Tinglysningsafgift på skøde beregnes normalt som en fast afgift plus en variabel procentafgift af afgiftsgrundlaget. En online beregner er kun brugbar, hvis du bruger det rigtige grundlag og forstår afrundingen.
Få professionel hjælp til skødet
Vi klarer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris. Vælg rette situation herunder for at se skødepakken:
Tinglysningsafgift på skøde beregnes normalt som 1.850 kr. plus 0,6 procent af det korrekte afgiftsgrundlag, hvor procentdelen rundes op til nærmeste hele 100 kr. En beregner er kun sikker, hvis den bruger den rigtige overdragelsestype, ejerandel og værdi.
- Ved almindelig fri handel er ejerskiftesummen normalt det centrale beregningsgrundlag.
- Procentafgiften rundes op før det faste beløb lægges til.
- Delvise ejerandele og ikke-fri handel kræver særskilt kontrol af grundlaget.
- Skødeafgift og pantafgift er forskellige afgiftsforløb og bør beregnes hver for sig.
- Et hurtigt beregnerresultat bør kontrolleres mod skødets faktiske oplysninger.
Hvad beregner en tinglysningsafgift på skøde?
En beregner for tinglysningsafgift på skøde skal vise den offentlige afgift, der betales, når et ejerskifte af fast ejendom tinglyses. Afgiften hører til skødet og tinglysningen, ikke til selve købsaftalen eller bankens finansiering.
Ved et almindeligt ejerskifte af fast ejendom består afgiften af to dele: et fast beløb og en variabel afgift, der beregnes af afgiftsgrundlaget. Det er derfor ikke nok at kende procenten. Du skal også kende den værdi, procenten skal beregnes af.
Hvis du vil forstå, hvor afgiften passer ind i den samlede proces, hænger beregningen sammen med hvem der betaler tinglysningsafgiften og hvornår skødet anmeldes.
Hvilke oplysninger skal du bruge i en beregner?
Du skal først finde ud af, hvilket ejerskifte skødet gennemfører. En beregner skal bruge andre oplysninger ved et almindeligt køb end ved en overdragelse mellem interesseforbundne parter eller en delvis overdragelse af en ejerandel.
Ved en enkel fri handel skal du normalt bruge ejerskiftesummen. Den kan bestå af den kontante købesum og andre betalingsdele, der skal regnes med efter reglerne om afgiftsgrundlag.
Ved en delvis overdragelse skal beregningen tage højde for den del af ejendommen, der faktisk skifter ejer. Hvis du kun overtager en andel, skal beregneren derfor ikke uden videre bruge hele ejendommens værdi.
Hvordan er hovedreglen ved almindelig fri handel?
Ved tinglysning af ejerskifte af fast ejendom efter hovedreglen er afgiften 1.850 kr. plus 0,6 procent af ejerskiftesummen. Reglen gælder også for et betinget ejerskifte, mens den efterfølgende endelige indføring kan være afgiftsfri, når den bygger videre på det betingede skøde.
En almindelig fri handel er et godt udgangspunkt for en simpel beregner, fordi købesummen ofte er det centrale tal. Det bliver mere usikkert, hvis handlen ikke er mellem uafhængige parter, eller hvis overdragelsen har særlige vilkår.
Det praktiske første spørgsmål er derfor: Er skødet et almindeligt køb mellem uafhængige parter, eller er der en relation eller en særlig overdragelsestype, som kan ændre afgiftsgrundlaget?
Hvordan regner du beløbet ud trin for trin?
Den aktuelle hovedregel og afrundingsregel fremgår af Den juridiske vejledning om afgiftssatsen ved ejerskifte og Den juridiske vejledning om afrunding af afgiften. Procentafgiften oprundes til nærmeste beløb, der er deleligt med 100, før den faste afgift lægges til.
Forenklet eksempel med fiktive tal: Du køber en ejerbolig i almindelig fri handel for 1.234.567 kr. Eksemplet forudsætter, at hele beløbet er afgiftsgrundlaget, og at der ikke er særregler, delvise ejerandele eller særskilte pantforhold.
| Trin | Beregning | Resultat |
|---|---|---|
| Afgiftsgrundlag | Ejerskiftesum | 1.234.567 kr. |
| Variabel afgift | 0,6 procent af 1.234.567 kr. | 7.407,40 kr. |
| Oprunding | Oprundes til nærmeste hele 100 kr. | 7.500 kr. |
| Fast afgift | Fast beløb lægges til | 1.850 kr. |
| Samlet afgift | 7.500 kr. + 1.850 kr. | 9.350 kr. |
En beregner skal altså ikke runde den samlede afgift op. Det er den variable procentdel, der rundes op, og derefter lægges det faste beløb til.
Hvorfor kan afrundingen ændre resultatet?
Afrundingen betyder, at to beløb, der ligger tæt på hinanden, kan ende med samme variable afgift, hvis de begge rundes op til samme hele hundredbeløb. Den lille detalje kan give fejl, hvis du kun ganger købesummen med 0,6 procent og lægger 1.850 kr. til uden oprunding.
Du bør derfor kontrollere tre tal: beregningsgrundlaget, den variable afgift før oprunding og den variable afgift efter oprunding. Først derefter giver den samlede afgift mening.
Hvis beregnerens resultat ikke viser mellemregningen, kan du have svært ved at se, om afrundingen er brugt rigtigt.
Hvornår er købesummen ikke nok?
Købesummen er ikke altid hele svaret. Ved opgørelse af ejerskiftesummen kan andre betalingsforpligtelser også være relevante. Det kan for eksempel være overtaget gæld, restancer eller andre ydelser, hvis de efter reglerne skal regnes med.
Omvendt kan visse dele holdes uden for, hvis de reelt ikke er betaling for fast ejendom. Det kræver, at beløbene er klart adskilt, og at de faktisk vedrører noget, der ikke skal indgå i afgiftsgrundlaget.
En beregner er derfor stærkest, når den bruges på en enkel handel. Jo flere betalingsdele der ligger uden for den rene købesum, desto mere afhænger resultatet af korrekt kvalifikation af hvert beløb.
Hvad hvis du kun overtager en ejerandel?
Hvis du kun overtager en ideel andel af en ejendom, skal beregningen afspejle den overdragelse, skødet faktisk gennemfører. En halvpart, en mindre ejerandel eller en intern ejerændring skal ikke blandes sammen med værdien af hele ejendommen, medmindre reglerne for den konkrete overdragelse kræver et andet grundlag.
Det afgørende er at skelne mellem tre tal: hele ejendommens værdi, den ejerandel der skifter ejer, og det afgiftsgrundlag der skal bruges ved tinglysningen. Forveksler du tallene, kan beregnerens resultat blive misvisende.
Ved ejerandele bør du også kontrollere, om skødet beskriver andelene korrekt. Afgiftsberegningen kan ikke rette en forkert ejerandel i skødet. Du kan læse mere om forskellen på andele i et skøde med ejerandele.
Hvilke overdragelser kræver særskilt kontrol?
En hurtig beregner kan give et forkert billede, hvis skødet ikke handler om almindelig fri handel. Ved overdragelser mellem interesseforbundne parter kan reglerne om afgiftsgrundlag kræve, at værdier, vurderinger eller erklæringer kontrolleres særskilt.
Det gælder blandt andet, når overdragelsen sker i familien, mellem nærtstående eller i andre situationer, hvor parterne ikke står som uafhængig køber og sælger. Her kan et beregnerfelt med “købesum” være for snævert, hvis reglerne kræver et andet minimumsgrundlag.
Hvis emnet er en familiehandel, bør beregningen derfor holdes sammen med dokumentgrundlaget for familieoverdragelse af fast ejendom og ikke kun med en almindelig købspris.
Hvad indgår ikke automatisk i skødeberegningen?
Tinglysningsafgiften på skødet er ikke det samme som alle omkostninger ved en bolighandel. Banken, realkreditinstituttet, vurderinger, dokumentudarbejdelse og eventuelle tekniske undersøgelser kan være separate udgiftsspor.
Pant og lån er også et særskilt spor. Når der tinglyses pant, gælder der andre afgiftsregler end ved tinglysning af ejerskifte. En beregner for skødeafgift bør derfor ikke bruges som beregner for låne- eller panteforhold.
Hvis du både skal have nyt skøde og nye lån, bør du se skødeafgiften og pantafgiften hver for sig. En samlet handelsøkonomi kan godt indeholde begge dele, men de beregnes ikke efter samme model.
Hvordan bruger du resultatet praktisk?
Når du har beregnet afgiften, bør du bruge resultatet som et kontroltal i skødeprocessen. Det kan sammenholdes med købsaftalen, aftalen om hvem der betaler, og de oplysninger der indtastes ved tinglysningen.
Resultatet bør også kontrolleres mod den konkrete anmeldelse, før skødet sendes. Hvis der er forskel mellem beregnerens forudsætninger og skødets oplysninger, er det skødets konkrete oplysninger og de gældende regler, der skal afklares.
Ved almindeligt boligkøb ligger afgiften som en del af de samlede omkostninger. Derfor kan det være nyttigt at holde beregningen sammen med de øvrige poster ved tinglysningsafgift ved boligkøb.
Hvornår bør du ikke stole på et hurtigt beregnerresultat?
Du bør ikke stole på et hurtigt resultat, hvis beregneren ikke spørger til overdragelsestype, ejerandel, afgiftsgrundlag og om handlen er fri handel. Resultatet kan stadig være matematisk korrekt ud fra det indtastede tal, men forkert for den konkrete tinglysning.
Du bør også stoppe op, hvis der er usikkerhed om, hvad købesummen indeholder. Overtaget gæld, særskilte ydelser, løsøreværdier og flere ejendomme kan ændre, hvad der skal med i grundlaget.
En beregner bør derfor bruges som overblik og kontrol. Den kan ikke erstatte en afklaring af, hvilket skøde der faktisk tinglyses, og hvilket afgiftsgrundlag reglerne kræver.
Hvordan kontrollerer du, at afgiften er betalt korrekt?
Efter tinglysningen bør du kontrollere tinglysningssvaret og de oplysninger, der ligger til grund for afgiften. Det gælder især, hvis skødet er tinglyst med frist, eller hvis der senere søges om ændring, aflysning eller tilbagebetaling.
Ved fejl i beregningen er det ikke nok at se på beregnerens tal. Du skal se på den anmeldelse, der faktisk blev sendt, og på den betaling eller opkrævning, der fulgte med tinglysningen.
Hvis en afgift skal ændres eller søges tilbage, er det et særskilt myndighedsspor. Det bør holdes adskilt fra den første beregning, så du ikke forveksler et forkert indtastet grundlag med en egentlig tilbagebetalingsret.
Hvad er den korte beregningsformel?
Ved den almindelige hovedregel for tinglysningsafgift på skøde kan du bruge denne formel: afgiftsgrundlag gange 0,6 procent, oprundet til nærmeste hele 100 kr., plus 1.850 kr.
Formlen er enkel, men kun hvis afgiftsgrundlaget er korrekt. Den vigtigste del af beregningen er derfor ikke selve procentregningen, men at finde det rigtige grundlag for netop dit skøde.
Hvis du er i tvivl, bør du først afklare overdragelsestype, ejerandel og afgiftsgrundlag. Når de tre punkter er klare, bliver selve beregningen normalt langt mere overskuelig.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på aktuelle officielle kilder om tinglysningsafgift, afgiftsgrundlag og afrunding.
- Den juridiske vejledning 2026-1 om afgiftssatsen ved ejerskifte
- Den juridiske vejledning 2026-1 om afrunding af afgiften
- Den juridiske vejledning 2026-1 om afgiftsgrundlaget
- Tinglysningsafgiftsloven på Retsinformation
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: