Den sikre vej til at blive medejer af din mands hus er, at han overdrager en bestemt ideel andel til dig, og at et skøde bliver tinglyst. Tinglysningen registrerer din adkomst og beskytter retten over for senere aftaler og kreditorer. Ægteskab, fælles økonomi eller betaling til boligen sætter dig ikke automatisk på skødet, og lånet skal afklares særskilt.
Få professionel hjælp til skødet
Vi klarer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris. Vælg rette situation herunder for at se skødepakken:
Du bliver registreret medejer, når din mand overdrager en fastlagt andel til dig, og skødet bliver tinglyst. Ægteskab, fælles økonomi og betaling af boligudgifter giver ikke i sig selv en ejerandel, og ejerforholdet skal holdes adskilt fra lån og formueordning.
- Fastlæg den ønskede ejerandel og vælg, om overdragelsen sker ved køb, gave eller en kombination.
- Skødet skal indeholde korrekte sælger- og køberandele samt den samlede ejerskiftesum.
- Afklar særskilt med långiveren, hvis debitorer, lån eller pant skal ændres.
- Der betales tinglysningsafgift; beløbet afhænger af ejendomstypen og overdragelsens form, og andre dokument- eller finansieringsudgifter kan komme til.
- Kontrollér bagefter Tingbogen, låne- og pantdokumenterne samt en eventuel ægtepagt.
Hvorfor gør ægteskabet dig ikke til medejer?
Efter loven om ægtefællers økonomiske forhold råder hver ægtefælle som udgangspunkt over sin egen formue og hæfter for sine egne forpligtelser. Hvis din mand ejer huset, bliver du derfor ikke ejer alene ved vielsen, ved at flytte ind eller ved at betale en del af de løbende boligudgifter. Situationen, hvor kun én ægtefælle står på skødet, består, indtil der gennemføres en reel ejerændring.
Delingsformue handler om, hvilke værdier der skal indgå i en formuedeling ved separation, skilsmisse eller død. Det er ikke det samme som fælles ejendomsret. Huset kan derfor tilhøre din mand alene og samtidig have en værdi, der helt eller delvis indgår i delingsformuen. Omvendt kan du få en tinglyst ejerandel, selv om der gælder særeje for andelen eller dens værdi.
Vil I også regulere særeje eller den senere formuedeling, er det et særskilt spørgsmål. En ægtepagt kan være nødvendig, afhængigt af jeres nuværende formueordning og den aftale, I ønsker. Den skal underskrives af jer begge og tinglyses i Personbogen for at være gyldig. Ægtepagten erstatter ikke skødet, og et hus med særeje kan fortsat have flere ejere.
Hvilken andel skal du have?
I skal først beslutte, om du skal eje halvdelen eller en anden brøkdel af ejendommen. En ligelig fordeling er ikke et lovkrav. Den ønskede fordeling skal fremgå præcist af skødet, og jeres aftale om betaling af renter, afdrag, vedligeholdelse eller forbedringer ændrer ikke i sig selv de registrerede ejerandele på skødet.
Tinglysningsretten skelner mellem sælgerandelen og køberandelen. Sælgerandelen beskriver, hvor stor en del af sælgerens nuværende ejerandel der overdrages. Køberandelen beskriver, hvor stor en andel af hele ejendommen køberen erhverver ved anmeldelsen. De to brøker har altså forskellige udgangspunkter.
Illustrativt eksempel: Hvis din mand ejer hele ejendommen og overdrager halvdelen til dig, overdrager han halvdelen af sin egen ejerandel, mens du erhverver halvdelen af hele ejendommen. Ejer han allerede mindre end hele ejendommen, kan forholdet mellem sælgerandel og køberandel blive et andet. Det færdige regnestykke skal vise, at alle registrerede ejerandele tilsammen udgør hele ejendommen.
Hvad skal I aftale om overdragelsen?
Ægtefæller kan indgå aftaler med hinanden og give hinanden gaver. I skal derfor tage stilling til, om du køber andelen, modtager den som gave eller får den ved en kombination. Skødet og den bagvedliggende aftale skal beskrive den faktiske ordning. En overdragelse af et hus som gave til en ægtefælle er stadig en ejerændring, der skal håndteres som sådan.
Aftalen bør mindst fastlægge ejerandelen, overdragelsesdagen, betalingen eller gaveelementet, eventuel gældsovertagelse, betingelser for gennemførelsen og fordelingen af omkostninger. Tinglysningsretten oplyser, at skødets samlede ejerskiftesum kan omfatte både kontant betaling, pantegæld, som køberen overtager, et gavebeløb og andre betalingsforpligtelser. Tallene skal derfor afspejle hele overdragelsen og ikke kun et beløb, der betales kontant.
Der skal betales offentlig tinglysningsafgift, og størrelsen afhænger blandt andet af ejendomstypen og måden, andelen overdrages på. Hertil kan komme udgifter til ændring af finansiering eller pant, vurdering og udarbejdelse af dokumenter. En gave eller en overdragelse på andre vilkår end markedsvilkår kan desuden have skattemæssige eller afgiftsmæssige følger, som skal afklares før underskrift.
Hvad sker der med lån og pant?
Skødet ændrer ejerforholdet, men ikke automatisk låneaftalen. Hvis skødet alene tilføjer dig som ejer, bliver du ikke alene af den grund meddebitor på din mands lån. Skal du også indtræde i gælden, kræver det et særskilt gælds- og långiverspor. Det samme gælder, hvis et ejerpantebrev eller andet pant skal have nye debitorer.
Långiveren skal derfor have mulighed for at tage stilling til den ønskede ændring, hvis den berører lånet, debitorerne eller vilkårene for pantet. Bankens kreditbeslutning er ikke en del af Tinglysningsrettens prøvelse af, hvem der ejer huset. Få afgørelsen og de nye lånevilkår på skrift, så skøde, låneaftale og pant ikke beskriver tre forskellige resultater.
En intern aftale om, at du betaler halvdelen af lånet, gør dig heller ikke automatisk til debitor over for långiveren. Omvendt bør du ikke gå ud fra, at en ejerandel og en gældsandel nødvendigvis skal være ens. Det afhænger af den aftale, som långiveren faktisk accepterer, og den økonomiske ordning, I vælger.
Hvordan gennemfører I ejerændringen?
Forløbet bør koordineres, så ejerandel, betaling og finansiering beskriver samme overdragelse:
- Hent en aktuel tingbogsattest, og kontrollér den registrerede ejer, den nuværende ejerandel, hæftelser og relevante byrder.
- Fastlæg den ønskede ejerandel og overdragelsens form. Beskriv kontant betaling, gaveelement, gældsovertagelse og andre ydelser hver for sig.
- Afklar lånet med långiveren, før skødet anmeldes, hvis debitorforhold, pant eller lånevilkår skal ændres.
- Udarbejd skødet med korrekte parter, sælger- og køberandele, ejerskiftesum, overdragelsesdag, handelstype og eventuelle betingelser.
- Underskriv og anmeld skødet. Tinglysningsretten beskriver skødet som det officielle dokument, der tinglyses som køberens ejendomsret.
- Læs tinglysningssvaret, og få en eventuel frist, retsanmærkning eller anden uoverensstemmelse afklaret.
At sætte et ekstra navn på skødet er dermed ikke en navnerettelse. Det er en overdragelse af ejendomsret, hvor oplysningerne om andel, værdi og handel skal passe til den aftale, I faktisk har indgået.
Hvad skal stemme bagefter?
Efter tinglysningen skal I kontrollere hvert retsforhold i den kilde, der faktisk regulerer det:
- Tingbogen skal vise jer begge som ejere med de aftalte brøker, og uafklarede frister eller anmærkninger skal være håndteret.
- Låneaftalen og eventuelle pantdokumenter skal vise de debitorer og vilkår, som långiveren har accepteret.
- En eventuel ægtepagt i Personbogen skal passe til den formueordning, I ønsker for ejerandelen og dens værdi.
- Jeres private aftale om betaling og løbende udgifter skal være forenelig med skødet og lånedokumenterne, men den ændrer ikke disse dokumenter af sig selv.
De tre hovedkontroller er derfor adkomst, gæld og formueordning. En grøn kontrol i ét spor beviser ikke, at de to andre er gennemført. Først når alle relevante dokumenter viser det tilsigtede resultat, er overdragelsen både registreret og praktisk afstemt.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på gældende danske regler og Tinglysningsrettens aktuelle vejledninger.
- Loven om ægtefællers økonomiske forhold om rådighed, aftaler, gaver, gæld, delingsformue og ægtepagter.
- Tinglysningsloven om registrering og beskyttelse af rettigheder over fast ejendom.
- Tinglysningsrettens vejledninger om skøder, sælger- og køberandele, handelsoplysninger, debitorskifte og tinglysningsafgifter.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
