Ejerskab efter skilsmisse ændres korrekt, når bodelingsaftalen, bankens accept, overdragelsesdokumentet og Tingbogen peger på samme ejerforhold. En aftale mellem jer er derfor kun første del af processen, hvis boligen også skal skifte tinglyst ejer.
Skal boligen skifte ejer?
Når ejerforholdene i en bolig skal ændres, afhænger den rette juridiske løsning af den konkrete situation:
Ejerskab efter skilsmisse ændres korrekt, når bodelingsaftalen, bankens accept, dokumentet til tinglysning og Tingbogen viser samme resultat. Skøde eller bodelingsdokument ændrer adkomsten, men låneansvar, betaling og øvrige aftaler skal afklares særskilt.
- Bodelingsaftalen bør fastlægge værdi, betaling, gæld og overtagelsesdato.
- Bankens accept er nødvendig, hvis lån eller hæftelse skal ændres.
- Tinglysningen registrerer ejerændringen, men gennemfører ikke hele bodelingen.
- Ved bodeling mellem ægtefæller kan tinglysningen følge det faste afgiftsspor.
- Kontrollér efterfølgende, at Tingbogen, banken og aftalen stemmer.
Hvad betyder ejerskab efter skilsmisse?
Ejerskab til fast ejendom handler både om jeres interne aftale og om den offentlige registrering af adkomst i Tingbogen. Hvis I ejer boligen sammen, og den ene af jer skal overtage den, skal ejerændringen gennemføres på en måde, der passer til bodelingen og kan tinglyses.
Det er derfor ikke nok at skrive i en aftale, at den ene skal have huset. Aftalen skal kunne omsættes til et dokument, der registrerer den nye adkomst, og låneforholdene skal være afklaret særskilt, hvis den fraflyttende ægtefælle skal frigøres fra gæld.
Hvornår skal ejerforholdet ændres?
Ejerforholdet skal ændres, når den tinglyste registrering ikke længere skal afspejle den reelle aftale mellem jer. Det sker især, hvis den ene ægtefælle overtager hele boligen, eller hvis ejerandele ændres som led i bodelingen.
Hvis boligen sælges til en tredjepart, ændres ejerskabet gennem skødet i salget. Hvis I fortsætter som medejere i en periode, skal I i stedet have klare aftaler om betaling, brug, vedligeholdelse og senere salg eller overtagelse. Fortsat sameje ændrer ikke i sig selv den tinglyste adkomst.
Hvad skal bodelingsaftalen afklare først?
Bodelingsaftalen bør afklare, hvad der faktisk overdrages, og hvilket økonomisk resultat I er enige om. Det gælder boligens værdi, overtagelsesdato, eventuel betaling til den anden ægtefælle, overtagelse af gæld og håndtering af udgifter frem til overtagelsen.
Når du arbejder med bodelingsoverenskomst og tinglysning, skal aftalen være præcis nok til at bære næste trin. Hvis aftalen kun siger, at den ene skal overtage boligen, men ikke forklarer værdi, betaling og gæld, kan både bank- og tinglysningssporet blive uklart.
Hvorfor skal banken behandles som sit eget spor?
Banken eller realkreditinstituttet afgør, om lån kan overtages af den ene af jer alene. Det er ikke en tinglysningsregel, men et særskilt kreditorforhold. Hvis I begge hæfter for lånet, bliver den fraflyttende ægtefælle ikke frigjort alene, fordi Tingbogen ændres.
Hvis bankens accept mangler, kan ejerændringen være praktisk usikker. I kan have brug for at gøre overdragelsen betinget af, at finansieringen falder på plads, eller vente med anmeldelsen, indtil banken har bekræftet den løsning, der skal gennemføres.
Hvilket dokument bruges til at ændre adkomsten?
Når ejerændringen sker mellem ægtefæller som led i separation, skilsmisse eller bodeling, bruges der normalt et bodelingsdokument eller et skilsmisseskøde til tinglysning. Tinglysningsretten beskriver bodeling som overdragelse af fast ejendom ved separation eller skilsmisse.
Et skøde ved skilsmisse skal derfor forstås som adkomstdokumentet. Det er ikke det samme som hele bodelingsaftalen. Bodelingsaftalen beskriver den samlede økonomiske deling, mens skøde- eller bodelingsdokumentet registrerer ejerændringen i Tingbogen.
Hvilke oplysninger skal passe i dokumentet?
Dokumentet til tinglysning skal passe til den ejerændring, I faktisk har aftalt. Ejendommen skal være den rigtige, parterne skal være de rigtige, ejerandele skal angives korrekt, og eventuelle betingelser skal være klare.
Ved overdragelse af en ejerandel er det især relevant at skelne mellem den andel, den ene ægtefælle overdrager, og den andel af hele ejendommen den anden ender med at eje. Hvis A ejer halvdelen og overdrager hele sin ejerandel til B, overdrager A hele sin egen andel, men B erhverver halvdelen af hele ejendommen. Den forskel kan få betydning for, hvordan dokumentet udfyldes.
Hvornår giver et betinget dokument mening?
Et betinget dokument kan være relevant, hvis ejerændringen først skal være endelig, når en bestemt forudsætning er opfyldt. Det kan for eksempel være betaling af et aftalt beløb eller bankens endelige accept af gældsovertagelse.
Betingelsen skal være knyttet til et reelt stop i processen, ikke bruges som en løs formulering. Hvis alt allerede er afklaret, kan et ubetinget dokument være mere enkelt. Hvis væsentlige forudsætninger mangler, kan et betinget dokument forhindre, at Tingbogen viser en ejerændring, før den økonomiske gennemførelse er på plads.
Hvordan hænger overtagelsesdatoen sammen med ejerændringen?
Overtagelsesdatoen er den dato, hvor I aftaler, at den ene overtager de praktiske og økonomiske forhold ved boligen. Tinglysningen er registreringen af adkomsten. De to datoer behøver ikke være identiske, men de skal kunne forklares ud fra aftalen.
Hvis overtagelsesdatoen ved skilsmisse ligger før tinglysningen, bør aftalen beskrive, hvem der betaler lån, forsikring, forbrug og vedligeholdelse i mellemtiden. Hvis den ligger efter tinglysningen, bør I sikre, at betaling og rådighed følger den aftalte rækkefølge.
Hvad koster tinglysningen?
Ved almindelige ejerskifter består tinglysningsafgiften normalt af en fast afgift og en procentdel af ejerskiftesummen. Ved ejerskifte mellem ægtefæller som følge af opløsning af formuefællesskab peger tinglysningsafgiftsloven derimod på det faste afgiftsspor.
Den faste afgift er 1.850 kr. efter den aktuelle tinglysningsafgiftslov. Hvis der også skal ændres pant, lån eller andre rettigheder, skal de behandles særskilt. Artikler om tinglysningsafgift af skøde ved skilsmisse bør derfor holdes adskilt fra bankens omkostninger, vurdering og andre tredjepartsudgifter.
Hvad ændrer tinglysningen ikke?
Tinglysningen ændrer adkomsten. Den ændrer ikke automatisk den samlede bodelingsaftale, bankens krav, interne betalinger, forsikring, flyttedato eller aftaler om midlertidig brug af boligen.
Det betyder, at I skal kontrollere flere lag. Tingbogen kan vise én ejer, mens banken stadig mangler at bekræfte frigørelse af den anden fra lånet. Omvendt kan banken have accepteret en låneændring, før tinglysningen er afsluttet. Processen er først samlet på plads, når aftale, lån og adkomst stemmer.
Hvad gør I, hvis I ikke er enige?
Hvis I ikke kan blive enige om delingen af formuen, kan skifteretten hjælpe, når der er indgivet anmodning om separation eller skilsmisse til Familieretshuset. Danmarks Domstole beskriver på siden om deling af fælles formue, at enige par selv kan dele formuen, mens uenighed kan behandles gennem skifteretten.
Er boligen ejet af den ene, har ejeren som udgangspunkt fortrinsret, hvis begge ønsker den. Efter ægtefællelovens § 48 kan den anden ægtefælle dog få boligen udlagt, hvis den har den væsentligste betydning for opretholdelsen af hjemmet. Den samme behovsvurdering anvendes, når boligen ejes i sameje, mens en bolig, der fuldt ud er særeje, ikke kan udtages efter reglen. Hvis boligens værdi overstiger det beløb, der tilfalder den pågældende ved delingen, skal forskellen som udgangspunkt betales kontant efter § 49.
Skifteretten ændrer ikke automatisk ejerregistreringen i Tingbogen. Hvis resultatet bliver, at den ene skal overtage boligen, skal adkomstsporet stadig gennemføres med det rigtige dokument, de rigtige oplysninger og den nødvendige tinglysning.
Hvilke kontrolpunkter bør I gennemgå før tinglysning?
Før dokumentet anmeldes til tinglysning, bør I kontrollere, at der ikke er konflikt mellem bodelingsaftale, bankvilkår og skødeoplysninger. Et lille mismatch kan skabe usikkerhed om, hvad der faktisk er aftalt, eller hvorfor en betingelse står i dokumentet.
- Stemmer parternes navne og roller med den aftalte overdragelse?
- Stemmer ejerandele og overdraget andel med bodelingsaftalen?
- Er overtagelsesdato, betaling og gæld behandlet samme sted eller tydeligt forbundet?
- Er bankens accept indhentet, hvis låneforholdet skal ændres?
- Er der særeje, ægtepagt eller andre forhold, som ændrer grundlaget for bodelingen?
Hvordan kontrollerer I resultatet efter tinglysning?
Når dokumentet er tinglyst, skal I kontrollere, at Tingbogen viser den ejer, I har aftalt. Hvis der er brugt et betinget dokument, skal I også kontrollere, at betingelserne bliver fulgt op, så adkomsten ikke står i et uafsluttet mellemstadie.
En afsluttende kontrol bør dække tre spor: bodelingsaftalen er opfyldt, bankens ændringer er bekræftet, og tinglysningen viser det rigtige ejerforhold. Hvis boligen stadig ejes sammen midlertidigt, bør aftalen om betaling, brug og senere salg eller overtagelse være skriftlig, indtil ejerforholdet ændres endeligt. Processen omkring tinglysning af skilsmisseskøde slutter først, når registreringen og jeres aftale kan læses sammen.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på officielle regler og myndighedsvejledninger om bodeling, tinglysning, adkomst og tinglysningsafgift ved skilsmisse.
- Retsinformation: Tinglysningsloven og tinglysningsafgiftsloven.
- Retsinformation: Lov om ægtefællers økonomiske forhold og lov om ægtefælleskifte m.v.
- Tinglysningsretten: vejledning om bodeling ved fast ejendom.
- Danmarks Domstole: vejledning om deling af fælles formue.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
