Vil du have din ægtefælle med på skødet – og gøre boligen til et fælles projekt? Her får du den praktiske og juridiske vej, der holder i banken, ved tinglysningen og på familiens lange bane.
Hvilke muligheder har du for at få din ægtefælle på skødet?
Når din ægtefælle skal blive medejer, sker det ved at ændre skødet, så I begge får en ideel andel (typisk 50/50). Det kan gennemføres på tre måder, alt efter jeres økonomi og ønsker:
Skal boligen skifte ejer?
- Køb: Din ægtefælle køber en andel af boligen til markedspris.
- Gave: Du overdrager en andel som gave. Gaver mellem ægtefæller er afgiftsfri efter boafgiftsloven § 22.
- Kombi: En del køb og en del gave – ofte kombineret med gældsovertagelse.
Uanset metode kræver ændringen et nyt skøde, digital tinglysning og en klar aftale om hæftelse for lån. Processen kan variere, men et godt udgangspunkt er at afklare værdi, finansiering og fordeling, før I går i gang. Du kan læse mere om den praktiske proces i guiden om, hvordan ægtefællen kommer på skødet.
Husk: Ejerskab og økonomi er to forskellige spor. I kan godt være gift og have delingsformue (formuefællesskab) – men hvis kun den ene står på skødet, er det kun vedkommende, der er ejer i tingbogen. Derfor giver det ofte mening at få ejerskabet på plads, før I tilpasser lån og hæftelse.
Hvad betyder formuefællesskab, særeje og ægtepagt for ejerskabet?
Udgangspunktet i ægteskabet er delingsformue – i daglig tale formuefællesskab. Det betyder, at jeres værdier som udgangspunkt deles ved skilsmisse. Men deling er ikke det samme som ejerskab under ægteskabet. Den, der står på skødet, ejer juridisk boligen, indtil værdierne engang skal deles.
Vil I fravige udgangspunktet, kan I aftale særeje i en ægtepagt. Særeje betyder, at en bestemt værdi (f.eks. en del af boligen) ikke skal deles ved skilsmisse eller død, alt efter hvilken særejeform I vælger. En ægtepagt skal oprettes skriftligt og tinglyses digitalt for at være gyldig.
Det kan være relevant med særeje, hvis én af jer har lagt en stor udbetaling, har arvet midler, eller hvis der er risiko i job eller virksomhed. Overvej om særejet skal omfatte hele boligen eller kun en brøkdel – det kan afstemmes efter jeres økonomiske bidrag og behov for tryghed. Vil du dykke ned i fordele og ulemper, kan du læse mere om, om I bør vælge særeje, og hvordan du gør hus til særeje.
Vores faglige vurdering er, at særeje giver bedst mening, når der er en klar og langtidsholdbar grund – f.eks. arv, virksomhed eller meget skæv indskudskapital. Ellers kan en rimelig fordeling på skødet give tilstrækkelig balance, uden at binde jer unødigt.
Hvordan håndterer I lån, gæld og meddebitor-risiko?
At stå på skødet og at hæfte for lån er to forskellige ting. Banken spørger både til ejerskab og hæftelse. Hvis din ægtefælle køber eller får en andel, vil banken ofte kræve, at I også står solidarisk på realkreditlånet og eventuelle banklån.
Solidarisk hæftelse betyder, at banken kan kræve hele gælden betalt af jer begge – også selv om I internt har aftalt en 50/50-fordeling. Det er vigtigt at aftale internt, hvem der betaler hvad, og hvordan I udligner, hvis økonomien ændrer sig. Læs mere om hæftelse i den praktiske gennemgang af, hvem der hæfter for gælden, når I låner sammen.
Hvis I ikke ønsker fælles hæftelse, kan banken i nogle tilfælde acceptere, at kun den oprindelige ejer står som debitor, mens ægtefællen bliver medejer. Det kræver typisk høj friværdi og lav risiko. Alternativt kan ægtefællen blive meddebitor på en del af gælden – men vær opmærksom på, at hæftelsen ofte alligevel bliver fuld og solidarisk.
Vær også opmærksom på sikkerheder i tingbogen. Nye lån eller ændringer kræver ofte tinglysning af pantebreve, og banken vil sikre sig pant i hele ejendommen. Ved skilsmisse kan meddebitor-hæftelse blive dyr, hvis huset ikke kan sælges hurtigt. Aftal derfor på forhånd, hvem der kan overtage lån, og hvordan I fordeler en eventuel restgæld.
Hvad er processen for skøde og digital tinglysning – trin for trin?
Processen er enkel, når du kender rækkefølgen – og når pris, værdi og finansiering er afstemt:
1) Værdiansættelse: I fastlægger markedsværdien (evt. med mæglervurdering). Det er udgangspunktet for pris, gaveandel og tinglysningsafgift.
2) Aftal vilkår i overdragelsesaftale: Hvor stor andel overdrages? Hvad er prisen? Er der gaveelement? Overtages gæld? Skal I samtidig justere lån og pant?
3) Skødeudkast: Skødet beskriver ejendommen, parter, andele, pris/vederlag og særlige vilkår (f.eks. fordeling af omkostninger). Ved gaveelement skal I også have en ægtepagt.
4) Digital tinglysning: Skødet anmeldes i tinglysningssystemet. I underskriver med MitID. Systemet beregner tinglysningsafgiften. Reglen findes i tinglysningsafgiftsloven § 4 (fast afgift og evt. procentafgift).
5) Pant og samtykker: Eventuelle nye lån tinglyses. Banken kan kræve ægtefællesamtykke. Familiens helårsbolig kan ikke sælges eller pantsættes uden den anden ægtefælles samtykke efter reglerne i ægtefælleloven.
6) Registrering og overtagelse: Når skødet er anmærkningsfrit, er ejerskiftet registreret. Herefter justeres forsikringer, ejendomsskat m.m., og økonomien indrettes efter den nye fordeling.
Hvor lang tid tager det? Ofte 1–4 uger afhængigt af banker, dokumenter og evt. anmærkninger. Har I brug for at forudse afgifterne, kan I bruge oversigten over tinglysningsafgift.
Hvad koster det – og hvordan beregnes afgifterne i praksis?
Der er tre omkostninger, du bør regne med: tinglysningsafgift, eventuelle gebyrer til banken og honorar til den, der udarbejder skøde og ægtepagt.
Tinglysningsafgift ved skøde består af en fast afgift på 1.850 kr. plus 0,6 % af vederlaget, jf. tinglysningsafgiftsloven § 4. Vederlaget er købesum og/eller overtaget gæld.
Eksempler:
– Eksempel 1 – køb: Boligen vurderes til 3.000.000 kr. Din ægtefælle køber 50 %. Købesum 1.500.000 kr. Afgift: 1.850 kr. + 0,6 % af 1.500.000 kr. = 1.850 + 9.000 = 10.850 kr.
– Eksempel 2 – kombi med gæld: Samme bolig. Din ægtefælle overtager lån for 700.000 kr. og betaler 300.000 kr. kontant. Vederlag i alt 1.000.000 kr. Afgift: 1.850 + 0,6 % af 1.000.000 = 1.850 + 6.000 = 7.850 kr.
Du kan få et samlet overblik i guiden om, hvad det koster at få ægtefællen på skødet.
Hvilke skattemæssige konsekvenser skal du kende – ud over gaveafgift?
Gaver mellem ægtefæller er afgiftsfri, jf. boafgiftsloven § 22. Til gengæld kan der være andre skattemæssige forhold, du bør kende.
Ejendomsavance ved salg: Sælger I senere boligen, kan gevinsten være skattefri efter parcelhusreglen i ejendomsavancebeskatningsloven § 8, hvis I har brugt boligen som helårsbolig. Det gælder også, når I har ejet hver jeres andel – reglen vurderes for den enkelte ejer.
Værdiansættelse: Selv om der ikke udløses gaveafgift mellem ægtefæller, bør I dokumentere markedsværdien ved interne handler. Det forebygger uenighed ved skilsmisse eller dødsfald og kan være vigtigt i dialogen med banken.
Endelig bør I være opmærksomme på fradrag for renteudgifter. Står I begge som debitorer, har I som udgangspunkt hver jeres fradrag for den del af renterne, I faktisk betaler.
Hvad sker der ved skilsmisse og død, hvis kun den ene står på skødet?
Hvis kun den ene ægtefælle står på skødet, kan det give skævhed i hverdagen. Den anden ægtefælle har dog en vis beskyttelse: Familiens helårsbolig kan ikke sælges eller belånes uden samtykke fra den anden ægtefælle. Ved brud og dødsfald får skødet stor betydning for, hvem der kan overtage boligen, og på hvilke vilkår.
Ved skilsmisse indgår boligen i bodelingen, hvis den er delingsformue. Men ejerskabet i tingbogen styrer, hvem der har den stærke hånd på driftsbeslutninger indtil skiftet, og hvem der kan få udlæg for investeringer. En rimelig fordeling på skødet – f.eks. 50/50 – giver typisk færre konflikter end en renet ejer.
Ved dødsfald arver ægtefællen efter arveloven. Med livsarvinger (børn) arver længstlevende som udgangspunkt halvdelen, og der er mulighed for at sidde i uskiftet bo med fællesbørn, jf. arveloven §§ 17–18. Har afdøde særbørn, kræver uskiftet bo derimod samtykke. Et testamente kan sikre ret til at overtage helårsboligen mod en økonomisk udligning, selv hvis kun den ene stod på skødet.
Det er værd at overveje at få skødet afspejlet i jeres hverdag og planer. Læs mere om, hvilke rettigheder du har, hvis du ikke står på skødet, og om mulighederne for at overdrage dit hus som gave til din ægtefælle, hvis I vil gøre ejerskabet mere lige.
