Din ægtefælle behøver ikke komme med på skødet, fordi I får børn. Medeje kan være relevant, hvis I ønsker at eje boligen sammen allerede nu. Vil I især sikre, at den efterlevende kan blive boende, skal I også se på arv, særeje, børn fra tidligere forhold og økonomien. To navne på skødet løser ikke alle disse spørgsmål.
Skal skødet overdrages eller ændres?
I behøver ikke ændre skødet, fordi I får børn. Medeje, arv og muligheden for at blive boende kræver hver sin vurdering.
- Et barn og ægteskabets delingsformue gør ikke automatisk begge til ejere.
- Uskiftet bo med fællesbørn kræver ikke fælles ejerskab. Afdødes særbørn skal samtykke, og økonomien skal opfylde lovens betingelser.
- Ved fuldstændigt særeje kan eksisterende medeje give en særlig ret til at overtage boligen mod betaling. Testamente og samejeaftale kan ændre retten.
- Afklar ejerandel, formueordning og lån før skødet. Kontrollér bagefter både tinglysning og hæftelse.
- Regn med tinglysningsafgift og eventuelle udgifter til dokumenter, vurdering og låneændringer.
Hvad ændrer et barn ved jeres bolig?
Et barns fødsel overfører ingen ejerandel til din ægtefælle. Hvis du ejer huset alene, kræver et ønske om fælles ejerskab en aftale om overdragelse af en andel. Skødet bruges til at registrere ejerændringen i Tingbogen. I kan aftale lige eller forskellige ejerandele.
Ægteskabets delingsformue betyder heller ikke, at I automatisk ejer alle ting sammen. Den handler om, hvilke værdier der skal deles ved separation, skilsmisse eller dødsfald, med de undtagelser som blandt andet følger af særeje. Derfor kan en bolig indgå i en økonomisk deling, selv om kun den ene står som ejer.
Hold tre spørgsmål adskilt, når I vurderer behovet for et nyt skøde:
- Ejerskab: Hvem ejer boligen og hvilken andel?
- Formueordning: Skal værdien indgå i en senere deling, eller er den særeje?
- Arv: Hvem modtager det, der efter formuedeling, gæld og boets øvrige opgørelse falder i arv?
Hvis I ønsker forskellige ejerandele, skal andelene og formueordningen vurderes hver for sig. En skæv ejerfordeling er ikke i sig selv en aftale om særeje.
Hvilken beskyttelse har du uden at være medejer?
Du kan allerede have rettigheder til familiens bolig, selv om dit navn ikke står på skødet. Efter ægtefællelovens § 6 kræver det som udgangspunkt dit samtykke, hvis din ægtefælle vil sælge, pantsætte eller udleje familiens helårsbolig i Danmark, når boligen helt eller delvis indgår i ligedelingen ved separation eller skilsmisse. Det er en beskyttelse af hjemmet, men giver dig ingen ejerandel. Hvis samtykke nægtes uden rimelig grund, kan en myndighedstilladelse efter lovens betingelser træde i stedet.
Du behøver heller ikke eje boligen for at arve din ægtefælle. Når afdøde efterlader sig børn eller andre livsarvinger, er udgangspunktet uden testamente, at ægtefællen arver halvdelen, og livsarvingerne deler den anden halvdel. Reglerne om suppleringsarv kan give ægtefællen en større del eller hele arven i mindre boer.
Fordelingen af arv til ægtefælle og børn handler om værdierne i dødsboet. Børnene får ikke automatisk hver sin ejerandel af huset. Men hvis den efterlevende skal overtage boligen, kan der blive behov for at betale et beløb til boet, så andre arvinger kan få deres arv. Pengene skal kunne findes, selv om formuen hovedsagelig er bundet i mursten.
Har I kun fællesbørn eller også særbørn?
Med fællesbørn kan den efterlevende ægtefælle som udgangspunkt overtage jeres delingsformue til uskiftet bo. Det udskyder delingen med børnene. Muligheden afhænger ikke af, at begge står på skødet, og den omfatter ikke afdødes fuldstændige særeje.
Efterlader den afdøde også børn fra et tidligere forhold, kræver uskiftet bo med disse særbørn deres samtykke. Et nyt fælles barn fjerner ikke dette krav. Er et særbarn mindreårigt, er et almindeligt samtykke ikke nok: Værgen eller skifteværgen skal samtykke, og skifteretten skal tillade ordningen ud fra barnets interesser og den efterlevendes forhold.
Du skal også kunne håndtere økonomien. Skifteretten vurderer betingelserne for udlevering, herunder om der er tilstrækkelige midler til både afdødes og dine egne forpligtelser. Ved uskiftet bo bliver du personligt ansvarlig for afdødes gæld. Uskiftet bo er derfor ikke alene et spørgsmål om at udsætte børnenes arv.
Hvis I baserer jeres boligplan på uskiftet bo, bør I også overveje situationen, hvor boet skal deles. Den efterlevende skal eksempelvis skifte ved et nyt ægteskab. Et budget for fortsat beboelse bør derfor omfatte både løbende boligudgifter og en mulig betaling til boet.
Hvornår kan medeje få særlig betydning ved særeje?
Fuldstændigt særeje gør valget mere konkret. Når boligen tilhører afdødes fuldstændige særeje, kan den efterlevende efter arvelovens § 13 overtage aktiver til vurderingsprisen inden for sin arvelod. Hvis den efterlevende allerede ejer boligen sammen med boet, giver bestemmelsen desuden ret til at overtage boets andel mod kontant betaling af det beløb, der overstiger arvelodden. Et testamente eller en samejeaftale kan ændre udgangspunktet.
Den mulighed for at betale ud over arvelodden gælder ikke på samme grundlag, hvis afdøde ejede hele særejeboligen alene. Her skal en overtagelse, som arvelodden ikke dækker, have et andet grundlag, eksempelvis en aftale med boet. For en bolig, der er delingsformue i dødsboet, findes der derimod en bredere lovbestemt mulighed for ægtefællen for at overtage mod betaling.
Illustrativt, fiktivt eksempel: Lea ejer familiens hus som fuldstændigt særeje. Hun og Mads har et fælles barn, og intet testamente regulerer huset. Hvis Lea dør som eneejer, og husets værdi overstiger Mads’ arvelod, giver ægteskabet ham ikke i sig selv ret til at købe resten efter reglen om medeje. Hvis Mads allerede ejede en andel, og Leas resterende andel fortsat var fuldstændigt særeje, kunne denne regel give ham ret til overtagelse mod betaling. Det forudsætter også, at ingen samejeaftale ændrer retten. I begge situationer skal finansieringen kunne hænge sammen.
Har du eller din ægtefælle særeje, skal I derfor læse den konkrete ægtepagt, gavebestemmelse eller testamentebestemmelse, før I beslutter jer. Fælles ejerskab ophæver ikke automatisk en særejeordning.
Skal I bruge skøde, testamente eller ægtepagt?
Vælg dokument efter det resultat, du ønsker. Et skøde ændrer ejerskabet. Et testamente regulerer arven efter dødsfald. En ægtepagt regulerer blandt andet særeje og deling af formuen. Dokumenterne kan supplere hinanden.
Hvis formålet er at give din ægtefælle en større arv, kan et testamente være relevant, mens børnenes tvangsarv fortsat skal respekteres. Borger.dk beskriver, hvordan et testamente kan ændre arvens fordeling. Det gør ikke din ægtefælle til medejer, mens I begge lever.
Hvis I vil aftale eller ændre særeje, kræver det en gyldig ægtepagt, som begge underskriver og får tinglyst i Personbogen. Særeje bestemt af en arvelader eller gavegiver kan kun ændres inden for de rammer, den pågældende har tilladt. Ægtepagten erstatter ikke registreringen af en aftalt ejerændring i Tingbogen.
Er I tilfredse med ejerskabet, kan I bevare skødet og i stedet afklare arv og økonomi. Ønsker I begge at eje nu, er overdragelse af en ejerandel det relevante spor. Valget bør bygge på begge ægtefællers situation, også hvis den, der i dag ikke ejer noget, dør først.
Hvordan får I ejerændringen til at hænge sammen?
Hvis I beslutter, at din ægtefælle skal med på skødet, kan I tage udgangspunkt i denne rækkefølge:
- Find den aktuelle ejerregistrering, lånedokumenterne, eventuel ægtepagt og testamente. Afklar, hvilke børn der er fællesbørn, og hvilke der er særbørn.
- Aftal den præcise andel, der skal overdrages, og om der er betaling, gave eller overtagelse af gæld. Beskriv også overtagelsesdagen og den ønskede formueordning.
- Afklar lånenes vilkår med långiveren, før I lægger en bestemt gældsovertagelse til grund. Få klart svar på, hvem der hæfter efter ændringen, og hvilke godkendelser eller nye aftaler der kræves.
- Udarbejd skødet med de aftalte oplysninger, sørg for de nødvendige underskrifter, og anmeld det til tinglysning. De almindelige skøder behandles digitalt på tinglysning.dk.
- Kontrollér tinglysningssvaret og ejerandelene. Afklar eventuelle frister eller anmærkninger, og kontrollér særskilt, at lånedokumenterne svarer til det aftalte.
Skødet fordeler ikke automatisk ansvaret for jeres fælles lån. Virkningen af en gældsovertagelse afhænger af lånevilkårene og reglerne om pantegæld. Långiverens eventuelle kreditvurdering er et særskilt spørgsmål. Hvis en forudsat låneændring ikke er afklaret, er aftalegrundlaget ikke færdigt.
Budgettér med tinglysningsafgift for ejerændringen og eventuel betaling for dokumentudarbejdelse. Afhængigt af løsningen kan der også være udgifter til vurdering, låneændringer og en ægtepagt eller et testamente. Få udgifterne opdelt, så du kan se, hvad der vedrører ejerskab, finansiering og familieaftaler. Et samlet beløb kan først vurderes ud fra den konkrete overdragelse.
Fagligt grundlag og kilder
- Lov om ægtefællers økonomiske forhold om ejerskab, gæld, samtykke og formueordning.
- Arveloven om ægtefællens og børnenes arv, uskiftet bo og overtagelse af bolig.
- Tinglysningsloven og tinglysningsafgiftsloven om ejerregistrering, pantegæld og afgift.
- Boligejer.dk om skøder og Borger.dk om testamenter.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
