Som sælger bør du først underskrive skødet, når indholdet stemmer med købsaftalen, købers betaling eller sikkerhed er afklaret, og eventuelle forbehold ikke længere gør handlen usikker.
Skal boligen skifte ejer?
Når ejerforholdene i en bolig skal ændres, afhænger den rette juridiske løsning af den konkrete situation:
Som sælger bør du først underskrive skødet, når skødet stemmer med købsaftalen, betalingssporet er afklaret, og væsentlige forbehold er håndteret. Underskriften er et tinglysningsskridt, ikke en erstatning for kontrol af handlens vilkår.
- Skødet skal passe med parter, ejendom, købesum, overtagelsesdag og eventuelle betingelser.
- Betaling, deponering eller bankgaranti bør være afklaret efter købsaftalen.
- Digitale dokumenter kan først sendes til tinglysning, når de nødvendige parter har underskrevet.
- Fejl i centrale oplysninger bør rettes før MitID-signering.
- Efter tinglysning bør du kontrollere ejerregistrering, anmærkninger, betaling og låneafvikling.
Hvad betyder din underskrift på skødet?
Din underskrift på skødet er ikke det samme som at underskrive købsaftalen. Købsaftalen er aftalen mellem køber og sælger om overdragelsen, mens skødet er det dokument, der bruges til at få ejerskiftet registreret i Tingbogen.
Når du underskriver skødet som sælger, bekræfter du i tinglysningssporet, at ejendommen kan overdrages til køber på de oplysninger, der står i dokumentet. Derfor bør du kontrollere skødet som et gennemførelsesdokument, ikke som en ny forhandling af hele handlen.
Hvornår er købsaftalen klar nok til skødet?
Skødet bør bygge på en købsaftale, der er bindende nok til, at handlen kan gennemføres. Boligejer beskriver købsaftalen som købers og sælgers kontrakt om overdragelse af ejendommen, hvor de centrale vilkår blandt andet er pris, overtagelsesdag og individuelle handelsvilkår.
Hvis købsaftalen stadig afhænger af et uafklaret forbehold, en manglende godkendelse eller en ændring, som parterne ikke har accepteret, kan det være for tidligt at underskrive skødet. Skødet skal ikke skabe uklarhed om vilkår, som endnu ikke er landet i aftalegrundlaget.
Hvilke oplysninger skal du kontrollere før signering?
Inden du underskriver, bør du sammenholde skødet med købsaftalen og de centrale bilag. Kontrollen bør især omfatte de oplysninger, der direkte afgør, hvad du overdrager, til hvem og på hvilke vilkår.
- Ejendommens adresse, matrikeloplysninger og eventuel ejerlejligheds- eller ejendomstype.
- Købers og sælgers navne og identifikationsoplysninger.
- Købesum, overtagelsesdag og eventuelle betingelser.
- Om skødet er betinget eller endeligt.
- Om sælgers eksisterende pant og anmærkninger håndteres i det rigtige spor.
Hvis du er i tvivl om rollefordelingen i dokumentarbejdet, kan artiklen om hvem der skal lave skødet hjælpe med at skille skøde, købsaftale og berigtigelse ad.
Hvad skal være afklaret om betaling og sikkerhed?
Som sælger bør du ikke se skødeunderskriften isoleret fra betaling og sikkerhed. I en almindelig bolighandel skal sælger i sidste ende have købesummen, mens køber skal have sin ret over ejendommen sikret ved tinglysning. De to hensyn mødes i berigtigelsen.
Boligejers berigtigelsesvejledning beskriver blandt andet deponering, bankgaranti, afklaring af forbehold, digitalt skøde, signering og tinglysning som led i samme opfølgende fase. Det betyder ikke, at alle penge nødvendigvis skal være frigivet, før du underskriver skødet, men betalingssporet skal være afklaret på den måde, købsaftalen kræver.
Hvornår kan forbehold gøre det for tidligt at underskrive?
Et forbehold kan betyde, at handlen endnu ikke bør gennemføres i tinglysningssporet. Det kan være et rådgiverforbehold, bankforbehold, dokumentforbehold eller en anden aftalt betingelse, der skal afklares, før skødet sendes videre.
Det afgørende er ikke kun, hvad forbeholdet kaldes. Ordlyden, fristen, hvem der skal godkende, og hvad konsekvensen er ved afslag, afgør om skødet bør vente. Hvis forbeholdet kan ændre pris, overtagelsesdag, ansvar, finansiering eller handlens gennemførelse, skal skødet ikke underskrives på et grundlag, der kan blive ændret kort efter.
Hvad betyder det, hvis skødet er betinget?
Et betinget skøde kan bruges, når ejerskiftet skal registreres med en betingelse, som først skal opfyldes, før endelig adkomst kan falde på plads. Det kan være relevant, hvis handlen afhænger af betaling, finansiering eller et andet konkret vilkår i aftalen.
Betinget skøde er ikke en generel erstatning for afklaring. Det skal være klart, hvilken betingelse der gælder, hvem der skal dokumentere opfyldelsen, og hvordan skødet senere bliver endeligt. Hvis betingelsen er uklar, kan den skabe mere usikkerhed end beskyttelse.
Hvordan foregår den digitale underskrift?
Når anmeldelsen er færdig, overføres den til parternes underskriftsmapper. Tinglysningsretten beskriver, at parterne herefter skal underskrive i hver deres underskriftsmappe, og at dokumentet først kan sendes til tinglysning, når alle nødvendige parter har underskrevet.
Bekendtgørelsen om tekniske krav og forskrifter for tinglysningssystemet fastslår, at den digitale signering sker i underskriftsmappen, og at et dokument kan sendes til tinglysning, når det er signeret digitalt. Den samme bekendtgørelse angiver også, at dokumentets indhold ikke må ændres efter digital signering.
Hvorfor skal du læse dokumentet, før du bruger MitID?
MitID-signeringen er et praktisk kontrolpunkt. Når du først har signeret, er pointen, at netop det dokument kan sendes videre i tinglysningsprocessen. Derfor bør du læse de oplysninger, der har betydning for dig som sælger, før du godkender underskriften.
Du bør især reagere, hvis køber, købesum, overtagelsesdag, betingelser, ejendomsoplysninger eller pant-/anmærkningssporet ikke stemmer med det aftalte. Fejl skal rettes før signering, ikke forklares bagefter som noget, der nok kan ordnes i næste led.
Hvem kan underskrive for sælger?
Udgangspunktet er, at den eller de tinglyste ejere, der sælger, skal underskrive. Hvis en anden underskriver for dig, kræver det et gyldigt fuldmagts- eller repræsentationsgrundlag, der passer til tinglysningssystemets krav.
Tinglysningsrettens underskriftsside omtaler også situationer, hvor der underskrives efter fuldmagt, herunder særlige rollevalg ved fremtidsfuldmagt. For dig som sælger er den praktiske kontrol, at den rigtige person eller repræsentant fremgår af underskriftsflowet, før dokumentet sendes videre.
Hvad sker der efter alle har underskrevet?
Når alle nødvendige parter har underskrevet, kan dokumentet anmeldes til tinglysning. Tinglysningsloven § 25 beskriver, at et dokument anses for tinglyst, når det er indført i Tingbogen, og der er afsendt meddelelse om tinglysningen.
Efter anmeldelsen kan der komme tinglysningssvar, anmærkninger eller behov for opfølgning på sælgers eksisterende lån og købers nye finansiering. Det er derfor ikke nok, at du har underskrevet. Du bør også sikre dig, at handlen bliver fulgt op i bank-, pant- og betalingssporet.
Hvordan hænger skødet sammen med refusion og lån?
Skødet registrerer ejerskiftet. Det afregner ikke i sig selv refusion, frigiver ikke automatisk købesummen og aflyser ikke uden videre sælgers gamle lån. Refusionsopgørelse, låneindfrielse, aflysning af pant og frigivelse af deponerede beløb hører til berigtigelsen.
Hvis du vil forstå samspillet mellem dokumenterne, er det nyttigt at se på skøde og refusionsopgørelse som to forskellige led. Skødet viser ejerændringen, mens refusionen fordeler udgifter og indtægter omkring overtagelsesdagen.
Hvilke fejl bør få dig til at vente?
Du bør vente med at underskrive, hvis fejlen kan ændre din retsstilling eller handlens praktiske gennemførelse. Mindre stavefejl kan nogle gange rettes enkelt, men fejl i parter, ejendom, pris, overtagelsesdag, vilkår eller underskriftsgrundlag bør ikke ignoreres.
Forenklet illustrativt eksempel: Hvis købsaftalen siger, at køber overtager 1. september, men skødet viser en anden overtagelsesdag, bør sælger ikke bare signere og håbe, at refusionsopgørelsen retter det. Datoen kan påvirke betaling, risiko, fordeling af udgifter og den praktiske overdragelse.
Hvordan kontrollerer du, at underskriften førte til korrekt tinglysning?
Efter signering og anmeldelse bør du kontrollere, at tinglysningen faktisk er gennemført, og at eventuelle anmærkninger bliver håndteret. Hvis du vil vide mere om tidsleddet, kan du læse om hvor lang tid tinglysning af skøde tager.
Den afsluttende kontrol bør omfatte tre ting: at køber er registreret korrekt som ejer, at sælgers betalings- og frigivelsesspor følger købsaftalen, og at gamle hæftelser eller anmærkninger ikke efterlades uden plan. Først når de spor passer sammen, er underskriften blevet omsat til en gennemført handel.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på officielle kilder om købsaftale, berigtigelse, digital underskrift og tinglysning af skøde.
- Boligejer.dk om købsaftale og berigtigelse af handlen.
- Tinglysningsretten om underskriftsmapper, underskrifter og tinglysningsflow.
- Retsinformation: Tinglysningsloven og bekendtgørelse om tekniske krav og forskrifter for tinglysningssystemet.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: