Ved en papirløs skilsmisse kan den ene overtage boligen, hvis I kan aftale vilkårene, og finansieringen kan gennemføres. Ugifte bliver ikke omfattet af en automatisk bodeling, blot fordi samlivet ophører. I skal derfor afslutte den indbyrdes aftale, ejerændringen i Tingbogen, låneforholdene og betalingerne i overgangsperioden som hver sit spor.
Få professionel hjælp til skødet
Vi klarer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris. Vælg rette situation herunder for at se skødepakken:
Ved en papirløs skilsmisse kan én ugift samlever overtage boligen, hvis parterne aftaler vilkårene, og finansieringen kan gennemføres. Aftalen, ejerændringen, låneforholdene og overgangsperiodens betalinger skal afsluttes særskilt.
- Ugifte får ikke automatisk delingsformue, når samlivet ophører.
- Ejerskab, aftaler og aktuelle lån skal kontrolleres før overtagelsen.
- Værdi, betaling, overtagelsesdag og løbende udgifter bør aftales skriftligt.
- Skødet ændrer ejerregistreringen, men frigør ikke automatisk en låntager.
- Resultatet kontrolleres med en ny tingbogsattest og skriftlig dokumentation fra kreditorerne.
Hvad betyder papirløs skilsmisse juridisk?
Papirløs skilsmisse er en daglig betegnelse for, at ugifte samlevende går fra hinanden. Der er ingen separation eller skilsmisse, som en myndighed skal registrere, og der opstår ikke automatisk delingsformue. Som udgangspunkt beholder I hver især det, I ejer, mens fælles ejendele og fælles forpligtelser skal håndteres konkret.
For en ejerbolig begynder afklaringen derfor med det registrerede ejerskab, jeres aftaler og de lån, I har påtaget jer. En opgørelse efter samlivsophør kan regulere jeres indbyrdes økonomi, men den ændrer ikke i sig selv ejerregistreringen eller en kreditors rettigheder.
Hvilke fire spor skal I afslutte?
En boligovertagelse er ikke færdig, fordi I har underskrevet ét dokument. Fire forskellige resultater skal kunne dokumenteres:
- Jeres aftale skal fastlægge værdi, betaling, overtagelsesdag og eventuelle mellemværender.
- Et skøde skal registrere den nye ejer eller ejerandel i Tingbogen.
- Låneforholdene skal vise, hvem der fremover er debitor, og om den fraflyttende part er frigjort.
- Overgangsperioden skal have klare vilkår om brug, ydelser, forbrug, forsikring og vedligeholdelse.
Begynd med en frisk tingbogsattest. Den viser de registrerede ejere og hæftelser samt eventuelle dokumenter, der endnu ikke er færdigbehandlet. Sammenhold oplysningerne med låneoversigter og jeres aftaler, før I fastlægger overtagelsen.
Hvordan fastlægger I pris og overtagelsesvilkår?
I skal først være enige om, hvilken værdi boligen skal have i jeres opgør, og hvordan værdien er fundet. Derefter afklarer I ejerandelene, de aktuelle indfrielsesbeløb, andre dokumenterede mellemværender og de omkostninger, som overtagelsen udløser. Den kontante betaling til den fraflyttende part er ikke nødvendigvis det samme beløb som skødets samlede ejerskiftesum, fordi overtaget pantegæld og andre betalingsforpligtelser kan indgå.
Overdragelsesaftalen bør beskrive boligen og den andel, der skifter ejer, den aftalte værdi, ejerskiftesummen, betalingsmåden, overtagelsesdagen og fordelingen af udgifter frem til dagen. Hvis finansieringen ikke er endeligt afklaret, bør aftalen ikke foregive, at overtagelsen allerede kan gennemføres ubetinget.
Illustrativt eksempel: I ejer halvdelen hver, og du vil overtage din tidligere samlevers halvdel. Skødet skal gennemføre netop den ejerændring, mens aftalen særskilt beskriver betaling og overtagelsesdag. Har långiveren endnu ikke afklaret gælden, er din tidligere samlever ikke nødvendigvis frigjort, selv om vedkommende er flyttet. Hvis boligen derimod hele tiden kun har været registreret til én af jer, kan I ikke bruge en automatisk halvdeling som udgangspunkt; ejerforhold og eventuelle krav må først afklares.
Hvornår er finansieringen klar?
Den, der vil beholde boligen, skal kunne gennemføre både betalingen til den anden og den fremtidige finansiering. Et skøde ændrer adkomsten, men ikke automatisk den personlige hæftelse på bank- og realkreditlån. Få derfor en skriftlig afklaring fra hver relevant kreditor om indfrielse, fortsættelse eller ændring af lånet og om, hvem kreditor fremover kan kræve betaling af.
Tinglysningslovens § 39 har et snævert spor, hvor en erhverver kan indtræde i pantegælden, og overdrageren kan blive frigjort, når flere betingelser er opfyldt. Det kræver blandt andet en aftale om gældsovertagelse, et pantebrev der ikke gør gælden forfalden ved ejerskifte, og ubetinget tinglyst adkomst. I andre tilfælde får gældsovertagelsen først virkning for panthaveren ved en aftale med den nye ejer. Derfor bør I kontrollere det konkrete lån frem for at drage en generel konklusion om bankens godkendelse.
Et særskilt overblik over boliglånet efter samlivsophør kan hjælpe jer med at holde debitor, pant og intern betaling adskilt. Skriftlig frigørelse er det praktiske bevis for, at den fraflyttende part ikke længere hæfter efter den valgte løsning.
Hvordan gennemføres ejerændringen?
Når aftalen og finansieringen kan gennemføres, skal skødet afspejle den andel, der faktisk overdrages. Sælgerandelen angiver, hvor stor en del af overdragerens egen ret der skifter ejer, mens køberandelen angiver, hvor stor en del af hele ejendommen erhververen får ved skødet. Den andel, som den blivende ejer allerede har, skal ikke købes en gang til.
Tinglysningsrettens skødevejledning beskriver skødet som det officielle dokument, der tinglyses som købers ejendomsret. Et skøde ved samlivsophør skal blandt andet bygge på korrekte parter, ejerandele og oplysninger om den samlede ejerskiftesum. Hvis ejerkredsen ikke ændres, er der ikke en ejerændring at registrere alene på grund af bruddet.
Tinglysningen udløser en offentlig tinglysningsafgift. Der kan desuden komme udgifter til værdiansættelse, låneændringer, indfrielse, dokumentudarbejdelse og andre tredjeparter. Beløbene afhænger af den konkrete ejendom, overdragelsen og finansieringen, så de bør afklares før den bindende afslutning.
Hvad gælder i overgangsperioden?
Der kan gå tid fra beslutningen om at gå fra hinanden til den endelige overtagelse. Aftal skriftligt, hvem der må bruge boligen, hvornår nøgler afleveres, og hvem der betaler låneydelser, forbrug, forsikring, vedligeholdelse og nødvendige reparationer. Beskriv også, hvordan betalingerne skal indgå i det endelige opgør.
Fraflytning, adresseændring eller en ny fordeling af regninger ændrer ikke i sig selv den tinglyste ejerandel eller hæftelsen over for kreditorerne. Gem derfor betalingsdokumentation, og lad ikke en midlertidig ordning fortsætte uden en slutdato eller en aftalt udvej. Bekræft også med forsikringsselskabet, at dækningen passer til brugen og den kommende ejerændring.
Hvad hvis overtagelsen ikke lykkes?
En overtagelse kan standse, hvis I ikke kan enes om værdien eller vilkårene, hvis finansieringen ikke kan gennemføres, eller hvis ejer- og låneforholdene ikke kan bringes i den ønskede form. De praktiske alternativer er normalt salg til en anden køber eller fortsat fælles ejerskab i en afgrænset periode.
Fortsætter I som medejere, bør en skriftlig plan regulere brug, betalinger, vedligeholdelse, salgsarbejde og en slutmekanisme. Artiklen om fortsat sameje efter samlivsophør gennemgår dette særskilte spor.
Hvis uenigheden kun handler om én fælles fast ejendom, er der som udgangspunkt tale om sameje, som kan kræve en civil sag om opløsning. Har I flere fælles rettigheder og forpligtelser, kan der i stedet være opstået et bo, som skifteretten kan hjælpe med at dele. Valget af proces afhænger derfor af, hvad I ejer og skylder sammen, ikke af at bruddet kaldes en papirløs skilsmisse.
Hvordan kontrollerer I det færdige resultat?
Afslut først sagen, når dokumentationen viser det resultat, I har aftalt. Kontrollen bør omfatte:
- den underskrevne overdragelsesaftale og dokumentation for betaling
- en ny tingbogsattest med den korrekte ejer og uden en uafklaret frist eller uventet anmærkning
- skriftlig dokumentation for, hvem der er debitor på hvert lån, og om den fraflyttende part er frigjort
- en afsluttet opgørelse over overgangsperiodens udgifter og betalinger
- bekræftelse på relevante ændringer af forsikring, forbrugsaftaler og adgang til boligen
Kontrollen af både Tingbogen og låneforholdene viser, om registreret ejerskab og personlig hæftelse stemmer med den aftalte løsning. Når de to spor og jeres indbyrdes opgør er afsluttet, kan I dokumentere, at boligovertagelsen har nået det tilsigtede resultat.
Fagligt grundlag og kilder
Fremstillingen bygger på gældende regler og aktuelle officielle vejledninger om ugifte samlevende, skøder, pant og tinglysning.
- Retsinformation: Tinglysningsloven og tinglysningsafgiftsloven.
- Tinglysningsretten: Skøder, oplysninger om handelen, sælger- og køberandele samt tingbogsattester.
- Danmarks Domstole: Deling af fælles formue og sameje for ugifte samlevende.
- Borger.dk: Guide til økonomi og fælles ejerskab, når samlevende går fra hinanden.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
