Skødeoverdragelse mellem ægtefæller betyder, at ejendomsretten til hele eller en del af en fast ejendom overføres fra den ene ægtefælle til den anden og tinglyses i Tingbogen.
Skal din ægtefælle være medejer af ejendommen?
Så skal ejerskabet ændres med en overdragelsesaftale og et ægtefælleskøde, som tinglyses.
Se skødepakke →Skødeoverdragelse mellem ægtefæller bruges, når ejerforholdet til en bolig skal ændres og registreres i Tingbogen. Skødet ændrer ejerskabet, men ikke automatisk lån, hæftelse eller formueordning.
- Et skøde overdrager ejendomsret og skal tinglyses for at registrere ejerændringen.
- Tinglysningsafgiften er normalt 1.850 kr. plus 0,6 procent af afgiftsgrundlaget.
- Processen kræver afklaring af ejerandel, overdragelsesgrundlag, digital underskrift og efterkontrol i Tingbogen.
- Bankens accept er et særskilt spor, hvis lån eller pant skal ændres.
- Særeje, delingsformue og tinglyst ejerskab skal vurderes hver for sig.
Hvornår bruger I en skødeoverdragelse mellem ægtefæller?
I bruger en skødeoverdragelse, når det tinglyste ejerforhold til boligen skal ændres. Det kan være, fordi den ene ægtefælle skal ind som medejer, fordi ejerandelene skal ændres, eller fordi den ene ægtefælle skal overtage hele ejendommen.
Skødet ændrer adkomsten til ejendommen. Det er derfor et andet spor end den interne økonomi i ægteskabet, lånet i banken og en eventuel aftale om særeje. De spor kan hænge sammen praktisk, men de løses ikke automatisk med samme dokument.
Hvad ændrer skødet konkret?
Et skøde overfører ejendomsret til fast ejendom. Når skødet bliver tinglyst, bliver ejerændringen registreret i Tingbogen, så det offentligt fremgår, hvem der har adkomst til ejendommen.
Efter tinglysningsloven skal rettigheder over fast ejendom tinglyses for at blive beskyttet mod aftaler om ejendommen og mod retsforfølgning. Forklaret almindeligt betyder det, at den tinglyste registrering har betydning, hvis andre senere gør krav gældende over ejendommen.
Hvad ændrer skødet ikke?
Skødet ændrer ikke automatisk, hvem der hæfter for boliglånet. Hvis begge ægtefæller skal hæfte, eller hvis den ene skal frigøres fra et eksisterende lån, kræver det normalt bankens eller realkreditinstituttets særskilte accept.
Skødet ændrer heller ikke i sig selv, om boligen er delingsformue eller særeje. Det spørgsmål hører til ægtefællernes formueordning. Et skøde kan derfor registrere ejerskab, mens en ægtepagt kan være nødvendig, hvis formueordningen skal ændres.
Hvilke oplysninger skal være på plads før skødet?
Før skødet kan oprettes sikkert, skal I kende den nuværende ejerregistrering, den ønskede ejerandel og grundlaget for overdragelsen. Hvis den ene ægtefælle kun skal overdrage en andel, skal andelen beskrives præcist.
Det er også relevant at afklare:
- om boligen er familiens helårsbolig
- om der er lån eller pant, som banken skal behandle
- om overdragelsen sker mod betaling, som gave eller som led i en anden aftale
- om der findes særeje, ægtepagt eller andre aftaler, der påvirker beslutningen
- om ejendommens oplysninger i Tingbogen stemmer med det, I vil ændre
Hvordan foregår processen trin for trin?
Rækkefølgen betyder noget, fordi skødet først bør anmeldes, når de væsentlige forudsætninger er afklaret.
- I afklarer, hvilken ejerandel der skal overdrages, og hvilket resultat der skal stå i Tingbogen.
- I kontrollerer lån, pant og bankens krav, hvis finansieringen skal ændres.
- I fastlægger overdragelsesgrundlaget og de oplysninger, der skal indgå i skødet.
- Skødet oprettes digitalt og gøres klar til underskrift.
- De relevante parter underskriver digitalt med MitID.
- Skødet anmeldes til Tinglysningsretten, og afgiften betales som led i tinglysningen.
- I kontrollerer efterfølgende Tingbogen for at se, om ejerændringen er endeligt registreret eller kræver yderligere handling.
Hvad betyder bankens rolle?
Banken eller realkreditinstituttet er ikke den myndighed, der registrerer ejerskiftet. Banken kan alligevel blive et praktisk stoppunkt, hvis lånet skal ændres, eller hvis en ægtefælle skal overtage hæftelsen alene.
En ægtefælle kan derfor godt blive tinglyst som medejer uden automatisk at blive meddebitor på lånet. Omvendt kan en intern aftale om, hvem der betaler lånet, ikke i sig selv frigøre den anden over for långiver. Den forskel bør være afklaret, før skødet sendes til tinglysning.
Hvordan hænger skøde, delingsformue og særeje sammen?
Ægtefæller råder som udgangspunkt over deres egen formue og kan indgå aftaler med hinanden efter lov om ægtefællers økonomiske forhold. Ved separation eller skilsmisse deles delingsformuen som udgangspunkt, men den regel er ikke det samme som tinglyst medejerskab.
Den tinglyste ejer kan stå alene på skødet, selv om boligens værdi kan få betydning ved en senere deling. Omvendt kan begge ægtefæller stå på skødet, selv om en ægtepagt eller et andet gyldigt grundlag gør ejerandelen til særeje. Det er grunden til, at formuefællesskab og at stå sammen på skødet skal holdes adskilt.
Hvad koster tinglysningen?
Ved tinglysning af et ejerskifte skal der normalt betales tinglysningsafgift. Efter tinglysningsafgiftsloven og den officielle satsoversigt er hovedsporet ved skøde 1.850 kr. i fast afgift plus 0,6 procent af afgiftsgrundlaget, hvor den variable del rundes op til nærmeste 100 kr.
Illustrativt eksempel: Hvis en ægtefælle overdrager en ejerandel, og afgiftsgrundlaget for den overdragne andel er 1.000.000 kr., er 0,6 procent 6.000 kr. Den samlede tinglysningsafgift bliver derfor 6.000 kr. plus 1.850 kr., i alt 7.850 kr. Eksemplet er forenklet og bygger kun på de nævnte forudsætninger.
Hvis lånet også ændres, kan der være særskilte omkostninger til bank, realkredit eller pant. De poster følger ikke automatisk samme beregning som skødeafgiften.
Hvornår kan processen gå i stå?
Processen kan gå i stå, hvis skødet ikke beskriver den rigtige ejerandel, hvis overdragelsesgrundlaget er uklart, eller hvis bankens behandling af lån og pant ikke er afsluttet. Det er dokument- og tredjepartsforhold, ikke nødvendigvis fejl i selve tinglysningssystemet.
Et andet stoppunkt er digital underskrift. Hvis en part ikke kan eller ikke vil underskrive, kan skødet ikke gennemføres som planlagt. Hvis Tinglysningsretten kræver yderligere dokumentation, skal den manglende oplysning afklares, før registreringen kan blive endelig.
Hvordan kontrollerer I det færdige resultat?
Når skødet er behandlet, bør I kontrollere Tingbogen. Kontrollen handler især om, hvem der står som ejer, hvilken ejerandel der er registreret, og om der er anmærkninger eller betingelser, der stadig skal håndteres.
Hvis overdragelsen også skulle hænge sammen med lån eller særeje, skal de spor kontrolleres særskilt. En korrekt tingbogsregistrering viser ikke alene, at banken har frigjort en ægtefælle fra gælden, eller at en formueordning er ændret.
Hvilke alternativer kan være relevante?
Et nyt skøde er den rigtige vej, når ejerforholdet skal ændres. Hvis formålet derimod er at regulere økonomien mellem jer uden at ændre tinglyst ejerskab, kan en intern aftale, en ægtepagt eller en ændring af låneforholdet være et mere præcist spor.
Hvis den ene ægtefælle skal ind som medejer, kan artiklen om hvordan ægtefællen kommer med på skødet være relevant. Hvis hovedspørgsmålet er økonomi, er prisen for at få ægtefælle på skødet et mere snævert afgifts- og omkostningsspor.
Hvad bør I afklare, før I vælger løsning?
Den rigtige løsning afhænger af, hvad I vil opnå. Et skøde kan ændre ejerregistreringen, men det kan ikke alene afklare alle spørgsmål om lån, intern betaling, deling ved separation, arv eller særeje.
Inden I vælger dokumenttype, bør I derfor skelne mellem ønsket ejerandel, betaling eller gave, lån og pant, formueordning og efterkontrol. Hvis lånet er centralt, er hæftelsen for huslånet, når ægtefællen skrives på skødet et selvstændigt spørgsmål.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på officielle regler og myndighedskilder om skøde, tinglysning, ægtefællers økonomiske forhold og tinglysningsafgift.
- Retsinformation: tinglysningsloven
- Retsinformation: lov om ægtefællers økonomiske forhold
- Retsinformation og officielle afgiftskilder: tinglysningsafgiftsloven og aktuelle satser for skøde
- Tinglysningsretten og tinglysning.dk: digital tinglysning og registrering i Tingbogen
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
