Prisen for overtagelse af hus ved skilsmisse består af mere end selve betalingens størrelse. Du skal skelne mellem boligens nettoværdi, bodelingen, bankens lånebehandling, tinglysning og eventuelle omkostninger ved uenighed.
Skal I skilles, og skal ejendommen overtages?
Så skal ejerskabet ændres med en overdragelsesaftale og et skilsmisseskøde, som tinglyses.
Se skødepakke →Prisen for overtagelse af hus ved skilsmisse afhænger af boligens nettoværdi, bodelingen, bankens lånebehandling og de omkostninger, der følger med tinglysning eller uenighed. Betalingen til den anden ægtefælle skal derfor holdes adskilt fra offentlige afgifter og tredjepartsudgifter.
- Bodelingen tager udgangspunkt i aktiver minus gæld og kan påvirkes af særeje, øvrige aktiver og aftaler.
- Tinglysning som led i opløsning af formuefællesskab udløser som udgangspunkt kun fast tinglysningsafgift.
- Banken skal særskilt acceptere ændringer i lån og hæftelse, hvis én skal overtage gælden alene.
- Ved uenighed kan skifteretten hjælpe, men der kan komme retsafgift, vurderingsudgifter og bobehandleromkostninger.
- Efter overtagelsen bør Tingbog, bankdokumenter og den økonomiske afregning kontrolleres hver for sig.
Hvad består prisen for overtagelsen af?
Prisen er ikke én fast standardpost. Den afhænger først af, hvad huset er værd, hvilken gæld der følger med, og hvordan resten af delingsformuen ser ud. Derefter kommer udgifter til dokumenter, tinglysning, bankbehandling og eventuel hjælp fra skifteretten, hvis I ikke kan blive enige.
For dig er den praktiske forskel, at betaling til den anden ægtefælle og offentlige eller tredjepartsomkostninger ikke er det samme. En ægtefælle kan overtage huset mod kontant betaling, mod at overtage gæld, ved modregning i andre aktiver eller ved en kombination. En artikel om bodeling af hus bør derfor altid holdes adskilt fra selve skødet.
Hvad skal I afklare, før beløbet kan beregnes?
Den første afklaring er, om huset indgår i delingsformuen, eller om særeje eller en anden aftale ændrer udgangspunktet. Hvis huset helt eller delvist er særeje, kan det påvirke, hvor meget af værdien der skal indgå i opgørelsen mellem jer.
Derefter skal I have et brugbart grundlag for værdi, gæld og overtagelsesdato. Boligens værdi, restgæld, eventuelle lån med pant, fælles udlæg og øvrige aktiver kan ændre den betaling, der skal ske mellem jer. Det samme gælder, hvis andre aktiver eller gældsposter udligner en del af værdien.
Hvordan påvirker bodelingen betalingen mellem jer?
Når ægtefæller deler formue ved separation eller skilsmisse, handler bodelingen om nettoværdier. Din formue opgøres ved at se på aktiver og trække gæld fra. Hvis en ægtefælle har en negativ bodel, indgår den negative bodel ikke som et beløb, den anden skal overtage.
Det betyder, at husets friværdi normalt kun er ét element i den samlede opgørelse. Hvis du overtager huset, kan den anden ægtefælles krav blive mindre eller større afhængigt af jeres øvrige aktiver, gæld og eventuelle aftaler. En overdragelsesaftale ved skilsmisse skal derfor beskrive både boligsporet og den økonomiske afregning klart.
Hvordan kan friværdien fordeles i praksis?
Friværdien er forskellen mellem boligens værdi og den gæld, der knytter sig til huset. Hvis huset er delingsformue, kan friværdien indgå i den samlede bodeling, men den endelige betaling afhænger af hele boopgørelsen.
Forenklet illustrativt eksempel: Huset vurderes til 3.000.000 kr., og der er 1.600.000 kr. i restgæld. Den foreløbige friværdi er 1.400.000 kr. Hvis huset indgår fuldt ud i delingen, kan hver ægtefælles andel af den friværdi være 700.000 kr. før regulering for andre aktiver, gæld og aftaler. Hvis den ene overtager både hus og restgæld, kan betalingen til den anden derfor ikke fastsættes sikkert uden resten af opgørelsen.
Hvad koster tinglysningen ved en overtagelse som led i skilsmissen?
Når huset overdrages mellem ægtefæller som følge af opløsning af formuefællesskabet, behandles tinglysningsafgiften anderledes end ved almindelig fri handel. Efter tinglysningsafgiftsloven beregnes der i den situation kun fast afgift efter reglen om andre tinglysninger. Det faste beløb er 1.850 kr.
Det er et snævert afgiftsprincip. Det kræver, at overdragelsen faktisk sker som led i opløsning af formuefællesskabet. Hvis overdragelsen falder uden for dette spor, kan der være andre afgiftsregler. En særskilt artikel om tinglysningsafgift ved skilsmisse bør derfor bruges, når afgiften er hovedspørgsmålet.
Hvornår kan bank og lån ændre den samlede økonomi?
Skødet ændrer ejerregistreringen i Tingbogen, men det frigør ikke automatisk den fraflyttende ægtefælle fra et lån. Hvis begge hæfter for realkreditlån eller banklån, skal långiver særskilt acceptere, at den ene overtager gælden alene, eller at lånet ændres på anden måde.
For dig kan banksporet få stor økonomisk betydning. Banken kan kræve ny kreditvurdering, nye lånevilkår, omlægning eller indfrielse, før den vil frigøre den anden part. Det er ikke en bodelingsregel i sig selv, men et praktisk stop, der kan ændre både tidsplan og samlet omkostning.
Hvad koster det, hvis skifteretten skal hjælpe?
Hvis I er enige, kan I som udgangspunkt selv aftale delingen uden myndighedsgodkendelse. Hvis I ikke kan blive enige om delingen, kan hver af jer bede skifteretten om hjælp, når anmodningen om separation eller skilsmisse er afleveret til Familieretshuset.
Domstolene angiver, at det koster 750 kr. at anmode om skifterettens hjælp til deling. Hvis sagen sendes til bobehandler, kommer der en retsafgift på 1.500 kr., og hvis bobeholdningen overstiger 1.500.000 kr., kan der komme yderligere 9.000 kr. i retsafgift. Hertil kan der komme udgifter til vurderinger og bobehandlerens salær.
Hvordan hænger bodelingsaftale og skøde sammen?
Bodelingsaftalen regulerer den økonomiske deling mellem jer. Skødet er det tinglysningsdokument, der får ejerændringen registreret på ejendommen. Dokumenterne kan hænge tæt sammen, men de løser ikke samme opgave.
Tinglysningsretten beskriver bodeling som dokumenttypen til overdragelse af fast ejendom ved separation eller skilsmisse. Hvis handlen først skal gennemføres, når bestemte betingelser er opfyldt, kan dokumenttypen være betinget. Et skilsmisseskøde skal derfor afspejle den aftale, I faktisk har indgået, og de betingelser der stadig mangler.
Hvilke oplysninger skal være på plads i dokumenterne?
Dokumenterne skal kunne vise, hvad der overdrages, hvem der overtager, hvornår overtagelsen sker, og hvilket økonomisk grundlag overdragelsen bygger på. Hvis overdragelsen sker som led i bodeling, skal det også fremgå, at den knytter sig til separation eller skilsmisse.
Du bør især have styr på disse oplysninger, før dokumenterne færdiggøres:
- ejendommens adresse og matrikulære identifikation
- hvem der er tinglyst ejer før overdragelsen
- hvilken ejerandel der overdrages
- boligens værdi, restgæld og aftalt økonomisk afregning
- om bankens godkendelse eller betaling er en betingelse for gennemførelse
Hvad kan stoppe eller forsinke overtagelsen?
Flere forhold kan stoppe processen, selv om I er enige om, hvem der skal overtage huset. Det kan være manglende bankgodkendelse, uenighed om værdi, uklare ejerandele, manglende dokumentation for separation eller skilsmisse, eller en bodelingsaftale der ikke passer med det skøde, der anmeldes.
Et andet kontrolpunkt er, om I blander økonomisk afregning og tinglysning sammen. Du kan godt have en privat aftale om betaling, uden at ejerændringen er registreret. Omvendt bør et skøde ikke anmeldes, hvis de afgørende betingelser for overtagelsen endnu ikke er afklaret. I en bredere proces om overdragelse af fast ejendom ved skilsmisse skal de to spor derfor følges side om side.
Hvilke alternativer findes, hvis én af jer ikke kan overtage huset?
Hvis den ene ægtefælle ikke kan overtage huset økonomisk eller lånemæssigt, er salg ikke det eneste mulige mellemtrin, men det kan være den mest rene løsning, hvis banken ikke vil frigøre den anden part. Et midlertidigt fortsat sameje kan også aftales, men det kræver klare vilkår om betaling, brug, vedligeholdelse og senere salg eller overtagelse.
Et alternativ skal passe til både bodelingen, lånet og den praktiske boligbrug. En midlertidig aftale kan løse tidspres, men den fjerner ikke nødvendigvis fælles hæftelse. Et salg kan give en renere økonomisk afslutning, men kræver afklaring af salgspris, udgifter og fordeling af provenu.
Hvordan kontrollerer du bagefter, at overtagelsen er gennemført?
Når overtagelsen er gennemført, bør du kontrollere tre ting. Først skal Tingbogen vise den ejerregistrering, I har aftalt. Dernæst skal bankens låne- og hæftelsesforhold stemme med den aftale, långiver har godkendt. Til sidst skal den økonomiske afregning være betalt eller modregnet som aftalt.
Efterkontrollen er især nyttig, fordi de tre spor kan slutte på forskellige tidspunkter. Tinglysningen kan være registreret, mens bankens interne dokumenter eller den sidste betaling stadig mangler. Prisen for overtagelsen er derfor først endeligt afklaret, når både bodeling, tinglysning og lån er fulgt til dørs.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på officielle kilder om bodeling, tinglysning og offentlige afgifter ved overdragelse af fast ejendom i forbindelse med separation og skilsmisse.
- Danmarks Domstole om deling af fælles formue
- Tinglysningsretten om bodeling ved fast ejendom
- Retsinformation: tinglysningsafgiftsloven
- Retsinformation: tinglysningsloven
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
