Tinglysning af skilsmisseskøde: Sådan gøres det korrekt

Af Skøde Centret

Når et ægteskab eller registreret partnerskab ophører, og I ejer en bolig sammen, skal ejerskabet formelt overdrages. Et skilsmisseskøde er det juridiske dokument, der sikrer, at kun den ene part fremover står som ejer af ejendommen. Processen kræver præcision og korrekt dokumentation for at blive gennemført.

Hvad er et skilsmisseskøde, og hvorfor er det nødvendigt?

Et skilsmisseskøde er en specifik type skøde, der anvendes til at overdrage en ejendom fra den ene ægtefælle til den anden i forbindelse med en formel separation eller skilsmisse. Selvom I internt har en aftale om, hvem der skal blive boende, er denne aftale ikke gyldig over for omverdenen, før ejerskiftet er registreret i Tingbogen.

Tinglysningen er afgørende af flere årsager. For det første sikrer den, at den part, der overtager ejendommen, får det formelle ejerbevis, også kaldet adkomst. Dette beskytter den nye ejer mod den tidligere ægtefælles eventuelle kreditorer, som ellers kunne gøre udlæg i ejendommen.

For det andet er tinglysningen et krav fra banken. Før den fraflyttende part kan blive frigjort fra sin hæftelse på boliglånene, vil banken kræve at se et tinglyst skøde. Uden dette dokument vil begge parter fortsat hæfte solidarisk for gælden, uanset hvem der bor i huset og betaler terminsydelserne. Skødet er således nøglen til en ren økonomisk adskillelse.

Endelig skaber et tinglyst skøde klare linjer over for offentlige myndigheder, eksempelvis i forbindelse med ejendomsvurdering og beskatning. Det fjerner enhver tvivl om, hvem der er den retmæssige ejer af boligen.

Hvilken dokumentation skal I have klar før tinglysning?

Processen med tinglysning er fuldt digitaliseret og kræver, at alle nødvendige oplysninger og dokumenter er korrekte og tilgængelige fra start. Systemet hos Tinglysningsretten er baseret på data, og småfejl kan føre til forsinkelser. Det er vores erfaring, at en komplet og korrekt dokumentpakke fra start er den hurtigste vej til en problemfri tinglysning.

For at kunne udarbejde og anmelde et skilsmisseskøde, skal følgende typisk være på plads:

• En formel separations- eller skilsmissebevilling fra Familieretshuset eller en dom. Dette dokument er afgørende for at opnå afgiftsfritagelse.
• Ejendommens præcise data, herunder adresse og matrikelnummer. Disse oplysninger findes i den seneste tingbogsattest.
• Begge parters fulde navne og CPR-numre.
• En skriftlig aftale om overdragelsen, ofte en del af en bodelingsoverenskomst. Aftalen skal indeholde overdragelsessum, overtagelsesdag og en klar fordeling af omkostninger.
• Dokumentation for bankens godkendelse af gældsovertagelsen, hvis den blivende part skal overtage eksisterende lån.

Hvordan foregår selve den digitale tinglysningsproces?

Tinglysning af et skøde sker online via portalen på tinglysning.dk. Processen starter med, at en anmelder – typisk en professionel rådgiver – opretter et digitalt skøde med alle de nødvendige oplysninger om parterne, ejendommen og vilkårene for overdragelsen.

Når skødet er udarbejdet, sendes det til digital underskrift hos begge parter. Både den, der overdrager sin andel, og den, der overtager, skal logge ind med MitID og signere dokumentet. Underskriften er juridisk bindende og bekræfter, at parterne er enige i de vilkår, der fremgår af skødet.

Efter begge parter har underskrevet, kan skødet anmeldes til Tinglysningsretten. Her gennemgår en medarbejder sagen for at sikre, at alle formelle krav er opfyldt. Hvis alt er i orden, bliver skødet tinglyst, og ejerskiftet er herefter officielt registreret. Den nye ejer har nu adkomst til ejendommen, hvilket kan ses på en opdateret tingbogsattest.

Processen er normalt hurtig, forudsat at alle dokumenter er korrekte, og at eventuelle panthavere har givet deres samtykke. Hele forløbet fra anmeldelse til endelig tinglysning kan ofte klares inden for få arbejdsdage.

Hvad er reglerne for tinglysningsafgift ved skilsmisse?

En væsentlig fordel ved at overdrage fast ejendom i forbindelse med en formel skilsmisse eller separation er muligheden for at spare den variable tinglysningsafgift. Normalt udgør denne afgift 0,6 % af købesummen eller den offentlige ejendomsvurdering, men denne del bortfalder, hvis overdragelsen sker på baggrund af en bevilling eller dom.

For at opnå afgiftsfritagelsen skal I kunne dokumentere, at overdragelsen er en direkte følge af jeres formuefællesskabs ophør. Det gøres ved at vedhæfte separations- eller skilsmissebevillingen til det digitale skøde under anmeldelsen. Med denne dokumentation på plads skal I kun betale den faste afgift til staten.

Den faste afgift er et grundgebyr, som skal betales ved alle former for tinglysning af ejerskifte. Beløbet er lovbestemt og reguleres periodevist. Uden den nødvendige bevilling betragtes overdragelsen som en almindelig handel, og den fulde tinglysningsafgift, bestående af både det faste gebyr og den variable afgift, skal betales.

Det er derfor afgørende for økonomien i processen, at den formelle dokumentation fra Familieretshuset er på plads, før I anmelder jeres tinglysning af skilsmisseskøde.

Hvilken rolle spiller banken i overdragelsen af ejendommen?

Bankens medvirken er næsten altid en central del af processen, da de færreste boliger er gældfri. Når den ene part skal overtage ejendommen, skal vedkommende typisk også overtage den gæld, der er i boligen. Dette kaldes et debitorskifte, og det kræver bankens godkendelse.

Banken eller realkreditinstituttet vil foretage en ny og selvstændig kreditvurdering af den part, der ønsker at blive boende. Her vurderes det, om personens indkomst og økonomi er robust nok til at bære alle boligudgifterne alene. Banken er ikke forpligtet til at godkende gældsovertagelsen, selvom I som par er enige om det.

Godkendelsen fra banken bør indhentes så tidligt som muligt i forløbet. Ofte vil banken stille som betingelse for debitorskiftet, at der foreligger et udkast til skødet, og at den fraflyttende part slettes som meddebitor samtidig med, at skødet tinglyses. De to processer – tinglysning og gældsovertagelse – er således tæt forbundne og koordineres typisk, så de sker på samme tid.

Først når banken har givet sin endelige godkendelse, og skødet er tinglyst, er den fraflyttende part helt frigjort for sine økonomiske forpligtelser vedrørende ejendommen.

Hvad sker der, hvis banken ikke vil godkende gældsovertagelsen?

En af de største udfordringer i en boligoverdragelse ved skilsmisse opstår, hvis banken afviser at lade den ene part overtage lånene alene. En afvisning skyldes typisk, at bankens kreditvurdering konkluderer, at den tilbageværende parts økonomi ikke er stærk nok til at dække udgifterne.

Hvis banken siger nej, kan jeres interne aftale om, at den ene bliver boende, ikke realiseres. I den situation er der reelt kun én løsning tilbage: Ejendommen må sælges på det åbne marked til en tredjepart. Salget vil da foregå som en almindelig bolighandel, hvor provenuet efter indfrielse af gæld deles mellem jer i henhold til jeres bodeling.

Dette understreger vigtigheden af at have en tidlig dialog med banken. En forhåndsgodkendelse kan give jer tryghed og vished om, at jeres plan er realistisk. Uden denne afklaring risikerer I at bruge tid og ressourcer på at udarbejde aftaler, som i sidste ende ikke kan gennemføres. En afvisning fra banken tvinger jer til at ændre kurs og kan forlænge den i forvejen svære proces med at dele jeres fælles liv op.

Hvordan fastsættes overdragelsessummen i et skilsmisseskøde?

Overdragelsessummen, også kaldet købesummen, er det beløb, den ene ægtefælle betaler for at overtage den andens halvdel af ejendommen. I en skilsmissesituation behøver denne sum ikke nødvendigvis at afspejle den fulde markedsværdi, som en ekstern køber ville betale. I har som udgangspunkt aftalefrihed.

Typisk aftales prisen som halvdelen af friværdien. Friværdien beregnes ved at trække den samlede restgæld i ejendommen fra en aftalt ejendomsværdi. Denne værdi kan I fastsætte på flere måder. Mange vælger at indhente en vurdering fra en lokal ejendomsmægler for at få et retvisende billede af markedsværdien. Andre bruger den seneste offentlige ejendomsvurdering som udgangspunkt.

Valget af overdragelsessum har betydning for både den part, der flytter, og den, der bliver. En lav pris betyder, at den blivende part skal betale et mindre beløb, men også at den fraflyttende part modtager et mindre beløb. Det er en del af den samlede bodeling, hvor andre aktiver også kan spille ind. Uanset hvilken pris I aftaler, skal den fremgå klart af både jeres skriftlige aftale og af selve skødet, da det er dette beløb, banken og Tinglysningsretten forholder sig til.

Hvad skal jeres bodelingsoverenskomst indeholde?

Skødet er selve registreringsdokumentet, men det juridiske fundament er jeres skriftlige aftale om bodeling, ofte kaldet en bodelingsoverenskomst. Denne aftale regulerer alle de praktiske og økonomiske detaljer ved overdragelsen og sikrer, at der ikke opstår tvivl senere i processen.

En fyldestgørende bodelingsoverenskomst bør som minimum indeholde klare vilkår om:

• Den aftalte overdragelsessum for ejendommen.
• Overtagelsesdagen, som er den dato, hvor ansvar for udgifter, forsikringer og ejendomsskatter overgår til den nye eneejer.
• En præcis oversigt over, hvilke lån der overtages af den blivende part, og hvilke der eventuelt skal indfries.
• En fordeling af de omkostninger, der er forbundet med handlen, herunder tinglysningsafgift, eventuelle bankgebyrer og udgifter til rådgivning.
• Praktiske detaljer som dato for fraflytning, overdragelse af nøgler og aflæsning af forbrugsmålere.

Aftalen fungerer som jeres interne køreplan og er det dokument, som jeres rådgivere og banken vil tage udgangspunkt i. Jo mere præcis og utvetydig aftalen er, desto mindre er risikoen for konflikter og misforståelser undervejs.

Kan man blive fritaget for tinglysningsafgift hvis man ikke er gift?

Reglerne for afgiftsfritagelse ved tinglysning er meget specifikke og gælder kun for ægtefæller, der overdrager ejendom i forbindelse med en formel separation eller skilsmisse. Det betyder, at ugifte samlevende, der går fra hinanden, ikke kan benytte sig af denne fordel.

Når ugifte samlevende ophæver deres samliv, og den ene part skal overtage den fælles bolig, betragtes det juridisk og afgiftsmæssigt som en almindelig ejendomshandel. Derfor skal der betales fuld tinglysningsafgift, som består af både det faste grundgebyr og den variable afgift på 0,6 % af overdragelsessummen.

Vi oplever ofte, at ugifte samlevende bliver overraskede over, at afgiftsfritagelsen ikke gælder for dem, selvom de har boet sammen i mange år og har fælles børn. Lovgivningen skelner dog skarpt mellem ægteskab og samliv på dette punkt. For at opnå fritagelsen er en formel bevilling fra Familieretshuset en ufravigelig betingelse, og en sådan kan kun udstedes til ægtefæller.