Familieoverdragelse af ejerlejlighed er et ejerskifte mellem nærtstående, hvor pris, ejerandel, ejerforeningsforhold, skøde og tinglysning skal afklares, før den nye ejer bliver registreret korrekt.
Skal boligen skifte ejer?
Når ejerforholdene i en bolig skal ændres, afhænger den rette juridiske løsning af den konkrete situation. Her får du et overblik over de mest almindelige typer skøder og overdragelser:
Familieoverdragelse af ejerlejlighed kræver afklaring af ejerandel, pris, finansiering, ejerforeningsforhold og skøde. Når skødet er tinglyst, skal Tingbogen vise den nye ejer eller medejer korrekt.
- Skødet registrerer ejerlejligheden eller den ejerandel, der overdrages.
- Tinglysningsafgiften er normalt 1.850 kr. plus 0,6 procent af afgiftsgrundlaget.
- Ejerforeningsdokumenter kan påvirke økonomi, brugsrettigheder og praktiske forpligtelser.
- Banken skal afklare lån og hæftelse, hvis gælden skal ændres.
- Efter tinglysning bør ejerandel, betaling, lån og ejerforeningsoplysninger kontrolleres.
Hvad overdrager du egentlig ved en ejerlejlighed?
Ved en ejerlejlighed overdrager du selve ejerlejligheden eller en ideel ejerandel af den. Samtidig følger der rettigheder og forpligtelser med i ejerforeningen, fordi ejeren af en ejerlejlighed også har andel i fælles bestanddele, fælles rettigheder og fælles udgifter.
Det skel er centralt ved familieoverdragelse. Skødet kan registrere, hvem der ejer lejligheden, men det ændrer ikke ved, at den nye ejer også træder ind i ejerforeningens vedtægter, beslutninger, økonomi og løbende fællesforpligtelser.
Hvem skal være ejer efter overdragelsen?
Før dokumenterne oprettes, skal du afklare, om hele ejerlejligheden skal overdrages, eller om et familiemedlem kun skal ind som medejer. En overdragelse af 100 procent og en overdragelse af eksempelvis 50 procent er ikke den samme juridiske eller økonomiske disposition.
Hvis flere familiemedlemmer skal eje sammen, bør ejerandelene være præcise. Det er ejerandelen i skødet, der viser den tinglyste ejerregistrering. Den skal holdes adskilt fra ejerforeningens fordelingstal, som handler om ejerens andel i fælles bestanddele og forpligtelser efter ejerlejlighedsreglerne.
Hvordan fastlægger I pris og betalingsform?
Prisen skal kunne bruges i købsaftalen, i skødet og ved tinglysningen. Ved familieoverdragelser kan den aftalte pris, lejlighedens handelsværdi og det afgiftsgrundlag, der bruges ved tinglysning, være forskellige størrelser.
Hvis overdragelsen sker til en lavere pris end en almindelig fri handel, bør familien kunne dokumentere, hvorfor prisen er valgt. Offentlig vurdering, ejerforeningsforhold, nyere salg, forbedringer, belåning og andre konkrete oplysninger kan få betydning for vurderingen.
Hvis betalingen ikke sker kontant, skal betalingsformen også beskrives. Det kan være overtagelse af gæld, delvis betaling over tid eller et familielån. Betalingsformen skal passe sammen med den pris og ejerandel, der står i skødet.
Hvilke ejerforeningsdokumenter bør læses først?
En ejerlejlighed er ikke kun en privat bolig. Den er også en del af en ejendom med ejerforening, fælles drift og fælles beslutninger. Derfor bør ejerforeningsdokumenterne læses, før overdragelsen bliver låst fast.
Boligejer.dk beskriver, at et ejerlejlighedsskema indeholder oplysninger om ejerlejligheden og ejerforeningen, herunder fællesudgifter, eventuelle restancer, pantsikkerhed, forsikringsforhold, faciliteter, udlejning og andre forhold. Vedtægter, referater, regnskab og budget viser desuden, hvordan foreningen drives.
Det er især relevant i en familieoverdragelse, fordi parterne kan komme til at fokusere på relationen og prisen og overse de forpligtelser, der følger med ejerforeningen.
Hvordan håndterer du lån og pant i lejligheden?
Hvis der er lån med pant i ejerlejligheden, skal gælden afklares særskilt. Et tinglyst skøde ændrer ejerskabet, men det frigør ikke automatisk den tidligere ejer fra gæld og gør ikke automatisk den nye ejer til debitor.
Banken eller realkreditinstituttet skal acceptere ændringer i låneforholdet. Det kan kræve kreditvurdering, nye lånedokumenter eller en aftale om, at et eksisterende lån fortsætter på bestemte vilkår. Det er et tredjepartskrav, som kan stoppe eller forsinke overdragelsen, selv om familien er enige.
Hvilke dokumenter bruges til selve overdragelsen?
En familieoverdragelse af ejerlejlighed kræver normalt et aftalegrundlag og et digitalt skøde. Aftalegrundlaget beskriver vilkårene mellem parterne, mens skødet er det dokument, der anmeldes til tinglysning.
Dokumenterne bør mindst afklare:
- hvilken ejerlejlighed og hvilken ejerandel der overdrages
- overtagelsesdag og praktisk rådighed
- købesum, betalingsform og eventuel gældsovertagelse
- hvem der betaler offentlige afgifter og tredjepartsomkostninger
- om overdragelsen er betinget af bankgodkendelse eller andre forhold
Hvis du vil forstå skødets rolle mere snævert, ligger emnet tæt på skøde på ejerlejlighed. Familieoverdragelsen har dog et ekstra værdi- og relationsspor, som ikke altid findes ved almindeligt køb.
Hvordan foregår tinglysningen?
Skødet oprettes og underskrives digitalt, hvorefter det anmeldes til Tingbogen. Tinglysningsloven beskriver et skøde som et dokument, der overdrager ejendomsretten til en bestemt fast ejendom eller en del af den.
Når skødet er tinglyst, viser Tingbogen den nye ejerregistrering. Hvis skødet er betinget, skal betingelsen opfyldes, før overdragelsen kan blive endelig. Det kan for eksempel være betaling, bankens godkendelse eller frigivelse af et dokument.
Hvad koster tinglysningsafgiften?
Ved tinglysning af ejerskifte af fast ejendom eller andele heraf er hovedreglen 1.850 kr. plus 0,6 procent af ejerskiftesummen. Det gælder også ejerlejligheder og ideelle andele af ejerlejligheder.
Ved en familieoverdragelse, der ikke sker i almindelig fri handel, kan tinglysningsafgiften skulle beregnes af et minimumsgrundlag. For ejerboliger bruges som udgangspunkt mindst 80 procent af den relevante offentlige ejendomsværdi, hvis den aftalte ejerskiftesum er lavere. For visse overgangsvurderinger anvendes 85 procent. Den aktuelle sats fremgår af den officielle satsoversigt.
Forenklet illustrativt eksempel: En forælder overdrager halvdelen af en ejerlejlighed til et barn. Den relevante værdi for hele lejligheden er 2.400.000 kr., og den overdragne halvdel svarer til 1.200.000 kr. Hvis 80-procentsgrundlaget bruges for den overdragne halvdel, er afgiftsgrundlaget 960.000 kr. Den variable afgift er 960.000 kr. x 0,6 procent = 5.760 kr., som rundes op til 5.800 kr. Med fast afgift på 1.850 kr. bliver den samlede tinglysningsafgift 7.650 kr. Eksemplet er fiktivt og forenklet.
Hvad kan stoppe eller forsinke overdragelsen?
Overdragelsen kan stoppe, hvis ejerandelen i aftalen og skødet ikke er den samme. Det kan også ske, hvis betalingsformen ikke er afklaret, eller hvis banken ikke accepterer den ønskede ændring i lån og hæftelse.
Ved ejerlejligheder kan ejerforeningens dokumenter også skabe behov for afklaring. Restancer, planlagte ekstraordinære udgifter, uklar brugsret til loft, kælder eller parkering og vedtægtsbegrænsninger kan påvirke familiens aftale. Det er ikke nødvendigvis et tinglysningsproblem, men det kan være et praktisk eller økonomisk forhold, der bør løses, før parterne underskriver.
Hvordan adskiller overdragelsen sig fra forældrekøb?
Familieoverdragelse af ejerlejlighed og forældrekøb kan ligne hinanden, fordi de begge handler om bolig i familien. De løser dog forskellige opgaver. Ved familieoverdragelse skifter ejerskabet til en eksisterende lejlighed helt eller delvist. Ved forældrekøb køber en forælder typisk en bolig, som barnet skal bo i.
Hvis forælder og barn skal eje sammen, er det et tredje spor. Så bør I også overveje ejerandele, intern aftale, lån og betaling af fælles udgifter. Det ligger tættere på køb af bolig sammen med forældre end på en ren overdragelse fra én ejer til en anden.
Hvordan kontrollerer du resultatet bagefter?
Når skødet er tinglyst, bør du kontrollere Tingbogen. Den skal vise den rigtige ejer og den rigtige ejerandel. Hvis formålet var at gøre et barn til eneejer, skal det fremgå. Hvis formålet var medejerskab, skal ejerandelen passe.
Du bør også kontrollere, at bankens dokumenter, gældsbreve, betalinger og ejerforeningens oplysninger er opdateret efter aftalen. En tinglysning kan være korrekt, selv om et privat betalingsvilkår eller en låneændring stadig mangler at blive gennemført.
Hvornår bør du vælge et andet spor?
Hvis målet kun er at hjælpe et familiemedlem økonomisk, er en overdragelse af ejerlejligheden ikke altid nødvendig. Et lån, en midlertidig betalingsaftale eller en anden intern aftale kan i nogle situationer løse et mindre problem uden at ændre ejerskabet.
Hvis målet derimod er, at barnet eller et andet familiemedlem faktisk skal eje lejligheden, skal ejerskiftet gennemføres med aftale, skøde og tinglysning. Den relevante løsning afhænger af ejerandel, finansiering, ejerforeningsforhold, prisgrundlag og familiens ønskede resultat.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på officielle kilder om ejerlejligheder, ejerforeninger, tinglysning og tinglysningsafgift.
- Retsinformation: ejerlejlighedsloven, tinglysningsloven og tinglysningsafgiftsloven.
- Boligejer.dk om ejerlejlighedsskema, ejerforeningsdokumenter og ejerforeningens rolle.
- Den juridiske vejledning om tinglysningsafgift ved ejerskifte.
- Den officielle satsoversigt for tinglysningsafgiftsloven.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: