Overvejer du at overdrage hus, lejlighed eller sommerhus til dit barn? Her får du den praktiske, skattemæssige og menneskelige vinkel – samlet i én grundig guide.
Hvad betyder familieoverdragelse – og hvem kan bruge reglerne?
En familieoverdragelse er, når du overfører en ejendom til dit barn, stedbarn eller et barnebarn, som træder i dit barns sted. Formålet er ofte at hjælpe næste generation godt i gang, bevare en ejendom i familien eller fordele arven imens du lever. Reglerne er forholdsvis klare – men de kræver, at du rammer prisen og processen korrekt.
Skal boligen skifte ejer?
Prisen baseres normalt på den offentlige ejendomsvurdering og de såkaldte værdiansættelsescirkulærer. Det klassiske udgangspunkt er 1982-cirkulæret, der som tommelfingerregel tillader, at du sætter prisen til vurderingen ±15 %. I 2020 kom et nyt cirkulære, som arbejder med et bredere interval på ±20 %. Hvad der gælder i din sag, afhænger af tidspunktet, ejendomstypen og praksis på overdragelsesdagen.
Formålet med intervallerne er at give ro og forudsigelighed: Holder du dig inden for rammen, accepterer Skattestyrelsen som udgangspunkt prisen – medmindre der er særlige forhold, som gør vurderingen åbenlyst forkert. Det kan f.eks. være helt nye forbedringer eller at huset lige er handlet til en markant anden pris.
Du kan læse mere om den overordnede ramme her: familieoverdragelse af fast ejendom. Resten af artiklen viser, hvordan du omsætter reglerne til en sikker handel – trin for trin.
Hvordan fastsætter du overdragelsesprisen i praksis?
Start med den seneste offentlige vurdering. Derefter afklarer du, hvilket interval du kan bruge: ofte ±15 % (1982), i visse sager ±20 % (2020). Vælg en pris inden for rammen, med mindre særlige forhold peger på, at den offentlige vurdering ikke afspejler virkeligheden. Overvej også, om der har været større renoveringer, udstykning eller nylig handel i nabolaget.
Et praktisk greb er at lave en simpel beregning: Offentlig vurdering x 0,85 og x 1,15 (og eventuelt x 0,80 og x 1,20). Så ser du spændet. Har du f.eks. en vurdering på 2.000.000 kr., ligger den klassiske ramme mellem 1.700.000 og 2.300.000 kr. Inden for den ramme kan du lovligt flytte værdi fra dig til barnet via prisen – uden at udløse gaveafgift.
- Nylig fri handel til en klart anden pris
- Omfattende forbedringer eller tilbygninger siden vurderingen
- Ejendommen er atypisk i området (fx fredet, udlejet på særlige vilkår)
- Udstykning eller ændret anvendelse efter vurderingen
- Åbenlyst misforhold mellem vurdering og markedspriser
Falder du i en af disse kategorier, kan Skattestyrelsen korrigere. Løsningen kan være at få dokumentation: fotos, håndværkerregninger, vurderingsrapport eller mæglervurdering. Det handler ikke om at ramme “det perfekte tal”, men om at kunne forklare, hvorfor prisen er forsvarlig.
Endelig: Beslut tidligt, om “familierabatten” skal ligge i prisen – eller uden for prisen som en selvstændig gave. Det valg styrer både skatten og jeres interne balance.
Hvilke skatter og afgifter skal du forholde dig til?
Der er tre hovedspor: gaveafgift, ejendomsavance og tinglysningsafgift.
Gaveafgift opstår, hvis du sælger under den anerkendte ramme – eller hvis du ud over prisen giver en kontant gave. Til børn er satsen 15 % af gaveværdien efter fradraget (fradraget justeres årligt). Holder du dig inden for ±-intervallet, anses prisen som udgangspunkt ikke som en gave.
Ejendomsavance er sælgers skat af fortjenesten. Sælger du din helårsbolig, kan parcelhusreglen betyde skattefrihed, hvis du har boet der i ejertiden. Udlejningsejendomme er typisk skattepligtige ved salg. Avancen opgøres ud fra den aftalte pris – ikke en skønnet markedspris – men Skattestyrelsen kan gribe ind, hvis prisen åbenlyst er forkert.
Tinglysningsafgift betales ved registrering af skødet. Afgiften består af et fast beløb plus 0,6 % af købesummen (eller hovedstolen på pantebreve, hvis det er højere). Satsen kan ændre sig, så tjek den aktuelle takst.
- Prisen styrer både gaveafgift og avance
- Parcelhusreglen kan give skattefrihed ved helårsbolig
- Sommerhuse udløser ofte avanceskat hos sælger
- Tinglysning koster fast afgift + 0,6 %
- Fradraget for gaver justeres hvert år
Læs mere om skattevinkler ved udlejning og køb på siden om forældrekøb og skat. Og hvis ejendommen er et fritidshus, kan du dykke ned i særlige greb her: overdragelse af sommerhus til børn.
Hvordan håndterer I lån, gæld og finansiering ved overdragelsen?
Gældsovertagelse er ofte nøglen i en familieoverdragelse. Barnet kan overtage eksisterende realkreditlån, men banken skal godkende det. Alternativt kan barnet optage nye lån og indfri dine – eller I kan dele det: Barnet får et mindre realkreditlån, og du finansierer resten via et privat lån (familielån).
Et familielån kan laves som et anfordringslån (rentefrit) med et skriftligt gældsbrev. Det giver fleksibilitet, og du kan senere nedbringe gælden med afgiftsfrie gaver inden for årets fradrag. Se en praktisk skabelon til anfordringslån (rentefrit familielån).
Tre ting er vigtige i praksis. For det første: Kredithåndtering. Banken vurderer barnets økonomi, indkomst og gæld. For det andet: Prioritet i tingbogen. Nye eller eksisterende lån skal have korrekt placering, og eventuelle ejerpantebreve skal håndteres. For det tredje: Renter og vilkår. Hvis du låner barnet penge, er det klogt at beskrive, hvordan og hvornår afdrag sker – også hvis I forventer gaver, der nedbringer gælden.
Hvordan foregår skøde, tinglysning og papirarbejdet trin for trin?
Skødet er dokumentet, der overfører ejendomsretten. Det oprettes digitalt, underskrives med MitID og tinglyses. Processen er enkel, hvis du tager den i den rigtige rækkefølge.
- Aftal vilkår: pris, overtagelsesdato, hvem der beholder løsøre
- Afklar lån: gældsovertagelse, nye lån og eventuelle familielån
- Udarbejd skøde og evt. købsaftale/gavebrev
- Digital underskrift og anmeldelse til tinglysning
- Aflys/ændr hæftelser, og få anmærkningsfrit skøde
Du kan med fordel lave en refusionsopgørelse, der fordeler ejendomsskat, forbrug og forsikringer på overtagelsesdagen. Har du udlejet ejendommen til barnet forud, så husk at få styr på depositum og indeståelser.
Tinglysningsafgiften betales ved anmeldelsen. Derefter kontrollerer Tinglysningsretten, at formalia er på plads. Hvis der er anmærkninger (f.eks. manglende pantebrevssletning), fremgår de af tingbogen, indtil de er løst. Først når skødet er anmærkningsfrit, er overdragelsen helt på plads.
Er du i tvivl om skødets rolle, kan du få en kort introduktion her: hvad er et skøde. Jo bedre du har styr på dokumenterne fra start, desto hurtigere og billigere bliver tinglysningen.
Hvordan undgår du konflikter og sikrer fairness i familien?
De hårdeste sager handler sjældent om jura – men om forventninger. Tal åbent om, hvorfor I overdrager nu, og om prisen afspejler en gave, et arveforskud eller en helt almindelig handel. Skriv gerne beslutningerne ned: Er overdragelsen et arveforskud, der skal modregnes senere, eller er den en gave uden vilkår?
Overdragelse til ét barn kan give uro blandt søskende. Et værn er at dokumentere prisen (vurderinger, regninger) og forklare, hvordan I udligner imellem børnene, enten i dag eller via testamente. Hvis to søskende køber sammen, kan en samejeaftale fastlægge brugsret, udgifter og hvad der sker ved uenighed eller salg.
Overvej også barnets ægteskab. Ønsker du, at værdien skal beskyttes ved skilsmisse, kan gaven gøres til særeje, typisk via gavebrev kombineret med ægtepagt hos barnet og dets partner.
Hvad kan ændre sig i reglerne de næste år?
Tre ting er i bevægelse. For det første: Offentlige vurderinger. Nye vurderinger rulles gradvist ud, og når tallet ændrer sig, påvirker det direkte dit ±-interval. Planlæg derfor ikke for langt ud i fremtiden uden at tjekke, om vurderingen når at blive opdateret.
For det andet: Praksis om værdiansættelser. Intervallet på ±20 %)består som hovedregel, men enkeltsager og nye afgørelser kan justere, hvornår Skattestyrelsen griber ind. Har der fx været større renoveringer, udstykning eller nylig fri handel, bør du sikre ekstra dokumentation eller vælge en mere forsigtig pris.
For det tredje: Beløbsgrænser og satser. Gaveafgiftsfradraget reguleres årligt, og tinglysningsafgiften kan ændre sig politisk. Det samme gælder bankernes kreditpolitik, som påvirker, om barnet kan overtage lån eller skal finansiere på ny.
Det er værd at have en “plan B”: Hvis nye vurderinger eller ændret praksis gør prisen usikker, kan du flytte en del af hjælpen over i et familielån eller i løbende gaver.
