Et el-tjek før køb af lejlighed bør afklare, om de undersøgte installationer er sikre, funktionsdygtige og lovlige efter de regler, der gælder for dem. Resultatet er ikke en garanti for alt skjult el. Du skal derfor kende kontrolomfanget, de utilgængelige dele og grænsen mellem lejlighedens egne og ejerforeningens fælles installationer.
Få professionel hjælp til skødet
Vi klarer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris. Vælg rette situation herunder for at se skødepakken:
Et el-tjek før køb af lejlighed kan afdække fejl i de installationer og stikprøver, der faktisk undersøges, men det er ikke en garanti for skjult el. Du skal kende kontrollens omfang, de utilgængelige dele og grænsen mellem lejlighedens egne og ejerforeningens fælles installationer.
- Et køberbestilt elsyn er ikke det samme som huseftersynsordningens formelle elinstallationsrapport.
- Kontrollen kan omfatte eltavle, fejlstrømsafbryder, stikprøver bag materiel og relevante målinger.
- Alder alene gør ikke en installation ulovlig; udførelses- eller ændringstidspunktet er centralt.
- Skjulte ledninger og fælles installationer kræver særskilt adgang, afgrænsning og dokumentkontrol.
- Brug resultatet inden købsaftalens relevante frist, og få omfang, fund og eventuelle overslag på skrift.
Er el-tjek og elinstallationsrapport det samme?
Nej. I en bolighandel bruges el-tjek som en bred betegnelse, men du bør få præciseret, hvilken ydelse der bestilles. Et elsyn efter Erhvervsstyrelsens vejledning er en gennemgang af en boliginstallation. Det må ikke forveksles med et eleftersyn, hvor virksomheden udarbejder en formel elinstallationsrapport under huseftersynsordningen.
Den formelle elinstallationsrapport indgår sammen med tilstandsrapporten i huseftersynsordningen ved ejerlejligheder. Ordningen er frivillig, men rapporterne er en forudsætning for ordningens særlige retsvirkninger og for tilbud om ejerskifteforsikring. For ejerlejligheder vedrører rapportarbejdet normalt hele bygningen og fællesejet, og en rapport kan være registreret på moderejendommen. Et køberbestilt elsyn af den enkelte lejlighed har ikke i sig selv de samme retsvirkninger.
Hvad bliver undersøgt i selve lejligheden?
Et elsyn udføres under ansvar af en autoriseret elinstallatørvirksomhed. Erhvervsstyrelsens vejledning beskriver en visuel gennemgang af de umiddelbart tilgængelige installationer, suppleret med stikprøvevis adskillelse af materiel samt relevante målinger og afprøvninger.
Gennemgangen kan blandt andet omfatte:
- eltavlens tilgængelighed, mærkning og beskyttelsesudstyr
- måling af fejlstrømsafbryderens funktion
- stikprøver bag stikkontakter, afbrydere og lampeudtag
- relevante målinger af beskyttelsesledere, jordforbindelse og isolationsmodstand
- synlige spor efter ændringer i køkken, bad, lofter og faste installationer
Navnet el-tjek fortæller ikke alene, hvor mange stikprøver der tages, hvilke rum der gennemgås, eller om du får en skriftlig rapport. Aftal derfor omfanget på forhånd. Bed virksomheden angive, om kontrollen følger skemaet for elsyn, hvilke områder der falder udenfor, og om et prisoverslag på udbedring er en særskilt ydelse.
Hvad kan et resultat uden fejl ikke vise?
En gennemgang uden registrerede fejl viser kun, at virksomheden ikke fandt fejl i de dele og stikprøver, som faktisk blev undersøgt. Skjulte ledninger, utilgængelige samlinger og installationer bag faste konstruktioner kan ligge uden for kontrollen. Ved en formel elinstallationsrapport fjernes sænkede lofter ikke, og hårde hvidevarer samt en vurdering af, om installationen er tidssvarende, ligger også uden for standardomfanget.
Forsænkede lofter i en ejerlejlighed kræver derfor en konkret afgrænsning. Hvis spots, samlinger eller ledninger ikke kan ses, bør rapporten beskrive begrænsningen. En mere indgribende undersøgelse kræver en særskilt aftale om omfang og tilladelse fra sælgeren. Et spørgsmålstegn eller en utilgængelig del er et åbent kontrolpunkt, ikke en godkendelse.
Hvornår er en gammel installation ulovlig?
Alder er ikke i sig selv bevis på, at elinstallationen er ulovlig. Vurderingen tager som udgangspunkt afsæt i de regler, der gjaldt, da installationen blev udført eller ændret. Nogle løsninger må ikke etableres i dag, men kan have været tilladte på udførelsestidspunktet. Samtidig gælder der enkelte skærpede krav for eksisterende installationer.
Den del, der senere er ændret eller udvidet, skal vurderes efter reglerne for ændringen. Spor efter et nyt køkken, renoveret badeværelse eller nye spots gør derfor udførelsestidspunktet og dokumentationen relevante. Et fund bør beskrive både det konkrete forhold og det regelsæt, vurderingen bygger på, så ulovlige elinstallationer ikke forveksles med installationer, der blot ikke er tidssvarende.
Forenklet illustrativt eksempel: En ældre stikkontakt kan være lovlig, hvis den er original og opfyldte reglerne ved udførelsen. Er en tilsvarende løsning derimod tilføjet under en nyere renovering, skal den vurderes efter de senere regler. Samme udseende kan derfor give to forskellige resultater, hvis udførelsestidspunktet er forskelligt.
Hvem kontrollerer de fælles installationer?
En ejerlejlighed har både installationer, der hører til lejligheden, og installationer, der betjener flere enheder. Efter normalvedtægten vedligeholder ejerforeningen fælles forsyningsledninger og fælles installationer frem til forgreningen ind i den enkelte lejlighed. Den enkelte ejer vedligeholder blandt andet el-ledninger og kontakter inde i lejligheden. En tinglyst særvedtægt kan ændre fordelingen, så foreningens egne dokumenter skal kontrolleres.
Et el-tjek inde i lejligheden afgør derfor ikke alene, hvem der skal håndtere en fejl ved en hovedledning, fælles tavle eller anden fælles installation. Sammenhold fundet med vedligeholdelsesansvaret i ejerlejligheden, vedtægterne og oplysninger fra ejerforeningen. Hvis problemet ligger på fællesanlægget, skal adgang, undersøgelse og en mulig udbedring koordineres med foreningen.
Hvordan bruger du el-tjekket før købet?
Kontrollen giver mest beslutningsværdi, når den placeres, mens du stadig kan reagere på resultatet. Følg en dokumenteret rækkefølge:
- Bed om eksisterende elinstallationsrapporter for lejligheden eller moderejendommen samt fakturaer og dokumentation for relevante ombygninger.
- Aftal med sælgeren, hvilke områder installatørvirksomheden må få adgang til, og om fælles installationer kræver ejerforeningens medvirken.
- Brug en autoriseret virksomhed, og få skriftligt angivet kontrolomfang, stikprøver, målinger, utilgængelige dele og vurderingsgrundlag.
- Få hvert fund opdelt i konstateret ulovligt forhold, sikkerhedsrisiko, forhold til nærmere undersøgelse eller forbedring af en lovlig, men ældre installation. Bed særskilt om overslag, hvis du skal kende en mulig udbedringsudgift.
- Håndtér resultatet inden fristen i dit rådgiverforbehold eller et særskilt teknisk forbehold. Ordlyd og frist afhænger af købsaftalen, så et fund ændrer ikke automatisk pris, betalingsansvar eller aftalevilkår.
- Hvis et forhold udbedres før overtagelsen, så få dokumentation for arbejdet og aftal, hvordan du kontrollerer, at det beskrevne punkt faktisk er lukket.
Det brede dokumenttjek ved køb af lejlighed skal fortsætte ved siden af elsynet. El-tjekket kan afklare den elektriske installation inden for sit aftalte omfang, men det erstatter ikke gennemgang af købsaftale, ejerforeningsdokumenter eller andre tekniske forhold.
Hvad koster kontrol og udbedring?
Der findes ikke én offentlig fast pris for et køberbestilt el-tjek. Prisen afhænger blandt andet af lejlighedens størrelse, adgangsforholdene, antallet af stikprøver og målinger, om fællesarealer skal med, og hvor omfattende den skriftlige dokumentation skal være. Et elsyn af én lejlighed og en formel rapport for en hel ejerlejlighedsejendom er derfor ikke sammenlignelige opgaver.
Skil tilbuddet i kontrol, eventuelle ekstra åbninger, udbedringsoverslag og efterkontrol. En formel elinstallationsrapport beskriver konstaterede forhold, men angiver ikke automatisk prisen på at rette dem. Et udbedringsoverslag kan aftales som en ekstra ydelse, og det bør fremgå, hvilke forudsætninger overslaget bygger på.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på gældende elsikkerhedsregler og aktuelle officielle beskrivelser af elsyn, elinstallationsrapporter og ejerforeningers vedligeholdelsesfordeling.
- Erhvervsstyrelsens vejledning om elsyn af boliginstallationer
- Retsinformation: elsikkerhedsloven og reglerne om elinstallationsrapporter
- Boligejer.dk om elinstallationsrapportens omfang og huseftersyn ved ejerlejligheder
- Normalvedtægten og den aktuelle vejledning for ejerforeninger
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: