Ja, et hus kan gøres helt eller delvist til særeje. Vil du og din ægtefælle selv ændre formueordningen, kan du dog ikke gøre det ensidigt. I skal aftale særejet i en ægtepagt, som begge underskriver og får tinglyst i Personbogen. Aftalen bestemmer, hvordan husets værdi behandles ved skilsmisse og eventuelt dødsfald. Den ændrer ikke automatisk, hvem der står på skødet eller hæfter for lånene.
Få professionel hjælp til skødet
Vi klarer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris. Vælg rette situation herunder for at se skødepakken:
Et hus kan gøres helt eller delvist til særeje gennem en ægtepagt, som begge ægtefæller underskriver og får tinglyst i Personbogen. Særejet bestemmer, hvordan værdien behandles ved skilsmisse og eventuelt dødsfald, men ændrer ikke automatisk ejerskab eller lånehæftelse.
- Aftalen kan omfatte hele huset, en ejerandel, en brøkdel eller et bestemt beløb.
- I skal vælge, om særejet skal virke ved skilsmisse, dødsfald eller begge dele.
- Tinglysningsafgiften for ægtepagten i Personbogen er 1.850 kr.
- En ejerændring kræver et særskilt adkomstspor, og en ændret lånehæftelse kræver aftale med långiveren.
- Gavebrev, testamente og tidligere finansiering kan betyde, at huset allerede er helt eller delvist særeje.
Hvad ændrer særeje – og hvad ændrer det ikke?
At du står alene på skødet, betyder, at du ejer huset. Det gør ikke i sig selv huset til særeje. Er huset delingsformue, bliver din ægtefælle heller ikke medejer under ægteskabet, men husets værdi og den gæld, der skal fradrages, indgår i opgørelsen af din bodel efter de almindelige regler ved separation eller skilsmisse.
Særeje er en formueordning. Den afgør, om den aftalte del af værdien skal holdes uden for formuedelingen. Skødet afgør derimod, hvem der er registreret som ejer, mens låneaftalerne afgør, hvem långiveren kan kræve betaling af. Derfor kan et hus være dit særeje, selv om I begge hæfter for et lån, og en ægtefælle kan være medejer uden at have del i den anden ægtefælles særejeandel.
Illustrativt eksempel: Du ejer huset alene, mens både du og din ægtefælle har underskrevet realkreditlånet. Gør I huset til dit fuldstændige særeje, ændrer det formuedelingen, men du står fortsat alene på skødet, og begge låntagere hæfter fortsat efter låneaftalen. Skal din ægtefælle også være ejer eller udgå af lånet, kræver det særskilte ændringer.
Kan hele huset eller kun en del være særeje?
Ægtefællelovens § 12 giver mulighed for at begrænse særejet til et eller flere bestemte aktiver. Huset kan derfor være genstandssæreje, men aftalen kan også omfatte en brøkdel, en procentdel eller et bestemt beløb af husets værdi. Et særeje kan desuden tidsbegrænses eller aftrappes, hvis aftalen angiver, hvornår perioden skal regnes fra.
Ejer I huset sammen, skal aftalen skelne mellem jeres ejerandele. Din andel kan være dit særeje, uden at din ægtefælles andel bliver din. En præcis aftale skal derfor angive både den relevante ejendom, den berørte ejer og særejets omfang.
Om værdien holdes uden for delingen ved skilsmisse, dødsfald eller begge dele afhænger af den valgte form:
- Skilsmissesæreje gælder ved separation og skilsmisse, men formuen deles efter reglerne om delingsformue ved en ægtefælles død.
- Fuldstændigt særeje gælder både ved separation, skilsmisse og dødsfald.
- Kombinationssæreje kan give forskellige virkninger alt efter, hvem der dør først.
Valget kan derfor ikke træffes ud fra huset alene. I skal også tage stilling til, hvordan løsningen skal virke ved dødsfald. En særskilt oversigt over typer af særeje kan bruges til at holde virkningerne adskilt.
Hvordan gør I aftalen gyldig?
Processen begynder med det juridiske resultat, I vil opnå, og slutter først, når tinglysningen er kontrolleret:
- Kontrollér, hvem der står på skødet, hvem der hæfter for lånene, og om en ældre ægtepagt, et gavebrev eller et testamente allerede regulerer huset.
- Vælg, om hele huset, en ejerandel, en brøkdel eller et beløb skal være særeje, og om virkningen skal gælde ved skilsmisse, dødsfald eller begge dele.
- Identificér ejendommen og den berørte ejerandel præcist i ægtepagten. Aftalen skal være klar nok til, at omfanget kan fastslås senere.
- Begge ægtefæller underskriver, og ægtepagten anmeldes til Personbogen.
- Kontrollér tinglysningssvaret og det registrerede dokument. En delvis afvisning kan betyde, at resultatet ikke svarer til aftalen.
Efter ægtefællelovens § 20 er ægtepagten kun gyldig, når begge har underskrevet den, og den er tinglyst i Personbogen. Det gælder også mellem jer indbyrdes. En senere ændring eller ophævelse kræver en ny ægtepagt.
Tinglysningsafgiften for en ægtepagt i Personbogen er 1.850 kr. Hertil kan komme udgifter til udformning af dokumentet og eventuelle andre registreringer, hvis I samtidig vil ændre ejerskabet.
Hvornår skal skødet også ændres?
Skødet skal ikke ændres, hvis I kun ændrer formueordningen og beholder de nuværende ejerandele. Når ægtepagten er tinglyst i Personbogen, kan særejet efter Tinglysningsrettens vejledning noteres på den eksisterende adkomst med dokumenttypen “Ægtepagt Særeje”. Den tinglyste ægtepagt med eventuelle bilag skal vedhæftes anmeldelsen.
Hvis en del af huset samtidig skal overdrages til din ægtefælle, er der også tale om en ejerændring. Dokumenttypen “Ægtepagt Adkomst” kan bruges, når selve overdragelsen fremgår af den tinglyste ægtepagt. Ellers skal ejerændringen anmeldes med et endeligt skøde. Det er derfor et andet spørgsmål end at få din ægtefælle på skødet.
Et nyt skøde eller en notering om særeje ændrer heller ikke automatisk låntagerne. Vil I ændre, hvem der hæfter for realkredit- eller bankgæld, skal det aftales med den pågældende långiver. Ægtepagten kan derfor tinglyses, uden at banken ændrer lånet, men den frigør ikke en meddebitor.
Hvilke eksisterende vilkår kan ændre løsningen?
Huset kan allerede være helt eller delvist særeje, selv om I ikke selv har oprettet en ægtepagt om det. En gavegiver kan bestemme særeje i et gavebrev, og en arvelader kan gøre det i et testamente. Ved arv som særeje kan testamentet også bestemme, om du og din ægtefælle senere må ændre vilkåret.
Finansieringen kan også have betydning for den eksisterende formueart. Er huset erhvervet for både særejemidler og delingsformue, kan det være brøkdelssæreje. Er det derimod erhvervet for særejemidler sammen med lån eller gældsovertagelse, er huset særeje af samme art som de anvendte særejemidler. Derfor skal pengenes oprindelse og dokumenterne fra købet undersøges, før en ny ægtepagt bygger på en antagelse om, at hele huset er delingsformue.
Det, der træder i stedet for et særeje, og indtægter af særejet er som udgangspunkt også særeje. En aftale kan ændre denne følge inden for lovens rammer. Hvis huset sælges, kan det derfor få betydning, om provenuet eller en ny bolig fortsat skal følge den eksisterende ordning. Skal et gyldigt særeje senere ophæves eller justeres, gælder der særskilte regler om at ændre særeje.
Den afsluttende kontrol bør derfor omfatte fire forskellige dokumentspor: Tingbogen for ejerskab, Personbogen for ægtepagten, eventuelle gave- eller testamentedokumenter for tredjemandsvilkår og lånedokumenterne for hæftelsen. Først når de fire spor peger på det ønskede resultat, er løsningen sammenhængende.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på gældende regler om ægtefællers økonomiske forhold og Tinglysningsrettens aktuelle vejledninger.
- Ægtefælleloven om delingsformue, særeje, ægtepagter og vilkår fra gavegiver eller arvelader.
- Tinglysningsretten om ægtepagt som adkomst eller notering af særeje i fast ejendom.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
