En tilstandsrapport på hus eller sommerhus beskriver skader, som en beskikket bygningssagkyndig finder ved gennemgangen. Den er hverken et reparationsbudget eller en garanti for, at boligen er uden skjulte fejl. Når du vurderer rapporten, skal du derfor både læse skadebeskrivelserne, afklare det, der ikke er undersøgt, og kontrollere sammenhængen med forsikringstilbuddet.
Skal boligen have en ny ejer eller medejer?
En tilstandsrapport beskriver husets registrerede skader, men giver hverken et reparationsbudget eller garanti mod skjulte fejl. Brug den sammen med supplerende undersøgelser og forsikringstilbuddet, før du beslutter dig.
- Huset vurderes i forhold til tilsvarende intakte bygninger af samme alder.
- Skadesfarver viser alvor og tidshorisont, mens priser på udbedring må indhentes særskilt.
- Spørgsmålstegn og ikke-besigtigede områder kræver afklaring; tagets restlevetid er et tabelopslag.
- Sælgers ansvarsfrihed kræver flere dokumenter end tilstandsrapporten og rettidig udlevering.
- Kontrollér rapportdato, modtagelsesdato, forsikringsforbehold og behov for undersøgelser før et bindende tilbud.
Hvad bliver huset sammenlignet med?
Den bygningssagkyndige sammenligner husets fysiske tilstand med tilsvarende intakte bygninger af samme alder. Et ældre hus bliver altså ikke vurderet, som om det var nybygget. Det følger af loven om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom.
Rapporten rummer mere end en skadesliste: Du finder også sælgerens oplysninger, oplysninger om bygningerne og en generel beskrivelse af hustypen. Læs sælgerens svar sammen med den sagkyndiges bemærkninger. En oplysning om en tidligere skade kan give anledning til at efterspørge dokumentation for en reparation, selv om skadeslisten ikke indeholder et tilsvarende punkt.
Ordningen kan bruges til både helårshuse og sommerhuse. Ved en tilstandsrapport på sommerhus skal du fortsat tage udgangspunkt i den konkrete bygnings alder og konstruktion.
Hvorfor er en rød skade ikke en pris?
Farven beskriver skadens betydning for bygningen og den tidshorisont, hvor skaden kan få følger. Den angiver ikke udgiften til udbedring. Myndighedens forklaring af symbolerne skelner mellem:
- Grå: mindre alvorlige skader uden betydning for bygningens eller bygningsdelens funktion.
- Gul: alvorlige skader, som vil medføre funktionssvigt på længere sigt.
- Rød: kritiske skader, hvor funktionen allerede svigter eller forventes at svigte på kort sigt.
- Spørgsmålstegn: et muligt skadeforhold, som kræver nærmere undersøgelse.
Du kan derfor ikke sammenligne to huses økonomi ved blot at tælle røde punkter. Bed om en forklaring af årsag, omfang og mulige følgeskader. Indhent derefter særskilte tilbud på de arbejder, du vil have prissat. Undersøgelsesudgifter og reparationsudgifter er forskellige poster.
Et spørgsmålstegn er heller ikke en mild karakter. Undersøgelsen kan vise en alvorlig skade. Hvis du køber uden at få forholdet afklaret, overtager du usikkerheden om dets omfang.
Hvilke spørgsmål kræver en særskilt undersøgelse?
Rapporten undersøger ikke alt ved ejendommen. Elinstallationernes funktion og lovlighed behandles i elinstallationsrapporten, og bygningens lovlighed bliver ikke generelt efterprøvet. Sædvanligt slid og normal vedligeholdelse indgår heller ikke som en samlet vedligeholdelsesplan. En energimærkning af hus har sit eget formål.
Læs også bemærkninger om utilgængelige eller ikke-besigtigede områder. Hvis et loftsrum ikke er undersøgt, giver fraværet af en skadebeskrivelse ikke svar på rummets tilstand. Få afklaret, om der kan skabes adgang, og hvilken supplerende undersøgelse der er nødvendig.
Tagets angivne restlevetid bygger på tabeller om alder og materialer. Den er ikke en individuel garanti for dit tags levetid. Se derfor også efter konkrete skader og behov for undersøgelse af tagkonstruktionen.
Illustrativt og fiktivt eksempel: Du overvejer to huse med samme angivne restlevetid for taget. I det ene er loftsrummet gennemgået; i det andet har der ikke været adgang. Tallet alene giver ikke samme beslutningsgrundlag. Adgang og en supplerende undersøgelse af det andet loft kan ændre din vurdering og dit budget.
Hvornår beskytter rapporten sælgeren?
Huseftersynsordningen er frivillig. Tilstandsrapporten alene giver ikke sælger ansvarsfrihed. Lovens betingelser omfatter også elinstallationsrapport, oplysninger om ejerskifteforsikring og information om ordningens retsvirkninger.
Dokumenterne skal være modtaget inden aftalen, senest før du afgiver det købstilbud, som sælger accepterer. Tilstandsrapporten skal være udarbejdet eller fornyet mindre end seks måneder før modtagelsen. Kontrollen gælder dermed modtagelsesdagen, ikke alene overtagelsesdagen. Behov for fornyelse af tilstandsrapporten bør afklares før dit tilbud.
Fremlægges et forsikringstilbud, skal sælger rettidigt give et bindende skriftligt løfte om mindst halvdelen af den tilbudte præmie, hvis du tegner en kvalificerende forsikring. Opfylder sælger betingelserne, kan ansvarsfriheden bestå, selv om du fravælger forsikringen. Den omfatter dog ikke ethvert krav: blandt andet garantier, svig og grov uagtsomhed kan give et andet resultat.
Læs derfor forsikringstilbuddets konkrete forbehold sammen med rapporten. Dækning af en skjult skade afhænger af vilkårene og forholdene ved skaden; en tom skadesliste er ikke et løfte om forsikringsdækning.
Skal boligen have en ny ejer eller medejer?
Hvordan omsætter du rapporten til en beslutning?
- Kontrollér adresse, bygninger, rapportdato og datoen for din modtagelse.
- Saml skadebeskrivelser, sælgeroplysninger og punkter, som kræver yderligere undersøgelse.
- Afklar adgang og undersøgelsesomfang med sælger og den relevante fagperson.
- Indhent konkrete priser på undersøgelse og udbedring, og læs forsikringens undtagelser.
- Tag stilling til pris og eventuelle forbehold i handlen, før du binder dig.
Hvis et forhold stadig ikke kan undersøges, mangler du et grundlag for at sætte pris på netop den risiko. Du kan søge en aftale om yderligere undersøgelse eller et passende forbehold. Har du allerede underskrevet, skal du først få afklaret aftalens forbehold og frister, så undersøgelsen kan indgå i din videre beslutning.
Fagligt grundlag og kilder
- Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom, navnlig reglerne om rapporter og sælgers ansvarsfrihed, på Retsinformation.
- Erhvervsstyrelsens vejledninger på sik.dk om rapportens indhold og skadesymboler.
- Boligejer.dk om tilstandsrapporten samt portalens vejledning om ejerskifteforsikring.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: