Udbetaling ved boligkøb: Så meget skal du lægge i udbetaling

Af Skøde Centret

At købe fast ejendom kræver en solid økonomi, og et af de første spørgsmål, der melder sig, handler om kontanter. Her ser vi nærmere på, hvor mange penge du selv skal have op af lommen, når du vil ind på det danske boligmarked.

Hvad er reglerne for udbetaling i dag?

Når du ønsker at købe en bolig i Danmark, møder du hurtigt kravet om en udbetaling. Det er ikke længere muligt at låne hele købesummen i banken eller realkreditinstituttet. Finanstilsynet har fastsat regler for at sikre, at boligkøbere har en mere robust økonomi, inden de sætter sig i gæld.

Hovedreglen er, at du selv skal kunne lægge minimum 5 procent af boligens købesum som en kontant udbetaling. Denne regel gælder uanset, om du kigger på en ejerlejlighed i byen, et parcelhus i provinsen eller et sommerhus ved kysten.

Det betyder i praksis, at hvis du kigger på et hus til 2.000.000 kroner, skal du selv have sparet 100.000 kroner op. Disse penge skal være til rådighed, når handlen indgås, og de kan ikke finansieres gennem et nyt lån i forbindelse med handlen.

Formålet med denne regel er at beskytte dig som forbruger mod at blive teknisk insolvent, hvis boligpriserne skulle falde kort efter dit køb. Ved at have lagt en udbetaling ved boligkøb har du en lille buffer i din friværdi fra dag ét.

Hvordan finansieres resten af boligen?

Når du har styr på de første 5 procent, skal resten af købesummen finansieres. I Danmark har vi et unikt system med realkreditlån, som typisk er den billigste måde at låne penge på. Sammensætningen af lånene afhænger af, hvilken type ejendom du køber.

Ved køb af en helårsbolig kan du finansiere op til 80 procent af boligens værdi med et realkreditlån. Det er her, du typisk finder den laveste rente. De resterende 15 procent, som ligger mellem din egenbetaling og realkreditlånet, finansieres typisk via et banklån.

Køber du derimod et sommerhus, ser fordelingen lidt anderledes ud. Her kan du maksimalt belåne 75 procent af værdien med realkreditlån. Det betyder, at banklånet i denne situation ofte vil udgøre en større del af den samlede finansiering, medmindre du selv lægger mere end de obligatoriske 5 procent.

Det er en god idé at læse en opdateret guide til boligkøb for at få det fulde overblik over processen. Banklånet er typisk dyrere end realkreditlånet, så fordelingen har betydning for dine månedlige udgifter.

Kan banken give dispensation fra 5-procents reglen?

Selvom hovedreglen er klar, findes der situationer, hvor bankerne har mulighed for at dispensere fra kravet om de 5 procent i udbetaling. Det er dog ikke en ret, du har som kunde, men en vurdering, banken foretager i den enkelte sag.

Banken kigger på din samlede økonomi og tilbagebetalingsevne. Hvis de vurderer, at din økonomi er så stærk, at du hurtigt kan afvikle den del af gælden, der overstiger belåningsgrænserne, kan de vælge at se bort fra opsparingskravet.

Det er dog vigtigt at huske, at selvom du får dispensation, bliver det dyrere at sidde i huset. Du skal nemlig betale renter af hele beløbet, og banklånet vil være større. Du kan med fordel undersøge dine lånemuligheder og regler for at se, om du passer ind i denne kategori.

Hvornår skal pengene overføres til mægler?

Mange købere er i tvivl om, hvornår pengene rent faktisk skal falde. I de fleste købsaftaler står der, at en del af købesummen skal deponeres hos ejendomsmægleren kort tid efter, at begge parter har underskrevet aftalen.

Tidligere kaldte man ofte hele dette beløb for udbetalingen. I dag fungerer det typisk sådan, at du skal stille en bankgaranti for hele købesummen, men at en del af beløbet overføres kontant til ejendomsmæglerens klientkonto.

Denne første overførsel sker ofte inden for en uge efter underskrift. Beløbet bruges blandt andet til at dække ejendomsmæglerens salær, så sælger ikke skal have penge op af lommen for at betale mægleren.

Resten af din egenbetaling og lånebeløbene bliver typisk først frigivet til sælger, når skødet er tinglyst anmærkningsfrit, og du har overtaget ejendommen. Det sikrer, at du ikke har betalt for en vare, du endnu ikke har fået juridisk ret over.

Hvad koster det udover selve udbetalingen?

Når du sparer op til boligkøb, er det vigtigt ikke kun at fokusere på de 5 procent til selve huset. Der følger nemlig en række engangsomkostninger med i handlen, som du også skal have kontanter til at betale.

Den største post er ofte tinglysningsafgiften til staten. Når du skal have dit navn på skødet, koster det et fast gebyr på 1.850 kroner plus 0,6 procent af købesummen. Køber du et hus til 2 millioner kroner, løber denne afgift alene op i 13.850 kroner. Du kan læse mere om satserne hos Tinglysningsretten.

Derudover skal du betale for tinglysning af dine lån. Her betaler du også en fast afgift og en procentdel af lånets størrelse. Disse omkostninger kan ikke altid finansieres med i realkreditlånet, så de skal ofte betales kontant ved siden af udbetalingen.

Vi oplever ofte, at købere glemmer at budgettere med udgifter til ejerskifteforsikring og eventuel køberrådgivning. Det er derfor fornuftigt at have en opsparing, der er lidt større end blot de 5 procent af købesummen.

Er det en fordel at lægge mere end 5 procent?

Hvis du har mulighed for det, kan det være en stor økonomisk fordel at lægge mere end minimumskravet i udbetaling. Hver krone, du betaler ekstra kontant, sparer dig for at optage dyr gæld.

Da banklånet typisk har den højeste rente i din boligfinansiering, er det dette lån, du reducerer først, når du lægger en større udbetaling. Det giver dig en lavere månedlig ydelse og gør din økonomi mere modstandsdygtig over for renteændringer.

Desuden stiller det dig ofte bedre i forhandlingen med banken. En kunde, der kommer med 10 eller 20 procent i udbetaling, udgør en mindre risiko for banken end en kunde, der kun lige akkurat kan klare de 5 procent.

Det kan også give dig mere luft i budgettet til renoveringer eller uforudsete udgifter, hvis du har en lavere fast månedlig udgift til boliglån. Det handler om at finde balancen mellem at binde alle sine penge i mursten og at have en sund daglig økonomi.

Hvad tæller som udbetaling?

Når banken skal vurdere, om du har de nødvendige 5 procent, ser de på dine likvide midler. Det vil sige penge, der er umiddelbart tilgængelige.

Det mest almindelige er en klassisk opsparing på en bankkonto. Men provenu fra salg af en tidligere bolig tæller naturligvis også med. Hvis du sælger din nuværende bolig og får et overskud med ud, kan dette beløb bruges direkte som udbetaling til den næste.

Værdipapirer som aktier og obligationer kan også indgå, men vær opmærksom på, at banken ofte vil kræve, at de bliver solgt, før handlen endeligt kan godkendes, eller at der indregnes en kursrisiko.

Pensionsopsparinger kan som udgangspunkt ikke bruges til udbetaling på en bolig, da disse midler er låst til din alderdom. Det er derfor de frie midler, du skal fokusere på, når du planlægger dit boligkøb. Du kan finde mere information om privatøkonomi og regler hos Finanstilsynet.