Ja, ægtefæller kan eje huset i forskellige ejerandele, for eksempel 70/30. Ejerbrøkerne skal fremgå af skødet og registreres i Tingbogen. Fordelingen er ikke det samme som delingsformue, særeje eller fordelingen af boliglånet.
Skal boligen skifte ejer?
Når ejerforholdene i en bolig skal ændres, afhænger den rette juridiske løsning af den konkrete situation. Her får du et overblik over de mest almindelige typer skøder og overdragelser:
Ægtefæller kan eje huset i forskellige ejerandele, når ejerbrøkerne fremgår af skødet og registreres i Tingbogen. Ejerfordelingen skal holdes adskilt fra delingsformue, særeje og hæftelsen for boliglån.
- Der er ikke krav om, at ægtefæller ejer boligen med halvdelen hver.
- Et forskelligt indskud ændrer ikke automatisk ejerandelene.
- Ulige ejerbrøker skaber ikke i sig selv særeje.
- Skøde og låneaftale kan fordele ejerskab og hæftelse forskelligt.
- En senere ændring af ejerbrøker kræver en ny overdragelse og tinglysning.
Skal ægtefæller eje huset med halvdelen hver?
Der er ikke et generelt krav om, at ægtefæller skal eje familiens bolig med halvdelen hver. I kan stå på skødet med lige store andele, men I kan også vælge en anden fordeling, hvis den svarer til den overdragelse, I faktisk gennemfører.
Ejerandelene kan eksempelvis være 60/40 eller 75/25. Hver andel er en ideel del af hele ejendommen. En ejerandel på 25 procent betyder derfor ikke, at du ejer bestemte værelser eller en fysisk afgrænset del af grunden.
Hvis I køber huset sammen, bør ejerbrøkerne afklares før skødet underskrives. Hvis den ene allerede ejer huset, og den anden skal indtræde som medejer, skal I tage stilling til præcis, hvor stor en andel der overdrages. En vag aftale om at være fælles om huset er ikke det samme som en registreret ejerfordeling.
Hvad afgør ejerandelene i skødet?
Ejerbrøkerne bør bygge på den aftale, der ligger bag ejerskiftet. Det kan være den oprindelige købsaftale eller en senere overdragelsesaftale mellem jer. Skødet skal afspejle aftalen, så den registrerede adkomst svarer til det ejerforhold, I ønsker.
Et forskelligt kontant indskud kan være en grund til at vælge ulige ejerandele, men det sker ikke automatisk. Hvis du betaler en større del af udbetalingen, mens skødet angiver 50/50, er udgangspunktet fortsat, at I ejer halvdelen hver. Betalingshistorikken ændrer ikke af sig selv Tingbogens ejerbrøker.
I kan også vælge lige ejerandele og regulere et forskelligt indskud gennem en særskilt aftale. Den løsning har en anden virkning end ulige ejerandele. Aftalen kan skabe et indbyrdes betalingskrav, men den gør ikke den ene til ejer af en større del af huset.
Valget bør derfor begynde med det spørgsmål, I faktisk vil besvare: Skal den ene eje en større del af boligen, eller skal den ene blot have et større beløb tilbage ved et senere salg? De to modeller kan ligne hinanden økonomisk ved købet, men de bygger på forskellige dokumenter og kan give forskellige resultater senere.
Er ejerandel og delingsformue det samme?
Nej. Ejerandelen viser, hvor stor en del af huset du ejer. Delingsformue beskriver derimod, hvordan værdien af dine aktiver som udgangspunkt indgår i en formuedeling ved separation eller skilsmisse. Den forskel gælder også, når begge ægtefæller står på skødet.
Hvis du ejer 70 procent, og din ægtefælle ejer 30 procent, tilhører værdien af de to andele jer hver især. Hvis begge andele er delingsformue, indgår nettoværdien af hver ægtefælles andel i den pågældendes bodel. Derefter sker den økonomiske udligning efter reglerne om formuedeling.
Det betyder, at en ejerbrøk på 70/30 ikke nødvendigvis fører til, at jeres samlede økonomiske resultat efter en skilsmisse bliver 70/30. Først opgøres ejerskab, værdier og gæld hos hver af jer. Derefter kan ligedelingen af positive bodele føre til en betaling mellem jer.
Den nærmere forskel mellem formuefællesskab og skødet er derfor central. Skødet fordeler ejendomsretten til huset. Formueordningen afgør, hvordan værdierne behandles, når ægteskabet ophører.
Bliver en ulige ejerandel automatisk til særeje?
En ejerandel bliver ikke særeje, blot fordi den er større eller mindre end din ægtefælles. Et hus kan være ejet 70/30, mens begge ejerandele stadig er delingsformue. Ejerbrøken og formueordningen skal vurderes hver for sig.
Hvis hele eller en del af din ejerandel skal være særeje, kræver det et gyldigt grundlag. Ægtefæller aftaler særeje ved ægtepagt, som skal underskrives af begge og tinglyses i Personbogen. Særeje kan også følge af en arv eller gave, hvor giveren eller arveladeren har fastsat vilkåret.
En almindelig aftale om, at du har betalt mest til huset, kan derfor ikke erstatte en ægtepagt. Aftalen kan have betydning for et konkret krav mellem jer, men den ændrer ikke automatisk den formueordning, som følger af lov om ægtefællers økonomiske forhold.
