Hvad kan jeg købe bolig for? Forstå lånemuligheder og regler

Af Skøde Centret

Hvad kan jeg købe bolig for? At købe en bolig er en af de største investeringer, de fleste mennesker gør i deres liv. Derfor er det vigtigt at forstå de juridiske aspekter og finansielle muligheder, der er forbundet med boligkøb.

Hvor meget kan jeg låne til boligkøb?

Når du køber en bolig, vil du ofte skulle låne penge til finansiering. I Danmark kan du normalt låne op til 80% af boligens værdi som realkreditlån. Realkreditlån er sikret af pant i ejendommen og har ofte en lavere rente end andre lånetyper. De resterende 20% skal dækkes af enten et banklån eller en kontant udbetaling.

Det er lovpligtigt at lægge mindst 5% af boligens købspris i udbetaling. Dette sikrer, at du som køber har en vis økonomisk sikkerhed og er i stand til at afholde omkostninger forbundet med boligkøb.

For at illustrere dette, lad os tage et eksempel:

Brug for hjælp til skødeskrivning?

Ægtefælleskøde

Bodeling mellem ugifte samlevende

Boligens købspris: 2.000.000 kr.
Realkreditlån (80%): 1.600.000 kr.
Kontant udbetaling (5%): 100.000 kr.
Banklån (15%): 300.000 kr.

I dette eksempel skal du som køber lægge 100.000 kr. i udbetaling og låne de resterende 1.900.000 kr. fra realkreditinstituttet og banken.

Hvad er et rådighedsbeløb?

For at det vurderes som forsvarligt at låne så mange penge som et realkreditlån ofte består af, skal du have et månedligt rådighedsbeløb af en vis størrelse. Derfor er udregning af dit rådighedsbeløb helt centralt, når du skal danne dig et overblik over hvad du kan låne til en bolig.

Når du tænker på at købe bolig, bør du starte med at lægge et budget. Ved at kende dine udgifter, får du et overblik over hvor mange penge du har til rådighed hver måned efter skat. Hent gratis skabelon til budget.

Som boligkøber bør dit rådighedsbeløb generelt ligge på minimum ca. 6.000 kr. for en voksen person. Dette er dog ikke en fast størrelse, og der kan være situationer hvor banken godkender et mindre rådighedsbeløb. Men du bør overveje, om det er en god ide at sætte dig selv for stramt.

Budgettet du udarbejder, skal du også bruge, når du skal ned i banken for at ansøge om at låne penge til boligen. Hvis du ikke har et budget, kan det være svært for banken at vide hvor gode muligheder du har for at betale af på lånet, og der vil være en mindre chance for at de accepterer at låne dig penge.

Dine skattefradrag ændrer sig, når du køber bolig, og dette skal der også tages højde for i budgettet.

Hvad er gældsfaktor?

Som nævnt skal du under alle omstændigheder selv betale udbetalingen på de 5%. Men hvis du herefter skal låne de resterende 95% af købesummen, opererer banken med en tommelfingerregel, der siger, at du har råd til at købe en bolig med en kontantpris på mellem 3 og 3,5 gange din husstands årsindkomst. Dette tal kan dog ved en nærmere vurdering godt sættes højere. Hvis du skal låne mere end 4 gange husstandsindkomsten for at købe en bolig, bliver købet generelt usundt for din økonomi.

Ved en kreditvurdering af en dine evner til at købe en bolig tages der udgangspunkt i et fastforrentet 30-årigt lån med afdrag samt et supplerende banklån på 30 år.

Når banken skal beregne hvor mange penge du kan låne i forbindelse med dit boligkøb, er det dog ikke kun dit budget og rådighedsbeløb banken kigger på. Banken vurderer også din historik.

Når du til sidst har fået overblik over din økonomi, kan du sammen med en bankrådgiver få et mere præcist tal på hvor meget du kan købe bolig for. Dette kan du gøre ved at få din bankrådgiver til at lave et boligkøberbevis til dig. Af dette boligkøberbevis fremgår det, hvor meget du vejledende kan købe bolig for.

Det skal nævnes, at selvom du har et boligkøberbevis, er dette ikke ensbetydende med at banken også godkender selve den bolig du har kig på til finansiering. Udover at godkende dig til belåning, skal banken nemlig også godkende selve ejendommen. Dette sker dog i praksis først efter at du har indgået en købsaftale vedr. købet af boligen med sælger.

Hvis du ikke på forhånd har fået et boligkøberbevis fra banken, bør der i købsaftalen indsættes et forbehold for bankens godkendelse. Alternativt kan din advokat sikre, at der i handlens vilkår indsættes et finansieringsforbehold.

Er der kommet strammere regler for visse typer af lån?

Der er kommet nye regler for belåning, som dog kun gælder for boligkøbere, som med et realkreditlån gældsætter sig med mere end 4 gange husstandens årsindkomst og med mere end 60 procent af boligens handelsværdi.

Hvis du falder ind under denne kategori, kan du ikke længere optage korte fleksible lån med afdragsfrihed samt lån med afdrag, hvor rentetilpasningen sker hvert 4. år eller oftere.

Hvordan påvirker renten min lånekapacitet?

Renten er en vigtig faktor, når du skal låne penge til boligkøb. Jo højere rente, desto dyrere bliver dit lån, og desto lavere bliver din lånekapacitet. Det er vigtigt at holde sig opdateret om renteudviklingen og vælge det rigtige lån for din økonomiske situation. Der er forskellige typer af realkreditlån, såsom fastforrentede lån og variabelt forrentede lån, der kan have forskellige rentesatser og løbetider.

Hvad er ÅOP, og hvorfor er det vigtigt?

ÅOP (Årlige Omkostninger i Procent) er en beregning, der viser de samlede årlige omkostninger ved et lån, inklusive renter og gebyrer. ÅOP gør det lettere at sammenligne forskellige lånetilbud og vælge det mest fordelagtige lån for din økonomi.