Omkostninger ved boligkøb omfatter blandt andet tinglysning, låneoprettelse, dokumentarbejde og relevante forsikringer. Du skal samtidig have plads til egen betaling af købesummen, flytning og de første boligudgifter. Det samlede beløb afhænger af boligen, finansieringen og de aftaler, du indgår. Et budget for køb af en ejerbolig skal derfor vise både udgifternes størrelse og datoen, hvor pengene skal være til rådighed.
Skal skødet overdrages eller ændres?
Budgettet for et boligkøb skal rumme både købsomkostninger og de penge, du selv skal betale på bestemte datoer. Udbetalingen er en del af købesummen, mens afgifter, honorarer og forsikring er særskilte poster.
- Skødeafgift og pantafgift beregnes hver for sig. Afgiftsgenbrug kræver kontrol af de konkrete dokumenter.
- Brug lånenes disponible beløb, og undgå at medregne finansierede gebyrer som ekstra kontantbetalinger.
- Sammenlign rådgivning efter opgavernes indhold og forsikring efter både pris og dækning.
- Sælgers forsikringsbidrag afhænger af det fremlagte tilbud og forudsætter en kvalificerende forsikring.
- Knyt hver udgift og refusion til dokumentation og betalingsdato. Medregn flytning, reparationer og en mulig periode med to boliger.
Hvad er en ekstraomkostning, og hvad er betaling for boligen?
Din udbetaling ved boligkøb er en del af købesummen. Den er ikke et gebyr oven i prisen. Tinglysningsafgift og honorarer er derimod udgifter, som kommer i forbindelse med handlen. Når du lægger budget, er det nyttigt at holde tre grupper adskilt:
- Betaling for boligen: den del af købesummen, du betaler med egne penge, og den del, lånene skal dække.
- Udgifter ved købet: offentlige afgifter, låneomkostninger, rådgivning, dokumentarbejde og eventuel ejerskifteforsikring.
- Boligskiftet og tiden efter: flytning, nødvendige reparationer, løbende betalinger og en reserve til udgifter, der endnu ikke er endeligt opgjort.
Kontantbehovet er det beløb, du selv skal kunne betale på de relevante datoer. Det afhænger også af, hvilke omkostninger långiveren har accepteret at finansiere. Et gebyr forsvinder ikke, fordi det bliver lagt ind i et lån, men det skal heller ikke samtidig tælles som en særskilt kontantbetaling.
Bed banken om at vise, hvor meget du får udbetalt fra lånene efter de fradrag, der sker ved udbetalingen. Brug dette beløb i betalingsplanen. Lånets hovedstol og det disponible beløb er ikke nødvendigvis det samme.
Hvor meget koster tinglysning af skøde og pant?
Ved et almindeligt køb i fri handel er afgiften for at tinglyse ejerskiftet i 2026 på 1.850 kr. plus 0,6 % af ejerskiftesummen. Procentdelen rundes op til nærmeste hele hundrede kroner, før det faste beløb lægges til. Satserne fremgår af ministeriets oversigt over tinglysningsafgifter.
Et illustrativt, fiktivt eksempel: Du køber en ejerbolig i almindelig fri handel for 2.345.000 kr. Hele beløbet er ejerskiftesummen, og ingen særregel anvendes. Procentafgiften er 2.345.000 kr. × 0,6 % = 14.070 kr. Oprunding giver 14.100 kr., og den samlede skødeafgift bliver 14.100 kr. + 1.850 kr. = 15.950 kr. Beløbet omfatter ikke betaling for at udarbejde skødet.
Ved ny tinglysning af almindeligt pant i fast ejendom er udgangspunktet særskilt 1.825 kr. plus 1,25 % af det pantsikrede beløb i 2026. Også her oprundes procentdelen til nærmeste hundrede kroner. Pantafgiften er dermed ikke indeholdt i skødeafgiften.
Eksisterende pant eller et afgiftspantebrev kan give grundlag for at nedsætte procentafgiften. Muligheden afhænger blandt andet af dokumenttypen, den tinglyste hovedstol, samme ejendom og korrekt anmeldelse og aflysning. Du kan ikke blot trække sælgers restgæld fra dit nye lån. Få banken til at opgøre det anvendelige afgiftsgrundlag og den samlede pantafgift, før beløbet låses i budgettet.
Hvilke poster skal bankens tilbud vise?
Du kan møde udgifter til oprettelse af lån, ekspedition, vurdering, handel med obligationer og en eventuel bankgaranti. Bed om en specificeret pris og om at få oplyst, hvilke poster tilbuddet omfatter. Ellers kan en samlet post med navnet låneomkostninger være vanskelig at sammenholde med dine øvrige regninger.
Ved tilbud på realkreditlån og realkreditlignende lån skal du modtage et simpelt låneoverblik. Det viser blandt andet oprettelsesomkostninger, ydelse og samlede betalinger. Etableringsudgifter og løbende renter, bidrag og afdrag skal holdes adskilt i dit budget.
Sammenlign tilbud, der giver samme disponible beløb, og kontrollér løbetid, afdrag og rentevilkår. Se både på oprettelsesudgifter og løbende betalinger. En lav udgift ved oprettelsen siger ikke alene, hvilket lån der passer bedst til din økonomi. Långiveren skal vurdere din kreditværdighed, før låneaftalen indgås; din egen budgetberegning er ikke en lånegodkendelse.
Har du brug for et beløb til istandsættelse eller til udgifter ved købet, skal det indgå udtrykkeligt i dialogen om finansiering. Få også oplyst, hvornår pengene kan bruges. En regning med tidlig betalingsfrist kan kræve egne midler, selv om der senere kommer et låneprovenu.
Hvad betaler du for rådgivning og forsikring?
Juridisk gennemgang af købsaftalen og berigtigelse af handlen er forskellige opgaver. Berigtigelsen omfatter gennemførelse af det aftalte, herunder skøde og økonomisk afregning. Når du indhenter et tilbud, kan du bede om at få angivet, om prisen dækker dokumentgennemgang, skøde, tinglysning, refusionsopgørelse og opfølgning på handlens afslutning.
Kontrollér også moms, mulige tillæg og offentlige afgifter. Et honorar for skødearbejde kan ikke uden videre sammenlignes med et tilbud på et helt rådgivningsforløb. Brug de konkrete aftaler som budgetgrundlag frem for et generelt prisinterval.
Ved huseftersynsordningen med et forsikringstilbud er en af betingelserne for at begrænse sælgers ansvar, at sælger skriftligt lover at betale mindst halvdelen af den tilbudte samlede præmie. Løftet skal være givet inden aftalen, senest inden dit købstilbud, som sælger accepterer. Bidraget forudsætter, at du tegner den tilbudte eller en anden ejerskifteforsikring, som opfylder lovens krav. Vælger du en dyrere forsikring, følger sælgers minimumsbidrag stadig det fremlagte tilbud.
Sæt derfor den valgte præmie og det dokumenterede sælgerbidrag ind hver for sig. Din nettoudgift er forskellen, men du kan skulle betale præmien, før bidraget bliver afregnet. Afklar betalingsforløbet, og gem dokumentation for tegning og betaling.
En bygningssagkyndigs gennemgang og tilbud på nødvendige reparationer kan være selvstændige udgifter. Farver eller betegnelser i en tilstandsrapport fortæller ikke, hvad udbedringen koster. Indhent et konkret overslag på de forhold, der kan påvirke dit budget, og sammenlign forsikringernes forbehold og dækning sammen med prisen.
Hvilke betalinger kan komme omkring overtagelsen?
En refusionsopgørelse fordeler relevante indtægter og udgifter mellem dig og sælger efter aftalens skæringsdato. Den kan eksempelvis omfatte forudbetalte foreningsbidrag eller sælgers bidrag til ejerskifteforsikringen. Saldoen kan betyde, at du skal betale et beløb eller modtage penge.
En refusion er ikke nødvendigvis en ekstra købsomkostning. Hvis du godtgør sælger en udgift, der vedrører din egen periode som ejer, skal den samme periode ikke også tælles som en ny udgift i dit driftsbudget. Kontrollér bilag, periode og betaler, og undersøg, om leverandøren eller ejerforeningen allerede har afregnet posten direkte.
Får du adgang til boligen før overtagelsesdagen, bør betalingsplanen følge aftalen om den tidlige adgang. Få præciseret, hvornår forsikring og forbrug begynder, og hvornår købesummen skal deponeres. De datoer behøver ikke være ens.
Medregn desuden en eventuel periode med betalinger til to boliger. Flyttefirma, opbevaring, maling og akutte reparationer hører også til boligskiftets budget, selv om de ikke står på bankens opgørelse.
Hvordan samler du et budget, du kan kontrollere?
Du får et mere brugbart budget ved at knytte hver post til et dokument og en betalingsdato. Brug denne rækkefølge:
- Fastlæg købesum, egen betaling og lånenes forventede disponible beløb sammen med banken.
- Indhent særskilte beløb for skødeafgift, pantafgift, lånegebyrer, rådgivning, forsikringer og eventuelle undersøgelser.
- Markér hver post som endeligt tilbud, beregnet beløb eller foreløbigt skøn. Et ukendt beløb skal stå åbent frem for at blive sat til nul.
- Placér betalingerne på datoer. Indarbejd refusioner, tidlig adgang, flytning og en mulig periode med to boliger.
- Kontrollér til sidst hver udgift mod bankens finansieringsopgørelse, så en finansieret eller allerede betalt post ikke kommer med to gange.
Hold også et særskilt budget for livet i boligen med lånebetalinger, forsikring, forbrug, foreningsbidrag, boligskatter og vedligeholdelse. En reserve bør bygge på boligens tilstand og de konkrete usikre poster. Uafklaret finansiering eller en væsentlig reparation uden prisgrundlag er et signal om, at budgettet endnu ikke er klar til at bære købsbeslutningen.
Fagligt grundlag og kilder
- Tinglysningsafgiftsloven og ministeriets aktuelle satsoversigt om afgifter på ejerskifte og pant.
- Bekendtgørelsen om god skik for boligkredit om låneoverblik, oplysninger og kreditvurdering.
- Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom om sælgers bidrag til ejerskifteforsikring.
- Boligejer.dk om berigtigelse, overtagelse og refusionsopgørelse.
- Konkurrence- og Forbrugerstyrelsens Forbrug.dk om forsikringsvalg og vurdering af skader.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: