Når ugifte samlevende går fra hinanden, beholder hver part som udgangspunkt det, vedkommende ejer. Skal den ene overtage den andens ejerandel i boligen, kræver det en aftale, långivernes godkendelse og et nyt skøde. Skødet alene frigør ikke den fraflyttende part fra boliglånene.
Har I aftalt, at den ene skal blive boende og overtage hele ejendommen, er den relevante løsning en skødepakke til overdragelse mellem ugifte samlevende. Forløbet bør samordne overdragelsesaftale, finansiering, gældsfrigørelse, skøde og tinglysning.
Skal boligen skifte ejer?
Når ejerforholdene i en bolig skal ændres, afhænger den rette juridiske løsning af den konkrete situation. Her får du et overblik over de mest almindelige typer skøder og overdragelser:
Når ugifte samlevende går fra hinanden, skal bolig, gæld og økonomisk afregning behandles særskilt. Skal den ene overtage hele boligen, kræver det en skriftlig aftale, långivernes godkendelse og et nyt tinglyst skøde.
- Ugifte har ikke automatisk delingsformue eller krav på halvdelen af alle aktiver.
- Tinglysningsafgiften er 1.850 kr. plus 0,6 procent af afgiftsgrundlaget.
- Skødet ændrer ejerskabet, men frigør ikke automatisk den fraflyttende fra lånene.
- Boligens værdi, ejerandele, gæld og eventuelle samejeaftaler skal opgøres.
- Ved uenighed om flere aktiver kan skifteretten behandle samejet efter særlige regler.
Hvad sker der med boligen, når ugifte samlevende går fra hinanden?
Ugifte samlevende har ikke delingsformue som ægtefæller. Et samlivsophør udløser derfor ikke en automatisk ligedeling af jeres samlede økonomi. Du beholder som udgangspunkt dine egne aktiver og din egen gæld, mens fælles aktiver skal fordeles efter ejerforholdet og de aftaler, I har indgået.
For en ejerbolig er skødet det centrale udgangspunkt. Står I begge på skødet, ejer I ejendommen sammen med de registrerede ejerandele. Står kun den ene på skødet, er denne part som udgangspunkt eneejer, selv om den anden har betalt til husholdningen, renter, afdrag eller forbedringer.
En eventuel samejekontrakt kan supplere skødet. Den kan blandt andet beskrive indskud, løbende betalinger, forkøbsret, værdiansættelse og fremgangsmåden ved et brud. Aftalen ændrer ikke navnene i Tingbogen, men den kan være afgørende for det økonomiske opgør mellem jer.
Ved samlivsophøret har I typisk tre muligheder: Den ene overtager hele boligen, boligen sælges til en tredjepart, eller I fortsætter samejet midlertidigt. Den sidste løsning kræver klare aftaler om betaling, brug, vedligeholdelse og tidspunktet for et senere salg eller en overtagelse.
Vil den ene overtage, skal I både løse ejerskabet og gælden. Overdragelsen af ejerandelen sker ved skøde. Ændringen af, hvem banken og realkreditinstituttet kan kræve betaling af, sker derimod efter låneaftalerne og kræver långivernes medvirken.
Hvilke situationer omfatter en boligoverdragelse ved samlivsophør?
Den mest almindelige situation er, at I ejer boligen sammen, og den ene ønsker at blive boende. Den blivende part køber da den fraflyttendes ejerandel og bliver registreret som eneejer. Købesummen kan bestå af et kontant beløb, overtagelse af gæld eller en kombination.
En anden situation opstår, når ejerandelene er forskellige. Hvis du ejer 60 procent og din tidligere samlever 40 procent, er det normalt 40-procentsandelen, der overdrages. Jeres økonomiske opgør kan dog også afhænge af en samejekontrakt, dokumenterede indskud og andre indbyrdes krav.
Nogle par står begge på skødet, men kun den ene på et eller flere lån. Andre hæfter begge for gælden, selv om ejerandelene er skæve. Det registrerede ejerskab og lånenes debitorer skal derfor undersøges hver for sig, før I kan fastlægge overtagelsesbeløbet.
Hvis kun den ene står på skødet, er der ikke en medejerandel, som skal overdrages fra den anden. Samlivsophøret kan stadig kræve en økonomisk afregning, hvis I har en aftale, et lån mellem jer eller et muligt krav som følge af konkrete betalinger. Det spørgsmål er adskilt fra selve skødet.
Kan den blivende part ikke godkendes til finansieringen, må boligen ofte sælges, eller begge må fortsætte med at hæfte i en overgangsperiode. En midlertidig løsning bør have en fast tidsramme og klare regler, fordi den fraflyttende ellers kan være bundet til gælden uden at bruge boligen.
Hvordan vælger I mellem overtagelse, salg og midlertidigt sameje?
Valget afhænger først af, om en af jer både ønsker og økonomisk kan overtage boligen. En vurdering af ejendommen og en forhåndsafklaring med banken giver et mere realistisk grundlag end en mundtlig aftale om, hvem der bliver boende.
- Vælg overtagelse, hvis én part kan finansiere boligen og frigøre den anden fra gælden.
- Vælg salg, hvis ingen kan eller vil overtage på holdbare vilkår.
- Vælg kun midlertidigt sameje med en skriftlig slutdato og en klar betalingsplan.
- Brug samejekontrakten, hvis den fastlægger pris, forkøbsret eller salgsproces.
- Få uenighed om værdi eller krav afklaret, før skødet underskrives.
Ved overtagelse skal I fastsætte en pris for den andel, der skifter ejer. En eller flere aktuelle markedsvurderinger kan bruges som grundlag. Fra ejendommens værdi trækkes normalt den relevante gæld og aftalte salgs- eller indfrielsesomkostninger, før værdien af ejerandelen kan vurderes.
Et salg til tredjepart kan være den mest gennemskuelige løsning, hvis I er uenige om værdien, eller hvis ingen kan godkendes til at sidde alene med finansieringen. Salget omsætter boligen til et nettoprovenu, som derefter fordeles efter ejerandele og eventuelle gyldige indbyrdes aftaler.
Midlertidigt sameje kan fungere, mens boligen sættes til salg, eller mens den ene søger finansiering. Aftalen bør fastlægge, hvem der bor i ejendommen, hvem der betaler ydelser og forbrug, hvordan vedligeholdelse godkendes, og hvad der sker, hvis den planlagte overtagelse ikke gennemføres.
Hvordan beregner I værdien af den andel, der skal overtages?
Start med en realistisk handelsværdi for hele boligen. Den offentlige ejendomsvurdering er ikke nødvendigvis det samme som den aktuelle salgspris. Ved et internt køb mellem tidligere samlevende bruges derfor ofte en eller flere markedsvurderinger som dokumentation for det økonomiske udgangspunkt.
Herefter skal I opgøre den gæld, som knytter sig til ejendommen. Restgæld, indfrielsesvilkår og eventuelle omkostninger kan påvirke friværdien. Den aftalte ejerandel afgør som udgangspunkt, hvor stor en del af nettoværdien hver ejer har, medmindre en samejekontrakt eller et andet krav ændrer opgørelsen.
Forskellige indskud ved købet giver ikke automatisk forskellige ejerandele. Står I registreret med halvdelen hver, er udgangspunktet fælles ejerskab 50/50. Et dokumenteret lån, en samejekontrakt eller en anden aftale kan dog have betydning for den interne afregning.
Overtagelsesbeløbet er ikke altid det samme som et kontant beløb. Hvis den blivende part overtager en større del af den fælles gæld, indgår gældsovertagelsen i det samlede vederlag. Denne opgørelse har også betydning for oplysningerne i skødet og tinglysningsafgiften.
Artiklen om at købe sin samlever ud af huset går mere detaljeret ind i selve udløsningsbeløbet. Pillar-siden her dækker det samlede forløb fra beslutning til tinglyst eneejerskab.
Hvordan foregår overdragelsen trin for trin?
Overdragelsen bør følge en rækkefølge, hvor finansieringen afklares, før ejerskabet flyttes endeligt. Ellers risikerer den fraflyttende part at have overdraget sin ejerandel uden samtidig at være blevet frigjort fra gælden.
- I afklarer, hvem der ønsker at overtage, og hvilken ejerandel der skal overdrages.
- Boligen værdiansættes, og gæld, ejerandele og indbyrdes aftaler opgøres.
- Bank og realkreditinstitut vurderer, om den blivende part kan overtage finansieringen.
- I indgår en skriftlig overdragelsesaftale med pris, overtagelsesdag og betingelser.
- Skødet udarbejdes, underskrives digitalt og anmeldes til tinglysning.
- Købesum, lån og øvrige betalinger afregnes, når betingelserne er opfyldt.
Aftalen bør beskrive ejendommen, den overdragne andel, det samlede vederlag, overtagelsesdagen og fordelingen af udgifter. Den bør også håndtere, hvad der sker, hvis långiver ikke godkender gældsovertagelsen, eller hvis tinglysningen ikke kan gennemføres som planlagt.
Skødet registrerer, at ejerandelen går fra den ene part til den anden. På tinglysning.dk oprettes, underskrives og anmeldes dokumenter digitalt. Når skødet er tinglyst endeligt, fremgår den blivende part som eneejer i Tingbogen.
I praksis bruges et betinget skøde ofte, når endelig overtagelse afhænger af finansiering eller frigørelse fra gæld. Betingelserne skal passe til den konkrete aftale, så ejerskiftet og låneændringen ikke gennemføres i en uhensigtsmæssig rækkefølge.
Hvad sker der med boliglånene og den fælles hæftelse?
Et nyt skøde ændrer ikke automatisk låneaftalerne. Har I begge underskrevet et bank- eller realkreditlån, kan långiver som udgangspunkt fortsat kræve betaling hos jer begge, indtil långiver udtrykkeligt har accepteret at frigøre den fraflyttende part.
Ved solidarisk hæftelse kan kreditor kræve hele den forfaldne betaling hos hver af debitorerne. En privat aftale om, at den blivende fremover betaler lånet, binder ikke banken. Den beskytter derfor ikke i sig selv den fraflyttende mod krav, hvis betalingerne senere stopper.
Den blivende part skal normalt kreditgodkendes til at overtage gælden alene. Banken vurderer blandt andet indkomst, øvrig gæld, boligudgifter og ejendommens værdi. Godkendelsen kan føre til et debitorskifte på eksisterende lån, omlægning eller ny finansiering.
Artiklen om gældsovertagelse forklarer forskellen mellem jeres interne aftale og långiverens frigørelse. Ved samlivsophør bør bankens endelige accept være dokumenteret, før overdragelsen afsluttes.
Hvis banken ikke vil frigøre den fraflyttende, kan I vælge at udskyde overdragelsen, finde anden finansiering eller sælge ejendommen. At fortsætte fælles hæftelse efter bruddet kan begrænse den fraflyttendes mulighed for at låne til en ny bolig og fastholde en økonomisk forbindelse mellem jer.
Hvad koster et skøde ved samlivsophør for ugifte?
Omkostningerne består typisk af tinglysningsafgift, udarbejdelse og ekspedition af skøde og overdragelsesaftale samt eventuelle bank- og realkreditomkostninger. Hvis lån skal omlægges eller nye pantedokumenter tinglyses, kan der komme yderligere afgifter og finansieringsudgifter.
Efter tinglysningsafgiftsloven er afgiften ved tinglysning af ejerskifte 1.850 kr. plus 0,6 procent af ejerskiftesummen. Kontant betaling, overtagne panthæftelser og andre dele af vederlaget kan indgå i ejerskiftesummen.
Ugifte samlevende får ikke den afgiftslempelse, der kan gælde ved opløsning af formuefællesskab mellem ægtefæller. Et samlivsophør gør derfor ikke overdragelsen afgiftsfri. Den almindelige regel for ejerskifte anvendes, selv om overdragelsen sker som led i jeres private økonomiske opgør.
Sker overdragelsen ikke som almindelig fri handel, indeholder loven regler om et minimumsgrundlag baseret på ejendomsværdien. Ved en ideel andel anvendes den forholdsmæssige del. Den konkrete afgift afhænger derfor af ejerandelen, vederlaget og den vurdering, der kan bruges på anmeldelsestidspunktet.
Fordelingen af omkostninger er et aftalespørgsmål mellem jer. Den bør stå i overdragelsesaftalen sammen med fordelingen af renter, afdrag, ejendomsskatter, forsikring og forbrug omkring overtagelsesdagen.
Hvilke typiske fejl forsinker eller fordyrer overdragelsen?
Den mest alvorlige fejl er at betragte skøde og gæld som den samme ændring. Den fraflyttende kan stå uden ejerandel og stadig hæfte for lånene, hvis skødet tinglyses, før gældsfrigørelsen er på plads. Finansiering og ejerskifte skal derfor koordineres.
En anden fejl er at tage udgangspunkt i en ubegrundet boligværdi. En for høj værdi kan gøre overtagelsen unødigt dyr, mens en for lav værdi kan skabe konflikt og problemer med afgiftsgrundlaget. Brug et dokumenteret og aktuelt vurderingsgrundlag.
Mundtlige aftaler om indskud og betalinger giver ofte uenighed. Det gælder især, hvis skødet siger 50/50, men den ene har betalt mere. En samejeoverenskomst om fast ejendom kan på forhånd fastlægge, hvordan skæve indskud og et senere brud skal håndteres.
I bør heller ikke glemme praktiske skæringspunkter. Aftalen skal placere ansvaret for ydelser, ejendomsskatter, forsikring, forbrug, vedligeholdelse og nøgler før og efter overtagelsesdagen. Ellers kan den økonomiske afregning fortsætte længe efter, at den ene er flyttet.
Endelig kan et fortsat sameje uden slutdato blive fastlåst. Hvis den ene bor i huset, mens begge ejer og hæfter, bør aftalen fastsætte en frist for finansiering eller salg og beskrive konsekvensen, hvis fristen ikke overholdes.
Hvad gør I, hvis I ikke kan blive enige om boligen?
Uenighed kan handle om, hvem der må overtage, hvilken pris der skal bruges, om en samejekontrakt gælder, eller om den ene har et krav mod den anden. Jo mere præcist tvisten afgrænses, desto lettere er det at vælge den rigtige proces.
Skifteretten kan efter ægtefælleskiftelovens § 1 behandle opløsning af ugifte samlevendes sameje om flere aktiver i forbindelse med samlivsophør. Består uenigheden kun af ét aktiv, eksempelvis huset, er sagen ikke omfattet af denne bestemmelse om et bo med flere aktiver.
En tvist alene om fast ejendom kan i stedet kræve behandling efter de almindelige regler om borgerlige sager og sameje. Før en retssag kan en uvildig vurdering, en skriftlig opgørelse af parternes standpunkter og et konkret forslag til overtagelse eller salg gøre det muligt at finde en aftale.
Artiklen om bodeling mellem ugifte samlevende gennemgår den bredere fordeling af aktiver og gæld. Her er fokus snævrere: hvordan den fælles bolig går fra sameje til eneeje.
Ingen af jer kan ensidigt skrive den anden af skødet. En frivillig overdragelse kræver en aftale og begge parters medvirken. Er en løsning ikke mulig, kan et salg eller en retslig opløsning af samejet blive nødvendigt.
Hvad er de korte svar på de mest stillede spørgsmål?
Skal der laves nyt skøde, hvis den ene overtager huset? Ja. Når en ejerandel overdrages, skal ejerskiftet registreres med et nyt skøde.
Bliver jeg frigjort fra lånet, når mit navn slettes fra skødet? Nej. Banken eller realkreditinstituttet skal særskilt acceptere, at du udtræder af gælden.
Har ugifte krav på halvdelen af alt? Nej. I har ikke automatisk delingsformue. Ejerforhold, gæld og aftaler afgør, hvad der skal fordeles.
Kan den ene overtage uden at betale kontant? Ja, vederlaget kan helt eller delvis bestå i overtagelse af gæld, hvis långiver godkender det. Det samlede vederlag skal beskrives korrekt.
Er skødet afgiftsfrit ved samlivsophør? Nej. Ugifte er ikke omfattet af afgiftslempelsen for opløsning af formuefællesskab mellem ægtefæller.
Kan vi fortsætte med at eje huset sammen efter bruddet? Ja, men en skriftlig aftale bør fastlægge brug, betalinger, vedligeholdelse og en slutdato.
Kan den ene tvinge den anden til at overtage huset? Nej. En frivillig overdragelse kræver enighed. Ved fastlåst uenighed kan salg eller retslig behandling blive nødvendigt.
Hvornår er næste skridt at få lavet overdragelsesaftale og skøde?
Næste skridt er et samlet overdragelsesforløb, når I er enige om, at den ene skal være eneejer, og banken har bekræftet, at finansieringen kan gennemføres. Aftalen bør være skriftlig, før skødet anmeldes.
I bør som minimum have afklaret ejendommens værdi, den overdragne ejerandel, købesummen, gældsovertagelsen, overtagelsesdagen og fordelingen af omkostninger. Eventuelle krav om skæve indskud eller betalinger skal også håndteres, så de ikke står åbne efter tinglysningen.
Et sikkert forløb afsluttes først, når den nye ejer står korrekt i Tingbogen, købesummen er afregnet, og den fraflyttende har dokumentation for frigørelse fra de lån, som vedkommende ikke længere skal hæfte for.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Vælg den situation, der passer til dig: