Fælles hus ved skilsmisse: Hvilke muligheder har I?

Af Skøde Centret

Artiklen er senest opdateret 15. juli 2026

Af Skøde Centret

Et fælles hus ved skilsmisse kan sælges, overtages af den ene eller i en periode beholdes med begge som ejere. Valget afhænger ikke kun af, hvem der står på skødet. Ejerforhold, formueordning, boligens værdi, restgæld og långiverens håndtering af lånene skal vurderes hver for sig.

En holdbar løsning skal både fungere i bodelingen og i hverdagen. Den skal derfor fastlægge, hvad der sker med huset, hvem der betaler indtil løsningen er gennemført, og hvornår hver af jer er ude af ejerskab og gæld.

Hvilke tre løsninger kan I vælge?

De tre hovedmuligheder fører til forskellige økonomiske og praktiske resultater:

• Salg til en ny ejer: Huset sættes til salg, lånene indfries eller omlægges ved handlen, og nettoprovenuet indgår i jeres samlede opgørelse. I bør på forhånd aftale salgspris, valg af mægler, håndtering af bud og betaling af udgifter frem til overtagelsesdagen.

• Den ene overtager: I fastsætter en værdi, beregner hvordan huset indgår i bodelingen ved skilsmisse, afklarer finansieringen og registrerer den nye ejer. En intern aftale om overtagelse frigør ikke i sig selv den anden fra lånene.

• Midlertidigt fælles ejerskab: Hvis I begge ejer huset og er enige, kan I udskyde salg eller udkøb. Det kræver klare aftaler om bolig, udgifter, vedligeholdelse, beslutninger og en senere udtræden. Ordningen løser ikke automatisk bodelingen eller gældsforholdet.

Et salg giver en tydelig afslutning, men resultatet afhænger af salgspris og omkostninger. En overtagelse kan bevare boligen, men kræver, at økonomien og finansieringen hænger sammen. Et fortsat fælles ejerskab kan skabe tid, men forlænger den fælles økonomiske risiko.

Hvem kan overtage huset?

Er I enige, kan I aftale, hvem der overtager huset, som led i bodelingen. Aftalen bør identificere ejendommen, værdien, den valgte opgørelsesmetode, overtagelsesdagen, betalingen og de betingelser, der skal være opfyldt.

Er I uenige, er det registrerede ejerskab et væsentligt udgangspunkt, men ikke altid det endelige svar. Reglerne om deling mellem ægtefæller kan i visse tilfælde give den anden ægtefælle mulighed for at udtage familiens bolig, hvis den har størst betydning for at opretholde hjemmet. Det gælder også, når huset ejes i fællesskab. Der findes derfor hverken en enkel regel om, at den registrerede ejer altid får huset, eller at den anden altid kan kræve at overtage det.

Den, der udtager huset, skal have værdien med i sin del af bodelingen og skal normalt betale et eventuelt overskydende beløb kontant. Evnen til at finansiere overtagelsen er et særskilt praktisk spørgsmål. Hvis I ikke kan blive enige om delingen, kan skifteretten behandle boet eller en afgrænset del af det.

Hvorfor er tre forskellige datoer afgørende?

Flere tvister opstår, fordi én dato bruges til flere formål. Ved en skilsmisse bør I skelne mellem mindst tre tidspunkter:

• Ophørsdagen: Som udgangspunkt afgrænser udgangen af det døgn, hvor Familieretshuset modtager ansøgningen om separation eller skilsmisse, hvilke aktiver og forpligtelser der indgår i delingen. Der kan være undtagelser eller aftaler, som ændrer udgangspunktet.

• Værdiansættelsen: Aktiver og gæld opgøres som udgangspunkt til værdien på det tidspunkt, hvor de faktisk fordeles, eller når bodelingen afsluttes. Husets værdi bliver derfor ikke automatisk låst på ophørsdagen.

• Overtagelses- og registreringsdagen: Den praktiske overtagelse og ændringen i tingbogen kan ligge senere. I skal aftale, hvem der betaler renter, afdrag, forsikring og drift i perioden mellem datoerne.

Datoerne løser forskellige spørgsmål. Ophørsdagen afgrænser delingen, værdiansættelsen fastlægger det beløb, huset indgår med, og overtagelsesdagen fordeler den praktiske rådighed og de løbende udgifter.

Hvordan hænger bodeling, ejerskab og lån sammen?

En overtagelse er først fuldt gennemført, når fire lag passer sammen:

1. Bodelingsaftalen beskriver, hvem der får huset, hvilken værdi der anvendes, og hvordan forskellen mellem jeres andele udlignes.

2. Adkomsten viser, hvem der er registreret som ejer i tingbogen. Ved separation og skilsmisse bruges normalt dokumenttypen Bodeling. Er overtagelsen afhængig af betaling eller en anden betingelse, kan registreringen først ske betinget.

3. Lånene viser, hvem der hæfter over for bank og realkreditinstitut. En ændring i tingbogen ændrer ikke uden videre de aftaler, der er indgået med långiverne.

4. Den praktiske overtagelse omfatter nøgler, forsikring, forsyning, betalinger og ansvar for den løbende drift.

Hver ægtefælle hæfter som udgangspunkt for sine egne forpligtelser. Hvis begge har underskrevet et lån, kan jeres private bodelingsaftale ikke alene fjerne den enes hæftelse over for långiveren. Tinglysningsloven har en betinget ordning, hvor en erhverver i bestemte tilfælde kan indtræde i en pantegæld, og den tidligere ejer kan blive frigjort efter meddelelse til kreditor. Hvis betingelserne ikke er opfyldt, kræver et debitorskifte långiverens medvirken.

Indhent derfor en skriftlig afklaring af, hvem långiveren anser som debitor efter overtagelsen. Det er et andet kontrolpunkt end selve registreringen af ejerskiftet. En nærmere forklaring findes i artiklen om banklån ved skilsmisse.

Hvad kræver midlertidigt fælles ejerskab?

Et fortsat fælles ejerskab kan være en overgang, mens huset sælges, eller mens den ene undersøger muligheden for at overtage. Det er ikke en automatisk ret for en ægtefælle, der ikke allerede ejer huset, og det bør ikke stå åbent uden en slutmekanisme.

Aftalen bør som minimum tage stilling til:

• hvem der må bo i huset, og om brugen påvirker jeres indbyrdes opgørelse

• hvordan renter, afdrag, ejendomsforsikring, forbrug og vedligeholdelse fordeles

• hvem der kan beslutte reparationer, udlejning, belåning og salg

• hvordan værdien skal fastsættes ved et senere udkøb

• hvilken dato eller begivenhed der udløser salg eller overtagelse

• hvad der sker, hvis en betaling udebliver, eller långiveren ændrer vilkårene

En aftale mellem jer ændrer ikke långiverens rettigheder. Hvis begge fortsat hæfter, kan långiveren som udgangspunkt rette sit krav efter låneaftalen, selv om I internt har aftalt, at kun den ene skal betale. Skriv derfor også, om en betaling skal være endelig, eller om den skal indgå i en senere opgørelse mellem jer.

Hvilke omkostninger og stopklodser påvirker valget?

Ved salg bør I opstille et salgsbudget med forventet pris, indfrielse af lån og salgsomkostninger. Ved overtagelse skal I i stedet have en dokumenteret værdi, en opgørelse af de lån, som vedrører huset, og en beregning af husets placering i den samlede bodeling. Et udkøbsbeløb er derfor ikke nødvendigvis blot halvdelen af den synlige friværdi. Ejerandele, formueordning og de øvrige poster i delingen kan ændre resultatet. Se også den særskilte gennemgang af prisen for overtagelse af hus.

En ejendomsoverdragelse ved opløsning af formuefællesskab kan være omfattet af en fast tinglysningsafgift, når lovens betingelser er opfyldt. Formueordningen og overdragelsens grundlag skal derfor kontrolleres. Optages der samtidig nyt lån med pant, er det en særskilt registrering med sin egen afgift. Den aktuelle afgrænsning er forklaret i artiklen om tinglysningsafgift ved skilsmisse.

De typiske objektive stoppunkter er en uafklaret værdi, manglende finansiering, uenighed om den samlede bodeling, usikkerhed om hæftelsen eller en betingelse i overdragelsesaftalen, som endnu ikke er opfyldt. Långiverens kreditvurdering er en selvstændig beslutning og ikke en følge af, hvem der efter familieretten kan udtage huset.

Hvordan gennemfører I løsningen i den rigtige rækkefølge?

1. Kortlæg udgangspunktet. Hent tingbogsoplysninger, låneoversigter, oplysninger om ejerandele, formueordning, forsikring og de løbende udgifter.

2. Lav en midlertidig betalingsaftale. Fordel udgifter og rådighed fra samlivsophøret, indtil huset er solgt eller overtaget. Angiv, hvordan betalingerne skal behandles i den endelige opgørelse.

3. Fastlæg værdi og dato. Aftal vurderingsmetode, vurderingsdato og håndtering af en senere væsentlig ændring. Hvis vurderingerne er forskellige, skal aftalen beskrive, hvordan forskellen løses.

4. Afklar økonomien. Få et salgsbudget eller en konkret finansieringsafklaring. Ved overtagelse skal långiveren tage stilling til de eksisterende lån og en eventuel ny finansiering.

5. Skriv bodelingsaftalen. Beskriv huset, værdien, betalingen, overtagelsesdagen, udgifterne i mellemperioden og alle betingelser. Hvis hele bodelingen ikke kan afsluttes, skal det fremgå, hvad der er endeligt aftalt, og hvad der står åbent.

6. Registrer ejerskiftet. Anmeld den relevante bodeling til Tinglysningsretten og opfyld eventuelle betalings- eller finansieringsbetingelser, før registreringen gøres endelig.

7. Lav efterkontrol. Kontrollér den registrerede ejer i tingbogen, långivernes debitoroplysninger, indfriede lån, forsikring, forsyningsaftaler og den aftalte betaling mellem jer. Først da kan I se, om alle fire lag er afsluttet.

Fagligt grundlag og kilder

• Lov om ægtefællers økonomiske forhold, herunder reglerne om hæftelse, delingsformue, ophørsdag, værdiansættelse, aftaler og udtagelse af aktiver.

• Tinglysningsloven, herunder betingelserne for debitorskifte ved overtagelse af pantegæld.

• Danmarks Domstole: Deling af fælles formue samt Tinglysningsrettens vejledning om dokumenttypen Bodeling.

• Tinglysningsafgiftsloven og Skattestyrelsens juridiske vejledning om ejerskifte ved separation og skilsmisse.

Skal vi hjælpe med skødet?

Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen

Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.

Se skødepakke →