En formel budrunde ved boligkøb er en lukket proces med fælles materiale, en fast budfrist og hemmelige bud. Du afgiver normalt pris og overtagelsesdato på den fastlagte tilbudsblanket, hvorefter sælger vælger mellem de rettidige bud eller afviser dem alle. Højeste bud vinder derfor ikke automatisk, og du bør have finansiering, dokumenter og nødvendige forbehold afklaret før fristen.
Skal du have ændret skødet?
Vælg den beskrivelse, der passer bedst, og se, hvordan du kommer videre:
En formel budrunde ved boligkøb foregår med samme materiale til alle, en fast frist og lukkede bud. Sælger kan som udgangspunkt vælge mellem de rettidige bud eller afvise dem alle, så højeste pris vinder ikke automatisk.
- Budrunden må ikke bruges som en åben auktion eller løbende prisforhandling.
- Du skal afklare dokumenter, finansiering og nødvendige forbehold før budfristen.
- Buddet skal følge tilbudsblanketten og være modtaget rettidigt.
- Kun ét indkommet bud får den formelle budrunde til at bortfalde.
- Budfrist, sælgers accept og købers fortrydelsesret er forskellige milepæle.
Hvornår er der tale om en formel budrunde?
En formel budrunde opstår, når sælger og ejendomsmægleren beslutter at udbyde ejendommen efter Budbekendtgørelsen. Den kan være planlagt fra salgets begyndelse eller blive iværksat, fordi flere købere har vist konkret interesse. Alle bliver opfordret til at byde inden en bestemt frist på ensartede vilkår, bortset fra pris og overtagelsesdato.
Flere interesserede købere er ikke i sig selv en formel budrunde. Hvis mægleren blot modtager tilbud og taler med køberne enkeltvis, er forløbet en almindelig prisforhandling ved boligkøb. Budbekendtgørelsens særlige regler gælder heller ikke for andelsboliger. En formel budrunde er samtidig noget andet end en auktion: Køberne må ikke byde hinanden op med kendskab til de øvrige bud.
Hvad skal du nå før budfristen?
Alle interesserede skal have samme udbudsmateriale. Det omfatter mindst en salgsopstilling og et udkast til standardkøbsaftalen. Hvis sælger vil bruge huseftersynsordningen, skal tilstandsrapport, elinstallationsrapport og oplysninger om ejerskifteforsikring være med fra budperiodens start.
Tilbudsblanketten skal sætte en rimelig frist, så du kan afklare de tekniske, juridiske og økonomiske forhold, der har betydning for dit bud. Fristen kan ikke ændres, og budrunden må ikke lukkes tidligere. Brug derfor perioden på at gennemgå materialet, afklare din finansiering og kontrollere, om standardkøbsaftalen indeholder det rådgiverforbehold og eventuelle bankforbehold, som du har brug for.
Et bud, der ikke følger tilbudsblanketten og budrundens vilkår, skal forkastes. Du bør derfor ikke regne med, at du kan tilføje et nyt forbehold eller ændre et andet væsentligt vilkår efter fristen. Få i stedet afklaret før buddet, om den ønskede formulering allerede er en del af det fælles aftalegrundlag.
Hvordan afgiver du buddet korrekt?
Buddet afgives på tilbudsblanketten med dit navn og din adresse, en bestemt kontantpris, den ønskede overtagelsesdato og de øvrige oplysninger, blanketten kræver. Prisen må ikke afhænge af størrelsen på andre bud. Formuleringer som, at du vil betale et bestemt beløb mere end højeste bud, passer derfor ikke til den lukkede budrunde.
Tilbudsblanketten angiver, om buddet skal afleveres i en lukket kuvert eller sendes på en sikker elektronisk måde. Det afgørende er, at buddet er nået frem som foreskrevet inden fristens udløb. Du bærer selv den økonomiske risiko for at kunne gennemføre købet på de tilbudte vilkår, så dit maksimale bud bør bygge på din egen finansiering og økonomi frem for et gæt på de andres bud.
Hvad sker der, mens buddene er lukkede?
I budperioden må sælger og mægler hverken forhandle med interesserede købere eller sælge ejendommen. Buddenes indhold skal holdes hemmeligt for alle, også for mægleren, indtil det fastsatte åbningstidspunkt. Du får derfor ikke et løbende signal om, hvor dit bud ligger i forhold til de andre.
Når fristen er udløbet, åbner mægleren buddene og registrerer de rettidige bud i en budjournal. Journalen indeholder blandt andet modtagelsestidspunkt, pris, overtagelsesdato og andre relevante oplysninger. Sælger modtager journalen og kopier af buddene og kan derefter tage stilling på det grundlag, som fremgår af tilbudsblanketten.
Skal sælger vælge det højeste bud?
Sælger kan som udgangspunkt afvise alle bud og er frit stillet med hensyn til, hvilke kriterier der bruges ved valget. Tilbudsblanketten kan dog binde sælger til at vælge et kvalificeret bud eller anvende bestemte kriterier. Det er derfor blankettens ordlyd, der viser, om pris alene er afgørende.
Illustrativt eksempel: Bud A har den højeste pris, men en senere overtagelsesdato. Bud B er lidt lavere og har den overtagelsesdato, sælger foretrækker. Hvis tilbudsblanketten lader sælger vælge frit, kan sælger vælge bud B. Har sælger derimod forpligtet sig til at vælge højeste bud, som opfylder alle betingelser, styrer det kriterium valget.
Hvis der kun er kommet ét bud ved fristens udløb, bortfalder den formelle budrunde. Den eneste budgiver er da ikke bundet af buddet, og parterne kan i stedet gå over til almindelig forhandling med udgangspunkt i udbudsprisen. Forkaster sælger alle bud, kan sælger senere forhandle eller starte en helt ny budrunde med nyt grundlag og nye frister.
Hvornår kan du trække dit bud tilbage?
Tilbudsblanketten skal oplyse, at buddet er bindende, og at du kan tilbagekalde eller erstatte det med et højere eller lavere bud, hvis beskeden når frem inden budfristens udløb. Buddet bortfalder også, hvis sælger ikke accepterer det inden den acceptfrist, der står i blanketten.
Er du forbruger, gælder der samtidig en lovbestemt ret til at tilbagekalde et købstilbud, indtil sælger har antaget det. Efter sælgers accept skifter situationen: Ved et almindeligt forbrugerkøb af en bolig har køber normalt seks hverdage til at bruge den lovbestemte fortrydelsesret, og det kræver som udgangspunkt betaling af 1 procent af købesummen. Reglerne fremgår af forbrugerbeskyttelsesloven ved køb af fast ejendom.
Et rådgiverforbehold er et særskilt aftalevilkår. Dets virkning og frist afhænger af ordlyden og må ikke forveksles med den lovbestemte fortrydelsesret ved huskøb. Kontroller begge spor, før du afgiver buddet, så du ved, hvilke muligheder der består før og efter sælgers accept.
Hvornår får du indblik i de andre bud?
Budjournalen er hemmelig under budperioden, men budgiverne får senere en anonymiseret kopi. Hvis sælger afviser alle bud, sendes journalen efter acceptfristens udløb. Hvis sælger accepterer et bud, får den valgte køber journalen sammen med accepten, mens de øvrige budgivere modtager den, når den valgte købers fortrydelsesret er udløbet.
Journalen giver dig mulighed for at kontrollere de registrerede priser, overtagelsesdatoer og tidspunkter uden at få de øvrige budgiveres identitet. Gem derfor tilbudsblanketten, dit afsendte bud og dokumentation for, hvornår det kom frem, indtil budrunden er afsluttet.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på de gældende regler og aktuelle offentlige vejledninger om budrunder og forbrugerbeskyttelse ved boligkøb.
- Budbekendtgørelsen og lov om formidling af fast ejendom
- Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom
- Boligejer.dk, der er forankret i Erhvervsstyrelsen
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: