En tilstandsrapport beskriver synlige skader og tegn på skader i et hus efter en bygningsgennemgang udført af en beskikket bygningssagkyndig.
Skal boligen skifte ejer?
Når ejerforholdene i en bolig skal ændres, afhænger den rette juridiske løsning af den konkrete situation. Her får du et overblik over de mest almindelige typer skøder og overdragelser:
En tilstandsrapport på hus viser synlige skader, tegn på skader og mulige skader, men den er ikke en garanti for, at huset er fejlfrit. Du bør især læse rapportens afgrænsninger, farver og spørgsmålstegn, før købsaftalen bliver endelig.
- Rapporten udarbejdes af en beskikket bygningssagkyndig under huseftersynsordningen.
- Tilstandsrapporten er gyldig i seks måneder fra indberetningen.
- Elinstallationer, skjulte konstruktioner og flere praktiske forhold ligger uden for rapporten.
- Røde, gule og mulige skader bør afklares før underskrift.
- Rapporten skal læses sammen med elrapport, forsikringstilbud, salgsopstilling og købsaftale.
Hvad er en tilstandsrapport på et hus?
En tilstandsrapport er resultatet af en huseftersynsgennemgang. Den bygningssagkyndige gennemgår huset visuelt og registrerer skader, tegn på skader og mulige skader på de bygningsdele, der hører til rapportens område.
Rapporten er ikke en garanti for, at huset er fejlfrit. Den er et professionelt overblik over de synlige forhold på gennemgangstidspunktet. Derfor skal du bruge den som et arbejdsdokument, der viser, hvor du skal stille flere spørgsmål, og hvor du eventuelt skal undersøge huset nærmere.
Boligejer.dk beskriver tilstandsrapporten som en del af huseftersynsordningen og som et centralt grundlag for både købers vurdering og muligheden for ejerskifteforsikring.
Hvorfor findes rapporten i huseftersynsordningen?
Huseftersynsordningen er frivillig, men den bruges ved mange handler med huse, villalejligheder og sommerhuse. Ordningen giver køber et neutralt overblik over boligens synlige skader og giver samtidig sælger mulighed for at begrænse sit ansvar for skjulte bygningsfejl, når betingelserne er opfyldt.
For dig som køber betyder det, at tilstandsrapporten ikke kun er en teknisk rapport. Den indgår i et samlet forløb sammen med elinstallationsrapport, oplysninger om huseftersynsordningens retsvirkninger og tilbud om ejerskifteforsikring.
Regelgrundlaget findes blandt andet i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom og bekendtgørelsen om beskikkede bygningssagkyndige og tilstandsrapporter.
Hvilke dele af huset bliver gennemgået?
Den bygningssagkyndige ser på bygningens tilstand sammenlignet med tilsvarende intakte bygninger af samme alder. Gennemgangen handler derfor om skader og skaderisici, ikke om at gøre huset nyt eller fejlfrit.
Du bør især læse anmærkninger om tag, facade, fundament, kælder, vådrum, vinduer, døre og andre bygningsdele, hvor skader kan påvirke husets funktion. Rapporten kan også indeholde hustypebeskrivelse og oplysninger, som er relevante for ejerskifteforsikring.
Et hus fra en ældre byggeperiode skal ikke nødvendigvis vurderes som et nybygget hus. Det afgørende er, om rapporten viser skader, nærliggende risiko for skader eller forhold, som bør undersøges nærmere, før du binder dig til handlen.
Hvad er ikke med i rapporten?
Det mest oversete ved en tilstandsrapport er dens afgrænsning. Rapporten omfatter ikke alt ved huset, og den bygningssagkyndige åbner normalt ikke konstruktioner eller undersøger skjulte installationer.
Boligejer.dk oplister blandt andet, at elinstallationernes funktion og lovlighed, æstetiske forhold, sædvanligt slid, bagatelagtige forhold, planløsning, inventar og flere udendørs installationer ikke er en del af tilstandsrapportens almindelige gennemgang.
Den afgrænsning har praktisk betydning. Hvis du vil vide mere om elinstallationer, skal du læse elinstallationsrapporten. Hvis du vil undersøge kloak, fugt bag lukkede konstruktioner eller ombygningsmuligheder, kan der være behov for en særskilt faglig vurdering.
Hvordan skal du læse farver og symboler?
De nyere tilstandsrapporter bruger symboler og farver til at vise skadens karakter. Grå markerer mindre alvorlige skader, gul markerer alvorlige skader, rød markerer kritiske skader, og et spørgsmålstegn markerer mulige skader, som bør undersøges nærmere.
Farven fortæller ikke automatisk, hvad skaden koster at udbedre. En rød skade kan i nogle tilfælde være enkel at reparere, mens en gul skade kan kræve dyrere indgreb, hvis den sidder et kompliceret sted. Derfor skal du ikke kun rangordne skader efter farve.
Brug i stedet farverne til at prioritere næste handling. Røde og gule skader kræver forståelse af årsag, omfang og udbedring. Spørgsmålstegn kræver afklaring, fordi rapporten netop ikke har fastslået, om der er en skade.
Hvorfor er et spørgsmålstegn særligt vigtigt?
Et spørgsmålstegn betyder, at den bygningssagkyndige har registreret et forhold, hvor der kan være en skade, men hvor skaden ikke er afklaret gennem den almindelige gennemgang. Det er et kontrolpunkt, ikke en færdig konklusion.
Hvis du køber uden at få forholdet undersøgt nærmere, kan du ende med at overtage en risiko, du ikke har prissat. Det er derfor et oplagt sted at bede om supplerende vurdering, dokumentation eller et forbehold i købsaftalen.
Illustrativt eksempel: Rapporten markerer fugttegn ved en ydervæg med spørgsmålstegn. Det kan vise sig at være et afgrænset overfladeproblem, men det kan også kræve nærmere fugtmåling eller vurdering af konstruktionen. Forskellen kan have betydning for pris, forsikring og din beslutning om at købe.
Hvordan hænger tilstandsrapport og elrapport sammen?
Tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten dækker forskellige spor. Tilstandsrapporten handler om bygningens synlige skader og skaderisici. Elinstallationsrapporten handler om elinstallationernes tilstand, funktion og lovlighed inden for elrapportens område.
Du bør derfor ikke bruge en ren tilstandsrapport som bevis for, at elinstallationerne er i orden. Læs rapporterne side om side, og se om der er forhold, der hænger sammen. Fugt, tagproblemer og installationer kan for eksempel påvirke hinanden i praksis, selv om de står i forskellige dokumenter.
Hvis elrapporten viser væsentlige fejl, kan artiklen om elinstallationsrapportens gyldighed og funktion hjælpe med at holde frister og rapporttyper adskilt.
Hvilken rolle spiller rapporten for ejerskifteforsikring?
Tilstandsrapporten er sammen med elinstallationsrapporten en forudsætning for, at køber kan tegne ejerskifteforsikring under huseftersynsordningen. Sælger skal også give et tilbud om ejerskifteforsikring og erklære at ville betale mindst halvdelen af den tilbudte præmie, når ordningen skal bruges.
Det betyder ikke, at ejerskifteforsikringen dækker alt, der ikke står i rapporten. Dækningen afhænger af forsikringsvilkårene, rapporterne og den konkrete skade. Du bør derfor læse rapporternes afgrænsninger sammen med forsikringstilbuddet.
Artiklen om hvad en ejerskifteforsikring dækker kan bruges til at skelne mellem rapportens tekniske oplysninger og forsikringens dækning.
Hvor længe gælder en tilstandsrapport?
En tilstandsrapport er gyldig i seks måneder fra den dag, den beskikkede bygningssagkyndige indberetter rapporten. Den bygningssagkyndige skal indberette rapporten senest 14 dage efter gennemgangen af boligen.
Datoen er vigtig, fordi en udløbet rapport ikke kan bruges som gyldigt grundlag i huseftersynsordningen. Hvis salgsprocessen trækker ud, kan sælger få rapporten fornyet, inden den udløber.
Når du læser salgsopstilling og købsaftale, bør du kontrollere rapportens indberetningsdato og ikke kun se på datoen for fremvisningen. Det er rapportens gyldighed, der afgør, om dokumentet stadig kan bruges i ordningen.
Hvilke spørgsmål bør du stille, før du skriver under?
Brug rapporten aktivt før underskrift. Dine spørgsmål bør handle om de forhold, der kan ændre pris, risiko eller mulighed for forsikring, ikke om hver eneste mindre anmærkning.
- Hvilke røde, gule eller mulige skader kræver nærmere afklaring?
- Er der forhold, som rapporten udtrykkeligt ikke omfatter?
- Er der sammenhæng mellem tilstandsrapport, elrapport, energimærke og salgsopstilling?
- Kan sælger dokumentere tidligere reparationer, forsikringsforhold eller byggetekniske oplysninger?
- Skal der indhentes en særskilt vurdering, før du accepterer købsaftalen?
Spørgsmålene bør stilles skriftligt, hvis svarene har betydning for handlen. Så kan afklaringen indgå i det dokumentgrundlag, du køber på.
Hvornår bør du få en ekstra byggeteknisk vurdering?
En ekstra vurdering kan være relevant, hvis rapporten viser alvorlige skader, mulige skader, fugttegn, tagproblemer, kælderforhold eller andre forhold, som du ikke kan prissætte ud fra rapporten alene.
Det er ikke et lovkrav, at køber får sin egen bygningssagkyndige til at se huset. Det er et praktisk valg, der kan være nyttigt, når du har brug for at forstå omfang, udbedringsmuligheder og konsekvenser for budgettet.
En ekstra vurdering bør have et klart formål. Bed ikke blot om endnu en generel gennemgang, hvis dit reelle spørgsmål handler om et bestemt tagparti, fugt i kælderen eller om en skade kan vente. Jo mere præcist spørgsmålet er, desto mere brugbart bliver svaret.
Hvordan bruger du rapporten i købsaftalen?
Tilstandsrapporten bør læses, før du accepterer købsaftalen uden relevante forbehold. Hvis rapporten viser forhold, der skal undersøges, bør det være afklaret, hvordan handlen påvirkes, hvis undersøgelsen viser et større problem.
Mulige næste skridt kan være et prisnedslag, en sælgerreparation, et særskilt forbehold, en frist for supplerende undersøgelse eller en beslutning om ikke at gå videre. Valget afhænger af skadens karakter og din risikovillighed.
Ved boligkøb bør du samtidig sammenholde rapporten med salgsopstillingen og de øvrige bilag. Hvis dokumenterne ikke passer sammen, bør uoverensstemmelsen løses, før aftalen bliver endelig.
Hvad er anderledes ved ejerlejligheder og sommerhuse?
Huseftersynsordningen bruges normalt ved huse, villalejligheder og sommerhuse. Almindelige ejerlejligheder er anderledes, fordi en gyldig rapport i praksis kræver gennemgang af både lejligheden og fællesejet, og det kan være vanskeligt i større ejendomme.
Ved sommerhuse er rapportens grundfunktion den samme som ved helårshuse, men du bør læse den med sæsonbrug, tag, fugt, fundament, udhuse og adgangsforhold for øje. Et sommerhus kan have andre praktiske risici end et helårshus, selv om rapporttypen er den samme.
Hvis du læser om en fritidsbolig, bør du også se artiklen om tilstandsrapport på sommerhus, hvor rapporten gennemgås med fokus på de forhold, der ofte er særligt relevante for fritidsboliger.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på offentlige kilder om huseftersynsordningen, tilstandsrapporter og boligkøbers dokumentkontrol.
- Boligejer.dk om tilstandsrapport og huseftersynsordningen.
- Retsinformation: lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom.
- Retsinformation: bekendtgørelse om beskikkede bygningssagkyndige og udarbejdelse af tilstandsrapporter.
- Boligejer.dk om køb af ejerbolig og undersøgelse af boligen.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: