Du og din ægtefælle kan godt eje boligen med forskellige ejerandele, eksempelvis 70/30. Fordelingen bestemmer, hvor stor en del af ejendommen hver af jer ejer, men den afgør ikke alene, hvad I får ved skilsmisse. Hvis ejerandelene er delingsformue, indgår deres værdi i bodelingen. Lån og hæftelse skal vurderes særskilt.
Skal skødet overdrages eller ændres?
Ægtefæller kan eje boligen med forskellige ejerandele. En fordeling på 70/30 afgør dog hverken alene bodelingen ved skilsmisse eller hæftelsen for lån.
- Ejerandele, delingsformue og gæld er forskellige spørgsmål. Positive nettoformuer, der er omfattet af deling, ligedeles som udgangspunkt.
- En større ejerandel beskytter ikke automatisk dit indskud. Aftalt særeje kræver en gyldig, tinglyst ægtepagt.
- Solidarisk hæftelse kan betyde, at långiveren kræver hele gælden af dig, selv om du ejer mindre.
- Ved ændring af ejerandele skal I afklare betaling og lån, beregne den overdragne andel og kontrollere tinglysningen.
- Udgifter kan omfatte tinglysning, dokumenter, låneændringer og en bestilt vurdering.
Hvad betyder en fordeling på 70/30?
Ejer du 70 procent af boligen, og ejer din ægtefælle 30 procent, er I begge medejere. Dit større ejerskab gør ikke din ægtefælles andel til din. Under ægteskabet råder hver ægtefælle som udgangspunkt over sin egen formue, også når I har delingsformue.
Du får heller ikke ret til alene at sælge hele boligen, fordi du ejer mest. Din ægtefælle skal medvirke til overdragelsen af sin andel. Desuden gælder en særskilt samtykkeregel for dispositioner over familiens helårsbolig, når den helt eller delvis indgår i ligedelingen.
En ejerandel er en andel af ejendommen som helhed. Ejerbrøken fordeler ikke i sig selv bestemte værelser mellem jer. Når I sælger, skal jeres ejerandele, indbyrdes aftaler, gæld og udgifter indgå i opgørelsen. Det er derfor ikke altid tilstrækkeligt blot at gange et samlet overskud med ejerprocenterne.
Et større indskud og en større ejerandel er heller ikke det samme. Hvis du betaler mere af udbetalingen, må I tage stilling til, om forskellen skal afspejles i ejerskabet, være et lån mellem jer eller have en anden aftalt betydning. Betalingen fortæller ikke i sig selv, hvad I har aftalt om ejerretten.
Hvorfor kan skævt ejerskab ende med ligedeling?
Ved separation eller skilsmisse er udgangspunktet, at jeres positive nettoformuer, som er omfattet af deling, deles lige. Først opgør I hver jeres aktiver og den gæld, som kan fradrages. Din andel af boligen indgår som et aktiv i din opgørelse, hvis den er delingsformue. Reglerne fremgår af lov om ægtefællers økonomiske forhold.
Et illustrativt, fiktivt eksempel: I ejer en gældfri bolig til 2.000.000 kr. med 70 procent til dig og 30 procent til din ægtefælle. I har ingen andre aktiver eller gæld, hele boligen er delingsformue, og der er ingen særlige krav eller aftaler, som ændrer ligedelingen.
- Din ejerandel har en værdi på 1.400.000 kr.
- Din ægtefælles ejerandel har en værdi på 600.000 kr.
- Ved bodelingen skal I hver have værdier for 1.000.000 kr.
- Du skal derfor afgive værdier for 400.000 kr. til din ægtefælle.
Eksemplet viser en værdideling. Det betyder ikke, at ejerandelene i Tingbogen automatisk ændres til 50/50. Hvis en af jer overtager den andens andel, skal selve ejerændringen håndteres særskilt.
Er dine 70 procent derimod gyldigt særeje ved skilsmisse, gælder eksemplets ligedeling ikke for den andel. Har en af jer en negativ bodel, deles underskuddet heller ikke; kun en eventuel positiv bodel hos den anden deles. Andre aktiver, gæld og særlige krav kan derfor ændre slutresultatet. Forskellen mellem delingsformue og særeje har betydning, selv om ejerprocenterne er uændrede.
Ligedeling kan også fraviges efter en konkret undtagelsesregel, hvis den væsentligste formue stammer fra den ene ægtefælles formue før ægteskabet eller fra arv eller gave, og ligedeling ville være åbenbart urimelig. Et kort ægteskab uden økonomisk fællesskab af betydning kan indgå i vurderingen. Et større indskud er derfor ikke alene nok til at kræve skævdeling.
Skal det større indskud beskyttes særskilt?
Hvis du ønsker, at en større værdi skal holdes uden for en senere ligedeling, løser en skæv ejerbrøk ikke nødvendigvis opgaven. I kan ved ægtepagt aftale særeje for eksempelvis en bestemt ejerandel eller et bestemt beløb. Hvilken løsning der passer, afhænger af, om I vil beskytte selve andelen, et oprindeligt indskud eller en bestemt del af værdien.
En ægtepagt skal underskrives af jer begge og tinglyses i Personbogen for at være gyldig. Særeje kan også følge af en bestemmelse i arv eller gave fra andre. Undersøg derfor eksisterende dokumenter, før I aftaler noget nyt. Hvis værgesamtykke er nødvendigt, skal værgen også underskrive ægtepagten.
En privat aftale om udgifter eller salg er ikke i sig selv en gyldig aftale om særeje. I kan ikke frit sætte formuedelingsreglerne ud af kraft med en almindelig aftale. I forbindelse med separation eller skilsmisse kan I dog aftale selve formuedelingen. Hold derfor ægtepagt og ejerandele adskilt: Dokumenterne skal løse det problem, I faktisk ønsker løst.
Hæfter du kun for din ejerprocent af lånet?
Nej, det følger ikke af skødet. Hver ægtefælle hæfter for sine egne forpligtelser, men I kan begge være forpligtet over for samme långiver. Hvis I har påtaget jer solidarisk hæftelse, kan långiveren kræve hele den skyldige gæld betalt af hver af jer inden for låneaftalens rammer. En ejerandel på 30 procent begrænser da ikke kravet til 30 procent.
Jeres indbyrdes aftale om at betale 70/30 eller 50/50 ændrer ikke i sig selv långiverens rettigheder. En ændring af ejerbrøken frigør dig heller ikke automatisk fra et lån. Gældsovertagelse og frigørelse skal afklares efter lånets vilkår og reglerne om gældsovertagelse.
For pantegæld findes en særregel: Hvis erhververen efter aftale overtager gælden, pantebrevet udelukker krav om indfrielse ved ejerskifte, og erhververens ejerret er tinglyst ubetinget, indtræder erhververen i forpligtelsen. Långiveren kan dog kræve ydelser af den tidligere ejer, indtil den nødvendige meddelelse og dokumentation er modtaget. I andre tilfælde får gældsovertagelsen først virkning for panthaveren ved aftale med den nye ejer.
Når du gennemgår fælles lån mellem ægtefæller, skal du derfor se på, hvem der har underskrevet, hvad hæftelsen omfatter, og hvordan I indbyrdes skal bære gælden. Afklar også, hvad der skal ske, hvis den ene betaler mere end aftalt. Ellers risikerer I, at jeres private regnestykke ikke passer til det krav, långiveren kan gøre gældende.
Hvordan ændrer I fra 70/30 til 50/50?
Hvis I vil ændre selve ejerskabet, skal den ene overdrage en del af sin andel til den anden. Den nye ejerret skal tinglyses for at opnå beskyttelse mod konkurrerende aftaler og retsforfølgning. Tinglysningsrettens vejledning om sælger- og køberandele skelner mellem den del af sælgerens egen andel, der overdrages, og den del af hele ejendommen, køberen erhverver.
Et illustrativt, fiktivt eksempel: Du ejer 7/10, og din ægtefælle ejer 3/10. For at nå 5/10 til hver skal du overdrage 2/10 af hele ejendommen. Det svarer til 2/7 af din nuværende ejerandel. Køberandelen i anmeldelsen er 2/10, forkortet til 1/5.
Din ægtefælles eksisterende 3/10 skal ikke medregnes i den nye køberandel. Efter overdragelsen ejer I hver 1/2. Kontrollen består altså både i at beregne den overdragne andel og i at kontrollere de samlede ejerandele bagefter.
Hvad skal I afklare før dokumenterne underskrives?
Begynd med det resultat, du ønsker: Skal I eje anderledes nu, betale udgifter anderledes eller dele værdier anderledes ved skilsmisse? Det kan kræve forskellige aftaler. En praktisk rækkefølge er:
- Find de registrerede ejerandele, lånedokumenterne og en eventuel ægtepagt eller særejebestemmelse frem.
- Beskriv den ønskede ejerfordeling og afklar betaling, gave eller gældsovertagelse mellem jer.
- Afklar med långiveren, hvilke ændringer lånevilkårene tillader, og om en ønsket ændring af hæftelsen kan gennemføres.
- Sørg for, at ejerændringen og en eventuel aftale om særeje er dokumenteret korrekt. Kontrollér ejerbrøker og vilkår før underskrift og anmeldelse.
- Gennemgå tinglysningssvaret og kontrollér, at ejerandelene svarer til aftalen. Kontrollér låneforholdene særskilt.
Hvis aftalen forudsætter, at du bliver frigjort fra gæld, bør den endelige gennemførelse afvente, at dette er afklaret. Et tinglyst ejerskifte er ikke alene dokumentation for gældsfrigørelse.
Få også overblik over udgifterne til tinglysning, udarbejdelse af dokumenter og eventuelle ændringer af lån. En vurdering af boligen kan være en særskilt udgift, hvis I bestiller den. Omkostningerne afhænger af, hvilke ændringer der faktisk gennemføres; en ændring af ejerandele og en ægtepagt er forskellige opgaver.
Fagligt grundlag og kilder
Reglerne og eksemplerne bygger på følgende officielle kilder:
- Lov om ægtefællers økonomiske forhold om ejerskab, gæld, delingsformue og særeje.
- Tinglysningsloven om beskyttelse af ejerrettigheder og gældsovertagelse.
- Gældsbrevsloven om flere skyldneres hæftelse.
- Familieretshusets vejledning om ophørsdato og bodeling.
- Tinglysningsrettens vejledninger om skøder samt sælger- og køberandele.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
