Et købstilbud på bolig fører som udgangspunkt til en bindende aftale, når sælger accepterer tilbuddet rettidigt og uden ændringer. Aftalte krav om underskrift og forbehold kan dog påvirke resultatet. Køber du en bolig til egen beboelse, kan du efter lovens regler tilbagekalde tilbuddet, indtil sælger har accepteret. Derefter skal du skelne mellem aftalte forbehold og den lovbestemte fortrydelsesret.
Skal skødet overdrages eller ændres?
Et købstilbud fører som udgangspunkt til en bindende aftale ved sælgers rettidige, uændrede accept. Aftalte formkrav og forbehold kan påvirke resultatet, og købers rettigheder afhænger af, hvor langt forløbet er.
- Ved boligkøb omfattet af forbrugerbeskyttelsesloven kan du tilbagekalde tilbuddet, indtil sælger har accepteret.
- Et ændret eller for sent svar er som udgangspunkt et nyt tilbud.
- Rådgiver- og bankforbehold virker efter deres konkrete ordlyd og frister.
- Lovbestemt fortrydelse kræver rettidig skriftlig meddelelse og som udgangspunkt betaling af 1 % inden seks hverdage. Andre betingelser kan gælde.
- Kontrollér tilbud, svar, modtagelsestidspunkter og friststart; sælgers salgstilbud kan ændre, hvornår fortrydelsesfristen begynder.
Er dit bud en forhandling eller et egentligt tilbud?
En uforpligtende interessetilkendegivelse kan åbne en forhandling om pris og overtagelse. Et egentligt tilbud har en anden funktion: Det angiver vilkår, som sælger kan acceptere. Når du underskriver en købsaftale og sender den til sælger som dit tilbud, har du derfor taget et andet skridt end blot at spørge, om sælger vil overveje en lavere pris.
Indholdet og forløbet afgør, hvad du har meddelt. En e-mail er ikke automatisk uforpligtende, og en aftale kræver ikke efter aftalelovens almindelige regler altid en underskrevet købsaftale. Har I derimod aftalt, at I først bliver bundet ved underskrift, skal dette krav være opfyldt. Enighed om prisen alene viser heller ikke, at alle øvrige vilkår er aftalt.
Undersøg derfor både selve tilbuddet og den korrespondance, der hører til. Et købstilbud skal vurderes ud fra sine vilkår, ikke alene ud fra dokumentets overskrift. Er der tvivl om en mundtlig aftale eller en mailudveksling, kræver det en konkret vurdering af, hvad parterne faktisk har tilbudt og accepteret.
Hvornår binder sælgers svar parterne?
Har du fastsat en acceptfrist, skal sælgers accept som udgangspunkt være kommet frem til dig inden fristens udløb. Det er altså ikke tilstrækkeligt, at sælger har afsendt svaret inden fristen. Reglen følger af aftaleloven, men tilbuddets egne vilkår kan have betydning for, hvordan accepten skal ske.
Et svar med en anden pris, en ændret overtagelsesdag eller et nyt forbehold er som udgangspunkt et afslag kombineret med et nyt tilbud. Sælger kan derfor ikke uden din accept fjerne dit bankforbehold og samtidig fastholde, at dit oprindelige tilbud er accepteret uændret. En accept, der kommer for sent, regnes også som udgangspunkt som et nyt tilbud.
Der findes en undtagelse ved en misforståelse, som den oprindelige tilbudsgiver må indse: Tror afsenderen, at svaret er rettidigt eller stemmer med tilbuddet, kan du blive nødt til at protestere uden ugrundet ophold for at undgå at blive bundet. Lad derfor ikke et uklart eller ændret svar ligge ubesvaret.
Illustrativt, fiktivt eksempel: Du tilbyder at købe med overtagelse den 1. juni. Sælger svarer, at prisen accepteres, men kræver overtagelse den 1. maj. Det er som udgangspunkt et modbud, som du skal tage stilling til. Havde sælger accepteret alle dine vilkår rettidigt og opfyldt et eventuelt krav om underskrift, ville udgangspunktet være en indgået aftale.
Før sælger har accepteret, giver dit tilbud ikke i sig selv krav på at købe boligen. Efter en bindende aftale har sælger ikke den lovbestemte fortrydelsesret, som køber har. Et højere bud fra en anden køber giver derfor ikke i sig selv sælger ret til at forlade aftalen. Eventuelle aftalte betingelser skal stadig vurderes.
Kan du trække tilbuddet tilbage før accept?
Ved boligkøb omfattet af forbrugerbeskyttelsesloven kan du tilbagekalde dit tilbud ved at underrette sælger, så længe sælger endnu ikke har accepteret. Du skal i den situation ikke betale lovens godtgørelse på 1 % for at komme ud af tilbuddet. Det er tilbagekaldelse før aftaleindgåelsen, ikke fortrydelse af en allerede indgået handel.
Reglerne forudsætter, at ejendommen hovedsagelig er bestemt til beboelse for dig som køber. De gælder blandt andet ikke køb på auktion eller køb af landbrugsejendom under landbrugspligt. De gælder heller ikke, hvis der ved aftalens indgåelse er indgivet begæring om tvangsauktion, og du vidste eller burde vide det. Du kan derfor ikke uden videre bruge reglerne ved et rent investeringskøb.
Send af hensyn til dokumentationen en tydelig skriftlig tilbagekaldelse til sælger og den mægler, der håndterer tilbuddet. Bed om bekræftelse på modtagelsen, og gem beskederne. Er det uklart, om sælger allerede har accepteret, skal tidspunktet afklares straks. At du endnu ikke har set en underskrevet kopi, beviser ikke i sig selv, at tilbuddet stadig kan tilbagekaldes.
Hvad betyder rådgiverforbehold og bankforbehold?
Et rådgiverforbehold kan gøre handlen betinget af din rådgivers godkendelse. Et bankforbehold kan knytte handlen til bankens godkendelse. Rækkevidden afhænger af den aftalte formulering: Hvad skal godkendes, hvem skal reagere, hvordan og inden hvilken frist?
Forbeholdene er aftalte vilkår. Du får dem ikke automatisk ved at have en rådgiver eller ved at mangle finansiering. Vil du kunne bruge et forbehold, skal det være en del af aftalen, og du skal følge dets betingelser. Et afslag fra banken er derfor ikke i sig selv en generel ret til at annullere ethvert boligkøb.
Rådgiverforbeholdets frist og lovens fortrydelsesfrist er to forskellige frister, som kan løbe samtidig. Du får ikke automatisk seks nye hverdage, når rådgiverens frist slutter. Et anvendeligt forbehold kan give adgang til at lade handlen bortfalde uden lovens godtgørelse, men betaling for allerede bestilt rådgivning afhænger af din særskilte aftale med rådgiveren.
Hvad kræver fortrydelse efter aftalens indgåelse?
Når en aftale om dit boligkøb er indgået, kan den lovbestemte fortrydelsesret ved huskøb være relevant. Efter lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom skal skriftlig meddelelse om, at du træder tilbage, være kommet frem til sælger senest seks hverdage efter aftalens indgåelse. Lørdage, søndage, helligdage og grundlovsdag tæller ikke som hverdage i denne beregning.
Hvem der fremsatte tilbuddet først, kan ændre fristens start. Indgås aftalen ved, at du accepterer sælgers tilbud om salg, regnes fristen fra det tidspunkt, hvor salgstilbuddet kom til din kundskab. Du kan derfor ikke blot regne seks nye hverdage fra den dag, du selv underskriver.
Du skal som udgangspunkt også betale sælger en godtgørelse på 1 % af købesummen inden samme frist. Illustrativt, fiktivt regneeksempel: Ved en købesum på 2.500.000 kr. bliver godtgørelsen 2.500.000 kr. gange 0,01, altså 25.000 kr. Det er en godtgørelse til sælger, ikke en offentlig afgift. Eventuelle aftalte rådgiverudgifter kommer ved siden af.
Godtgørelsen skal ikke betales, hvis sælger har opført ejendommen med salg for øje, eller hvis sælgers hovederhverv er salg af fast ejendom, og salget sker som led i dette erhverv. En erhvervsdrivende sælger er altså ikke i enhver situation tilstrækkeligt til at udløse undtagelsen.
Har du allerede taget boligen i brug, ændret den eller fået aftalen tinglyst, er meddelelse og betaling ikke nødvendigvis nok. Inden samme frist kan du også skulle stille ejendommen til sælgers disposition, tilbageføre fysiske ændringer til væsentlig samme tilstand og foretage det nødvendige til aflysning. Skader som følge af uagtsomhed hos dig eller andre, der har haft adgang i din interesse, skal udbedres inden fristen. Du har bevisbyrden for, at der ikke er udvist uagtsomhed.
Hvordan får du afklaret, om handlen er bindende?
Saml dokumenterne i tidsrækkefølge, hvis du står med en konkret underskrift, et modbud eller et ønske om at trække dig. Denne praktiske kontrol hjælper med at finde det spørgsmål, der skal løses:
- Find det seneste tilbud med alle bilag og vilkår. Notér pris, overtagelsesdag, acceptfrist og eventuelt krav om underskrift.
- Find sælgers svar. Kontrollér, om det accepterer samme vilkår, eller om noget er ændret, og gem tidspunktet for modtagelsen.
- Læs hvert forbehold for sig. Notér frist, modtager og krav til meddelelsen, og send materialet videre til den rådgiver eller bank, der skal tage stilling.
- Afklar særskilt, om lovens fortrydelsesret gælder, hvornår fristen begyndte, og om betaling eller andre handlinger er nødvendige.
- Gem dokumentation for rettidig modtagelse og eventuel betaling. En afsendt besked er ikke i sig selv dokumentation for, at den er kommet frem.
Ved uenighed om accept, tilbagekaldelse eller friststart bør du få den konkrete korrespondance vurderet med det samme. Vent ikke på arbejdet med skødet: Aftalen om købet og den efterfølgende gennemførelse af handlen er forskellige trin.
Fagligt grundlag og kilder
- Aftaleloven: tilbud, rettidig accept, ændrede svar og aftalte vilkår.
- Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom: tilbagekaldelse, fortrydelse, frister og godtgørelse.
- Boligejer.dk, Erhvervsstyrelsens vejledning om aftalefasen: interessetilkendegivelse, rådgiverforbehold og bolighandlens forløb.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: