Tingbogens ejerregistrering ændres først, når den aftalte overdragelse bliver tinglyst. Inden da skal I fastlægge, hvem der overtager boligen og på hvilke vilkår. Lånene skal afklares særskilt, fordi et nyt ejerforhold ikke automatisk frigør den anden ægtefælle fra gælden. En sikker afslutning kræver derfor både en aftale, korrekt tinglysning og dokumentation fra långiver.
Få professionel hjælp til skødet
Vi håndterer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris.
Ejerskabet efter en skilsmisse ændres sikkert ved at holde aftalen, tinglysningen og lånene som særskilte spor. Tingbogen skal vise den aftalte ejer, mens långiver særskilt skal dokumentere, hvem der hæfter for gælden. Sagen er først praktisk afsluttet, når begge dele er kontrolleret.
- Fastlæg ejerandel, værdi, datoer, betaling og betingelser skriftligt.
- Brug den tinglysningsform, der passer til eventuelle udestående betingelser.
- Få hvert lån og enhver gældsfrigørelse bekræftet skriftligt.
- Den særlige afgiftsbehandling afhænger af overdragelsens grundlag.
- Kontrollér tinglysningssvar, ny tingbogsattest, lån og pant efter gennemførelsen.
Hvad skal være aftalt før ejerændringen?
Du bør begynde med at kontrollere, hvem der står som ejer, og hvilke ejerandele der er registreret. En ny tingbogsattest viser udgangspunktet. Hvis den ægtefælle, der skal beholde boligen, allerede er eneejer, er der ikke en ejerandel, som skal overdrages alene på grund af skilsmissen. Der kan stadig være behov for at afklare bodeling, lån og pant.
Skal en ejerandel skifte hænder, bør den skriftlige aftale mindst fastlægge:
- hvilken ejendom og ejerandel der overdrages
- hvilken værdi og hvilken værdiansættelsesdato I bruger
- overtagelsesdag, betaling og eventuel modregning i bodelingen
- hvordan eksisterende lån, pant og løbende boligudgifter skal håndteres
- hvilke betingelser der skal være opfyldt, før overdragelsen er endelig
En bodelingsoverenskomst kan samle de indbyrdes vilkår. Aftalen bør skelne mellem det beløb, der skal udlignes mellem jer, den dato hvor én overtager udgifterne, og det tidspunkt hvor ejerskiftet må gennemføres. De tre forhold behøver ikke at falde på samme dag.
Hvad ændrer tinglysningen, og hvad består?
Den private aftale regulerer forholdet mellem jer. Tinglysningen ændrer den registrerede adkomst, så Tingbogen viser den nye ejer og ejerandel. Det er et selvstændigt dokumentationsspor. Tinglysningen ændrer ikke automatisk låneaftalen, frigør ikke af sig selv en meddebitor og afgør heller ikke alle økonomiske krav i den øvrige bodeling.
Illustrativt eksempel: Maja og Emil ejer boligen sammen og aftaler, at Maja overtager den. Når bodelingen er tinglyst, kan Tingbogen vise Maja som eneejer. Hvis långiver ikke samtidig har dokumenteret, at Emil er frigjort, kan han fortsat hæfte for lånet. Omvendt ændrer en aftale med banken ikke Tingbogen, hvis ejerændringen endnu ikke er tinglyst.
Eksemplet viser, hvorfor du ikke kan bruge ét dokument som bevis for begge forhold. Ejerstatus kontrolleres i Tingbogen, mens debitorstatus kontrolleres i låne- og frigørelsesdokumenterne.
Hvorfor skal gælden behandles særskilt?
Et debitorskifte handler om, hvem långiver kan kræve betaling af. Banken eller realkreditinstituttet kan derfor have brug for økonomiske oplysninger og en særskilt aftale, selv om I allerede er enige om boligen. En intern formulering om, at én af jer overtager gælden, er ikke i sig selv dokumentation for, at kreditor har frigjort den anden.
Tinglysningslovens § 39 indeholder et snævert særspor. En aftalt overtagelse af pantegælden kan under bestemte vilkår få virkning over for panthaveren, når den nye ejers adkomst er tinglyst som ubetinget. Det kræver blandt andet, at pantebrevet ikke gør gælden forfalden ved ejerskifte. Indtil panthaveren har fået meddelelse og fornødent bevis, kan den tidligere ejer fortsat blive mødt med krav om ydelser. I andre tilfælde kræver gældsovertagelsen en aftale mellem panthaveren og den nye ejer.
Du bør derfor få et skriftligt svar, som identificerer de konkrete lån og angiver, hvem der hæfter efter ændringen. Hvis overtagelsen kræver et nyt lån, ændret pant eller indfrielse, er det yderligere dokument- og omkostningsspor, som skal koordineres med selve ejerændringen.
Hvornår bruges Bodeling Betinget?
Tinglysningsretten bruger dokumenttypen Bodeling ved overdragelse af fast ejendom i forbindelse med separation eller skilsmisse. Hvis overdragelsen først må blive endelig, når en aftalt betingelse er opfyldt, kan Bodeling Betinget være den relevante dokumenttype. Det kan eksempelvis være, når en betaling endnu ikke er gennemført. En betinget tinglysning skal beskrive betingelsen præcist; den løser ikke en uklar aftale mellem parterne.
Den aktuelle vejledning fra Tinglysningsretten kræver dokumentation for separationen eller skilsmissen ved anmeldelsen. Oplysninger om parterne, den overdragne ejerandel, den nye ejerandel, ejerskiftesummen og eksisterende hæftelser skal passe sammen. Hvis en betingelse stadig er åben, skal aftalen også angive, hvem der konstaterer, at den er opfyldt, og hvordan den endelige registrering gennemføres.
Bilag til tinglysningen ligger i en offentligt tilgængelig bilagsbank. Du bør derfor kun uploade det materiale, som anmeldelsen kræver, og fjerne unødvendige personnumre og følsomme oplysninger efter Tinglysningsrettens anvisninger. En omfattende privat aftale bør ikke vedhæftes ukritisk, hvis et mere afgrænset bilag dokumenterer det nødvendige.
Hvilke datoer skal du holde adskilt?
En ejerændring kan rumme flere datoer med hver sin funktion. Værdiansættelsesdatoen angiver, hvilken værdi I bruger i opgørelsen. Overtagelsesdatoen kan styre, hvornår den ene overtager brug, udgifter og indtægter. Betalingsdatoen fortæller, hvornår et aftalt beløb skal betales, mens tinglysningsdatoen viser, hvornår dokumentet er registreret.
Långiverens frigørelse kan have endnu et virkningstidspunkt. Skriv derfor ikke blot, at én af jer “overtager huset” på en bestemt dag. Knyt hver dato til en konkret virkning, dokumentation og konsekvens ved forsinkelse. Så kan du se, om en udestående betaling skal være en betingelse for ejerændringen, og hvem der bærer boligens udgifter i perioden mellem aftale og registrering.
Hvornår gælder den særlige afgiftsbehandling?
Ved et ejerskifte mellem ægtefæller, som sker som følge af en fuldstændig opløsning af formuefællesskab, beregnes der efter tinglysningsafgiftsloven kun den faste afgift og ikke en variabel værdiafgift. Den relevante erklæring skal afgives ved anmeldelsen. Skilsmissen alene dokumenterer derfor ikke, at enhver overdragelse opfylder betingelserne.
Hvis ejendommen eller ejerandelen er fuldstændigt særeje, eller overdragelsen har et andet grundlag, skal afgiftsbehandlingen vurderes efter det konkrete dokument og ejerforhold. Ud over den offentlige afgift kan der være udgifter til vurdering, dokumentudarbejdelse, ny finansiering, indfrielse eller ændring af pant. Du kan først lave et retvisende budget, når dokumenttype, låneløsning og eventuelle betingelser er afklaret.
Hvordan kontrollerer du, at sagen er afsluttet?
Brug fire selvstændige kontrolpunkter. De forhindrer, at en færdig del af processen bliver forvekslet med en færdig sag:
- Kontrollér, at den underskrevne aftale indeholder de endelige vilkår, og at alle betingelser er dokumenteret opfyldt.
- Læs tinglysningssvaret, og hent en ny tingbogsattest. Den nye ejerandel skal være registreret som aftalt, og eventuelle frister eller retsanmærkninger skal være håndteret.
- Match hvert lån med långiverens skriftlige bekræftelse. Det skal fremgå, om en tidligere debitor er frigjort, og fra hvilket tidspunkt ændringen gælder.
- Kontrollér betaling, refusion af boligudgifter, forsikring, betalingsaftaler og eventuelle nye eller ændrede panteforhold mod de aftalte datoer.
Først når de fire kontroller peger på samme resultat, har du dokumentation for både det indbyrdes opgør, den registrerede ejerændring og den fremtidige hæftelse. En rest i ét spor bør lukkes med det ansvarlige dokument eller den relevante part frem for med en generel erklæring om, at boligen er overtaget.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på gældende lovgivning og aktuelle officielle vejledninger om formuedeling, tinglysning og gældsovertagelse.
- Retsinformation: Tinglysningsloven samt lov om ægtefællers økonomiske forhold
- Retsinformation: Tinglysningsafgiftsloven og den gældende afgiftsbekendtgørelse
- Tinglysningsretten: vejledninger om Bodeling, Bodeling Betinget og bilag
- Danmarks Domstole: vejledning om deling af fælles formue
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
