Overtagelsesdatoen ved skilsmisse aftaler I som led i overdragelsen af boligen til den ene af jer. Du bør vælge en dato, der passer med finansiering, betaling og den praktiske overtagelse. Ansøgningen om skilsmisse fastsætter ikke i sig selv boligens overtagelsesdato, og en aftalt dato frigør heller ikke automatisk den fraflyttende ægtefælle fra lån.
Skal boligen have en ny ejer eller medejer?
Overtagelsesdatoen ved skilsmisse aftales som led i boligens overdragelse. Datoen bør passe med finansiering, betaling og praktisk overtagelse; den frigør ikke automatisk en ægtefælle fra lån.
- Ophørsdagen afgrænser formuen, men fastlåser ikke automatisk boligens værdi.
- Afklar overdragelsens betingelser og den udtrædende ægtefælles frigørelse fra lån, før en ubetinget aftale accepteres.
- Aftal udgifterne i mellemperioden, betalingsfrister og håndtering af forsinkelser skriftligt.
- Tinglysning af bodeling kræver dokumentation for separation eller skilsmisse, også når overdragelsen er betinget.
- Budgettér med tinglysningsafgift og relevante udgifter til lån, vurdering og dokumentarbejde.
Hvilke datoer skal du holde adskilt?
Når I planlægger overtagelsen, kan flere datoer have hver sin funktion. Skriv derfor ned, hvad den enkelte dato skal styre:
- Ophørsdagen afgør som udgangspunkt, hvilke aktiver og gældsposter der indgår i formuedelingen. Den er udgangen af det døgn, hvor Familieretshuset modtog ansøgningen om separation eller skilsmisse. I kan aftale en anden ophørsdag. Ved ganske særlige forhold kan skifteretten også fastsætte en anden dag efter indstilling fra bobehandleren.
- Værdiansættelsestidspunktet afgør, hvilken værdi et aktiv eller en gældspost indgår med. Lovens udgangspunkt er værdien, når aktivet udlægges til en af jer, eller ved skiftets afslutning, hvis det ikke er udlagt før.
- Overtagelsesdatoen angiver, hvornår den ene efter jeres aftale overtager boligen. Beskriv også, fra hvornår den aftalte fordeling af boligudgifter gælder.
- Betalingsdatoen angiver, hvornår et aftalt beløb skal betales. Den kan kræve sin egen frist, selv om I bruger samme dato for overtagelsen.
Ophørsdagen fastlåser altså ikke automatisk husets værdi. Det skel følger af lov om ægtefællers økonomiske forhold. Aftal et tydeligt grundlag for værdiansættelsen, så du ikke regner videre med en gammel vurdering, som den anden ikke accepterer.
En aftale om overtagelsesdato bør også afgrænse, om den alene vedrører boligen eller indgår i den samlede bodeling ved skilsmisse. Et uafklaret spørgsmål om andre værdier bør fremgå som uafklaret.
Hvad skal være afklaret, før datoen bliver bindende?
En ønsket dato kan være udgangspunkt for planlægningen. Før du accepterer en ubetinget overtagelse, bør du afklare, om aftalen faktisk kan gennemføres. En praktisk rækkefølge er:
- Afklar, hvem der skal overtage, hvilken ejerandel der overdrages, og hvordan boligen værdiansættes. Undersøg også, om særeje påvirker opgøret.
- Få finansieringen og behandlingen af de eksisterende lån afklaret med de relevante långivere. Bed om et konkret svar på, hvornår og på hvilke vilkår den udtrædende ægtefælle frigøres.
- Aftal beløb, betalingsfrist, overtagelsesdato og fordeling af udgifter. Hvis noget mangler, beskriv betingelsen, fristen og konsekvensen af, at den ikke bliver opfyldt.
- Kontrollér, at aftale, overdragelsesdokument og lånedokumenter beskriver et sammenhængende forløb.
Ved gældsovertagelse skal du skelne mellem jeres indbyrdes aftale og virkningen over for långiveren. Efter tinglysningslovens § 39 kan en særlig regel frigøre overdrageren, når pantegælden overtages efter aftale, pantebrevet udelukker indfrielse ved ejerskifte, og den nye ejers adkomst er tinglyst ubetinget. Panthaveren kan dog fortsat kræve ydelser hos den tidligere ejer, indtil meddelelse og bevis for overtagelsen og tinglysningen er modtaget.
I andre tilfælde får gældsovertagelsen først virkning for panthaveren ved en aftale med den nye ejer. Et tinglyst ejerskifte er derfor ikke i sig selv dokumentation for, at alle dine låneforpligtelser er ophørt. Kreditvurdering, finansiering og juridisk frigørelse er forskellige spørgsmål, som skal afklares for de konkrete lån.
Hvordan fordeler I udgifterne frem til overtagelsen?
Hvis den ene flytter, før overtagelsen er på plads, opstår der en mellemperiode. Lav en skriftlig aftale om boligudgifter under skilsmissen, så du kan se, hvilke regninger du skal betale, og hvilke betalinger der senere skal indgå i jeres opgør.
Tag konkret stilling til renter, afdrag, forsikring, forbrug og fællesudgifter. Afdrag nedbringer gælden, mens eksempelvis varme betaler for et forbrug. Hold derfor posterne adskilt i opgørelsen. Aftal også håndtering af nødvendige reparationer og eventuel betaling for, at den ene bruger boligen alene. Der kan ikke udledes én fælles fordelingsnøgle alene af, hvem der er flyttet.
Notér aflæsninger, gem regninger, og angiv, hvem der laver den afsluttende opgørelse og hvornår. Beskriv desuden, om den aftalte betalingsfordeling fortsætter, hvis overtagelsen udskydes. Jeres interne fordeling ændrer ikke i sig selv, hvem en långiver kan kræve betaling fra.
Selve overdragelsen kan medføre tinglysningsafgift og udgifter til dokumentarbejde, vurdering samt ændring eller optagelse af lån. Indhent de konkrete beløb, før du lægger budgettet for overtagelsen. Ved en forsinkelse bør budgettet også vise de løbende boligudgifter i den ekstra periode.
Kan I aftale datoen, før skilsmissen er afsluttet?
I kan indgå aftale om formuedelingen i forbindelse med separation eller skilsmisse. En aftale om boligen og selve tinglysningen har dog hver deres forudsætninger. Når du planlægger datoen, skal du derfor både se på, hvad I kan aftale nu, og hvilke dokumenter der skal foreligge ved anmeldelsen.
Tinglysningsrettens vejledninger til både Bodeling og Bodeling Betinget kræver dokumentation for separation eller skilsmisse. Vejledningerne beskriver en bevilling underskrevet af Familieretshuset eller en dom med ankepåtegning. De beskriver også myndighedens digitale underskrift, hvor det er relevant. En indsendt ansøgning er ikke det samme som denne dokumentation.
Dokumenttypen Bodeling Betinget bruges, når overdragelsen skal afvente bestemte vilkår, eksempelvis betaling. Den kan dermed være relevant ved en bodelingsaftale før bankgodkendelse, men erstatter hverken den nødvendige bevilling eller en særskilt afklaring af lånene. Vilkårene skal passe til det, der faktisk mangler.
En privat datoaftale erstatter heller ikke tinglysningens beskyttelse af ejendomsretten over for konkurrerende rettigheder og kreditorer. Efter anmeldelsen bør du kontrollere tinglysningssvaret og eventuelle frister eller anmærkninger, ligesom betaling og gældsfrigørelse skal kontrolleres særskilt.
Skal boligen have en ny ejer eller medejer?
Hvad gør du, hvis finansieringen bliver forsinket?
Et fiktivt eksempel: Sara og Mikkel har aftalt, at Sara overtager huset den 1. november. Mikkel flytter den 15. oktober. Aftalen gør overtagelsen betinget af, at den nødvendige låneaftale og frigørelse er på plads senest den 25. oktober. Den beskriver også, at manglende afklaring kræver en ny skriftlig aftale om gennemførelsen.
Den 25. oktober mangler långiverens endelige svar. Parret kan da tage stilling til en ny dato og til, hvem der betaler udgifterne i ventetiden. De bør samtidig afklare, om den tidligere aftalte pris og betalingsfrist fortsat skal gælde. Fraflytningen den 15. oktober løser ikke de åbne spørgsmål.
Har du allerede accepteret en ubetinget aftale, bør du få afklaret aftalens ordlyd og konsekvenser, før du planlægger efter en ny dato. Eksemplet viser, hvorfor det er nyttigt at give en betingelse både en frist og en beskrevet følge. Det er den konkrete aftale, der skal undersøges, hvis tidsplanen ikke holder.
Hvad hvis I ikke kan blive enige?
Hvis du og din ægtefælle ikke kan aftale boligens placering i bodelingen, kan skifteretten hjælpe med formuedelingen, når der er indgivet ansøgning om separation eller skilsmisse. I behøver ikke vente på, at selve skilsmissen er afsluttet. Det fremgår af Domstolenes vejledning om deling af fælles formue.
En udsættelse med en skriftlig midlertidig ordning kan være en mulighed, hvis I begge vil arbejde videre med overtagelsen. Hvis finansieringen ikke kan gennemføres, må I i stedet afklare en anden løsning, eksempelvis salg. Beskriv, hvad I er enige om, og hvad der stadig kræver en aftale eller afgørelse. Et forløb i skifteretten medfører retsafgift og kan også medføre udgifter til bobehandler og vurdering.
Fagligt grundlag og kilder
- Lov om ægtefællers økonomiske forhold om ophørsdag, værdiansættelse og aftaler om formuedeling.
- Tinglysningsloven om beskyttelse af rettigheder og overtagelse af pantegæld.
- Familieretshusets vejledning om ophørsdato og bodeling.
- Tinglysningsrettens vejledninger om Bodeling og Bodeling Betinget samt Domstolenes vejledning om deling af fælles formue.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
