Der findes ikke ét sikkert beløb, som kan beregnes ved blot at gange din indkomst med en fast faktor. Hvor meget du kan købe hus for, afhænger af en samlet kreditvurdering af din indkomst, dine udgifter, din gæld, din opsparing, det ønskede lån og den konkrete bolig.
Det hjælper at skelne mellem to beløb: det højeste beløb, en långiver vil godkende, og den lavere pris, som din egen økonomi kan bære med plads til vedligeholdelse og ændringer i hverdagen. Begge beløb bør være afklaret, før du afgiver et bindende bud.
Skal du have ændret skødet?
Vælg den beskrivelse, der passer bedst, og se, hvordan du kommer videre:
Hvor meget du kan købe hus for, afgøres af en samlet vurdering af din økonomi, den ønskede finansiering og det konkrete hus. Bankens maksimum bør sammenholdes med den pris, dit eget budget kan bære.
- Långiveren skal vurdere din betalingsevne og må ikke nøjes med husets værdi.
- Indkomst, udgifter, gæld, opsparing, rådighedsbeløb og husstand indgår i vurderingen.
- Udbetaling, købsomkostninger og en resterende reserve skal regnes hver for sig.
- Realkreditgrænsen beregnes ud fra instituttets vurdering, som kan afvige fra købsprisen.
- Brug konkrete lånetilbud og boligudgifter, og få finansieringen bekræftet før et bindende køb.
Hvad bygger banken sin beregning på?
En långiver skal vurdere, om det er sandsynligt, at du kan betale lånet som aftalt. Vurderingen må ikke alene bygge på, at huset forventes at være mere værd end gælden. Derfor ser banken normalt på hele husstandens dokumenterede økonomi.
Følgende oplysninger kan få direkte betydning for din købsramme:
- faste og variable indtægter samt hvor stabile de er
- faste udgifter og et realistisk almindeligt forbrug
- ydelser og restgæld på andre lån og kreditter
- opsparing, øvrig formue og den del, du vil bruge på købet
- husstandens størrelse og forventede ændringer i økonomien
- ydelserne på den finansiering, du søger, og boligens løbende udgifter
Rådighedsbeløbet er det, der er tilbage, når de faste udgifter er betalt. Der findes ikke ét lovbestemt rådighedsbeløb, som passer til alle. Kreditvurderingen skal være konkret, mens den enkelte bank kan have egne forsvarlige retningslinjer for forskellige husstande. Et budget baseret på dine faktiske udgifter giver derfor et bedre udgangspunkt end et optimistisk skøn.
Hvorfor er gældsfaktoren ikke et facit?
Gældsfaktoren viser forholdet mellem husstandens samlede gæld og den samlede årlige bruttoindkomst. Har husstanden eksempelvis anden gæld, tæller den med, selv om gælden ikke har forbindelse til huset.
Finanstilsynets vejledning betegner som udgangspunkt en gældsfaktor over 4 som høj i reglerne om risikable lån med høj belåning. Tallet er ikke en almindelig garanti eller en universel maksimal købspris. En lavere gældsfaktor giver ikke automatisk et ja, og en højere gældsfaktor kan ikke vurderes uden blandt andet formue, rådighedsbeløb, belåningsgrad og lånetype.
Brug derfor gældsfaktoren som et kontroltal, ikke som hele beregningen. Banken skal stadig undersøge, om netop din økonomi kan bære ydelserne og de øvrige udgifter.
Hvor meget skal du selv have med?
Ved køb af en almindelig helårsbolig er udgangspunktet i Finanstilsynets vejledning, at en udbetaling på 5 procent af købesummen normalt er passende. Långiveren skal dog vurdere udbetalingen konkret og kan efter omstændighederne kræve mere eller acceptere mindre. En udbetaling ved boligkøb erstatter heller ikke kreditvurderingen.
Et realkreditlån kan som hovedregel udgøre op til 80 procent af realkreditinstituttets vurdering af en helårsbolig. Den resterende del skal dækkes af egen finansiering og eventuelt et banklån. Banken er ikke forpligtet til at finansiere forskellen, blot fordi realkreditlånet holder sig inden for lånegrænsen.
Udbetalingen er heller ikke hele kontantbehovet. Låneomkostninger, tinglysning, forsikringer, rådgivning, flytning og arbejder kort efter overtagelsen kan også belaste økonomien. Medtag derfor de relevante omkostninger ved boligkøb, og kontrollér hvor stor en likvid reserve du har tilbage efter handlen.
Hvorfor kan pris og låneværdi være forskellige?
Realkreditinstituttet fastsætter en kontantværdi af huset til brug for låneudmålingen. Værdien skal svare til en forsigtig markedsvurdering og er ikke nødvendigvis den pris, du har aftalt med sælger. Hvis købsprisen ligger over instituttets vurdering, beregnes realkreditgrænsen fortsat ud fra den vurderede værdi. Du skal så finansiere en større del på anden måde, og det kan sænke det beløb, du reelt kan købe for.
Den samme kontantpris kan desuden dække over meget forskellige boligbudgetter. Varmeforbrug, forsikring, transport, vedligeholdelse og nødvendige arbejder påvirker, hvor meget der er tilbage hver måned. Brug blandt andet husets energimærke og oplysninger om bygningens stand til at erstatte standardtal med bolig-specifikke poster.
Illustrativt eksempel: To huse har samme pris. Det ene har et lavere dokumenteret energiforbrug og få nært forestående arbejder, mens det andet kræver en større bygningsdel udskiftet. Lånebeløbet kan se ens ud i en enkel beregner, men den pris, din økonomi kan bære, er ikke nødvendigvis den samme. Ændres instituttets vurdering af huset, kan selve finansieringsfordelingen også ændre sig.
Kan en lav startydelse løfte købsrammen?
En lav ydelse i begyndelsen bør ikke uden videre behandles som varig ekstra plads i budgettet. Efter reglerne om boligkredit må lån med variabel rente eller afdragsfrihed som udgangspunkt kun tilbydes, hvis du også kan godkendes til et 30-årigt fastforrentet lån med afdrag. Reglen handler om din betalingsevne; den bestemmer ikke, hvilken låntype du i sidste ende skal vælge.
Sammenlign lånetilbud på samme forudsætninger. Det simple låneoverblik viser blandt andet den gennemsnitlige betaling pr. måned i det første år, etableringsgebyrer, bidrag eller rentetillæg, samlet tilbagebetaling og ÅOP. Den gennemsnitlige månedsbetaling er et sammenligningstal og kan være forskellig fra den betaling, der faktisk falder i en bestemt måned. Brug derfor også betalingsplanen, når du lægger dit løbende budget.
Hvordan finder du din egen holdbare pris?
En låneberegner kan give et første interval, men din egen grænse kræver et budget med dokumenterede tal. Gå frem i denne rækkefølge:
- Brug kontoudtog og regninger til at finde et realistisk gennemsnit for både faste og skiftende udgifter.
- Erstat din nuværende boligudgift med ydelsen fra et konkret låneeksempel og de løbende udgifter for det hus, du undersøger.
- Fordel årlige og uregelmæssige betalinger over året, så de ikke forsvinder i et enkelt månedsbudget.
- Træk købsomkostninger og planlagte arbejder fra den opsparing, du faktisk kan bruge, før du fastsætter udbetalingen.
- Kontrollér budgettet ved en højere lånebetaling, en periode med lavere indkomst og en nødvendig reparation. Brug realistiske ændringer frem for et vilkårligt ekstremt scenarie.
- Fastlæg din egen maksimumspris og sammenhold den med långiverens godkendte maksimum. Det laveste beløb er din aktuelle praktiske købsramme.
Hvis rammen er for stram, kan du undersøge en lavere købspris, en større udbetaling uden at tømme din reserve, nedbringelse af anden gæld eller en bolig med lavere løbende udgifter. Hvilket spor der er forsvarligt, afhænger af din samlede økonomi; ingen af ændringerne giver i sig selv krav på finansiering. En bred guide til huskøb kan bruges til at placere finansieringen i resten af købsforløbet.
Hvad kan ændre et lånebevis?
Et lånebevis bygger på de oplysninger og markedsforhold, der var kendt, da banken lavede vurderingen. Beløbet kan derfor ændre sig, hvis din indkomst, gæld eller opsparing ændres, hvis lånets rente og omkostninger bevæger sig, eller hvis det konkrete hus har andre udgifter og en anden værdi end forudsat.
Bed banken oplyse, hvilke forudsætninger den godkendte købspris bygger på. Kontrollér især:
- hvor stor udbetaling og kontant reserve der er indregnet
- hvilken gæld, indkomst og husstand der ligger til grund
- hvilken låntype, rente, bidrag og løbetid beregningen bruger
- om købsomkostninger og bolig-specifikke udgifter er medtaget
- om godkendelsen kræver en bestemt vurdering af det konkrete hus
Få den konkrete bolig og finansiering bekræftet, før du underskriver købsaftalen. Sammenligner du flere tilbud, skal beløb, løbetid og låntype være ens; ellers kan en lavere månedsbetaling dække over en anden risiko eller en højere samlet betaling.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på gældende danske regler og officielle vejledninger, kontrolleret den 15. juli 2026:
- Bekendtgørelse om god skik for boligkredit om kreditværdighed, udbetaling og vurdering ved forskellige låntyper.
- Finanstilsynets vejledning om kreditværdighedsvurdering om blandt andet rådighedsbeløb, gældsfaktor og passende udbetaling.
- Lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v. om lånegrænse og værdiansættelse.
- Boligejer.dk: forberedelse til boligfinansiering og Boligejer.dk: ydelse og omkostninger om budget, dokumentation og sammenligning af lån.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: