Hvad er friværdi, og hvordan kan du bruge den klogt?

Af Skøde Centret

Friværdi er forskellen mellem din boligs aktuelle markedsværdi og den gæld, du har i boligen. Det fungerer som en opsparing i mursten, der kan realiseres ved salg eller belåning, men størrelsen på friværdien afhænger altid af boligmarkedets udvikling og din afdragsprofil.

Hvordan beregnes friværdien i din bolig?

Beregningen af friværdi er i teorien simpel. Du tager boligens øjeblikkelige handelsværdi og fratrækker din restgæld. Resultatet er din friværdi. I praksis er det dog handelsværdien, der er den variable faktor. Denne værdi er ikke nødvendigvis den samme som den offentlige ejendomsvurdering, du ser på din årsopgørelse.

Når du skal bruge friværdien aktivt, eksempelvis til omlægning af lån eller tillægslån, er det realkreditinstituttet eller banken, der fastsætter værdien. De sender en vurderingsmand ud for at besigtige ejendommen. Denne vurdering tager højde for boligens stand, beliggenhed og de seneste salgspriser for lignende boliger i området.

Det er vores erfaring, at mange boligejere bliver overraskede over forskellen på den offentlige vurdering og bankens vurdering. Bankens vurdering er typisk mere konservativ, da de skal sikre deres pant i ejendommen.

Hvis du blot ønsker at følge med i din friværdi for din egen skyld, kan du se på udbudspriserne i dit nabolag. Det giver en indikation af niveauet, men den endelige friværdi kendes først præcist, når en vurdering foreligger, eller en købsaftale er underskrevet.

Hvordan kan du øge din friværdi aktivt?

Du kan påvirke din friværdi på to måder. Den passive måde sker, når boligpriserne i samfundet stiger generelt. Den aktive måde handler om at nedbringe din gæld eller forbedre boligen. Hver gang du betaler afdrag på dit realkreditlån, stiger din friværdi, forudsat at boligpriserne er stabile.

Renoveringer og moderniseringer er en anden vej til øget friværdi. Nyt køkken, bad eller energiforbedringer kan hæve boligens værdi. Det er dog ikke alle forbedringer, der kan tjenes hjem 1:1. En dyr swimmingpool øger sjældent værdien tilsvarende omkostningen, mens nye vinduer eller isolering ofte betragtes som værdiskabende.

Når du overvejer renovering med henblik på værdiforøgelse, kan det være en fordel at gennemgå en tjekliste ved køb af hus for at se boligen med en købers øjne. Det giver indblik i, hvilke fejl og mangler der typisk trækker prisen ned, og hvor du bør sætte ind.

Energiforbedringer har fået større betydning for friværdien de senere år. Et bedre energimærke gør boligen billigere i drift for en kommende ejer, hvilket ofte retfærdiggør en højere handelspris.

Hvordan får du udbetalt din friværdi?

Friværdi er som udgangspunkt “papirpenge”. For at få glæde af dem til andet end bolig, skal de realiseres. Det sker enten ved at sælge boligen og flytte til noget billigere, eller ved at optage lån i friværdien.

Hvis du ønsker at blive boende, kan du optage et tillægslån. Realkreditinstitutterne må belåne op til 80 procent af boligens værdi. Har du en friværdi, der ligger inden for denne grænse, kan du ofte låne til en lav rente sammenlignet med almindelige banklån.

Ligger din belåning allerede på 80 procent, eller falder boligens værdi, kan du ikke optage yderligere realkreditlån. I så fald er alternativet et boliglån i banken, som typisk har en højere rente.

Pengene fra et tillægslån er ikke øremærket. Du kan bruge dem til renovering, køb af bil, rejser eller som et supplement til pensionen. Det kaldes ofte nedsparing, når ældre boligejere langsomt “spiser” af friværdien for at få mere luft i budgettet.

Hvad koster det at låne i friværdien?

At aktivere friværdien er ikke gratis. Der er omkostninger forbundet med at optage nye lån. Du skal betale stiftelsesomkostninger til realkreditinstituttet eller banken samt en tinglysningsafgift til staten.

Tinglysningsafgiften består af et fast beløb og en variabel procentdel af lånets størrelse. Disse omkostninger skal modregnes den gevinst eller glæde, du får ved at have pengene i hånden. Du kan se de aktuelle satser og regler for registrering på Tinglysning.dk.

Udover engangsomkostningerne skal du betale løbende renter og bidragssatser. Bidragssatsen er det gebyr, du betaler til realkreditinstituttet for at administrere lånet. Satsen afhænger af, hvor belånt din bolig er. Jo mere af friværdien du belåner, desto højere bliver bidragssatsen ofte på hele lånet.

Det er værd at regne på, om den månedlige ydelse stiger mere, end din økonomi kan bære på sigt. En højere belåning gør din økonomi mere sårbar over for renteændringer, hvis du har valgt et lån med variabel rente.

Kan du bruge friværdi til køb af sommerhus?

Mange boligejere vælger at bruge friværdien i helårsboligen til at finansiere købet af et sommerhus. Det kan være en økonomisk fordelagtig model, da renten på realkreditlån i helårsboligen ofte er lavere end på andre typer finansiering.

Ved køb af sommerhus kan du normalt kun belåne selve sommerhuset med op til 75 procent realkreditlån. De resterende penge skal findes som udbetaling eller banklån. Her kan friværdien i din primære bolig dække den del, som ellers ville kræve et dyrere banklån.

Det kræver dog, at din økonomi kan godkendes til den samlede gældsforpligtelse. Banken vil foretage en kreditvurdering, hvor de ser på din evne til at servicere gælden i begge ejendomme, også hvis renten skulle stige.

Hvad sker der med friværdien ved skilsmisse?

I tilfælde af skilsmisse eller samlivsophør bliver friværdien et centralt punkt i bodelingen. Hvis I ejer boligen sammen, har I som udgangspunkt ret til halvdelen af friværdien hver. Det betyder, at værdien skal gøres op, og gælden trækkes fra.

Hvis den ene part ønsker at blive boende, skal vedkommende købe den anden part ud. Det kræver, at den blivende part kan godkendes af banken til at overtage hele gælden og samtidig betale den anden part halvdelen af friværdien kontant.

Kan ingen af parterne sidde i huset alene, eller kan I ikke blive enige om værdien, er løsningen ofte et salg til tredjemand. Her deles overskuddet, når salget er gennemført, og alle lån og omkostninger er betalt.

Er friværdi skattefri ved salg?

I Danmark er gevinst ved salg af egen bolig som hovedregel skattefri. Dette kaldes Parcelhusreglen. Det betyder, at den friværdi, du har oparbejdet gennem årene, kan udbetales uden at blive beskattet, når du sælger.

For at opnå skattefrihed er det et krav, at du eller din husstand har beboet ejendommen i en del af din ejerperiode. Der er også krav til grundens størrelse, som typisk skal være under 1.400 kvadratmeter, medmindre der ikke kan udstykkes til selvstændig bebyggelse.

Reglerne er komplekse, hvis du har lejet boligen ud, eller hvis der er tale om en meget stor grund. Du kan finde detaljerede oplysninger om beskatning af ejendomsavance hos Skat.

Denne skattefrihed gør friværdi til en attraktiv opsparingsform sammenlignet med aktier eller andre investeringer, hvor afkastet typisk beskattes.

Hvordan kan friværdi hjælpe dine børn?

Friværdi kan bruges til at hjælpe næste generation på vej. Det kan ske gennem gaver, lån eller ved et forældrekøb, hvor du køber en lejlighed, som dit barn kan bo i.

En anden model er at overdrage en del af friværdien eller selve ejendommen til børnene på fordelagtige vilkår. Ved en ejendomsoverdragelse til børn kan man i visse tilfælde sælge ejendommen til en pris, der ligger under markedsprisen, inden for de offentlige vurderingsgrænser.

Dette kan kombineres med, at du giver børnene gældsbreve eller gaver op til den afgiftsfri grænse, hvilket reelt nedbringer købesummen over tid. Det er en metode til at overføre formue, men det kræver juridisk bistand for at sikre, at alle regler overholdes korrekt.

Hvilke risici er der ved at belåne friværdien?

Selvom det kan være fristende at omsætte friværdi til kontanter, følger der risici med. Når du øger belåningen i din bolig, bliver du mere sårbar over for prisfald på boligmarkedet.

Hvis boligpriserne falder markant, og du har belånt huset til skorstenen, kan du risikere at blive teknisk insolvent. Det betyder, at din gæld overstiger boligens værdi. Det er ikke et problem, så længe du bliver boende og betaler dine ydelser, men det kan låse dig fast til boligen, da et salg vil medføre en restgæld.

Vi oplever ofte, at folk glemmer at indregne fremtidige renteudgifter. Hvis du har optaget lån med variabel rente for at udnytte friværdien, vil en rentestigning påvirke din månedlige økonomi direkte. Det er derfor afgørende at have luft i budgettet, før man maksimerer sin belåning.