Står kun den ene ægtefælle på skødet, er det som udgangspunkt kun denne ægtefælle, der er registreret som ejer. Den anden bliver ikke automatisk medejer ved vielsen, ved at betale til boligen eller ved at hæfte for lånet. Medejerskab kræver normalt, at en ejerandel overdrages og tinglyses.
Hvis jeres mål er at få den anden ægtefælle registreret som medejer, er den relevante løsning et nyt skøde. Skøde Centrets skødepakke til ægtefælle med på skødet samler udarbejdelse og tinglysning af den nødvendige adkomstændring.
Skal boligen skifte ejer?
Når ejerforholdene i en bolig skal ændres, afhænger den rette juridiske løsning af den konkrete situation. Her får du et overblik over de mest almindelige typer skøder og overdragelser:
Din ægtefælle bliver ikke automatisk medejer af boligen ved ægteskab, betaling af udgifter eller fælles lån. Medejerskab kræver normalt, at en ejerandel overdrages med et nyt skøde og tinglyses, mens lån, særeje og formuedeling skal afklares særskilt.
- Skødet viser, hvem der ejer ejendommen og med hvilken andel.
- Tinglysningsafgiften er 1.850 kr. plus 0,6 procent af afgiftsgrundlaget.
- I skal aftale ejerbrøk, betaling eller gave og eventuel gældsovertagelse.
- Banken skal godkende ændringer i, hvem der hæfter for boliglånene.
- Gaver mellem ikke-fraseparerede ægtefæller er som udgangspunkt gaveafgiftsfri.
Hvad betyder det, at kun den ene ægtefælle står på skødet?
Skødet viser, hvem der har den tinglyste ejendomsret til boligen. Når kun den ene af jer står på skødet, er denne ægtefælle registreret som ejer i Tingbogen. Den anden ægtefælle får ikke en ejerandel alene ved at bo i huset, betale fælles udgifter eller være meddebitor på et lån.
Ægteskab og ejerskab er to forskellige juridiske forhold. Efter reglerne om ægtefællers økonomiske forhold råder hver ægtefælle som udgangspunkt over sin egen formue. Delingsformue betyder derfor ikke, at I ejer alle aktiver sammen under ægteskabet. Begrebet handler især om, hvordan nettoværdier kan blive delt ved separation, skilsmisse eller død.
Den ægtefælle, der ikke står på skødet, kan stadig have beskyttelse efter ægtefælleloven. Ejeren kan blandt andet ikke uden den anden ægtefælles samtykke overdrage, pantsætte eller udleje familiens helårsbolig, når boligen helt eller delvis indgår i ligedelingen. Samtykkereglen gør dog ikke den anden ægtefælle til medejer.
Den centrale forskel er derfor enkel: En familieretlig beskyttelse kan begrænse ejerens dispositioner, mens en tinglyst ejerandel giver egentlig ejendomsret. Vil I ændre selve ejerskabet, skal ændringen fremgå af et nyt skøde og registreres i Tingbogen.
Hvilke situationer omfatter en overdragelse mellem ægtefæller?
En ægtefælle kan komme med på skødet i flere forskellige situationer. Den mest almindelige er, at den ene ejede boligen før ægteskabet, og at I senere ønsker at dele ejerskabet. Det kan også være relevant, hvis den ene købte boligen alene under ægteskabet, eller hvis finansieringen oprindeligt gjorde et fælles køb upraktisk.
Overdragelsen kan ske mod betaling, som gave eller som en kombination. I kan eksempelvis aftale, at den nye medejer overtager en bestemt del af gælden, betaler et kontant beløb eller modtager ejerandelen uden vederlag. Valget påvirker oplysningerne i skødet og det grundlag, som tinglysningsafgiften beregnes efter.
I skal også tage stilling til ejerbrøken. Medejerskab behøver ikke være 50/50. Skødet kan angive andre ejerandele, hvis det svarer bedre til jeres aftale, indskud og økonomiske forhold. Ejerbrøken bør være et bevidst valg, fordi den får betydning for, hvor stor en del af ejendommen hver af jer ejer.
En skødeændring kan desuden være relevant, når I vil skabe sammenhæng mellem den faktiske økonomi og det registrerede ejerskab. Hvis den ene gennem længere tid betaler til en bolig, som kun den anden ejer, ændrer betalingerne ikke automatisk Tingbogen. En aftalt og tinglyst ejerandel giver en klarere dokumentation end uformelle forventninger.
Situationen er en anden ved separation eller skilsmisse. Her kan overdragelsen være led i en bodeling og være omfattet af særlige afgiftsregler. Denne pillar-side handler primært om at tilføje en ægtefælle som medejer, mens ægteskabet består.
Hvad ændrer skødet, og hvad ændrer det ikke?
Et nyt skøde ændrer ejendomsretten, men det løser ikke automatisk alle andre økonomiske spørgsmål. Den registrerede ejerandel, formueordningen mellem jer og hæftelsen for boliglån følger forskellige regelsæt. De bør derfor vurderes hver for sig.
| Forhold | Hvad det regulerer | Hvad der kræves |
|---|---|---|
| Skødet | Hvem der ejer ejendommen og med hvilken andel | Overdragelse og tinglysning |
| Delingsformue eller særeje | Hvordan værdier behandles ved deling | Lovens udgangspunkt eller en gyldig ægtepagt |
| Boliglånet | Hvem der hæfter over for bank og realkreditinstitut | Långivers aftale og eventuelle godkendelse |
Det betyder blandt andet, at du kan være medejer uden at hæfte for alle lån, og at du kan hæfte for et lån uden at være medejer. Banken kan dog stille krav om, at ejerforhold og låneforhold hænger sammen. En ændring af skødet bør derfor koordineres med långiver, før dokumentet anmeldes.
Formuefællesskab er heller ikke det samme som fælles ejerskab. Hvis du vil have den fulde afgrænsning, forklarer specialartiklen forskellen på formuefællesskab og at stå sammen på skødet.
Skødet fastlægger heller ikke i sig selv, hvordan I internt skal betale renter, afdrag, vedligeholdelse og forbedringer. Hvis ejerandelene eller betalingerne er skæve, bør jeres økonomiske aftale være klar, så det registrerede ejerskab og den praktiske økonomi ikke peger i hver sin retning.
Hvordan får du din ægtefælle med på skødet trin for trin?
Processen begynder med en præcis aftale om, hvad der overdrages. I skal kende ejerandelen, overdragelsens økonomiske vilkår og boligens aktuelle lån. Først derefter kan skødet udformes med de rigtige oplysninger.
- Kontrollér den nuværende Tingbog og den registrerede ejer.
- Aftal den ejerandel, som skal overdrages.
- Afklar betaling, gave, gældsovertagelse og eventuelle bankkrav.
- Beregn afgiftsgrundlaget og udarbejd det nye skøde.
- Begge parter underskriver digitalt, og skødet anmeldes til tinglysning.
- Kontrollér den endelige tinglysning og de nye ejerandele.
Skødet skal identificere ejendommen, den nuværende ejer, den nye medejer, den overdragne andel og det samlede vederlag. Overtagelse af gæld kan være en del af vederlaget. Derfor skal oplysninger om lån og hæftelse være afklaret, også selv om I ikke betaler et kontant beløb mellem jer.
Danmark har digital tinglysning. På tinglysning.dk kan dokumenter oprettes, underskrives og anmeldes, og Tingbogen offentliggør de registrerede rettigheder. Begge ægtefæller skal normalt medvirke til skødet som henholdsvis overdrager og erhverver.
Tinglysningsretten kan registrere skødet, afvise det eller give en retsanmærkning, hvis dokumentet ikke passer med de eksisterende rettigheder. Det kan eksempelvis skyldes manglende sammenhæng med den tinglyste adkomst, utilstrækkelige oplysninger eller forhold ved pant og fuldmagter.
Når skødet er tinglyst endeligt, bør I kontrollere, at begge navne og de aftalte ejerandele fremgår korrekt. Gem også det tinglyste skøde sammen med aftalen om overdragelsen og bankens eventuelle godkendelser.
Hvilke oplysninger og dokumenter skal typisk være klar?
En smidig skødeændring afhænger især af, om oplysningerne er samlet, før dokumentet udarbejdes. Det reducerer risikoen for, at ejerandel, vederlag og lån bliver beskrevet forskelligt i skødet og i bankens materiale.
- Ejendommens adresse og matrikulære oplysninger.
- Den nuværende tingbogsattest og de registrerede ejerandele.
- Den ejerandel, som skal overdrages til ægtefællen.
- Aftalen om kontant betaling, gave og overtagelse af gæld.
- Seneste offentlige ejendomsværdi og relevante låneoplysninger.
- Bankens eller realkreditinstituttets krav til ændringen.
Hvis overdragelsen er en gave, skal det fremgå klart, hvad der gives, og hvilken værdi der lægges til grund. Gaver mellem ægtefæller, der ikke er fraseparerede, er som udgangspunkt fritaget for gaveafgift. Tinglysning af ejerandelen udløser derimod normalt tinglysningsafgift.
Hvis den nye medejer overtager en del af gælden, er gældsovertagelsen både et økonomisk vilkår og et spørgsmål for långiver. I kan ikke ved en intern aftale alene ændre, hvem banken kan kræve betaling af. Banken eller realkreditinstituttet skal acceptere en ændring af debitorerne.
Har boligen særejestatus, eller ønsker I, at den overdragne andel skal være særeje, skal skødet ses sammen med jeres ægtepagt. Skødet registrerer ejerskabet i Tingbogen, mens en aftale om særeje skal opfylde ægtefællelovens krav og tinglyses i Personbogen.
Hvad koster det at få en ægtefælle med på skødet?
Omkostningerne består typisk af tinglysningsafgift, eventuelt honorar for udarbejdelse og ekspedition af skødet samt mulige bankomkostninger. Hvis lån skal ændres, kan der komme særskilte udgifter til bank, realkreditinstitut og eventuel tinglysning af nye eller ændrede pantedokumenter.
Efter den gældende tinglysningsafgiftslov udgør afgiften ved tinglysning af ejerskifte af fast ejendom eller en andel heraf 1.850 kr. plus 0,6 procent af ejerskiftesummen. Den procentvise del rundes op efter lovens afrundingsregel.
En overdragelse mellem ægtefæller er normalt ikke en almindelig fri handel mellem uafhængige parter. Er ejerskiftesummen lavere end lovens minimumsgrundlag, beregnes den variable afgift i stedet ud fra en procentdel af den senest offentliggjorte eller meddelte ejendomsværdi. Ved overdragelse af en ideel andel bruges den forholdsmæssige del af værdien.
Minimumsgrundlaget er som hovedregel 80 procent af ejendomsværdien. For visse vurderinger foretaget efter overgangsreglerne i ejendomsvurderingsloven anvendes 85 procent. Den konkrete beregning afhænger derfor af vurderingstypen, ejerandelen og det aftalte vederlag. Satser og vurderingsgrundlag bør kontrolleres på anmeldelsestidspunktet.
Gaveafgiftsfritagelsen mellem ikke-fraseparerede ægtefæller fjerner ikke tinglysningsafgiften. De to afgifter bygger på forskellige regler. Det er derfor ikke korrekt at antage, at et skøde er afgiftsfrit, blot fordi ejerandelen gives som gave.
Hvilke typiske faldgruber bør I undgå?
Den første faldgrube er at tro, at ægteskabet allerede har gjort jer til medejere. Delingsformue kan få betydning ved en senere formuedeling, men ændrer ikke navnet på skødet under ægteskabet. Den ægtefælle, der ikke står på skødet, har derfor ikke automatisk en bestemt procentdel af ejendommen.
En anden fejl er at ændre skødet uden samtidig at afklare lånene. Hvis begge står på skødet, men kun den ene hæfter for finansieringen, eller hvis den nye medejer skal overtage gæld, kan banken kræve en kreditvurdering og nye dokumenter. Specialartiklen om hæftelse for huslånet, når ægtefællen skrives på skødet går særskilt ind i denne problemstilling.
En tredje risiko er et forkert afgiftsgrundlag. En meget lav eller symbolsk købesum betyder ikke nødvendigvis, at den variable tinglysningsafgift bliver tilsvarende lav. Ved handler, der ikke sker i fri handel, indeholder loven minimumsregler baseret på ejendomsværdien.
Uklare ejerandele skaber også problemer. Hvis I ønsker 50/50, skal det fremgå. Hvis ejerandelene skal være skæve, bør skødet angive den aftalte brøk præcist. Betaler den ene mere end ejerandelen tilsiger, bør I samtidig tage stilling til, om forskellen er en gave, et lån eller en anden intern ordning.
Endelig kan særeje og skøde blive blandet sammen. En ejerandel kan godt være særeje, men det følger ikke automatisk af skødet. Artiklen kan en ægtefælle komme på skødet af et hus med særeje? behandler den afgrænsning særskilt.
Hvilke rettigheder har ægtefællen, før skødet bliver ændret?
Den ægtefælle, der ikke står på skødet, er ikke uden rettigheder. Hvis boligen er familiens helårsbolig og indgår i ligedelingen, kræver en overdragelse, pantsætning eller udlejning som udgangspunkt ægtefællens samtykke. Beskyttelsen gælder også, selv om samlivet er ophævet, og i en periode efter separation eller skilsmisse.
Samtykkekravet giver indflydelse på bestemte dispositioner, men ikke en tinglyst ejerandel. Du får eksempelvis ikke automatisk ret til en bestemt del af en salgspris alene på grund af samtykkereglen. Det økonomiske resultat ved separation, skilsmisse eller død afhænger af formueordningen, gælden og de øvrige regler om deling og arv.
Betaling af løbende boligudgifter gør heller ikke i sig selv den ikke-registrerede ægtefælle til medejer. Det samme gælder betaling til renovering eller afdrag. Sådanne betalinger kan få betydning i en konkret økonomisk opgørelse, men de erstatter ikke en aftalt og tinglyst overdragelse af ejendomsret.
Hvis du vil undersøge din position uden en skødeændring, gennemgår specialartiklen rettighederne, når du ikke står på skødet. Den artikel handler om din nuværende retsstilling frem for processen med at blive medejer.
Hvordan påvirker medeje skilsmisse, død og særeje?
Medeje gør ejerforholdet tydeligt, men ejerandelen afgør ikke alene, hvordan værdierne fordeles ved skilsmisse eller død. Hvis ejerandelene er delingsformue, indgår nettoværdierne som udgangspunkt i formuedelingen. Har I gyldigt særeje, kan resultatet blive et andet.
Ved en formuedeling opgøres hver ægtefælles aktiver og gæld. At I ejer huset med halvdelen hver, betyder derfor ikke nødvendigvis, at hele jeres samlede økonomi ender med en enkel 50/50-fordeling. Andre aktiver, gældsposter, pensioner og særeje kan påvirke opgørelsen.
Ved dødsfald indgår afdødes ejerandel i dødsboet eller i et eventuelt uskiftet bo efter de betingelser, der gælder for det. Længstlevende bliver ikke automatisk registreret som eneejer af hele boligen, blot fordi parterne var gift. Arv, skifteform og tinglysning skal behandles særskilt.
Særeje bør afklares, før ejerandelen overdrages. Hvis huset allerede er særeje, eller hvis den nye andel skal have en bestemt særejeform, kan der være behov for en ægtepagt ved siden af skødet. En ægtepagt er kun gyldig, når begge har underskrevet den, og den er tinglyst i Personbogen.
Hvad er de korte svar på de mest stillede spørgsmål?
Bliver min ægtefælle automatisk medejer, når vi bliver gift? Nej. Ægteskabet ændrer ikke i sig selv den tinglyste adkomst til fast ejendom.
Skal vi eje boligen 50/50? Nej. I kan aftale en anden ejerbrøk, men den skal beskrives præcist i skødet og passe til jeres økonomiske aftale.
Kan jeg give min ægtefælle halvdelen af huset? Ja, en ejerandel kan overdrages som gave. Gaver mellem ikke-fraseparerede ægtefæller er som udgangspunkt gaveafgiftsfri, men tinglysningen udløser normalt tinglysningsafgift.
Kommer min ægtefælle automatisk med på lånene? Nej. Skødet ændrer ejendomsretten, mens banken og realkreditinstituttet bestemmer, hvem der hæfter for lånene.
Skal vi have en ægtepagt? Ikke alene fordi begge skal stå på skødet. En ægtepagt bliver relevant, hvis I vil aftale særeje eller ændre en eksisterende formueordning.
Kan vi nøjes med en privat aftale? En privat aftale kan beskrive jeres interne hensigt, men den registrerer ikke den nye ejerandel i Tingbogen. Ejendomsretten bør gennemføres med et skøde.
Kan skødet ændres, hvis der er realkreditlån i huset? Ja, men ændringen skal koordineres med långiver, hvis hæftelse, pant eller lånevilkår bliver berørt.
Hvornår er næste skridt et nyt skøde?
Et nyt skøde er det relevante næste skridt, når I har besluttet, at den ægtefælle, som ikke står i Tingbogen, skal have en reel ejerandel. Før dokumentet udarbejdes, bør I være enige om ejerbrøk, betaling eller gave, gæld og forholdet til eventuelt særeje.
Hvis I endnu ikke har besluttet, om medeje er den rigtige løsning, bør I først skelne mellem tre forskellige mål: fælles ejerskab, fælles hæftelse og økonomisk deling mellem ægtefæller. De kan kombineres, men ingen af dem følger automatisk af de andre.
Når beslutningen er truffet, bør skøde, afgiftsgrundlag og bankforhold behandles som ét samlet forløb. Det giver en tydelig sammenhæng mellem det, I har aftalt, det der anmeldes til Tinglysningsretten, og det som fremover fremgår af Tingbogen.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Vælg den situation, der passer til dig: