Sælger bliver som udgangspunkt bundet, når et købstilbud bliver accepteret rettidigt og uden ændringer, og accepten er kommet frem til køber. Før det kan sælger afvise tilbuddet, lade det udløbe eller svare med andre vilkår. At sælger er bundet, er dog ikke altid det samme som, at handlen er endelig: Købers forbehold og lovbestemte fortrydelsesret kan stadig få betydning.
Få professionel hjælp til skødet
Vi klarer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris. Vælg rette situation herunder for at se skødepakken:
Sælger bliver normalt bundet, når et købstilbud er accepteret rettidigt og uden ændringer. Artiklen skelner mellem accept, modbud, underskriftsrækkefølge og det tidspunkt, hvor handlen er uden forbehold.
- Se, hvorfor udbudsprisen ikke tvinger sælger til at acceptere
- Kontrollér frist, vilkår og tidspunktet for accepten
- Forstå, hvornår et ændret svar bliver et modbud
- Skeln mellem sælgers binding og købers fortrydelsesret
- Brug en enkel dokumentkontrol til at fastslå status
Binder udbudsprisen sælger?
Sælger er ikke forpligtet til at acceptere et bud, heller ikke hvis det svarer til boligens udbudspris. Et købstilbud er et forslag til en aftale, som sælger kan acceptere, afslå eller besvare med et modbud.
Ejendomsmægleren skal forelægge købstilbud for sælger, men beslutningen ligger hos sælger. Pris er kun ét vilkår. Overtagelsesdag, finansiering, forbehold og andre betingelser kan også påvirke sælgers valg. Det samme gælder ved en budrunde: Sælger behøver ikke vælge det højeste bud og kan også afvise alle bud.
Hvornår er tilbuddet accepteret?
En accept skal svare til tilbuddet og være kommet frem til tilbudsgiveren inden acceptfristens udløb. Hvis køber har afgivet tilbuddet, er det derfor ikke nok, at sælger beslutter sig eller underskriver dokumentet internt. Accepten skal også være meddelt køber på den måde, som tilbuddet og forløbet kræver.
Fire kontrolpunkter afgør normalt, om der foreligger en accept:
- Tilbuddet var stadig gældende, da sælger svarede.
- Svaret accepterede pris, overtagelsesdag, forbehold og øvrige vilkår uden ændringer.
- Accepten kom frem til køber inden den angivne eller rimelige frist.
- Svaret kom fra sælger eller en person, der havde ret til at acceptere på sælgers vegne.
Den seneste version af købsaftalen, eventuelle bilag og tidspunktet for modtagelsen er derfor mere pålidelige kontrolpunkter end en mundtlig status om, at sælger er positiv.
Hvad hvis sælger ændrer vilkårene?
Et svar er som udgangspunkt et modbud, hvis det ligner en accept, men ændrer eller tilføjer et vilkår. Det gælder for eksempel, hvis sælger flytter overtagelsesdagen, ændrer prisen eller ikke vil acceptere et forbehold. Det oprindelige tilbud er da afslået, og køber skal tage stilling til sælgers nye tilbud.
En accept, der kommer for sent, bliver også som udgangspunkt behandlet som et nyt tilbud. Der findes snævre undtagelser, hvis den, der svarer, med rimelighed tror, at svaret er rettidigt eller stemmer med tilbuddet, og modtageren må indse misforståelsen. Modtageren skal da reagere uden unødigt ophold, hvis aftalen ikke skal anses for indgået.
Et eksempel: Køber tilbyder at overtage boligen den 1. december med et finansieringsforbehold. Sælger underskriver, men ændrer overtagelsen til den 15. november. Svaret er ikke en uændret accept. Det er et modbud, som først fører til en aftale, hvis køber accepterer det.
Hvad betyder underskriftsrækkefølgen?
Rækkefølgen kan ændre, hvem der afgiver tilbuddet, og hvem der accepterer. Dokumentets ordlyd og det konkrete forløb er afgørende, men de to typiske forløb er:
- Køber underskriver først. Den underskrevne købsaftale fungerer normalt som købers tilbud. Sælger bliver bundet, når sælger accepterer de samme vilkår rettidigt, og accepten kommer frem til køber.
- Sælger underskriver først og sender dokumentet til køber som et tilbud. Sælger kan da være bundet af sit tilbud i acceptperioden, selv om køber endnu ikke har accepteret. Aftalen bliver indgået, når købers rettidige accept kommer frem.
Hvis parterne har skrevet, at ingen er bundet før begge underskrifter foreligger, eller at bestemte godkendelser skal være på plads, skal status vurderes efter netop de vilkår. En underskrift kan derfor ikke læses isoleret fra resten af dokumentet.
Er handlen endelig, når sælger er bundet?
Ikke nødvendigvis. Tre juridiske milepæle kan ligge på forskellige tidspunkter:
- Sælger kan være bundet af sit eget tilbud eller af sin accept af købers tilbud.
- Parterne har indgået en aftale, når et tilbud er accepteret rettidigt og uændret.
- Handlen er først uden udestående adgang til at træde tilbage, når relevante forbehold og købers særlige rettigheder er afklaret.
Ved et almindeligt forbrugerkøb af en bolig kan køber trække sit tilbud tilbage uden betaling, indtil sælger har accepteret det. Efter aftalen er indgået, har køber normalt en lovbestemt fortrydelsesret på seks hverdage. Meddelelsen skal være skriftlig og nå frem inden fristen, og køber skal normalt betale en godtgørelse på én procent af købesummen inden samme frist. Reglerne har undtagelser, blandt andet for visse typer salg.
Et rådgiverforbehold eller bankforbehold er et andet spor. Virkningen og fristen følger den konkrete formulering. Sælger har ikke købers lovbestemte seksdagesret og kan derfor ikke bruge den til at fortryde en gyldig accept.
Hvordan kontrollerer du aftalens status?
En systematisk dokumentkontrol gør det muligt at placere handlen på det rigtige trin:
- Find den seneste version af tilbuddet og alle bilag.
- Fastslå, hvem der afgav tilbuddet, og hvem der skulle acceptere.
- Kontrollér acceptfristen og det dokumenterede tidspunkt, hvor svaret kom frem.
- Sammenlign pris, datoer, forbehold og øvrige vilkår ord for ord.
- Kontrollér, om aftalen kræver bestemte godkendelser, og om fristerne er udløbet.
- Hold købers lovbestemte fortrydelsesret adskilt fra aftalens egne forbehold.
Hvis dokumenterne viser forskellige vilkår eller uklare tidspunkter, kan man ikke fastslå bindingen alene ud fra udbudsprisen, boligens salgsstatus eller en planlagt overtagelsesdag. Tilbud, accept, modtagelsestidspunkt og forbehold skal ses i sammenhæng.
Fagligt grundlag og kilder
- Aftaleloven på Retsinformation – reglerne om tilbud, accept, frister og svar med ændrede vilkår.
- Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom på Retsinformation – købers tilbagetrækning før sælgers accept og den lovbestemte fortrydelsesret.
- Boligejer.dk, den offentlige boligportal under Erhvervsstyrelsen – vejledning om købsaftalen, sælgers stilling til bud og købers fortrydelsesret.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: