Overdragelse af bolig mellem ugifte samlevende ved samlivsophør

Af Skøde Centret

Bodeling som ugifte samlevende vs. ægtefæller

Som ugifte samlevende har I ingen automatisk formuefællesskab. Det betyder, at du som udgangspunkt beholder det, du har købt eller betalt, mens din tidligere samlever beholder sit. I modsætning til ægtepar skal der altså ikke ske en 50/50-deling af alle værdier ved brud – hver tager sit med. Du har for eksempel ikke krav på halvdelen af en bil eller bolig, medmindre dit navn står som medejer, uanset om du har bidraget til udgifter som benzin, renovering eller lignende.

Det er derfor vigtigt at have dokumentation (f.eks. kvitteringer eller samejeaftaler) for større investeringer i fælles hjem, da ejerskab og bevis er afgørende for fordelingen.

Hvis den ene af jer har bidraget væsentligt til den andens ejendom eller formue under samlivet – for eksempel ved at betale af på et boliglån uden selv at stå på skødet – kan der i nogle tilfælde kræves en form for kompensation. En sådan kompensation er dog ikke garanteret ved lov og afhænger bl.a. af samlivets varighed og jeres aftaler. Generelt er det klogt at lave klare, skriftlige aftaler mens forholdet er godt (f.eks. en samejeoverenskomst), så begge parters rettigheder ved et brud er aftalt på forhånd.

Uenighed om fordelingen

Opstår der uenighed om, hvem der har ret til hvad, skal I først og fremmest forsøge at finde en mindelig løsning. Der findes ingen automatisk “bodelingslov” for ugifte, så konflikter må løses ved aftale eller i værste fald retsligt. Skifteretten (skilsmissedomstolen) involveres kun i sager om ugifte samlevende, hvis der er tvist om mere end ét aktiv. Er I eksempelvis uenige om både bolig og bil, kan skifteretten hjælpe med en samlet deling – men hvis det kun drejer sig om én bestemt ting (fx hvem der skal overtage boligen), står I selv med ansvaret for at finde en løsning.

Kan I slet ikke blive enige om en fælles ejendom, og findes der ingen aftale herom, kan den part som ønsker at opløse samejet i yderste fald begære ejendommen solgt på tvangsauktion gennem fogedretten. Dette er en drastisk og ofte dyr løsning, som I bør forsøge at undgå gennem forhandling eller ved at den ene køber den anden ud.

Når den ene overtager jeres fælles bolig

Står I begge som ejere af en bolig (hus, ejerlejlighed eller sommerhus) og vælger at gå fra hinanden, skal I beslutte, hvad der skal ske med ejendommen. Enten kan boligen sælges til en tredje part og provenuet (eventuelt overskud efter gæld) deles, eller også kan den ene partner blive boende og overtage den andens ejerandel. Her fokuserer vi på situationen, hvor du eller din samlever overtager den fælles bolig, da det kræver en særlig proces.

Overordnet set skal der laves et nyt skøde (tinglyst skødedokument) for at ændre ejerskabet, og I skal blive enige om vilkårene for overdragelsen. Ofte vil den tilbageblivende part købe den anden part helt ud af boligen, hvilket vil sige at vedkommende fremover ejer 100% af ejendommen alene.

Sådan foregår overdragelsen trin for trin

1. Vurder boligens værdi: Det første skridt er at blive enige om ejendommens aktuelle markedsværdi. I bør få en vurdering – fx via en ejendomsmægler – så prisen afspejler, hvad boligen reelt er værd ved salg på åbent marked. Dette er vigtigt for at fordele værdierne rimeligt og undgå skattemæssige problemer. Hvis I aftaler en kunstigt lav pris, kan SKAT nemlig anse forskellen til markedsprisen som en gave, hvilket udløser gaveafgift for ugifte samlevende. Sørg derfor for at prisen sættes tæt på markedsværdien, så overdragelsen ikke betegnes som en skattepligtig gave mellem jer.
2. Beregn friværdien og afregn med din samlever: Friværdien er boligens værdi minus eventuel restgæld. Denne friværdi skal som udgangspunkt deles mellem jer efter jeres ejerandele. Ejer I ligeligt (50/50), har I hver ret til halvdelen af friværdien. Den, der overtager boligen, skal derfor betale sin samlever for dennes andel – typisk svarende til halvdelen af friværdien ved 50/50-ejerskab. Dette kan ske ved at overføre et kontant beløb eller ved at overtage en tilsvarende del af gælden. Eksempel: Hvis huset er 3 mio. kr. værd og har 1,5 mio. kr. i lån, er friværdien 1,5 mio. kr. Hver parts andel er da 750.000 kr., som den blivende part skal udbetale til den fraflyttende. På den måde får I begge jeres rimelige andel af boligens nettoværdi ud ved bruddet.
3. Aftal overtagelse af lån og økonomi: Ofte vil den part, der bliver boende, også overtage de eksisterende boliglån (realkreditlån og evt. banklån) i ejendommen. I praksis betyder det, at den tilbageværende overtager hele gældsansvaret, så den udtrædende part frigøres fra lånene. Dette kræver altid bankens godkendelse, da banken eller realkreditinstituttet skal vurdere, om den nye ene-ejer har økonomi til at hæfte for lånene alene. Allerede tidligt i forløbet bør du derfor kontakte banken og ansøge om en gældsovertagelse. Banken vil typisk lave en kreditvurdering (tjek af indkomst, budget m.v.) for at sikre sig, at du kan fortsætte betalingerne selv. Får du grønt lys, kan lånene enten overtages uændret i dit navn, eller der kan oprettes nye lån kun til dig – det afhænger af bankens procedurer. Aftal også, hvordan eventuelle boligudgifter fordeles, indtil overdragelsen er gennemført (fx hvem betaler ydelsen i mellemtiden).
4. Udarbejd og tinglys et nyt skøde: Når I er enige om pris og lån, skal selve ejerskiftet formaliseres. I skal have udarbejdet et nyt skøde (overdragelsesdokument), som indeholder alle nødvendige oplysninger om boligen og handlen. Skødet bør identificere ejendommen (adresse, matrikelnummer m.m.), angive køber og sælger (jeres personoplysninger) samt oplyse købesummen og vilkårene for overdragelsen – herunder om den inkluderer kontant betaling og/eller gældsovertagelse. Ofte laver man en kortfattet købsaftale eller direkte et skøde, der opsummerer aftalen (ved samlivsophør behøver skødet ikke være lige så detaljeret som ved almindeligt salg). Når skødet er klart, skal både du og din samlever underskrive det digitalt med NemID/MitID. Herefter indsender I skødet elektronisk til Tinglysningsretten (tinglysning.dk) for registrering. I den forbindelse betaler du en tinglysningsafgift til staten (se næste afsnit om omkostninger). Tinglysningen gør ejerskiftet officielt, så det fremgår af tingbogen, at du nu er eneejer af ejendommen. Når skødet er tinglyst og godkendt, overtager du formelt ejendomsretten, og din samlever udtræder som medejer. (NB: I forbindelse med overdragelse mellem samlevende er I ikke forpligtet til at udarbejde tilstandsrapport eller tilbyde ejerskifteforsikring, sådan som man ellers ser ved salg til tredjemand. Disse kan dog laves frivilligt, hvis I ønsker at forsikre jer mod skjulte fejl, men de fleste undlader dette ved interne overdragelser.)
5. Opdater lån og øvrige forhold: Når ejerskiftet er registreret, skal du få opdateret alle dokumenter til dit navn alene. Banken vil udarbejde nye lånedokumenter eller allonger, så din tidligere partners navn slettes fra gældsforpligtelserne. Sørg også for at tjekke, om der findes et ejerpantebrev i boligen (et sikkerhedsbrev tinglyst på ejendommen til banken); hvis ja, skal der laves et debitorskifte, så du fremover står som ene-debitor på pantebrevet. Husk desuden at justere jeres boligforsikring og eventuelle ejendomsskatter/BBR-oplysninger, så de kun står i dit navn efter overdragelsen. Når alt dette er på plads, er bolig-overtagelsen fuldt gennemført.

Omkostninger ved overdragelsen

Den primære omkostning ved at overtage boligen fra din samlever er tinglysningsafgiften til staten. Afgiften udgør et fast gebyr på 1.850 kr. plus 0,6% af ejerskiftesummen (værdien der overdrages). Fordi I ikke er gift, bliver overdragelsen behandlet som en almindelig handel i forhold til afgiften – der er ingen rabat som ved bodeling af fælleseje under en skilsmisse. Det vil sige, at du betaler 0,6% af den samlede værdi, du overtager (inklusive både eventuel kontant betaling og gældsovertagelse) plus det faste gebyr. (Eksempel: Overtager du lån for 750.000 kr. og udbetaler 250.000 kr. kontant til din samlever – i alt 1.000.000 kr. – bliver tinglysningsafgiften 1.850 kr. + 0,6% af 1 mio. = ca. 7.850 kr.). Afgiften betales i forbindelse med tinglysningen af skødet, og den er en betingelse for, at ejerskiftet registreres.

Udover tinglysningsafgiften kan der komme andre omkostninger. Hvis I får hjælp fra en advokat eller et skødefirma til at udarbejde skødet, skal du betale for den service. Prisen for hjælp til en overdragelse mellem samlevende ligger typisk i størrelsesordenen nogle få tusinde kroner. For eksempel tilbyder Skøde Centret en samlet “skødepakke” for omkring 5.000 kr., der inkluderer udarbejdelse af skøde, overdragelsesaftale og koordinering med bank. Alternativt kan I benytte digitale selvbetjeningsløsninger (som Legal Desk) til en lidt lavere pris, hvis sagen er ukompliceret. Det kan dog være en god investering at få professionel rådgivning, så I er sikre på at alle juridiske detaljer er på plads og at overdragelsen sker korrekt.

Skattemæssige forhold

Selve overdragelsen mellem jer udløser som udgangspunkt ingen ejendomsavanceskat, hvis boligen har tjent som jeres primære bolig (parcelhusreglen betyder, at fortjeneste ved salg af egen bolig normalt er skattefri). Vær dog opmærksom, hvis det drejer sig om en sekundær ejendom – her kan der komme beskatning af en eventuel værdistigning, da reglen om skattefrit salg kun gælder helårsboliger, som I har boet i.

Som nævnt skal I også sikre jer, at overdragelsen sker på markedsvilkår; hvis prisen sættes for lavt i forhold til værdien, kan det blive betragtet som en delvis gaveoverførsel, hvilket udløser gaveafgift mellem ugifte. Gaveafgiften for samlevende følger samme regler som for andre ikke-nærtbeslægtede personer, så den kan være betydelig. Det undgår I heldigvis nemt ved at handle til markedspris og dele friværdien fair imellem jer.

Til slut er det værd at nævne, at en velgennemført overdragelse med klare aftaler kan spare jer for mange konflikter. Sørg for at få skriftligt styr på alle punkter – lige fra værdiansættelse til overdragelse af lån – så begge parter føler sig rimeligt behandlet. Selvom I ikke var gift, kan en grundig aftale ved samlivsophør give en tryg afslutning på boligkapitlet og hjælpe jer begge godt videre. Med korrekt bodeling og overdragelse efter reglerne står du nu som eneejer af boligen, klar til at fortsætte uden juridiske løse ender.