Ja, et hus eller en ejerandel kan overdrages som gave til en ægtefælle, hvis overdragelsen dokumenteres og tinglyses korrekt. Gaven ændrer ejerskabet, men den ændrer ikke automatisk lån, særeje eller øvrige aftaler.
Skal boligen skifte ejer?
Når ejerforholdene i en bolig skal ændres, afhænger den rette juridiske løsning af den konkrete situation. Her får du et overblik over de mest almindelige typer skøder og overdragelser:
Et hus kan overdrages som gave til en ægtefælle, men ejerændringen skal dokumenteres og tinglyses. Skødet ændrer ejerskabet, mens lån og særeje skal håndteres særskilt.
- Gaven kan omfatte hele huset eller en bestemt ejerandel.
- Skødet er nødvendigt for at registrere ejerskiftet i Tingbogen.
- Tinglysningsafgift kan afhænge af overdragelsens grundlag.
- Hvis boligen er særeje, kan en ægtepagt være nødvendig ved siden af skødet.
Hvad betyder det at give et hus som gave?
En gaveoverdragelse af et hus betyder, at ejendomsretten eller en ejerandel overgår fra den ene ægtefælle til den anden uden en almindelig købesum. For fast ejendom skal ændringen registreres ved et skøde.
Det afgørende er ikke ordet gave, men hvad der faktisk overdrages. Hvis din ægtefælle skal eje hele boligen, overdrages hele ejendommen. Hvis din ægtefælle skal være medejer, overdrages en ideel andel.
Hvorfor kræver gaven et skøde?
Et hus kan ikke skifte ejer i Tingbogen alene ved en privat aftale mellem jer. Et skøde er det dokument, der overdrager ejendomsretten til fast ejendom, og gaveoverdragelsen er derfor også en form for ændring af skøde.
Når skødet tinglyses, bliver den nye ejerregistrering offentligt synlig. Det er den registrering, som senere salg, pantsætning og andre dispositioner tager udgangspunkt i.
Kan du give hele huset eller kun en andel?
Du kan overdrage hele huset eller en andel, hvis du selv ejer den del, der overdrages. Mange gaveoverdragelser mellem ægtefæller handler om at gøre den anden til medejer, men det kan også handle om at flytte hele ejerskabet.
Valget bør afspejle det ønskede resultat. En halv ejerandel giver ikke samme retsstilling som fuldt ejerskab, og en mindre ejerandel kan være relevant, hvis overdragelsen skal afspejle en bestemt økonomisk balance mellem jer.
Hvilke aftaler skal være klare før overdragelsen?
En gave bør beskrives præcist, så skødet ikke efterlader usikkerhed om, hvad der er overdraget. Uklarhed kan især opstå, hvis der samtidig overtages gæld eller betales et beløb.
- Hvilken ejerandel overdrages?
- Er der tale om ren gave, delvis betaling eller overtagelse af gæld?
- Skal boligen eller ejerandelen være delingsformue eller særeje?
- Skal banken godkende en ændring i lånet?
- Skal der laves en ægtepagt ved siden af skødet?
Hvordan påvirker gaveoverdragelsen lånet?
Skødet ændrer ejerskabet, men ikke automatisk lånet. Hvis der er lån i boligen, skal I afklare med långiver, om din ægtefælle skal indtræde som debitor, eller om lånet fortsætter uændret.
Det er et selvstændigt spor. Du kan derfor godt tinglyse en ejerændring, som ikke svarer til lånehæftelsen, hvis långiver accepterer de nødvendige forhold. Det kan dog give uklarhed mellem jer, hvis I ikke skriver aftalen ned.
Hvad hvis huset er særeje?
Hvis huset er særeje, bør I ikke nøjes med at se på skødet. En gaveoverdragelse kan ændre ejerregistreringen, men særejets videre behandling kræver en klar formueaftale.
Ægtefæller kan aftale særeje ved ægtepagt. Hvis den overdragne ejerandel fortsat skal være særeje, eller hvis særejet skal ændres til delingsformue, skal det håndteres i den rigtige dokumentform. Det samme skel går igen, når spørgsmålet er, om man kan få ægtefælle på skødet af et hus med særeje.
Hvad koster tinglysningen?
Ved tinglysning af ejerskifte er hovedreglen i tinglysningsafgiftsloven, at der betales 1.850 kr. plus 0,6 procent af ejerskiftesummen. Ved gaveoverdragelser kan beregningsgrundlaget kræve særskilt afklaring, fordi der ikke nødvendigvis er en almindelig købesum. Det adskiller gaveoverdragelsen fra en almindelig forklaring af hvad det koster at få ægtefælle på skødet.
Derfor er det sikreste omkostningsspor at skelne mellem den faste afgift, den variable afgift og eventuelle tredjepartsudgifter. Den variable afgift bør ikke beregnes ud fra et gættet beløb, hvis overdragelsens grundlag ikke er fastlagt.
Hvordan foregår processen?
En gaveoverdragelse af fast ejendom bør gennemføres i en rækkefølge, hvor aftalegrundlaget er klart, før skødet tinglyses.
- I afklarer, om hele huset eller en ejerandel overdrages.
- I beskriver, om overdragelsen er ren gave, delvis betaling eller gældsovertagelse.
- I afklarer lån, pant og eventuel bankgodkendelse.
- I vurderer, om der også skal laves ægtepagt om særeje eller delingsformue.
- Skødet oprettes og underskrives digitalt.
- Tinglysningen kontrolleres i Tingbogen.
Hvilke forhold kan stoppe eller forsinke gaven?
En gaveoverdragelse kan stoppe, hvis skødet ikke beskriver overdragelsen klart nok. Det kan også ske, hvis banken ikke har behandlet lånespørgsmålet, eller hvis en eksisterende formueordning ikke passer med det ønskede resultat.
Hvis der er pant i ejendommen, bør I ikke antage, at ejerændringen er uden betydning for långiver. Banken eller realkreditinstituttet kan have krav til dokumentation og accept, før låneforholdet kan ændres.
Hvilke misforståelser bør du undgå?
Den første misforståelse er, at en gave kan registreres uden skøde. For fast ejendom kræver ejerændringen tinglysning. Den anden er, at en gave automatisk ændrer lån og særeje. Det gør den ikke.
Den tredje misforståelse er, at en gaveoverdragelse altid er gratis at gennemføre. Selve overdragelsen kan være uden købesum mellem jer, men tinglysning og eventuelle tredjepartsudgifter kan stadig være relevante.
Hvilke alternativer findes der?
Hvis målet er fælles ejerskab, kan en delvis overdragelse være nok. Hvis målet er at sikre en bestemt økonomisk fordeling mellem jer, kan en ægtepagt være det mere præcise dokument.
Hvis din ægtefælle allerede har økonomisk interesse i boligen gennem delingsformue, men ikke skal være ejer, bør I overveje, om et skøde faktisk er nødvendigt. Et skøde ændrer ejerskabet udadtil og bør kun bruges, når det er det ønskede resultat.
Hvordan kontrollerer du, at gaven er gennemført?
Når skødet er tinglyst, skal Tingbogen vise den nye ejer eller medejer. Det er den praktiske efterkontrol af, at gaveoverdragelsen har fået den tilsigtede ejerregistrering.
Du bør også kontrollere, om eventuel ægtepagt er tinglyst i Personbogen, og om banken har afsluttet de låneændringer, I har aftalt. Hvis kun skødet er på plads, kan der stadig være åbne spor i den samlede løsning.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på officielle regler om skøder, aftaler mellem ægtefæller og tinglysningsafgift.
- Tinglysningsloven om skøde og tinglysning af rettigheder over fast ejendom.
- Ægtefælleloven om aftaler, gaver, delingsformue og særeje mellem ægtefæller.
- Tinglysningsafgiftsloven om afgift ved tinglysning af ejerskifte.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: