Skøde ved samlivsophør – nemt og juridisk korrekt

Af Skøde Centret

Artiklen er senest opdateret 17. oktober 2026

Af Skøde Centret

Skøde ved samlivsophør bruges, når du eller din tidligere samlever overtager den andens ejerandel i jeres bolig. I skal først afklare ejerforhold, pris, økonomisk opgør og lån. Derefter skal overdragelsen aftales og registreres i Tingbogen. At flytte ud eller få sit navn fjernet fra skødet frigør ikke i sig selv en låntager fra gælden.

For ugifte samlevende handler løsningen om, hvad I ejer, skylder og har aftalt. Der opstår ikke automatisk delingsformue, fordi I har boet sammen længe. Her får du overblik over beslutningerne, dokumenterne og den praktiske proces, når én skal beholde huset eller ejerlejligheden.

Når en af jer skal overtage boligen

Vil du blive boende, skal der være en sammenhængende løsning for både dig og den, der flytter. Du skal kunne betale den aftalte overdragelsessum og boligudgifterne fremover. Den fraflyttende skal kende sin betaling og vide, hvilke forpligtelser der ophører, og hvilke der eventuelt fortsætter.

Få skøde ved samlivsophør

Skøde Centrets pakke til overdragelse mellem ugifte samlevende koster 6.450 kr. inklusive moms med tillæg af statens tinglysningsafgift. Pakken omfatter en separat overdragelsesaftale, skøde og tinglysning. I får en fast rådgiver og koordinering med banken. Dokumenterne gennemgås og underskrives digitalt, og I modtager dokumentation, når forløbet er afsluttet.

Et skøde kan registrere en aftalt ejerændring. Det kan ikke i sig selv afgøre en uenighed om indskud, få en bank til at tilbyde finansiering eller fastlægge, hvem der har ret til at købe den anden ud. Derfor begynder arbejdet med aftalerne og tallene bag overdragelsen.

Hvad ejer I, og hvad har I allerede aftalt?

Start med ejerandelene i Tingbogen og de dokumenter, I underskrev ved købet. Ejer du halvdelen, er det denne andel, du som udgangspunkt skal tage stilling til. Har I forskellige ejerandele, skal opgørelsen bygge på dem og på jeres øvrige gyldige aftaler. Fælles adresse og fælles børn ændrer ikke i sig selv ejerandelene.

En samejeoverenskomst kan have regler om værdiansættelse, indskud, opsigelse og retten til at overtage boligen. Undersøg, hvilken situation der udløser den enkelte bestemmelse. En ret til at købe ved samlivsophør og en forkøbsret, når boligen ønskes solgt, er ikke nødvendigvis det samme. Ordlyden og de aftalte frister skal passe til det, I vil gennemføre.

Opgørelsen kaldes også bodeling mellem samlevende, men den giver ikke ugifte de samme regler om ligedeling som ægtefæller. Hold boligen adskilt fra bil, opsparing og andre mellemværender, så I kan se, hvilke beløb der vedrører ejendomsoverdragelsen.

Hvis kun den ene ejer boligen og fortsætter som ejer, er der ingen ejerandel at overdrage fra den anden. Har du betalt til køb eller forbedringer uden at være registreret medejer, bør aftaler og betalinger undersøges konkret for et muligt ejer- eller pengekrav. Betalingerne giver ikke automatisk en bestemt ejerandel eller ret til alle pengene tilbage.

Hvordan aftaler I værdien og behandler ulige indskud?

En brugbar pris kræver et fælles udgangspunkt: Hvilken ejendom og ejerandel handles der, og på hvilket tidspunkt vurderer I værdien? En tidligere købspris fortæller ikke nødvendigvis, hvad boligen er værd nu. Det samme gælder et beløb, som alene er valgt, fordi det passer til den enes finansiering.

Har samejeoverenskomsten en vurderingsmetode, skal den indgå i afklaringen. Ellers kan I aftale en uafhængig vurdering og på forhånd tage stilling til, hvordan en eventuel forskel mellem vurderinger håndteres. Skriv, om kendte fejl, renoveringsbehov og særligt tilbehør er medregnet. En vurdering løser ikke alene spørgsmålet om jeres indbyrdes krav.

Ulige indskud skal undersøges som et særskilt punkt. Et kontoudtog dokumenterer en betaling, men fortæller ikke alene, om beløbet var et lån, en gave, et indskud med forlods tilbagebetaling eller led i jeres samlede økonomiske aftale. Saml derfor både betalingsbilag, gældsbreve, samejeoverenskomst og den korrespondance, der forklarer formålet.

Regn ikke et stort indskud tilbage to gange. Hvis forskellen allerede er afspejlet i ejerandelene, skal et yderligere krav have sit eget grundlag. Omvendt bør et dokumenteret lån ikke forsvinde i en løs formulering om, at I blot deler friværdien. Ved uenighed om grundlaget skal beløbet afklares, før I indgår et endeligt samlet forlig.

Hvad skal den fraflyttende have udbetalt?

Der er forskel på værdien af den overdragne andel, det samlede vederlag og den kontante udbetaling. En del af betalingen kan bestå i, at køberen overtager en gældsforpligtelse efter de relevante vilkår. Hertil kommer eventuelle selvstændige mellemværender og den aftalte fordeling af omkostninger.

Du kan derfor ikke uden videre tage boligens værdi, trække al gæld fra og dele resten lige. Ejerandelene kan være forskellige. Jeres indbyrdes gældsfordeling kan også afvige fra ejerandelene, og et særskilt tilgodehavende kan påvirke slutafregningen.

Et fiktivt eksempel: Anna ejer 60 procent af huset, og Mikkel ejer 40 procent. De aftaler en værdi på 3.000.000 kr. og har gæld på 1.800.000 kr. Det forudsættes, at deres aftale om den indbyrdes gæld fordeler den ligeligt med 900.000 kr. til hver. Anna køber Mikkels andel, og den nødvendige gældsovertagelse og frigørelse kan gennemføres.

• Mikkels andel af boligværdien er 3.000.000 kr. gange 40 procent, altså 1.200.000 kr.
• I deres indbyrdes opgørelse fratrækkes Mikkels gældsdel på 900.000 kr., fordi Anna overtager håndteringen af hele gælden efter den aftalte låneløsning.
• Den kontante betaling bliver derfor 1.200.000 kr. minus 900.000 kr., altså 300.000 kr.

Gældsfordelingen i eksemplet beskriver kun parternes interne opgør og begrænser ikke i sig selv långiverens krav. Eksemplet ser bort fra omkostninger, udlæg og andre krav. Havde den indbyrdes gæld i stedet været fordelt efter ejerandelene, ville Mikkels gældsdel være 720.000 kr. og kontantbeløbet 480.000 kr. Forskellen viser, hvorfor både ejer- og gældsgrundlaget skal være kendt. Tallene er ikke en regel om, hvordan ugifte skal dele.

Lav til sidst en afregning, hvor hver post kan følges til en aftale eller et bilag. Angiv særskilt købesum, gæld, kontantbeløb, udlæg og omkostninger. Aftal også betalingsdato og betingelser for frigivelse af pengene, så betaling og overdragelse hænger sammen.

Kan du overtage lånene alene?

Det skal afklares for hvert lån, hvem der er låntager, hvordan hæftelsen er indrettet, og hvad der skal ske ved ejerskiftet. Pant i huset og personlig hæftelse for gælden er to forskellige forhold. En oplysning om pant i Tingbogen viser derfor ikke alene, om den fraflyttende er frigjort som debitor.

Familieretshusets vejledning om samlevende beskriver, at fælles gæld fortsætter efter bruddet. Hæfter I solidarisk, kan kreditor kræve hele gælden betalt hos hver af jer efter lånets vilkår. Jeres interne fordeling begrænser ikke i sig selv dette krav. Det kan efter det indbyrdes retsforhold give et krav mellem jer, hvis den ene betaler mere end sin del.

For pantegæld indeholder tinglysningslovens § 39 en særlig regel: Er gældsovertagelsen aftalt med overdrageren, kan gælden efter pantebrevet ikke kræves indfriet ved ejerskifte, og er køberens adkomst tinglyst ubetinget, indtræder køberen i gælden, og overdrageren frigøres. Panthaveren kan dog kræve ydelser hos den tidligere ejer, indtil meddelelse og fornødent bevis for overtagelsen og tinglysningen er modtaget.

I andre tilfælde får gældsovertagelsen først virkning for panthaveren gennem en aftale med den nye ejer. Bankens eller realkreditinstituttets konkrete accept og kreditvurdering skal derfor afklares, hvor det er nødvendigt. Nye lån kan være en del af løsningen, men kan ikke forudsættes bevilget.

Bed om en skriftlig afklaring af hvert lån og eventuel kaution: Hvem hæfter efter overdragelsen, fra hvilken dato, og hvilke betingelser mangler endnu? Et positivt svar på, at du kan finansiere overtagelsen, er ikke nødvendigvis dokumentation for, at din tidligere samlever allerede er frigjort.

Hvilke datoer skal I holde adskilt?

Den dag, I går fra hinanden, behøver ikke være den dag, ejendommen overtages økonomisk. Fraflytning, rådighed over boligen, overtagelsesdato, tinglysning og frigørelse fra lån kan ligge på forskellige tidspunkter. Du får et mere brugbart overblik ved at skrive hver dato og dens betydning ind i aftalen.

Fastlæg, hvem der betaler renter, afdrag, forsikring, forbrug og andre boligudgifter i overgangsperioden. Aftal også, hvordan I dokumenterer betalingerne, og om de skal indgå i en senere refusionsopgørelse. Den opgørelse fordeler udgifter mellem jer efter det aftalte grundlag; den ændrer ikke automatisk kreditors rettigheder.

Hvis den ene bor alene i huset før overdragelsen, bør I tage stilling til brugen, en eventuel betaling herfor og vedligeholdelse. Beslut, hvem der må bestille reparationer, og hvordan større arbejder godkendes. Der er forskel på at holde boligen i stand og at forbedre den for den kommende eneejers regning.

Registrér faktisk fraflytning og aflevering af nøgler særskilt. En flyttemeddelelse ændrer ikke ejerandelene i Tingbogen. Aftal, hvad der sker, hvis finansieringen eller overdragelsen bliver forsinket, så den midlertidige ordning ikke fortsætter på uklare vilkår.

Trin 1: Saml grundlaget for overdragelsen

Inden dokumenterne udarbejdes, skal du og din tidligere samlever kunne forklare det ønskede resultat: Hvem ejer hvad nu, hvem skal eje hvad bagefter, og hvordan betales overdragelsen? Materialet skal gøre det muligt at kontrollere både ejendommen og jeres indbyrdes aftaler.

• Ejendommens adresse, oplysninger fra Tingbogen og det eksisterende skøde.
• Samejeoverenskomst, gældsbreve og andre aftaler om køb, indskud eller senere betalinger.
• Den aftalte værdi og grundlaget for den, herunder en eventuel vurdering.
• Aktuelle låneoplysninger og afklaring af overtagelse, indfrielse eller ny finansiering.
• Opgørelse over relevante udlæg og boligudgifter samt forslag til overtagelses- og betalingsdato.
• Oplysninger om kendte fejl, rettigheder og andre forhold, der kan påvirke overdragelsen.

Brug aktuelle gældsoplysninger. Et gammelt lånebeløb er ikke nødvendigvis det beløb, der skal håndteres ved overtagelsen, og indfrielsesbeløbet kan afvige fra den viste restgæld. Bed långiveren om det grundlag, der passer til den planlagte løsning og dato.

Mangler der dokumentation for et omtvistet indskud, eller stemmer ejeroplysningerne ikke med jeres opfattelse, er næste skridt en afklaring. Skødet skal ikke udfyldes ud fra et gæt, som senere forventes rettet gennem slutafregningen.

Trin 2: Få vilkårene ind i overdragelsesaftalen

Overdragelsesaftalen skal samle jeres aftale om ejerandelen, vederlaget, betaling, gæld og overtagelse. Den bør også håndtere de forhold, som skødet alene ikke løser: udlæg, overgangsudgifter, fraflytning og hvad der sker, hvis en forudsætning ikke bliver opfyldt.

Har finansieringen endnu ikke fået den nødvendige godkendelse, skal I tage stilling til et præcist forbehold inden bindende underskrift. Det skal fremgå, hvad der afventes, hvem der skal gøre hvad, hvilken frist der gælder, og hvilken virkning et afslag får. En løs forventning om, at banken nok godkender senere, giver ikke samme klarhed.

Et forbehold i overdragelsesaftalen skal holdes adskilt fra spørgsmålet om et betinget skøde. Efter tinglysningslovens § 10 må et skøde, der tinglyses som adkomst, kun være betinget af købesummens berigtigelse inden en angivet frist. Det handler om at få den aftalte betaling på plads. Et betinget skøde er derfor ikke en generel måde at parkere enhver uafklaret uenighed eller finansieringsbetingelse i Tingbogen på.

Du bør også få afklaret boligstand og aftalebeskyttelse før underskrift. At I har boet sammen, fritager ikke i sig selv et køb af en ejerandel fra relevante regler om forbrugerbeskyttelse. Fortrydelsesret og eventuel brug af huseftersynsordningen afhænger af handlens konkrete karakter og lovens betingelser. Kendte fejl og relevant materiale bør fremgå af grundlaget.

Angiv, om aftalen afslutter hele jeres økonomiske opgør eller kun boligen. En bred formulering om, at ingen har flere krav, kan få en anden betydning end en aftale om alene at overdrage ejerandelen. Hvis I er uenige om et krav, bør det fremgå, hvordan det håndteres, før I skriver under.

Trin 3: Gennemgå skødet og underskriv

Skødet skal passe til overdragelsesaftalen. Kontrollér ejendom, parter, den overdragne andel, ejerskiftesum og overtagelsesoplysninger. Købesummen er ikke nødvendigvis lig med det beløb, der overføres til den fraflyttendes konto, fordi gældsovertagelse og andet vederlag kan indgå.

Tinglysningsrettens vejledning skelner mellem sælgerens andel og køberens andel i anmeldelsen. Hvis din tidligere samlever overdrager hele sin ejerandel på 40 procent til dig, sælger vedkommende hele sin egen ret. Du erhverver samtidig 40 procent af hele ejendommen. Din eksisterende andel skal ikke tælles med igen som noget, du køber i denne anmeldelse.

I gennemgår dokumentet og underskriver efter den relevante digitale procedure, normalt med MitID. Hvis en part skal repræsenteres ved fuldmagt, skal fuldmagtens indhold og form passe til handlingen. En besked mellem jer om, at den anden gerne må ordne papirerne, bør ikke blot behandles som en færdig tinglysningsfuldmagt.

Underskrift og anmeldelse er separate skridt. Når de nødvendige underskrifter er på plads, skal skødet anmeldes til Tinglysningsretten. Du bør derfor kunne få oplyst, om dokumentet kun ligger til underskrift, er anmeldt eller faktisk er blevet tinglyst.

Trin 4: Kontrollér tinglysning, betaling og lån

Efter anmeldelsen skal tinglysningssvaret gennemgås. Et dokument kan være tinglyst med frist eller med retsanmærkninger, som kræver behandling. En retsanmærkning kan eksempelvis vedrøre forholdet til en allerede registreret rettighed. Det skal afklares, om den stemmer med handlens vilkår, og hvad der skal ske med den.

Et anmærkningsfrit skøde er et relevant kontrolpunkt, men fortæller ikke alene, at pengene er betalt, eller at en tidligere låntager er frigjort. Derfor skal afslutningen omfatte både registreringen, afregningen og lånedokumentationen.

1. Kontrollér, at den rigtige person står med den aftalte samlede ejerandel, og at eventuelle tinglysningsfrister er håndteret.
2. Afklar de rettigheder og hæftelser, som skulle respekteres, ændres eller aflyses efter aftalen.
3. Kontrollér, at vilkårene for betaling er opfyldt, og at afregning og eventuel refusion følger opgørelsen.
4. Indhent dokumentation for den aftalte håndtering af lån og for, om den fraflyttendes hæftelse er ophørt.

Gem den underskrevne aftale, det tinglyste dokument, afregningen og bankens dokumentation samlet. Hvis et punkt stadig afventer noget, skal det fremgå, hvem der følger op. Sagen er ikke praktisk afsluttet for dig, blot fordi én af de fire dele er på plads.

Hvad koster skøde ved samlivsophør?

Skøde Centrets pris for pakken til overdragelse mellem ugifte samlevende er 6.450 kr. inklusive moms. Statens tinglysningsafgift kommer oveni. Derudover kan løsningen medføre udgifter til eksempelvis vurdering, bank, låneomlægning, indfrielse eller særskilte dokumenter.

Ved almindeligt ejerskifte er tinglysningsafgiften 1.850 kr. plus 0,6 procent af det korrekte afgiftsgrundlag for den overdragne andel efter tinglysningsafgiftsloven. Procentdelen rundes op til nærmeste hele hundrede kroner. Ugifte får ikke ægtefællers særlige afgiftsbehandling alene, fordi overdragelsen sker efter et samlivsophør.

Afgiftsgrundlaget er ikke automatisk den kontante udbetaling eller friværdien. Ejerskiftesummen kan omfatte overtaget gæld og andet vederlag. Ved en handel, der ikke er almindelig fri handel, skal reglerne om et eventuelt højere mindstegrundlag undersøges. At I er enige om prisen, afgør ikke alene afgiftsgrundlaget.

Som et fiktivt afgiftsregneeksempel forudsættes ét ejerskifte med et korrekt fastlagt afgiftsgrundlag på 1.200.000 kr. for den overdragne andel. Alle relevante poster er medregnet, og intet højere mindstegrundlag gælder. Beregningen bliver 1.200.000 kr. gange 0,006 = 7.200 kr. Procentdelen er allerede et helt hundrede, så der tillægges 1.850 kr. Den samlede tinglysningsafgift bliver 9.050 kr.

Eksemplet beregner kun afgiften på ejerskiftet. Nye lån eller andre registreringer skal vurderes særskilt. Bed om et samlet overblik over de kendte udgifter og de poster, der endnu afhænger af långiverens løsning, og aftal, hvordan I fordeler dem.

Hvad hvis gælden er større end boligværdien?

Negativ friværdi betyder, at den værdi, I lægger til grund for boligen, ikke dækker den relevante gæld. Det fjerner ikke behovet for en overdragelsesaftale og en korrekt registrering. Det gør heller ikke gælden mindre ved, at den ene flytter eller overdrager sin andel.

Du skal have afklaret, hvordan underskuddet håndteres mellem jer, og hvilken løsning kreditorerne kan acceptere eller er bundet af efter de relevante regler. Der kan være behov for kontant indbetaling, ændret finansiering eller en særskilt aftale om en restgæld. Ingen af delene følger automatisk af et skøde.

Hvis den ene skal betale et beløb til den anden over tid, skal forfald, afdrag og eventuel sikkerhed behandles udtrykkeligt. En udskudt betaling indebærer, at et økonomisk mellemværende fortsætter efter ejerændringen. Tag stilling til det, før I beskriver overdragelsen som en fuldstændig økonomisk adskillelse.

Hvilke muligheder har I, hvis overtagelsen ikke lykkes?

Kan du ikke finansiere overtagelsen, eller bliver I ikke enige om vilkårene, må en anden løsning undersøges. Et salg til en tredjepart kan afslutte ejerskabet, men kræver stadig en opgørelse af gæld, salgsudgifter og jeres indbyrdes krav. En salgspris under gælden løser ikke i sig selv hæftelsen for underskuddet.

I kan også aftale at eje huset sammen efter samlivsophøret i en periode. Så bør aftalen fastlægge brug, udgifter, afdrag, vedligeholdelse, beslutninger og en vej ud af ordningen. Sæt et tidspunkt for fornyet afklaring og beskriv, hvad der skal ske, hvis den planlagte overtagelse fortsat ikke er mulig.

Ved uenighed skal den eksisterende samejeoverenskomst og eventuelle rettigheder til overtagelse undersøges. En medejers ønske om at blive boende giver ikke i sig selv ret til at få den andens andel overdraget til en selvvalgt pris.

Danmarks Domstole skelner mellem et bo og et enkelt samejeaktiv. Har ugifte samlevende sameje om flere aktiver, kan skifteretten behandle opløsningen i forbindelse med samlivets ophør efter reglerne herom. Ejer I kun ét aktiv sammen, eksempelvis huset, er udgangspunktet i vejledningen en civil sag om opløsning af samejet. Den konkrete vej afhænger af jeres forhold og aftaler.

En tvist om pris, ejerskab eller et pengekrav bør afklares som sådan. Dokumentudarbejdelsen kan gennemføre det aftalte resultat, men kan ikke erstatte en løsning på konflikten. Ved modstridende interesser kan I hver især have behov for selvstændig rådgivning.

Få hjælp til aftalen og den efterfølgende registrering

Skøde Centrets pakke til overdragelse mellem ugifte samlevende samler overdragelsesaftale, skøde og tinglysning i ét forløb. Hav oplysninger om ejerandele, værdi, lån og jeres eksisterende aftaler klar, så den ønskede overdragelse kan beskrives konkret.

Oplys fra begyndelsen, hvis der er uenighed, udskudt betaling eller særlige vilkår. Behovet for yderligere dokumenter og særskilt bistand skal afklares ud fra sagen. En aftale om opgaven bør gøre det tydeligt, hvad der indgår, og hvilke afklaringer der skal ske, før overdragelsen kan afsluttes.

Fagligt grundlag og kilder

• Tinglysningsloven om ejendomsrettigheder, skøder og overtagelse af pantegæld samt gældsbrevsloven om fælles gæld.
• Tinglysningsrettens vejledninger om endeligt skøde, ejerandele og samejeoverenskomster.
• Tinglysningsafgiftsloven og den officielle vejledning om ejerskifteafgift.
• Familieretshuset og Danmarks Domstole om ugifte samlevendes økonomi samt lov om ægtefælleskifte.
• Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom om boligstand og fortrydelsesret.

Skal vi hjælpe med skødet?

Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen

Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.

Se skødepakke →