En samejeoverenskomst om fast ejendom er en intern aftale mellem flere ejere om brug, betaling, vedligeholdelse, salg og udtræden. Den supplerer skødet, men den erstatter ikke tinglyst ejerregistrering eller bankens aftaler om lån.
Skal boligen skifte ejer?
Når ejerforholdene i en bolig skal ændres, afhænger den rette juridiske løsning af den konkrete situation. Her får du et overblik over de mest almindelige typer skøder og overdragelser:
En samejeoverenskomst om fast ejendom bør beskrive ejerandele, indskud, udgifter, brug, vedligeholdelse, forkøbsret og salg. Aftalen supplerer skødet, men den ændrer ikke alene Tingbogen eller bankens låneaftaler.
- Skødet viser ejerregistreringen, mens samejeoverenskomsten regulerer parternes interne forhold.
- Indskud, lån, fællesudgifter og forbedringer bør beskrives med klare betalingsregler.
- Forkøbsret, vurderingsmetode, svarfrister og salgsproces bør være konkrete.
- Tinglysning bør vurderes, hvis aftalen indeholder rettigheder, der skal beskyttes over for andre.
- Aftalen bør opdateres, når ejerandele, lån, brug eller ejerkreds ændrer sig.
Hvad er formålet med en samejeoverenskomst?
Formålet er at gøre samejet operationelt, før der opstår uenighed. Skødet viser, hvem der ejer ejendommen og med hvilke ejerandele, men det forklarer normalt ikke, hvem der betaler hvilke udgifter, hvem der må bruge boligen hvornår, eller hvordan en medejer kan komme ud af aftalen.
En god aftale gør derfor tre ting på én gang: Den beskriver parternes nuværende økonomi, den regulerer hverdagen i samejet, og den giver en proces for salg, overtagelse eller opløsning. Uden den skriftlige proces kan et praktisk problem hurtigt blive til en tvist om, hvad parterne egentlig havde aftalt.
Hvilke ejere og ejerandele skal aftalen beskrive?
Aftalen bør starte med parterne, ejendommen og de ejerandele, der fremgår af Tingbogen. Hvis I vil eje 50/50, 70/30 eller med en anden fordeling, skal det passe med skødet. Hvis ejerandelene senere skal ændres, kræver det normalt en ny ejerregistrering og ikke kun en rettelse i den interne aftale.
Det er derfor nyttigt at læse aftalen sammen med skødet og artiklen om ejerandele på skødet. Ejerandelen handler om, hvem der ejer hvad udadtil. Samejeoverenskomsten kan forklare, hvorfor I har valgt fordelingen, og hvordan betalinger eller mellemregninger skal håndteres indbyrdes.
Hvordan bør indskud og fælles udgifter reguleres?
Hvis parterne har betalt forskelligt indskud, bør aftalen forklare, om forskellen er en gave, et lån, en særlig mellemregning eller en del af ejerandelen. Det samme gælder betaling af afdrag, renter, forsikring, ejendomsskatter, fællesudgifter, renovation, varme og andre løbende poster.
Aftalen bør også beskrive, hvad der sker, hvis én part betaler mere end aftalt i en periode. Skal beløbet refunderes, forrentes, modregnes ved salg eller betragtes som en frivillig betaling? Det spørgsmål bør ikke stå åbent, fordi det først bliver dyrt at løse, når pengene allerede er betalt.
Hvad bør aftalen sige om brug af boligen?
Sameje handler ikke kun om penge. Hvis ejendommen er en helårsbolig, et sommerhus eller en bolig, som én medejer bruger mere end de andre, bør aftalen forklare brugsretten. Det kan være hvem der bor i boligen, om andre må bruge den, hvordan ferieperioder fordeles, og om boligen må udlejes.
Ved helårsbolig skal aftalen holdes adskilt fra offentlige regler om lovlig anvendelse, bopæl, lokalplaner og eventuelle servitutter. En intern aftale mellem ejerne kan ikke gøre en ulovlig brug lovlig. Den kan kun regulere, hvordan ejerne indbyrdes må bruge ejendommen inden for de regler, der gælder for boligen.
Hvordan håndteres vedligeholdelse og forbedringer?
Aftalen bør skelne mellem almindelig drift, nødvendig vedligeholdelse og større forbedringer. Mindre løbende udgifter kan måske besluttes af den, der bruger boligen til daglig, mens større arbejder bør kræve skriftlig godkendelse fra alle eller et bestemt flertal.
Forbedringer kræver en klar model, fordi de kan øge værdien eller skabe intern uenighed. Aftalen kan for eksempel beskrive, hvem der må bestille arbejdet, hvilket budget der skal godkendes, hvordan regninger fordeles, og om en ejer får særskilt godtgørelse, hvis vedkommende har betalt en forbedring alene.
Hvad skal der stå om lån, pant og bankens rolle?
Skødet og samejeoverenskomsten ændrer ikke automatisk, hvem der hæfter for banklån eller realkreditlån. Hvis flere har underskrevet lånedokumenterne, kan hæftelsen over for långiver være et andet spor end ejerandelene i Tingbogen og den interne aftale mellem ejerne.
Derfor bør aftalen beskrive, hvordan parterne indbyrdes fordeler betalinger på lån og fælles udgifter. Den bør samtidig gøre det klart, at banken eller realkreditinstituttet skal acceptere ændringer i debitorforhold, hvis en ejer senere skal frigøres fra lånet. En intern aftale kan ikke alene binde långiver.
Hvordan kan forkøbsret og udtræden beskrives?
Forkøbsret er et centralt punkt, når en medejer senere vil sælge sin andel. Aftalen bør forklare, om de andre ejere har førsteret til at købe, hvordan tilbuddet gives, hvor lang svarfristen er, og hvordan prisen fastsættes.
En forkøbsret bliver svag, hvis prisen ikke kan bestemmes. Aftalen kan bruge en vurderingsmodel, en uafhængig vurdering, et gennemsnit af flere vurderinger eller en anden metode, men den bør være konkret nok til at kunne bruges, når parterne ikke længere er enige. Den bør også tage stilling til omkostninger ved vurdering og handel.
Hvad sker der, hvis én vil sælge, og en anden vil blive?
Aftalen bør have en proces for uenighed om salg. Den kan beskrive, om en medejer kan kræve hele ejendommen solgt, om de øvrige først kan købe vedkommendes andel, og hvordan salgspris, mægler, fremvisninger og tidsplan besluttes.
Forenklet illustrativt eksempel: To søskende ejer et sommerhus med halvdelen hver. Den ene vil sælge, mens den anden vil beholde huset. Hvis aftalen beskriver forkøbsret, vurderingsmetode og svarfrist, har parterne en konkret proces. Hvis aftalen kun siger, at “parterne finder en rimelig løsning”, er der stadig uenighed om selve metoden.
Kan en samejeoverenskomst ændre skødet?
Nej, en samejeoverenskomst ændrer ikke i sig selv den tinglyste ejerregistrering. Hvis én medejer skal overdrage hele eller en del af sin ejerandel til en anden, skal ejerændringen normalt gennemføres med et skøde eller andet relevant adkomstdokument.
Det er et vigtigt skel, hvis I bruger en samejekontrakt til at forklare jeres interne økonomi. Aftalen kan være grundlaget for, hvad der skal ske, men Tingbogen ændres først, når den relevante ejerændring bliver anmeldt og tinglyst.
Hvornår bør aftalen tinglyses?
Tinglysning kan være relevant, hvis aftalen indeholder rettigheder over ejendommen, som skal beskyttes over for andre end parterne. Tinglysningslovens § 1 siger, at rettigheder over fast ejendom skal tinglyses for at få gyldighed mod aftaler om ejendommen og mod retsforfølgning.
Det betyder ikke, at alle interne betalings- og brugsregler nødvendigvis skal tinglyses. Spørgsmålet afhænger af, hvilke rettigheder aftalen indeholder, og hvem de skal kunne gøres gældende over for. Hvis aftalen for eksempel indeholder forkøbsret eller andre rettigheder med betydning for tredjemand, bør tinglysning af samejeoverenskomst vurderes særskilt.
Hvordan bør aftalen tilpasses parternes relation?
En samejeoverenskomst mellem ugifte samlevende har ikke samme baggrund som en aftale mellem søskende, venner, forældre og børn eller tidligere partnere. Relationens betydning ligger især i formålet med samejet, finansieringen, brugen af boligen og hvad der skal ske ved brud, salg eller dødsfald.
Hvis I er ugifte samlevende, bør aftalen holde boligen, lånet og den interne økonomi adskilt fra ægtefællers bodelingsregler. Artiklen om bodeling for samlevende forklarer dette skel nærmere. Hvis I køber bolig sammen fra start, bør aftalen også passe til de valg, I træffer om hvem der skal stå på skødet.
Hvilke formuleringer bør undgås?
Vage formuleringer skaber usikkerhed, når aftalen skal bruges. Udtryk som “rimelig betaling”, “efter nærmere aftale” eller “ved passende lejlighed” kan lyde fleksible, men de giver ikke en klar løsning, hvis parterne senere er uenige.
Brug i stedet konkrete mekanismer. Skriv hvem der skal handle, hvilken frist der gælder, hvilken dokumentation der kræves, og hvordan prisen eller betalingen beregnes. Aftalen behøver ikke være kompliceret, men den skal være præcis nok til at fungere uden, at parterne først skal blive enige om grundmodellen igen.
Hvornår skal aftalen opdateres og kontrolleres?
Aftalen bør opdateres, når ejerkredsen, ejerandelene, lånet, brugen af boligen eller parternes økonomiske aftale ændrer sig. Det samme gælder, hvis boligen bliver bygget om, får større forbedringer, overgår fra fælles brug til udlejning, eller hvis en ejer flytter ud, men stadig ejer en andel.
Efter en ændring bør du kontrollere tre ting: Tingbogen skal vise den rigtige ejerregistrering, lånedokumenterne skal afspejle den hæftelse, banken har accepteret, og samejeoverenskomsten skal passe til den nye virkelighed mellem ejerne. Når de tre spor ikke stemmer, kan en ellers enkel ændring skabe uklarhed senere.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på sikre kilder om tinglysning, Tingbogen og lokale juridiske arbejdspunkter om sameje mellem flere ejere.
- Retsinformation: tinglysningsloven
- Boligejer.dk om tingbogsattest
- Lokalt juridisk grundlag om ejerandele, ugifte samlevende, sameje og forskellen mellem skøde, lån og intern aftale
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: