Friværdi i boligen er forskellen mellem boligens realistiske markedsværdi og det, det koster at indfri lånene i boligen. Du kan realisere værdien ved et salg eller bruge den som grundlag for ny finansiering. Beregnet friværdi er dog hverken kontanter eller et lånetilsagn: vurdering, økonomi, eksisterende gæld og omkostninger afgør, hvor meget du reelt kan disponere over.
Skal du have ændret skødet?
Vælg den beskrivelse, der passer bedst, og se, hvordan du kommer videre:
Friværdi er boligens realistiske markedsværdi minus det, det koster at indfri lånene i boligen. Den kan først blive til penge gennem et salg eller en ny finansieringsaftale, og beregnet friværdi er derfor ikke det samme som et lånetilsagn.
- Brug aktuelle indfrielsesbeløb og en realistisk boligværdi i beregningen.
- Realkreditgrænsen er et loft, mens din økonomi afgør, om et lån kan bevilges.
- Ny finansiering øger gælden og kan kræve nyt eller ændret pant.
- Sammenlign provenu, løbende betaling, samlet tilbagebetaling og alle omkostninger.
- Bevar en buffer til prisfald, højere ydelse og et senere salg.
Hvordan beregner du friværdien?
Begynd med to aktuelle tal: en realistisk markedsværdi for boligen og indfrielsesbeløbet for hvert lån, der skal betales ud ved et salg eller en omlægning. Træk de samlede indfrielsesbeløb fra markedsværdien. Resultatet er et foreløbigt mål for friværdien før salgs- eller finansieringsomkostninger.
Brug ikke kun den pris, du selv håber at få, den offentlige vurdering eller hovedstolen på et gammelt pantebrev. Et pantebrev viser en registreret hæftelse, men ikke nødvendigvis det aktuelle beløb, som långiveren kræver for at indfri lånet. Bed derfor långiveren om en aktuel indfrielsesberegning. Løbende afdrag på boliglånet kan øge friværdien, hvis boligens værdi ikke falder tilsvarende.
Forenklet illustrativt eksempel: Boligen vurderes til 3.000.000 kr., og de aktuelle indfrielsesbeløb udgør 1.800.000 kr. Den foreløbige friværdi er da 1.200.000 kr. før omkostninger. Falder værdien til 2.700.000 kr. med samme gæld, falder friværdien til 900.000 kr. Falder gælden i stedet til 1.700.000 kr. ved uændret boligværdi, stiger friværdien til 1.300.000 kr.
Hvorfor er friværdi ikke det samme som lånerum?
Et nyt lån beregnes ikke ved blot at udbetale hele forskellen mellem værdi og gæld. For en ejerbolig til helårsbrug sætter realkreditloven en øvre grænse for realkreditlån på 80 procent af den værdi, realkreditinstituttet fastsætter. Instituttet skal bruge en forsigtig markedsværdi ved låneudmålingen. Denne belåningsværdi kan afvige fra både din egen forventning og en mulig salgspris.
Lånegrænsen er et loft, ikke et krav på finansiering. Efter reglerne om boligkredit skal långiveren foretage en konkret kreditværdighedsvurdering af dine indtægter, udgifter og øvrige økonomiske forhold. Vurderingen må ikke alene bygge på, at boligen er mere værd end lånet, eller på en forventning om prisstigninger. Du kan derfor have en betydelig friværdi uden at kunne eller burde låne et tilsvarende beløb.
Hvordan kan du frigøre friværdien?
Ved et salg bliver friværdien først til et nettobeløb, når købesummen er modtaget, lånene er indfriet, og handelsomkostningerne er betalt. Skal du købe en anden bolig, kan beløbet desuden være bundet, indtil salget er gennemført. Et foreløbigt salgsoverslag er derfor ikke det samme som penge på kontoen.
Vil du blive boende, kræver frigørelse af friværdi en ny finansieringsaftale. Det kan ske som et ekstra lån eller som led i en omlægning af eksisterende lån. Et prioritetslån kan være én mulig låneform, men navnet på produktet siger ikke i sig selv noget om den samlede pris eller risiko. Når du låner, får du likviditet nu, mens gælden og de fremtidige betalinger stiger. Den disponible friværdi bliver samtidig mindre.
Ny finansiering kan kræve nyt eller ændret pant. Hvis et ejerpantebrev skal tinglyses i hele en bolig med flere ejere, kan de øvrige ejere skulle tiltræde pantsætningen. Det konkrete dokument afhænger af finansieringen, den eksisterende prioritet og långiverens sikkerhedskrav.
Hvilket formål skal gælden finansiere?
Vurder formålet sammen med lånets løbetid. En nødvendig reparation, en ombygning eller indfrielse af dyrere gæld rejser andre spørgsmål end kortvarigt forbrug. Et lavere månedligt beløb er ikke i sig selv en besparelse, hvis gælden samtidig strækkes over væsentligt længere tid og giver en højere samlet tilbagebetaling.
Før du vælger, kan du holde formålet op mod fire forhold:
- Hvor længe har du nytte af det, pengene skal bruges til?
- Hvor længe forventer du at blive boende?
- Hvordan ser budgettet ud, hvis renten eller ydelsen stiger?
- Hvor stor en friværdibuffer er tilbage efter lånet?
Hvis projektet kan opdeles, kan opsparing eller udførelse i etaper være et alternativ til at belåne hele beløbet på én gang. Ved gældsomlægning bør du sammenligne samlet tilbagebetaling og løbetid før og efter omlægningen, ikke kun den første månedlige ydelse.
Hvad koster det at låne i boligen?
Prisen kan bestå af rente, bidrag eller rentetillæg, oprettelsesgebyrer, kurstab og handelsomkostninger, vurdering, indfrielsesomkostninger samt tinglysningsafgift ved nyt eller ændret pant. Ikke alle poster forekommer i alle låneformer, og nogle beløb kendes først i det konkrete tilbud.
Den gældende bekendtgørelse om god skik for boligkredit kræver blandt andet oplysninger, der gør lånets udbetaling, oprettelsesomkostninger, løbende omkostninger, samlede tilbagebetaling og ÅOP synlige. ÅOP kan bruges til at sammenligne tilbud på samme låntype på tværs af institutter. Se også på løbetid, rentebinding, afdrag, kontant provenu og det beløb, du samlet skal betale tilbage.
Indhent desuden et aktuelt indfrielsestilbud på de eksisterende lån. Tilbuddet skal vise indfrielsesbeløbet inklusive omkostninger og oplyse om metode og eventuelle frister. Det giver et mere sikkert udgangspunkt end at læse restgæld eller pantebeløb hver for sig.
Hvad kan ændre regnestykket senere?
Boligens værdi kan både stige og falde. Et prisfald rammer den resterende friværdi direkte og kan gøre det dyrere eller vanskeligere at sælge, omlægge eller flytte. En renovering kan forbedre boligen uden at øge markedsværdien med samme beløb som udgiften.
Rente, bidrag og ydelse kan også ændre sig efter lånets vilkår. Afdragsfrihed kan give en lavere betaling i en periode, men gælden falder ikke gennem afdrag i den periode, og ydelsen kan stige, når afdragsfriheden ophører. Kontroller derfor både den ønskede løsning og et mindre gunstigt scenarie, før du bruger friværdien.
Hvilke oplysninger bør du indhente først?
En enkel rækkefølge gør det lettere at skelne et muligt beløb fra et faktisk tilbud:
- Få en aktuel og realistisk vurdering af boligen.
- Indhent indfrielsesbeløb for alle relevante lån.
- Kontroller ejerforhold og registrerede hæftelser i Tingbogen, men brug ikke pantebeløbene som erstatning for långivernes indfrielsesoplysninger.
- Fastlæg det nødvendige beløb, formålet og den ønskede tidshorisont.
- Sammenlign konkrete tilbud på provenu, løbende betaling, samlet tilbagebetaling, risiko og omkostninger.
- Kontroller efter gennemførelsen, at det aftalte lån, indfrielsen og eventuelle ændringer i pant er registreret korrekt.
Hvis vurderingen, indfrielsesbeløbet eller budgettet ændrer sig undervejs, skal beregningen laves igen. Friværdi er et øjebliksbillede, ikke en fast saldo.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på gældende regler og officielle vejledninger om realkredit, boligkredit og pant.
- Retsinformation: lov om realkreditlån og realkreditobligationer.
- Retsinformation: bekendtgørelse om god skik for boligkredit.
- Tinglysningsrettens vejledninger om hæftelser, nypantsætning og tingbogsattester.
- Råd til Penge om friværdi, indfrielsesbeløb og boligøkonomiske beregninger.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: