I kan købe hus sammen uden at være gift, men I bør på forhånd aftale, hvordan ejerandele, indskud, lån, løbende udgifter og et senere salg hænger sammen. Skødet registrerer ejerskabet, lånedokumenterne fastlægger hæftelsen over for långiver, og en samejeoverenskomst regulerer jeres indbyrdes forhold. Et testamente er et særskilt dokument, hvis I vil sikre hinanden ved dødsfald.
Få professionel hjælp til skødet
Vi håndterer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris.
Ugifte par kan købe hus sammen, men ejerandel, indskud, lånehæftelse, løbende betalinger og slutopgørelse skal aftales hver for sig. Skødet registrerer ejerskabet, mens lånedokumenter og samejeoverenskomst regulerer andre forhold; et testamente er nødvendigt, hvis I vil give hinanden arveret.
- Fastlæg ejerandelene, før købsaftale og skøde bliver endelige.
- Beskriv skæve indskud og ekstra betalinger som ejerandel, lån eller en klar salgsopgørelse.
- Kontrollér, hvem der hæfter for hvert lån, og om hæftelsen er solidarisk.
- Aftal vurdering, finansieringsfrist, salg og betalinger, hvis en af jer vil ud.
- Gennemgå testamente, pensioner og forsikringer særskilt, fordi samlevende ikke arver automatisk.
Hvilken ejerandel skal stå på skødet?
Begynd med at beslutte, hvor stor en del af huset I hver især skal eje. Skødet er det officielle dokument, der tinglyses som købernes ejendomsret, og køberandelene skal angive hver købers andel af hele ejendommen. I kan for eksempel eje halvdelen hver eller vælge en anden fordeling, hvis det svarer bedre til jeres fælles plan.
Ejerandelen bør være et bevidst valg. Den behøver ikke være identisk med jeres indkomster, månedlige betalinger eller personlige gæld, men forskellene skal kunne forklares og håndteres i de øvrige aftaler. En større betaling efter købet ændrer ikke i sig selv den registrerede ejerandel. Vil I senere ændre ejerfordelingen, kræver det en ny overdragelse og tinglysning.
Læs derfor om ejerandele på skødet, før købsaftale, finansiering og skøde bliver gjort endelige. Det er lettere at få dokumenterne til at pege i samme retning fra begyndelsen end at ændre ejerskabet bagefter.
Hvordan skal indskud og afdrag hænge sammen?
Et fælles huskøb rummer mindst fem forskellige fordelinger, som ikke automatisk er ens:
- den tinglyste ejerandel i huset
- det kontante beløb, hver af jer betaler ved købet
- den personlige hæftelse efter lånedokumenterne
- fordelingen af renter, afdrag, drift og vedligeholdelse under samlivet
- den indbyrdes opgørelse af provenu eller tab ved salg
I bør skrive ned, om et skævt indskud skal føre til forskellige ejerandele, et tilbagebetalingskrav mellem jer eller en særlig fordeling ved et senere salg. Beskriv også, om løbende afdrag skal påvirke jeres indbyrdes opgørelse. Ellers kan I begge have betalt som aftalt og alligevel være uenige om, hvad betalingerne betød.
Illustrativt eksempel: Maja betaler 600.000 kr. og Jonas 200.000 kr. ved et køb. Forskellen kan begrunde forskellige ejerandele, et internt lån mellem dem eller en særlig post i salgsopgørelsen, selv om de ejer huset med halvdelen hver. Modellerne giver forskellige resultater, især hvis huset falder i værdi eller sælges, før et eventuelt mellemværende er betalt.
Hvad skal samejeoverenskomsten løse?
En samejeoverenskomst om fast ejendom kan samle de regler, der kun skal gælde mellem jer som medejere. Den bør passe til jeres valgte ejerandele, finansiering og måde at dele boligøkonomien på.
Aftalen kan blandt andet tage stilling til:
- hvem der betaler renter, afdrag, forsikring, forbrug, vedligeholdelse og forbedringer
- hvornår en større udgift eller ombygning kræver begges godkendelse
- hvordan skæve indskud og senere ekstra betalinger dokumenteres
- hvordan huset vurderes, hvis den ene vil overtage den andens andel
- hvilke frister der gælder for finansiering, fraflytning og et eventuelt salg
- hvordan underskud, salgsomkostninger og et eventuelt overskud fordeles
Samejeoverenskomsten erstatter ikke skødet, låneaftalen eller et testamente. Hvis I ønsker bestemmelser om rettigheder over ejendommen tinglyst, skal de vurderes særskilt. Tinglysningsrettens vejledning kræver, at den tekst, som ønskes tinglyst, mindst gengiver et præcist uddrag af de relevante bestemmelser; hele den private aftale behøver derfor ikke være den tekst, der registreres.
Hvem hæfter for lånene?
Hæftelsen følger de lånedokumenter, I underskriver, ikke alene ejerandelene på skødet. Hvis I begge står som låntagere og har aftalt solidarisk hæftelse, kan långiver efter lånevilkårene kræve hele den skyldige betaling hos hver af jer. En intern aftale om at dele ydelserne 60/40 ændrer ikke i sig selv långivers rettigheder.
Kontrollér derfor, hvem der er debitor på hvert lån, om hæftelsen er solidarisk eller opdelt, og hvordan jeres private fordeling skal fungere, hvis den ene betaler mere end aftalt. Jeres plan skal også kunne fungere med den kreditvurdering og de sikkerheder, som långiveren faktisk godkender. En ejerandel er ikke et løfte om, at banken vil acceptere samme fordeling af gælden.
Det bliver særligt tydeligt, hvis den ene senere vil overtage huset. En samejeoverenskomst kan beskrive processen, men den kan ikke tvinge långiveren til at frigøre den anden fra gælden. Bankens godkendelse er derfor et selvstændigt stoppunkt, før en overtagelse kan afsluttes sikkert. Det samme skel er centralt, når boliglånet skal håndteres efter et brud.
Hvordan bør I aftale vejen ud?
En brugbar udtrædelsesmodel skal kunne anvendes, selv om I ikke længere er enige. I kan for eksempel aftale denne rækkefølge:
- Den, der vil ud af samejet, giver skriftlig besked.
- Huset vurderes efter en på forhånd fastlagt metode, eventuelt med flere uafhængige vurderinger ved uenighed.
- Den anden får en afgrænset frist til at dokumentere finansiering og afgive et tilbud.
- Hvis en overtagelse ikke gennemføres, sættes huset til salg efter aftalte rammer.
- Brug, betalinger, nødvendige reparationer og forsikring fordeles for perioden frem til overtagelse eller salg.
- Den endelige opgørelse følger den aftalte model for indskud, gæld, omkostninger, overskud og tab.
Aftal også, hvem der vælger formidler, hvordan en udbudspris kan ændres, og hvad der sker, hvis en af jer ikke underskriver nødvendige dokumenter. En ret til at forsøge at købe den anden ud er ikke det samme som sikker finansiering eller en gennemført ejerændring.
En senere overtagelse kan medføre udgifter til vurdering, finansiering, dokumentudarbejdelse, nyt skøde og tinglysningsafgift. Beløbene afhænger af den konkrete overdragelse og finansiering. Flytter den ene ud, fortsætter både det registrerede ejerskab og den underskrevne lånehæftelse, indtil de bliver ændret korrekt.
Hvad sker der, hvis en af jer dør?
Ugifte samlevende arver ikke automatisk hinanden, heller ikke efter mange års samliv eller fordi de har fælles børn. Den længstlevende beholder sin egen ejerandel, mens afdødes andel indgår i dødsboet. Hvem der får andelen eller værdien af den, afhænger derfor af arvereglerne, et eventuelt testamente og boets behandling.
En samejeoverenskomst kan regulere ejendommens salgs- og vurderingsmekanismer, men den kan ikke udpege arvinger eller erstatte et testamente. Hvis I vil give hinanden arveret, skal I tage særskilt stilling til testamente og kontrollere, om betingelserne for et udvidet samlevertestamente er opfyldt. Borger.dk beskriver reglerne for samlevende og testamente.
Gennemgå samtidig begunstigelser i pensioner og forsikringer. De ordninger følger deres egne vilkår og bør ikke forveksles med ejerskabet til huset eller arven efter et testamente. Et samlet overblik over arveret for ugifte samlevende kan hjælpe jer med at holde sporene adskilt.
Hvilke dokumenter skal stemme sammen før køb?
Afslut jeres plan i den rækkefølge, hvor hvert dokument kan kontrolleres mod det næste:
- Fastlæg ejerandele, kontante indskud og den ønskede interne fordeling.
- Kontrollér lånetilbud og kreditaftaler for debitorer, hæftelse, pant og nødvendige godkendelser.
- Sørg for, at købsaftalen og skødet afspejler de valgte købere og ejerandele.
- Underskriv en samejeoverenskomst og eventuelle særskilte dokumenter om gæld eller tilbagebetaling.
- Tag særskilt stilling til testamente samt begunstigelser i pensioner og forsikringer.
- Kontrollér efter tinglysningen, at Tingbogen viser de aftalte ejere og andele, og gem de underskrevne dokumenter samlet.
Foretag kontrollen igen, hvis I senere ændrer ejerandel, finansiering eller den måde, I betaler på. En ny hverdagsordning bliver ikke automatisk en ændring af skødet, lånet eller den skriftlige samejeaftale.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på gældende regler og aktuelle myndighedsvejledninger om ejerskab, aftaler, finansiering og arv.
- Tinglysningsloven og Tinglysningsrettens vejledninger om skøder, køberandele og samejeoverenskomst.
- Aftaleloven samt Finanstilsynets og Forbrugerombudsmandens vejledning om kreditværdighedsvurdering.
- Arveloven om testamenter og samlevendes mulighed for at arve efter testamente.
- Borger.dk om samlevendes arveret, testamente, pension og forsikring.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: