Tinglysning af skilsmisseskøde er den digitale registrering, der ændrer ejerforholdet i Tingbogen, når den ene ægtefælle overtager boligen efter separation eller skilsmisse. Skødet løser adkomstsporet, men ikke automatisk bodeling, lån eller interne betalinger.
Skal I skilles, og skal ejendommen overtages?
Så skal ejerskabet ændres med en overdragelsesaftale og et skilsmisseskøde, som tinglyses.
Se skødepakke →Tinglysning af skilsmisseskøde registrerer ejerændringen i Tingbogen, når den ene ægtefælle overtager boligen efter separation eller skilsmisse. Skødet skal passe med bodelingsaftalen, men lån, hæftelse og bankens accept skal håndteres særskilt.
- Skødet ændrer adkomst, ikke automatisk gæld eller pant.
- Bodelingsaftale, ejerandel, overtagelsesdag og låneforhold bør være afklaret før anmeldelsen.
- Parterne underskriver digitalt, og Tinglysningsretten kontrollerer anmeldelse og bilag.
- Ved fuldstændig ophævelse af formuefællesskab betales normalt kun fast tinglysningsafgift.
- Resultatet bør kontrolleres i Tingbogen, når skødet er tinglyst.
Hvornår skal et skilsmisseskøde tinglyses?
Du skal have et skilsmisseskøde tinglyst, når ejerregistreringen i Tingbogen skal ændres, fordi den ene ægtefælle overtager hele eller en større del af ejendommen. Det kan være efter en aftale om bodeling, hvor huset ikke skal sælges, men blive hos den ene part.
Skødet er adkomstdokumentet. Det viser, hvem der fremover skal stå som ejer, og hvilken ejerandel der overdrages. En aftale mellem jer kan være bindende indbyrdes, men ejerændringen bliver først registreret over for omverdenen, når den er tinglyst.
Hvad skal være afklaret, før I anmelder skødet?
Før skødet sendes til tinglysning, skal I kende det resultat, skødet skal gennemføre. Det omfatter især, hvem der overtager ejendommen, hvilken andel der overdrages, hvilken overtagelsesdag der bruges, og hvordan værdien indgår i bodelingen.
Hvis den overtagende ægtefælle også skal overtage lån alene, skal bank- og realkreditsporet håndteres særskilt. Et tinglyst skøde ændrer ejerforholdet, men det frigør ikke automatisk den anden part fra gæld eller pant. Derfor bør låneafklaringen ikke blandes sammen med selve tinglysningen.
Hvilken rolle har bodelingsaftalen?
Bodelingsaftalen forklarer den økonomiske aftale mellem jer. Den kan beskrive boligværdi, gæld, betaling, modregning og hvem der overtager hvilke aktiver. Selve tinglysningen kræver stadig et dokument, der kan bruges som adkomstgrundlag i Tingbogen.
Ved nogle overdragelser bruges et bodelingsskøde eller et skilsmisseskøde til at omsætte bodelingen til en registreret ejerændring. Den praktiske pointe er, at aftalen og skødet skal passe sammen: Hvis aftalen siger én ejerandel, men skødet anmelder en anden, kan forløbet stoppe eller kræve rettelse.
Hvilke oplysninger skal skødet bygge på?
Skødet skal bygge på præcise oplysninger om ejendommen og parterne. Det omfatter normalt ejendommens identifikation, nuværende ejerforhold, hvem der overdrager, hvem der overtager, og hvor stor en ideel andel der skifter ejer.
Du bør også skelne mellem sælgerandel og den andel af hele ejendommen, som den overtagende part får registreret. Hvis en ægtefælle ejer halvdelen og overdrager hele sin ejerandel, er det ikke det samme som at overdrage hele ejendommen. Det skel kan have betydning for både skødets indhold og efterkontrollen i Tingbogen.
Hvem skal underskrive digitalt?
Tinglysning foregår digitalt. Når anmeldelsen er klar, sendes den til parternes underskriftsmapper, og dokumentet kan først anmeldes, når de nødvendige underskrifter er på plads.
Som udgangspunkt skal både den part, der overdrager, og den part, der overtager, underskrive. Hvis en part ikke selv underskriver, skal fuldmagtssporet være i orden. Tinglysningsrettens vejledning om underskrifter beskriver blandt andet, at en færdig anmeldelse overføres til underskriftsmappen, og at alle relevante parter skal have underskrevet, før anmeldelsen kan sendes til tinglysning.
Hvad betyder bankens accept for forløbet?
Bankens accept er et særskilt stoppunkt, hvis lånet skal ændres. Banken eller realkreditinstituttet skal acceptere, at den ene part overtager lånet alene, eller at låneforholdet ændres på anden måde. Det er ikke en tinglysningsregel om skødet, men et praktisk krav fra långiver.
Hvis lånefrigivelsen ikke er afklaret, kan det være relevant at arbejde med et betinget forløb eller at vente med den endelige ejerændring. En artikel om overdragelse af skøde ved skilsmisse bør derfor altid holde bank, bodeling og tinglysning som tre forskellige spor.
Hvordan bliver skødet anmeldt til Tinglysningsretten?
Anmeldelsen oprettes digitalt med de relevante roller, oplysninger om ejendommen og oplysninger om overdragelsen. Hvis der kræves bilag, skal de vedhæftes i anmeldelsen. Tinglysningsrettens side om bodeling er den centrale myndighedskilde for tinglysningssporet ved bodeling.
Efter underskrift sender anmelderen dokumentet til tinglysning. Tinglysningsretten kontrollerer herefter anmeldelsen. Hvis oplysningerne ikke hænger sammen, hvis bilag mangler, eller hvis rollerne ikke er fordelt korrekt, kan anmeldelsen blive afvist eller få en frist til rettelse.
Hvad koster tinglysningen ved skilsmisse?
Ved tinglysning af ejerskifte mellem ægtefæller som følge af fuldstændig ophævelse af formuefællesskabet betales der som udgangspunkt kun fast tinglysningsafgift. Den aktuelle faste afgift er 1.850 kr., når betingelserne for afgiftsbegunstigelsen er opfyldt.
Afgiftsreglen er snæver. Den knytter sig til overdragelse mellem ægtefæller som følge af opløsning af formuefællesskab, for eksempel ved separation eller skilsmisse. Hvis overdragelsen ikke falder inden for det spor, skal afgiften vurderes efter de almindelige regler. Den officielle vejledning om satser og ægtefælleoverdragelser findes i Den juridiske vejledning.
Hvis du vil se afgiftssporet mere særskilt, kan en artikel om tinglysningsafgift af skøde ved skilsmisse bruges til at skille fast afgift, dokumentgrundlag og almindelige afgiftsregler fra hinanden.
Hvornår kan et betinget skøde være relevant?
Et betinget skøde kan være relevant, når ejerændringen skal forberedes, men først være endelig, når bestemte forhold er på plads. Det kan for eksempel være, at bankens behandling eller en aftalt betaling skal falde på plads, før den endelige registrering giver mening.
Du bør ikke bruge et betinget skøde som erstatning for manglende aftale. Betingelsen skal være konkret, og parterne skal kunne se, hvornår den er opfyldt. Hvis usikkerheden i virkeligheden handler om boligværdi, bodeling eller lånefrigivelse, skal det afklares i det rette spor først.
Hvordan kontrollerer du resultatet i Tingbogen?
Når skødet er tinglyst, skal Tingbogen vise den ejerændring, som bodelingen og skødet skulle gennemføre. Kontrollen bør derfor ikke kun handle om, at anmeldelsen er accepteret. Den bør også handle om, at ejerandelene, ejernavnene og eventuelle bemærkninger stemmer med aftalen.
Hvis du ændrer ejerforholdet efter skilsmisse, kan en efterkontrol også vise, om der stadig er pant eller hæftelser, som skal håndteres i banksporet. Selve skødet fjerner ikke automatisk eksisterende pant. Det er et særskilt forhold, der skal afklares med långiver og eventuelt tinglyses som en separat ændring.
Hvad kan forsinke eller stoppe tinglysningen?
Flere forhold kan stoppe eller forsinke anmeldelsen, uden at det nødvendigvis betyder, at bodelingen er ugyldig. De mest praktiske kontrolpunkter er:
- Skødet angiver en anden ejerandel end bodelingsaftalen.
- En nødvendig underskrift mangler i underskriftsmappen.
- Bankens låneaccept er ikke på plads, selv om ejerændringen forudsætter den.
- Bilag eller dokumentgrundlag for bodelingen er ikke tilstrækkeligt oplyst.
- Der er tinglyste hæftelser eller rettigheder, som kræver særskilt behandling.
Kontrolpunkterne skal ikke løses på samme måde. Manglende underskrift er en digital procesfejl. Uafklaret bankaccept er et lånespor. Uoverensstemmelse mellem aftale og skøde er et dokumentproblem. Den skelnen gør det lettere at rette den rigtige fejl.
Hvilke alternativer bør I kende?
Tinglysning af skilsmisseskøde er kun den rigtige vej, hvis den ene part faktisk skal overtage ejerandelen. Hvis boligen skal sælges til tredjemand, er det salgsprocessen og et almindeligt skøde til køber, der bliver hovedsporet.
Hvis I i en periode fortsat ejer boligen sammen, ændres ejerforholdet ikke nødvendigvis med det samme. Så bør aftalen i stedet afklare brug, betaling, salgstidspunkt, lån og risiko, indtil en endelig løsning findes. Hvis den ene part skal overtage, hænger tinglysningen tæt sammen med overtagelse af hus og den praktiske bankafklaring.
Hvordan hænger processen sammen fra aftale til færdig tinglysning?
Et sikkert forløb starter ikke i tinglysningssystemet, men med de afklaringer, skødet skal afspejle. Rækkefølgen kan se sådan ud:
- I aftaler, hvem der skal overtage boligen, og hvordan værdien indgår i bodelingen.
- I afklarer lån, hæftelse og eventuel frigivelse med bank eller realkreditinstitut.
- Skødet udarbejdes med korrekt ejendom, parter, ejerandele, overtagelsesdag og dokumentgrundlag.
- Parterne underskriver digitalt i underskriftsmappen eller via gyldig fuldmagt.
- Anmeldelsen sendes til Tinglysningsretten med relevante bilag.
- Resultatet kontrolleres i Tingbogen, og eventuelle låne- eller pantændringer følges op særskilt.
Forenklet illustrativt eksempel: Hvis begge står som ejere med halvdelen hver, og den ene skal overtage hele huset som led i bodelingen, skal skødet normalt overføre den fraflyttende parts halvdel. Samtidig skal banken særskilt acceptere, om den overtagende part også kan hæfte alene for lånet.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på aktuelle officielle kilder om bodeling, tinglysning og tinglysningsafgift.
- Retsinformation: tinglysningsloven og tinglysningsafgiftsloven.
- Tinglysningsretten: vejledninger om bodeling, skøder, bilag og underskrifter.
- Danmarks Domstole: vejledning om deling af fælles formue ved separation og skilsmisse.
- Den juridiske vejledning: aktuelle satser og regler om tinglysningsafgift.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
