en kurs tæt på 100 være en fordel, fordi du får mere ud af samme hovedstol.
Kursen fastsættes af markedet og påvirkes blandt andet af renteniveau, løbetid og typen af obligationer. Derfor kan det være en god idé at følge markedet tæt og overveje kurssikring – som vi også beskriver i artiklen kurssikring eller ej.
Hvorfor påvirker kursværdi det beløb, du får udbetalt ved lånoptagelse?
Kursværdien bestemmer, hvor mange penge du rent faktisk får i hånden, når lånet bliver udbetalt. Det er med andre ord kursen, der afgør din likviditet ved køb af bolig.
Et lån med en kurs under 100 betyder, at du får mindre udbetalt end det, du skal betale tilbage.
Det er især vigtigt ved boligkøb, hvor du typisk har brug for at få præcist nok udbetalt til at betale købssummen, udbetalingen og omkostningerne – uden at overbelåne.
Derfor bør du altid undersøge, hvad kursen betyder for det beløb, du kan disponere over. En lille forskel i kursen kan betyde mange tusinde kroner i din likviditet.
Hvilken rolle spiller kursen (under eller 100) for din likviditet?
Kursen kan enten forbedre eller forringe din økonomiske råderet ved optagelse af lån. Det afhænger af, om kursen er under, over eller præcis 100.
- Er kursen under 100, får du mindre udbetalt, og din likviditet bliver dårligere.
- Er kursen lige 100, får du hele hovedstolen udbetalt – ingen gevinst, intet tab.
I praksis er kursen sjældent præcis 100. Derfor er det vigtigt, at du vurderer dine behov nøje og sammenholder dem med kursen, ydelsen og lånetypen.
Vil du sikre dig mod faldende kurser, kan du vælge kurssikring, men det koster ofte lidt ekstra. Det er en måde at undgå ubehagelige overraskelser i udbetalingen, hvis markedet svinger.
Din beslutning bør tage højde for både kortsigtet likviditet og den samlede låneomkostning over tid.
Hvornår er kursværdien vigtig ved omlægning eller indfrielse af lån?
Kursværdien spiller en afgørende rolle, hvis du overvejer at omlægge eller indfri dit lån før tid. Det er her, kursgevinster og -tab bliver særligt relevante.
Ved indfrielse skal du typisk købe obligationerne tilbage til den aktuelle markedskurs. Hvis kursen er steget, betaler du mere end du har lånt. Hvis den er faldet, kan du indfri lånet billigere og måske opnå en kursgevinst.
Ved omlægning er kursværdien med til at afgøre, om det kan betale sig at skifte fra ét lån til et andet. Du skal bl.a. tage højde for restgælden i forhold til kursen på det nye lån.
En omlægning kan være en fordel, hvis du f.eks. kan skære i din månedlige ydelse, forkorte løbetiden eller forbedre din samlede økonomi.
Vil du vide mere om, hvordan ændringer i økonomien påvirker dit boliglån, så se vores artikel om bruttoydelse.