Hvis I kombinerer ulige ejerandele med særeje, bør dokumenterne bruge de samme forudsætninger. Artiklen om ægtefælle på skødet ved særeje forklarer, hvorfor medejerskab og særeje godt kan eksistere samtidig, men ikke opstår gennem det samme dokument.
Følger boliglånet automatisk ejerbrøkerne?
Nej. Skødet viser ejerskabet, mens låneaftalen viser, hvem banken eller realkreditinstituttet kan kræve betaling af. Du kan derfor eje 30 procent af huset uden nødvendigvis kun at hæfte for 30 procent af de fælles lån.
Hvis begge har underskrevet et lån med solidarisk hæftelse, kan långiveren som udgangspunkt kræve hele den forfaldne betaling hos hver af jer. En intern aftale om at dele ydelserne efter ejerbrøkerne ændrer ikke långiverens rettigheder.
Det modsatte kan også forekomme. Begge kan være ejere, selv om kun den ene er personlig låntager. Pantet kan stadig belaste ejendommen, og långiverens sikkerhed skal læses i Tingbogen sammen med låneaftalen. Ejerskab, personlig hæftelse og pant er tre forskellige spørgsmål.
Hvis en ny ejerandel overdrages mellem jer, bør finansieringen afklares samtidig. Banken skal særskilt acceptere et debitorskifte eller en frigørelse fra gæld. Den eksisterende artikel om huslånet, når en ægtefælle kommer på skødet gennemgår denne adskillelse nærmere.
Kan I fordele boligudgifterne anderledes end ejerandelene?
I kan godt aftale, at de løbende boligudgifter fordeles på en anden måde end ejerbrøkerne. En ægtefælle med 30 procent af ejerskabet kan eksempelvis betale halvdelen af de almindelige driftsudgifter, hvis det passer til jeres økonomi og brug af boligen.
Aftalen bør skelne mellem forbrug, renter, afdrag, vedligeholdelse og forbedringer. Et afdrag reducerer gælden, mens en reparation bevarer huset, og en forbedring kan øge værdien. Hvis alle betalinger blot samles under ordet boligudgifter, kan det senere være uklart, om en skæv betaling skulle give et tilbagebetalingskrav.
Flere betalinger ændrer ikke automatisk ejerandelene. Hvis du over en årrække betaler mere end din ægtefælle, står ejerbrøkerne stadig som registreret i Tingbogen, indtil I gennemfører en ny overdragelse. En intern opgørelse og et tinglyst ejerskifte er to forskellige spor.
I bør også kontrollere en eksisterende samejeaftale, hvis I ejede huset sammen før vielsen. Den bortfalder ikke nødvendigvis, men dens bestemmelser skal passe sammen med ægtefællereglerne. Det er beskrevet nærmere i artiklen om, hvorvidt samejeoverenskomsten skal ændres efter vielsen.
Hvordan ændrer I ejerandelene senere?
Hvis I vil ændre ejerfordelingen fra eksempelvis 50/50 til 70/30, skal den ene overdrage en ideel andel til den anden. Ændringen gennemføres med en overdragelsesaftale og et nyt skøde, som viser de nye sælger- og køberandele.
Det er ikke nok at skrive en ny procentfordeling i et privat dokument eller begynde at betale udgifterne anderledes. Tingbogen ændres først, når ejerskiftet anmeldes og tinglyses. Indtil da er den registrerede fordeling fortsat udgangspunktet over for omverdenen.
Et praktisk forløb kan deles i fem trin:
- Kontroller de nuværende ejerandele og hæftelser i Tingbogen.
- Aftal den nye ejerfordeling og vilkårene for overdragelsen.
- Afklar lån, pant og eventuel gældsfrigørelse med långiverne.
- Kontroller om ægtepagt eller andre aftaler også skal tilpasses.
- Tinglys skødet og gennemgå den nye adkomst.
Overdragelsen kan have økonomiske og afgiftsmæssige følger, men de ændrer ikke det dokumentmæssige hovedspor: Skal ejerbrøkerne ændres, kræver det et reelt ejerskifte. Hvis kun jeres interne betalinger ændres, er et nyt skøde ikke nødvendigvis relevant.
Hvilke dokumenter bør I kontrollere samlet?
Skødet er det første dokument, fordi det viser den aktuelle ejerfordeling. Derefter bør I læse Tingbogens hæftelser, låneaftalerne og eventuelle ægtepagter. Hvert dokument besvarer sit eget spørgsmål, og ingen af dem kan alene beskrive hele jeres boligøkonomi.
En intern aftale kan desuden være relevant, hvis I betaler forskelligt eller vil regulere et skævt indskud. Aftalen bør forklare, om en ekstra betaling er et lån, et endeligt bidrag til fællesudgifterne eller et beløb, der skal tilbagebetales ved salg. Den bør ikke foregive at ændre skødet eller skabe særeje.
Kontrollen bør som minimum omfatte:
- de tinglyste ejerbrøker og ejendommens hæftelser
- overdragelsesaftalen bag den nuværende fordeling
- låntagere, meddebitorer og eventuelle kautioner
- ægtepagt eller vilkår om særeje fra arv eller gave
- aftaler om indskud, afdrag, drift og senere salg
I praksis opstår de største uklarheder, når ét dokument bruges som svar på et andet spørgsmål. Skødet siger ikke, hvem der internt skal betale alle udgifter. En betalingsaftale siger ikke, hvem der ejer huset. Og en ulige ejerbrøk siger ikke, om værdien er delingsformue eller særeje.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Vælg den situation, der passer til dig: