Kurssikring af boliglån kan give mening, når du har brug for at kende kursen og de centrale udbetalingsvilkår før udbetalingsdagen, og din økonomi ikke uden videre kan bære en dårligere kurs. Aftalen køber sikkerhed, ikke en garanti for den laveste pris: Går markedet din vej bagefter, får du normalt ikke fordelen, og aftalen er bindende.
Skal du have ændret skødet?
Vælg den beskrivelse, der passer bedst, og se, hvordan du kommer videre:
Kurssikring kan give mening, når du har brug for et kendt økonomisk udgangspunkt, og din finansiering ikke kan bære en ugunstig kursændring. Aftalen er bindende og køber sikkerhed; den garanterer ikke, at du ender billigst.
- På et obligationslån påvirker kursen det kontante provenu direkte.
- På et kontantlån kan kursen i stedet ændre kontantrenten og ydelsen.
- Prisen afhænger blandt andet af aftalens løbetid og instituttets vilkår.
- Sammenlign aftaleprisen med den kursrisiko, din faktiske buffer kan bære.
- Kontrollér lånetype, beløb, kurs, afregningsdato og følgerne af ændringer før underskrift.
Hvad låser du med kurssikring?
Kurssikring kaldes også en fastkursaftale. Du og instituttet aftaler en bestemt kurs på en bestemt mængde obligationer med afregning på en fremtidig dato. Dermed kan du på forhånd kende det beløb eller den kursvirkning, som aftalen omfatter. Finanstilsynet beskriver fastkursaftalen som en gensidigt bindende terminskontrakt.
En fast rente og en fast kurs er ikke det samme. Den faste rente beskriver renten på lånet, mens kurssikringen vedrører kursen frem til den aftalte afregning. Et lånetilbud låser derfor ikke nødvendigvis kursen. Du skal kunne se i dokumenterne, om der faktisk er indgået en særskilt fastkursaftale.
Kurssikring må heller ikke forveksles med kursskæring. Kursskæring er en omkostning eller et kursfradrag, mens kurssikring er selve aftalen om at fastlåse kursen. Aftalen fastlåser heller ikke automatisk lånets fremtidige bidragssats eller andre omkostninger, som kan ændres efter lånevilkårene.
Du kan kurssikre både udbetaling af et nyt obligationslån og indfrielse af et eksisterende lån. Det er to forskellige dispositioner. Ved en omlægning eller et boligsalg skal du derfor få præciseret, om aftalen gælder det nye lån, det gamle lån eller begge dele. En mulig kursgevinst ved indfrielse er et andet spørgsmål end sikkerheden om det nye låns udbetaling.
Hvordan rammer kursen forskellige lånetyper?
På et obligationslån svarer hovedstolen til obligationernes nominelle værdi. Det kontante provenu afhænger af salgskursen. En kurs på 98 betyder forenklet, at obligationer med en nominel værdi på 100 kroner giver 98 kroner i bruttoprovenu, før låneomkostninger trækkes fra. Falder kursen inden udbetalingen, får du derfor et lavere provenu for den samme nominelle hovedstol, hvis kursen ikke er låst.
På et kontantlån er mekanikken anderledes. Her fastlægges det ønskede kontantprovenu, mens salgskursen påvirker, hvor mange obligationer instituttet skal udstede, og dermed kontantrenten og de løbende betalinger. Den samme kursbevægelse kan altså give et provenutab på et obligationslån, men en anden kontantrente på et kontantlån.
Før du vurderer kurssikring, skal du derfor have et svar på to spørgsmål: Hvilken lånetype har du valgt, og hvilken økonomisk størrelse ændrer sig, hvis kursen flytter sig? Et regnestykke, der er korrekt for et obligationslån, kan være misvisende for et kontantlån.
Det simple låneoverblik og lånetilbuddet skal også læses sammen. De gældende regler om god skik for boligkredit kræver et simpelt låneoverblik sammen med tilbud på realkreditlån og realkreditlignende lån. Overblikket gør samtidig klart, at beregninger kan være foreløbige, og at lånet beregnes igen ved udbetalingen. Er der tid mellem tilbud og udbetaling, er det en faktisk fastkursaftale – ikke tilbuddet alene – som fjerner den kursusikkerhed, aftalen udtrykkeligt omfatter.
Hvornår kan sikkerheden være prisen værd?
Det afgørende spørgsmål er ikke alene, om du tror, renten stiger eller falder. En renteudsigt gør ikke det fremtidige udfald sikkert. Du kan i stedet vurdere, hvilken økonomisk konsekvens en ugunstig kursændring vil få, og om din finansiering kan bære den.
Kurssikring kan have størst praktisk værdi, når et eller flere af disse forhold gælder:
- Du skal bruge et bestemt provenu på en bestemt dato for at gennemføre boligkøbet eller omlægningen.
- Din finansieringsplan har kun en lille buffer til en lavere udbetaling, en højere kontantrente eller ekstra finansieringsomkostninger.
- Der er så lang tid til udbetalingen, at du ikke ønsker at bære kursrisikoen i hele perioden.
- Du prioriterer et kendt økonomisk udgangspunkt højere end muligheden for at få fordel af en gunstig kursbevægelse.
Det kan omvendt være forsvarligt at bære kursrisikoen, hvis du har en reel økonomisk buffer, kan acceptere udsvinget og forstår virkningen på netop din lånetype. Det er ikke en generel anbefaling om at undlade aftalen. Din bruttoydelse, kontante reserve, lånebeløb og aftalte overtagelsesdag skal vurderes samlet.
Hvad viser din finansieringsbuffer?
Forenklet illustrativt eksempel: Du overvejer et obligationslån med en nominel hovedstol på 2.000.000 kroner. Ved kurs 98 er bruttoprovenuet 1.960.000 kroner. Falder kursen til 96 inden udbetalingen, bliver bruttoprovenuet 1.920.000 kroner. Forskellen er 40.000 kroner før gebyrer og andre låneomkostninger.
Har din finansieringsplan kun 15.000 kroner i fri buffer, kan den ikke absorbere hele forskellen. Du skal så have 25.000 kroner yderligere til rådighed eller få finansieringen beregnet på ny. En forhøjelse eller ændring af lånet kræver, at instituttet kan godkende den og holde sig inden for de relevante lånerammer.
Stiger kursen i stedet fra 98 til 99, ville bruttoprovenuet uden kurssikring blive 20.000 kroner højere. Har du allerede låst kurs 98, får du normalt ikke den fordel. Eksemplet viser derfor ikke, at kurssikring er billigst. Det viser den kursrisiko, du overfører til instituttet. På et kontantlån skal du få instituttet til at vise virkningen på kontantrenten og ydelsen i stedet for at genbruge dette provenuregneeksempel.
Hvad koster aftalen reelt?
Prisen kan bestå af et aftalegebyr og et fradrag i forhold til den aktuelle kurs. Ved længere tid mellem aftale og afregning kan der desuden indgå et terminsfradrag. Betegnelserne og beregningen kan variere mellem institutter og låneprodukter, så du bør få den samlede pris i kroner samt den præcise aftalekurs på skrift.
Det simple låneoverblik skal, når kurssikring er relevant, vise et pejlemærke for prisen på 30 dages kurssikring. Det er et sammenligningspunkt, ikke nødvendigvis prisen på din faktiske periode. Sammenhold derfor overblikket med lånetilbuddet og bekræftelsen på fastkursaftalen.
Sammenlign tilbud på samme låntype og med samme forudsætninger. Se både på aftalekursen, det ønskede provenu, oprettelsesomkostninger, effektiv rente, ÅOP, ydelse og samlet tilbagebetaling. Kontrollér særskilt, om kurssikringsprisen er med i den viste ÅOP eller står som en valgfri ekstraomkostning.
Hvad skal være afklaret før aftalen?
En bindende aftale bør først underskrives, når du kan forbinde kursen med den rigtige lånetype, det rigtige beløb og den faktiske afregningsdato. Brug denne rækkefølge:
- Få identificeret lånetype, obligationsserie, nominelt beløb og om aftalen gælder udbetaling, indfrielse eller begge dele.
- Få den låste kurs, afregningsdatoen og alle direkte omkostninger oplyst skriftligt i kroner.
- Beregn, hvad en ugunstig kursbevægelse betyder for provenu, kontantrente eller ydelse på netop din lånetype, og sammenlign med din faktiske buffer.
- Afklar skriftligt, hvad der sker, hvis boligkøbet bortfalder, lånebeløbet eller lånetypen ændres, eller udbetalingsdagen flyttes. Kurssikringen kan fortsat udløse en betaling, fordi aftalen er bindende.
- Sammenlign det simple låneoverblik, lånetilbuddet og fastkursbekræftelsen. Beløb, kurs, dato og låneprodukt skal stemme på tværs af dokumenterne.
- Kontrollér efter afregningen, at den aftalte kurs og de aftalte omkostninger fremgår af låneafregningen.
Hvis en forudsætning ændrer sig efter underskriften, skal du kontakte instituttet, før lånet eller datoen ændres. Aftalens egne vilkår afgør, om den kan ændres, lukkes eller afregnes, og hvad det i så fald koster.
Fagligt grundlag og kilder
Forklaringen bygger på aktuelle regler og officielle beskrivelser af dansk boligkredit og realkreditfinansiering.
- Bekendtgørelse om god skik for boligkredit, herunder det simple låneoverblik.
- Finanstilsynets rapporter om realkredittens priskomponenter, fastkursaftaler og kursskæring.
- Boligejer.dk, Erhvervsstyrelsens guide om lånetyper, ydelse, omkostninger og kurssikring.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: