Kun én på skødet betyder, at kun én ægtefælle står registreret som ejer af boligen. Ægteskabet gør ikke i sig selv den anden til medejer. Den anden kan alligevel have rettigheder ved formuedeling, salg og dødsfald. Hvis I ønsker fælles ejerskab nu, skal I aftale en overdragelse og få ejerændringen tinglyst.
Skøde Centrets pakke til at få ægtefællen med på skødet koster 4.950 kr. inklusive moms med tillæg af statens tinglysningsafgift. Pakken omfatter en separat overdragelsesaftale, skøde og tinglysning. Før I vælger en ejerfordeling, bør I afklare, hvad ændringen skal opnå, og hvordan den passer sammen med jeres lån og formueordning.
Ægteskab gør ikke automatisk begge til ejere af boligen. Når kun den ene står på skødet, skal I holde ejerskab, formuedeling og gæld adskilt.
- Delingsformue betyder ikke, at I hver ejer halvdelen af huset.
- Skøde, ægtepagt og lånedokumenter har forskellige funktioner og skal passe sammen.
- Vil I ændre ejerfordelingen, skal andel, betaling eller gave og overtagelsesvilkår afklares.
- Ægtefælleskødepakken koster 4.950 kr. inklusive moms og omfatter overdragelsesaftale, skøde og tinglysning. Statens afgift kommer til.
- Kontroller både den nye ejerregistrering og de aftalte låneforhold, før sagen afsluttes.
Ejerskab, delingsformue og gæld skal undersøges hver for sig
Et ægtepars boligforhold kan ikke beskrives alene ved at spørge, om huset er fælles. Der er mindst tre forskellige spørgsmål: Hvem ejer huset? Hvordan skal værdierne behandles ved ægteskabets ophør? Og hvem hæfter for lånene? Det samme par kan have én ejer, delingsformue og to personer på et lån.
Begynd derfor med tre dokumenter: tingbogens oplysninger om ejere og andele, eventuelle ægtepagter og de aktuelle låneaftaler. Læs hvert dokument for det, det regulerer. En låneaftale viser ikke nødvendigvis en ejerandel, og en tinglyst ejerandel afgør ikke alene, om værdien er delingsformue eller særeje.
Ægtefælleloven bygger på, at hver ægtefælle som udgangspunkt ejer og råder over sin egen formue og hæfter for sine egne forpligtelser. Ægteskabet medfører samtidig regler om blandt andet formuedeling og beskyttelse af familiens bolig. Derfor kan den ægtefælle, der ikke er registreret som ejer, have væsentlige rettigheder uden at eje en del af huset.
Hvis jeres dokumenter ikke stemmer med det, I selv har lagt til grund, bør forskellen undersøges, inden I laver en ny aftale. Det gælder især, hvis der allerede findes en privat aftale om ejerskab, et tilgodehavende eller en overdragelse, som ikke er blevet registreret.
Delingsformue giver ikke automatisk halvdelen af huset
Delingsformue handler om den økonomiske deling ved separation, skilsmisse og dødsboskifte. Det er en anden ordning end sameje om en bestemt ejendom. At huset indgår i delingsformuen, betyder derfor ikke, at den anden ægtefælle allerede ejer halvdelen og kan disponere over denne halvdel.
Ved separation eller skilsmisse skal hver ægtefælles formue opgøres efter reglerne. Aktiver, gæld og undtagelser har betydning. Særeje og visse andre værdier holdes uden for ligedelingen, og en negativ bodel overføres ikke til den anden som fælles gæld. Det er derfor misvisende blot at halvere husets salgspris og kalde resultatet den anden ægtefælles andel.
Husets værdi kan være vigtig for det økonomiske resultat, men et krav på værdier er ikke det samme som at eje en del af selve huset. Et eventuelt beløb skal ses i sammenhæng med de øvrige aktiver og forpligtelser. Retten til at overtage boligen ved et brud vurderes desuden efter andre regler end selve beregningen af formuedelingen.
Hvis formålet er at give begge en ejerandel allerede under ægteskabet, løser forventningen om senere delingsformue ikke den opgave. Her skal I tage stilling til en konkret ejerændring. Omvendt behøver ønsket om en anden værdifordeling ikke nødvendigvis at føre til, at ejerandelene skal ændres.
Eneeje er heller ikke det samme som særeje
Et hus bliver ikke særeje alene, fordi den ene købte det før brylluppet, eller fordi kun den ene står på skødet. Særeje kan blandt andet følge af en ægtepagt eller af vilkår bestemt ved arv eller gave. Find derfor det dokument, som en eventuel særejeordning bygger på, frem for at slutte noget ud fra navnet i tingbogen.
Særeje kan have forskellig virkning ved skilsmisse og dødsfald og kan omfatte hele formuen, et bestemt aktiv eller en afgrænset del. Ordlyden og baggrunden for anskaffelsen skal derfor undersøges. Hvis huset er købt med midler fra flere kilder, kan det også være nødvendigt at se på dokumentationen for finansieringen.
En ægtepagt skal efter ægtefællelovens § 20 underskrives af begge ægtefæller og tinglyses i Personbogen for at være gyldig. En ægtepagt kan indgå i grundlaget for en overdragelse, men registrering i Personbogen er ikke i sig selv en registreret ejerændring i ejendommens tingbog.
Fortæl rådgiveren, om I ønsker at ændre ejerskabet, formueordningen eller begge dele. Så kan dokumenterne og deres registrering planlægges samlet. Et skøde bør ikke udarbejdes ud fra den upræcise forudsætning, at alt fremover skal være fælles, hvis I i virkeligheden ønsker at bevare bestemte værdier som særeje.
Fælles betalinger bør have et klart aftalegrundlag
Mange par betaler boligens udgifter fra en fælles konto, selv om kun den ene er ejer. Det kan være en praktisk måde at styre økonomien på, men kontoen fortæller ikke alene, om en betaling er til daglig drift, et lån til ægtefællen eller led i en aftale om køb af en andel.
Forestil jer, at Maria købte huset før ægteskabet, og at Henrik senere betaler en større renovering. Eksemplet er fiktivt. Betalingen dokumenterer en udgift, men den fastlægger ikke alene, at Henrik har erhvervet en bestemt ejerandel. Parterne bør få undersøgt deres aftaler og beslutte, hvordan beløbet skal håndteres.
Bidrag til at bevare eller forøge den andens formue, som holdes uden for delingen, kan under lovens betingelser give grundlag for kompensation ved formuedelingen. Det er en konkret vurdering og ikke det samme som automatisk medeje eller en sikker ret til at få hver betaling tilbage.
Gem derfor aftaler, bankoverførsler og relevante bilag. Ved nye større betalinger er det bedre at afklare formålet på forhånd: Skal beløbet være en almindelig fælles udgift, et dokumenteret tilgodehavende eller en del af betalingen for en ejerandel?
Den anden ægtefælle kan have krav på at samtykke
At være eneejer betyder ikke altid, at man frit kan sælge eller pantsætte familiens bolig uden at inddrage sin ægtefælle. For familiens helårsbolig i Danmark, eller en bolig bestemt hertil, kræves som udgangspunkt ægtefællens samtykke, når boligen helt eller delvist indgår i ligedelingen ved separation eller skilsmisse.
Reglen omfatter også udlejning og bortforpagtning. Der findes et særskilt tilladelsesspor, hvis samtykke nægtes eller ikke kan indhentes, og betingelserne for tilladelse er opfyldt. Reglen kan desuden fortsætte efter samlivsophør og separation eller skilsmisse, indtil boligspørgsmålet er afklaret.
Samtykke er en beskyttelse knyttet til ægteskabet. Det er ikke en overdragelse af en ejerandel. Den ikke-ejende ægtefælle underskriver derfor ikke i samme egenskab som en medejer, der sælger sin egen del af huset. Et samtykke giver heller ikke i sig selv ret til en bestemt del af salgsprisen.
Ved en planlagt disposition bør rådgiveren kontrollere både ejerforholdet, formueordningen og den nødvendige medvirken. I kan læse mere om afgrænsningen i artiklen om rettigheder, når du ikke står på skødet.
Et skøde ændrer ikke uden videre låneaftalerne
Personlig hæftelse følger af de relevante forpligtelser og aftaler. Hvis begge har skrevet under på et lån, skal lånevilkårene undersøges, selv om kun den ene står som ejer. Hvis kun den ene er låntager, bliver den anden ikke uden videre meddebitor, blot fordi en ejerandel overdrages.
Skeln også mellem pant i ejendommen og personlig gæld. Pant giver en kreditor sikkerhed i ejendommen. Det er et andet spørgsmål, hvilke personer kreditor kan kræve betaling af. Et nyt ejernavn sletter ikke eksisterende pant, og ejerskiftet skal derfor afstemmes med finansieringen.
Tinglysningslovens § 39 har en særlig regel: Hvis erhververen har aftalt gældsovertagelse med overdrageren, pantebrevet ikke lader gælden forfalde ved ejerskifte, og erhververens adkomst er tinglyst ubetinget, indtræder erhververen i forpligtelsen, mens overdrageren frigøres. Panthaveren kan dog fortsat kræve renter og afdrag hos den hidtidige debitor, indtil der er modtaget underretning og dokumentation. I andre tilfælde kræver gældsovertagelsens virkning over for panthaveren en aftale med denne. Reglen skal vurderes i forhold til den konkrete overdragelse og det konkrete lån.
Bed derfor banken beskrive, hvem der hæfter efter ændringen, og hvilke dokumenter der skal underskrives. Afklar også, om finansieringen forudsætter en bestemt ejerfordeling. Det giver jer et fælles grundlag for overdragelsesaftalen og forhindrer, at skødet bygger på en låneløsning, som endnu ikke er på plads.
Hvad betyder eneeje ved skilsmisse og dødsfald?
Ved separation eller skilsmisse er skødet et vigtigt udgangspunkt for ejerskabet, men det afgør ikke alene det samlede økonomiske resultat. Bodelingen skal gennemføres efter de relevante regler og aftaler. Når boligen indgår i delingen, kan en ægtefælle under bestemte betingelser overtage den, selv om den tilhører den anden, mod den betaling som opgørelsen kræver.
Ved dødsfald har en ægtefælle arveret, selv om vedkommende ikke står på skødet. Formueordningen skal imidlertid afklares sammen med arv, eventuelt testamente og boets behandling. En arvelod er ikke det samme som en bestemt registreret ejerandel, og den giver ikke i sig selv en ubetinget garanti for at kunne beholde huset.
Uskiftet bo vedrører som udgangspunkt delingsformuen og kræver blandt andet, at de økonomiske betingelser er opfyldt. Afdødes særbørn skal som udgangspunkt samtykke, og den længstlevende overtager et personligt ansvar for afdødes forpligtelser. To navne på skødet erstatter derfor ikke en vurdering af, hvordan den længstlevende skal sikres.
Hvis jeres primære mål er tryghed ved dødsfald, bør det siges direkte. Rådgiveren kan så afklare sammenhængen mellem ejerandele og behovet for andre dokumenter. Ønsker I derimod fælles ejerskab i dag, skal overdragelsen tilrettelægges til netop det formål.
Hvornår giver det mening at få begge på skødet?
Det relevante spørgsmål er, hvilken ændring I ønsker. Medeje kan være målet, fordi begge skal have en ejerandel i huset nu. Det kan også være, at den nuværende registrering ikke længere passer til en ny økonomisk aftale mellem jer. I bør kunne forklare formålet, før I beslutter den konkrete andel.
Tag udgangspunkt i tre mulige ønsker:
- Begge skal eje en del af boligen under ægteskabet. Her skal en ejerændring aftales og registreres.
- En bestemt værdi skal behandles anderledes ved skilsmisse eller død. Her skal formueordningen og eventuelt en ægtepagt undersøges.
- Den længstlevende skal stilles på en bestemt måde. Her skal arv, testamente og økonomisk mulighed for at beholde boligen vurderes sammen.
Ønskerne kan godt kombineres, men de har ikke nødvendigvis samme løsning. I behøver heller ikke vælge lige ejerandele. Den valgte fordeling skal passe til det, I faktisk aftaler, og til eventuel betaling eller gave.
Overvej konsekvensen for begge parter. Den nuværende ejer afgiver en del af sit ejerskab, og den nye medejer får en reel ejerposition. Derfor bør ændringen behandles som en overdragelse med indhold, frem for som en ren rettelse af navne.
Andelen kan overdrages ved køb eller gave
En ægtefælle kan købe en andel af den anden eller modtage den som gave. En overdragelse kan også indeholde både betaling og gave. Aftalen skal gøre det tydeligt, hvilken andel der overdrages, hvilket vederlag der er aftalt, og hvordan det skal berigtiges.
Et kontant beløb er ikke nødvendigvis hele betalingen. Eventuel overtagelse af gæld og andre aftalte ydelser skal også indgå i afklaringen. Hvis betalingen skal ske senere, skal vilkårene for tilgodehavendet beskrives. Det bør ikke stå uklart, om modtageren har fået en gave eller skylder et beløb.
Der gælder ikke et generelt krav om en gaveægtepagt alene, fordi ægtefæller giver hinanden en eksisterende ejerandel. Behovet for en ægtepagt afhænger blandt andet af, om I samtidig vil ændre formueordningen. Tinglysning af ejerskiftet skal under alle omstændigheder håndteres i det relevante spor.
En gaveoverdragelse kan efter konkurslovens regler omstødes, hvis betingelserne er opfyldt. Et nyt skøde er derfor ikke en garanti mod kreditorers krav. Værdiansættelse og eventuelle skattemæssige forhold bør desuden afklares konkret, før overdragelsen bindes endeligt.
Første fase: Få ejerforhold og dokumenter afklaret
En grundig skødebehandling begynder med et samlet overblik over huset og jeres aftale. Send adressen, oplysninger om den registrerede ejer og den ønskede ejerfordeling. Oplys samtidig, om I allerede har aftalt en pris, gave eller overtagelsesdag, eller om disse punkter stadig er åbne.
Dernæst samles de dokumenter, der kan påvirke overdragelsen:
- Aktuelle oplysninger om ejerskab, pant og andre registrerede rettigheder.
- Låneoplysninger og kontakt til den bank, der skal inddrages.
- Eksisterende ægtepagt samt relevante gave- eller arvevilkår.
- Tidligere aftaler om huset, betalinger eller indbyrdes tilgodehavender.
- Eventuel fuldmagt og oplysninger om forhold, som kan påvirke underskrifterne.
Resultatet bør være en konkret oversigt over, hvad der kan gennemføres på det foreliggende grundlag, og hvad der mangler. Hvis ejerforholdet er uklart, eller en eksisterende aftale peger i en anden retning, skal dette undersøges, før en ny overdragelse underskrives.
Oplys også om udenlandsk tilknytning, hvis den kan have betydning for formueordningen eller erhvervelsen. Den relevante afklaring skal foretages på baggrund af jeres faktiske forhold. En standardantagelse ud fra en dansk adresse er ikke altid tilstrækkelig.
Anden fase: Aftal økonomi og få dokumenterne til at hænge sammen
Nu fastlægges den ejerfordeling, som dokumenterne skal gennemføre. Skriv hver ægtefælles andel af hele ejendommen før og efter overdragelsen. Hvis en eneejer eksempelvis skal beholde 70 procent, og ægtefællen skal erhverve 30 procent, skal alle relevante dokumenter bygge på den samme fordeling.
Overdragelsesaftalen skal beskrive mere end andelen. Den bør samle betaling eller gave, tidspunktet for overtagelsen, fordelingen af relevante udgifter og de nødvendige betingelser. Er finansieringen en forudsætning, skal det fremgå, hvordan den afklares, og hvad der sker, hvis forudsætningen ikke bliver opfyldt.
Banken og rådgiveren skal arbejde ud fra de samme oplysninger. En ændring fra køb til gave eller fra lige til ulige ejerandele kan få betydning for flere dokumenter. Giv derfor besked, så snart I ændrer beslutning, og få hele grundlaget gennemgået igen i det nødvendige omfang.
Hvis en ægtepagt eller et gældsbrev er relevant, skal indhold og rækkefølge afstemmes med overdragelsen. Få en klar aftale om, hvilke særskilte dokumenter der udarbejdes, og hvem der følger dem til dørs. Leverancen i denne fase er et sammenhængende aftalegrundlag, som begge ægtefæller forstår og kan godkende.
Tredje fase: Gennemgå skødet før underskrift og anmeldelse
Når aftalegrundlaget er afklaret, kan skødet klargøres. Her skal den rigtige ejendom, de rigtige parter og den overdragne andel fremgå. Køberandelen i anmeldelsen vedrører den del af hele ejendommen, som erhverves ved den aktuelle overdragelse. Betalings- og afgiftsoplysninger skal passe til den valgte model.
Læs udkastet sammen med overdragelsesaftalen. Kontroller især, at en ændring, I har aftalt undervejs, også er kommet med. Hvis I eksempelvis har ændret ejerandel eller betalingsdato, bør I ikke godkende et ældre udkast, fordi det ligner det rigtige dokument.
Før underskrifterne bør disse spørgsmål være besvaret:
- Er ejerandelene og den samlede aftalte betaling eller gave beskrevet korrekt?
- Er nødvendige betingelser, samtykker og eventuelle fuldmagter afklaret?
- Er låneforholdet afstemt, og ved begge, hvem der skal hæfte?
- Er behovet for eventuelle supplerende dokumenter og deres registrering afklaret?
Parterne underskriver i de relevante roller, og skødet anmeldes derefter til tinglysning. Underskrift og anmeldelse er forskellige trin. Sørg derfor for at vide, hvem der anmelder dokumentet, og hvem der reagerer på svaret fra Tinglysningsretten.
Fjerde fase: Følg registrering og økonomi helt til dørs
Efter anmeldelsen skal tinglysningssvaret gennemgås. Kontroller, at ejerændringen er registreret som forudsat, og få forklaret eventuelle retsanmærkninger, frister eller andre forhold, der kræver handling. En kvittering for, at et dokument er indsendt, er ikke tilstrækkelig dokumentation for, at hele sagen er afsluttet.
Sammenhold derefter resultatet med den oprindelige aftale. De registrerede ejerandele skal stemme, og relevante betalinger skal kunne dokumenteres. Långiverens dokumenter bør vise det aftalte låneforhold. Hvis der også er oprettet en ægtepagt, skal dens særskilte registrering kontrolleres.
Bed om en afslutning, der tydeligt viser, hvilke dele der er gennemført, og om noget fortsat afventer andre. Gem overdragelsesaftalen, det tinglyste dokument og eventuelle supplerende aftaler samlet. Det er især nyttigt, når I senere skal dokumentere en gave, en betaling eller baggrunden for en bestemt ejerandel.
Tag til sidst stilling til den praktiske hverdag som medejere: Hvordan betales løbende udgifter, hvem opbevarer bilag, og hvordan aftales større arbejder? Det er ikke alle forhold, der skal ind i skødet, men begge bør vide, hvilken aftale I følger efter overdragelsen.
Hvad koster det at få ægtefællen med på skødet?
Budgettet består af honoraret for skødebehandlingen, tinglysningsafgift og eventuelle øvrige udgifter. Et almindeligt ejerskifte mellem ægtefæller under ægteskabet udløser som udgangspunkt en fast afgift på 1.850 kr. samt 0,6 procent af det korrekte afgiftsgrundlag.
Det er ikke tilstrækkeligt at beregne procentdelen af det kontante beløb, der eventuelt betales. Grundlaget skal fastlægges for den konkrete overdragelse og ejerandel. At parterne er gift, eller at andelen gives som gave, betyder ikke automatisk, at kun den faste afgift skal betales.
Der findes særlige afgiftsregler ved fuldstændig opløsning af formuefællesskabet. De skal vurderes efter deres egne betingelser og må ikke forveksles med en almindelig overdragelse til medeje. Hvis en ægtepagt skal tinglyses særskilt i Personbogen, er der også en afgift for dette.
Få derfor en konkret opgørelse af honorar, afgift og mulige ekstraopgaver, før I beslutter jer. Læs mere om tinglysningsafgift ved ejerskifte. Omkostninger til finansiering og eventuelle særskilte dokumenter skal afklares ved siden af selve skødepakken.
Sådan tager I næste skridt mod fælles ejerskab
Start med at formulere jeres mål og samle de eksisterende dokumenter. I behøver ikke kende alle juridiske svar på forhånd. Men I bør oplyse, om ønsket handler om ejerskab nu, en bestemt fordeling ved et senere brud eller sikring ved dødsfald. Det gør den efterfølgende rådgivning mere præcis.
I pakken til at få ægtefællen med på skødet indgår en fast rådgiver, gennemgang af dokumenterne, koordinering med banken, underskriftsforløb og slutdokumentation. Oplys fra begyndelsen, hvis der også er behov for at tage stilling til ægtepagt, testamente eller et tilgodehavende, så omfanget kan aftales konkret.
Det centrale resultat er, at ejerændringen svarer til jeres aftale, og at begge kan se, hvordan ejerskab, formueordning og lån hænger sammen efter gennemførelsen.
Fagligt grundlag og kilder
- Retsinformation: lov om ægtefællers økonomiske forhold samt arveloven, konkursloven og tinglysningsloven om ejerskab, formueordning, hæftelse og overdragelse.
- Tinglysningsretten: vejledning om skøder og vejledninger om ægtepagters særskilte registrering og anvendelse ved ejerændringer.
- Familieretshuset: vejledning om ophørsdato og bodeling, herunder forskellen på positive og negative bodele.
- Tinglysningsafgiftsloven, satstabellen fra Skatteministeriet og Den juridiske vejledning om almindelige ejerskifter og særlige overdragelser mellem ægtefæller.
Pakkens pris og indhold følger Skøde Centrets beskrivelse af ægtefælleskødepakken.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
