Formuefællesskab betyder ikke, at I automatisk ejer boligen sammen. Ved separation eller skilsmisse opgøres hver ægtefælles delingsformue, og positive nettoværdier ligedeles som udgangspunkt. Hvem der står som ejer i Tingbogen, hvem der hæfter for lånene, om boligen helt eller delvis er særeje, og hvem der ender med boligen, afgøres i særskilte spor.
Få professionel hjælp til skødet
Vi klarer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris. Vælg rette situation herunder for at se skødepakken:
Formuefællesskab giver ikke automatisk ægtefæller fælles ejerskab til boligen. Ved separation eller skilsmisse ligedeles positive nettoværdier som udgangspunkt, mens Tingbog, særeje, gæld, ophørsdag og vurderingstidspunkt kan ændre den konkrete opgørelse.
- Boligens nettoværdi indgår i ejerens bodel, hvis den er delingsformue; en negativ bodel overføres ikke til den anden.
- Ophørsdagen afgør som udgangspunkt, hvilke aktiver og passiver der medtages, mens boligens værdi fastsættes senere.
- Den registrerede ejer har normalt prioritet, men den anden kan under særlige betingelser få familieboligen udlagt mod betaling af forskellen.
- Bodelingsaftale, tinglyst ejerskifte og frigørelse fra lån er separate opgaver, som hver skal dokumenteres.
- Ejeren kan fortsat være underlagt et samtykkekrav, indtil boligen er endeligt fordelt.
Er formuefællesskab det samme som fælles ejerskab?
Formuefællesskab beskriver, hvordan værdier som udgangspunkt skal deles, når ægteskabet ophører. Det ændrer ikke i sig selv, hvem der ejer de enkelte aktiver under ægteskabet. Den person, der har adkomst til boligen, er registreret som ejer i Tingbogen. Står I begge i Tingbogen, viser de registrerede ejerandele, hvor stor en del hver af jer ejer.
For dig er det derfor nyttigt at skelne mellem formuefællesskab og at stå sammen på skødet. Formuefællesskabet kan give et økonomisk krav ved delingen, men giver ikke automatisk den ene ægtefælle ejendomsret til halvdelen af den andens bolig.
Lån følger heller ikke ejerandelene automatisk. Hver ægtefælle hæfter som udgangspunkt for sine egne forpligtelser. Har I begge underskrevet et boliglån, kan I begge være bundet af låneaftalen, selv om kun den ene står på skødet, eller jeres ejerandele er forskellige.
Hvordan indgår boligens værdi i delingen?
Boligens bidrag til formuedelingen er ikke det samme som dens fulde markedsværdi. Værdien af boligen og den gæld, der efter reglerne skal fradrages i den enkelte ægtefælles bodel, skal opgøres hver for sig. Ejer I boligen sammen, placeres hver ejerandel og den relevante gæld i den pågældende ægtefælles opgørelse.
En positiv nettobodel indgår som udgangspunkt i ligedelingen. Er en ægtefælles delingsformue negativ, bliver underskuddet ikke lagt over i den anden ægtefælles positive bodel. Det er grunden til, at en beregning af positiv og negativ bodel kan give et andet resultat end en enkel deling af boligens friværdi.
Hele eller dele af boligens værdi kan være holdt uden for ligedelingen som særeje. Det afhænger blandt andet af en gyldig ægtepagt eller en bestemmelse fra en gavegiver eller arvelader. Skellet mellem delingsformue og særeje skal derfor afklares, før boligens nettoværdi bruges i bodelingen.
Hvorfor kan to datoer ændre boligens værdi?
Den gældende lov om ægtefællers økonomiske forhold skelner mellem ophørsdagen og vurderingstidspunktet. Som udgangspunkt indgår de aktiver og passiver, hver ægtefælle har ved udgangen af det døgn, hvor Familieretshuset modtager anmodningen om separation eller skilsmisse. I kan aftale en anden ophørsdag, og skifteretten kan i ganske særlige tilfælde fastsætte en anden dag.
Værdien fastsættes derimod som udgangspunkt på det tidspunkt, hvor aktivet udlægges til en af jer, eller når skiftet afsluttes. Ophørsdagen afgør altså, hvad der kommer med i opgørelsen, mens det senere vurderingstidspunkt kan afgøre, hvilken værdi boligen får i opgørelsen.
Illustrativt eksempel: Den ene ægtefælle ejer en bolig, som er delingsformue på ophørsdagen. Boligen udlægges først flere måneder senere. Boligen er med i delingen, fordi den var ejet på ophørsdagen, men dens værdi fastsættes som udgangspunkt på det senere udlægstidspunkt. Hvis boligen i stedet var gyldigt særeje på ophørsdagen, bliver den ikke delingsformue alene på grund af den senere udlægning.
Kan du overtage boligen, hvis du ikke ejer den?
En ægtefælle kan efter vurdering få et aktiv udlagt som led i formuedelingen, også når aktivet tilhører den anden. Hvis I begge ønsker den samme bolig, har ejeren som udgangspunkt prioritet. Efter § 48 i lov om ægtefællers økonomiske forhold kan den anden ægtefælle dog få familiens helårsbolig udlagt, hvis boligen har den væsentligste betydning for denne ægtefælles mulighed for at opretholde hjemmet.
Det er en konkret undtagelse, ikke en automatisk ret til boligen. Ejerforholdet, boligens betydning for hver af jer og den samlede formuedeling skal vurderes. Hvis boligens værdi overstiger det beløb, du skal have ved delingen, skal forskellen som udgangspunkt betales kontant.
En udtagelsesret løser heller ikke finansieringen. Du skal stadig kunne gennemføre betalingen, få ejerændringen registreret og få afklaret, hvem der fremover hæfter for lånene. Hvis ingen af jer kan eller vil overtage på de nødvendige vilkår, kan et salg til en tredjepart være det praktiske alternativ.
Kan ejeren sælge boligen før bodelingen?
Hvis familiens helårsbolig helt eller delvis indgår i ligedelingen, må ejeren ikke uden den anden ægtefælles samtykke overdrage, pantsætte, udleje eller bortforpagte boligen. Samtykkekravet efter § 6 i lov om ægtefællers økonomiske forhold gælder også, når samlivet er ophævet, og efter separation eller skilsmisse, indtil boligen er fordelt ved aftale eller endelig afgørelse.
Reglen gør ikke den anden ægtefælle til medejer. Den beskytter beslutningen om familiens bolig, mens delingen stadig er uafklaret. Hvis du står som ejer og vil sælge, belåne eller udleje boligen i denne periode, skal grundlaget for samtykke eller en eventuel tilladelse derfor være afklaret, før dispositionen gennemføres.
Hvilke spor skal afsluttes, hvis én overtager?
En økonomisk bodeling ændrer ikke automatisk Tingbogen eller låneaftalerne. Hvis én af jer skal overtage boligen, bør forløbet derfor have flere tydelige slutpunkter:
- Kortlæg grundlaget. Hent en aktuel tingbogsattest, dokumentér ejerandelene, og gennemgå ægtepagt, eventuelle særejebestemmelser, lånedokumenter, restgæld og ophørsdag.
- Fastlæg boligens behandling. Aftal, om boligen skal sælges eller udlægges til én af jer, hvordan den skal vurderes, hvilken dato vurderingen knytter sig til, og hvordan værdiforskellen skal betales.
- Afklar gælden særskilt. Et ejerskifte frigør ikke i alle tilfælde automatisk den hidtidige debitor. Pantebrevets vilkår og de lovbestemte betingelser kan have betydning, og i andre tilfælde kræves en aftale med kreditor. Den, der skal udtræde, bør derfor få frigørelsen dokumenteret. Det særskilte spor er uddybet i artiklen om fælles banklån ved skilsmisse.
- Skriv aftalen og registrér ejerændringen. En skriftlig bodelingsaftale bør angive parternes forudsætninger, betaling og betingelser. Selve ændringen af ejerskabet efter skilsmissen skal gennemføres i Tingbogen. Tinglysningsretten bruger dokumenttypen Bodeling eller Bodeling Betinget, hvis overdragelsen afventer aftalte betingelser.
- Kontrollér resultatet. Tinglysningssvaret og en ny tingbogsattest skal vise det aftalte ejerforhold. Kontrollér samtidig, at betalinger og betingelser er opfyldt, og at långiverens dokumenter viser den aftalte hæftelse.
Forløbet kan medføre særskilte udgifter til vurdering, tinglysning og behandling ved skifteretten, hvis I er uenige. Beløbene følger ikke af formuefællesskabet alene, men afhænger af det valgte forløb. Kan I ikke aftale delingen, kan hver af jer bede skifteretten om hjælp, når der er indgivet anmodning om separation eller skilsmisse.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på gældende regler og aktuelle officielle procesvejledninger.
- Retsinformation: Lov om ægtefællers økonomiske forhold og tinglysningsloven.
- Danmarks Domstole: Deling af fælles formue.
- Tinglysningsretten: Bodeling, betinget bodeling og debitorskifte.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
