Som sælger bør du først underskrive skødet, når det svarer til den endelige handel, og du har kontrolleret parter, ejendom, købesum, overtagelsesvilkår og eventuelle betingelser. Der findes ikke én lovbestemt underskriftsdato eller en fast rækkefølge for alle handler.
Skal boligen skifte ejer?
Når ejerforholdene i en bolig skal ændres, afhænger den rette juridiske løsning af den konkrete situation. Her får du et overblik over de mest almindelige typer skøder og overdragelser:
Som sælger bør du underskrive skødet, når det er den endelige og korrekte version af den aftalte handel. Der findes ikke en universel lovbestemt underskriftsdato eller en fast rækkefølge mellem køber og sælger.
- Skødet skal stemme med købsaftalen og de seneste ændringer.
- Kontrollér parter, ejendom, købesum, ejerandele og betingelser.
- Underskrift sker digitalt gennem den officielle underskriftsmappe.
- Et betinget skøde kræver et senere trin, før det bliver endeligt.
- Underskriften ændrer først Tingbogen, når skødet anmeldes og tinglyses.
Er der en bestemt dato, hvor sælger skal underskrive?
Tinglysningsloven fastsætter krav til skødets indhold, den digitale form og grundlaget for tinglysning, men loven angiver ikke en universel kalenderdato, hvor alle sælgere skal underskrive. Tidspunktet afhænger af den konkrete købsaftale og af, hvornår skødet er færdigt og klar til anmeldelse.
En aftale kan indeholde en frist for, hvornår parterne skal medvirke til tinglysningen. I så fald bør tidsplanen følge den aftalte frist. Det ændrer ikke på, at du skal have mulighed for at kontrollere, om den version, du bliver bedt om at underskrive, stemmer med den indgåede handel.
Underskriften sker normalt efter, at købsaftalen er indgået, fordi skødet skal bygge på handlens endelige oplysninger. Skødet er ikke det dokument, hvor parterne bør begynde at forhandle grundlæggende spørgsmål om pris, overtagelse eller ejendommens omfang.
Du bør heller ikke vente uden grund, når dokumentet er korrekt og underskriftsfristen nærmer sig. En forsinket signatur kan udskyde anmeldelsen, finansieringen og den øvrige berigtigelse. Det praktiske mål er derfor en rettidig underskrift af den rigtige version, ikke den tidligst mulige underskrift.
Hvis du er i tvivl om, hvorvidt et vilkår er endeligt, bør det afklares, før du signerer. En digital underskrift er ikke en foreløbig markering af, at du måske senere vil godkende dokumentet.
Se også på handlens øvrige frister. Underskriften bør placeres, så anmeldelsen kan ske rettidigt uden at presse dig til at acceptere en uafklaret version.
Hvad er forskellen på at underskrive købsaftalen og skødet?
Købsaftalen fastlægger handlens vilkår mellem køber og sælger. Den beskriver typisk ejendommen, købesummen, overtagelsesdagen, forbehold, medfølgende genstande og andre aftaler. Skødet bruges derimod til at overdrage og registrere ejendomsretten i Tingbogen.
Når du underskriver købsaftalen, accepterer du den aftale, som skødet senere skal gennemføre. Når du underskriver skødet, medvirker du som den registrerede ejer til, at ejerskiftet kan anmeldes digitalt. De to underskrifter har derfor forskellige funktioner.
Tinglysningsloven definerer et skøde som et dokument, der overdrager ejendomsretten til en bestemt fast ejendom eller en del af den. Et privat dokument skal samtidig fremtræde som udstedt af den, der ifølge Tingbogen kan råde over retten, eller med denne persons samtykke.
Det er grunden til, at sælgers underskrift knytter sig til den tinglyste rådighed over ejendommen. Købsaftalens eksistens gør ikke alene køber til registreret ejer. Skødet skal efterfølgende oprettes, underskrives og anmeldes, før ejerskiftet kan indføres i Tingbogen.
Hvis der er forskel mellem købsaftalen og skødet, bør forskellen forklares og rettes, før du underskriver. Skødet bør ikke bruges til ubemærket at ændre et centralt vilkår, som parterne tidligere har aftalt på en anden måde.
Bilag og efterfølgende tillæg til købsaftalen kan være en del af sammenligningen. Det er den samlede endelige aftale, skødet skal afspejle, ikke kun den oprindelige hovedtekst fra handelens begyndelse.
Hvad bør du kontrollere før underskriften?
Læs den konkrete version, der ligger til underskrift. Et skøde indeholder oplysninger, som bliver brugt ved den offentlige registrering, og en tidligere kladde kan være ændret efter dialog med køber, bank eller anmelder. Kontrollér derfor selve dokumentet frem for kun at stole på en tidligere e-mail.
Gennemgå mindst følgende oplysninger:
- at du og de øvrige sælgere er angivet korrekt
- at købernes navne og eventuelle ejerandele er rigtige
- at ejendommens adresse og matrikeloplysninger passer
- at købesum, overtagelsesdag og dokumenttype stemmer med aftalen
- at eventuelle betingelser er formuleret som aftalt
- at den angivne anmelder og modtager af meddelelser er korrekt
Tinglysningsloven kræver blandt andet oplysninger om ejendommen og identifikation af de berettigede, forpligtede og anmelderen. Mangler kan føre til afvisning, mens uoverensstemmelser med Tingbogen kan give en anmærkning eller en frist.
Sammenhold også skødet med eventuelle ændringer til købsaftalen. En ny overtagelsesdag eller ændret købersammensætning skal ikke blot ligge i en separat besked, hvis den har betydning for skødets oplysninger.
Hvis noget er uklart, bør du bede om en præcis forklaring eller en rettet version. Underskriv ikke ud fra en antagelse om, at en forkert oplysning uden videre bliver rettet efterfølgende.
Notér gerne, hvilken version du har gennemgået. Det mindsker risikoen for forveksling, hvis en rettelse senere kræver, at dokumentet sendes til underskrift igen digitalt.
Skal køber underskrive før sælger?
Der findes ikke en almindelig regel i tinglysningsloven om, at køber altid skal underskrive før sælger eller omvendt. Den praktiske rækkefølge kan følge købsaftalen, anmelderens arbejdsgang og den måde, parterne ønsker at kontrollere dokumentet på.
I nogle handler sendes skødet først til køber og derefter til sælger. Det kan give sælger sikkerhed for, at køber har accepteret den version, som sælger bliver bedt om at signere. I andre forløb modtager parterne dokumentet samtidig eller i en anden rækkefølge.
Rækkefølgen er mindre væsentlig end versionskontrollen. Hvis dokumentet ændres efter den første underskrift, skal det afklares, om ændringen kræver en ny underskrift. Ingen af parterne bør tro, at de har underskrevet samme indhold, hvis systemet eller arbejdsgangen reelt har præsenteret forskellige versioner.
Du kan derfor spørge anmelderen, hvem der allerede har underskrevet, om dokumentet er endeligt, og om der forventes flere ændringer. Det er et praktisk kontrolpunkt og ikke et krav om, at købers signatur altid skal kunne ses først.
På tinglysning.dk findes en særskilt adgang til underskriftsmappen. At dokumentet ligger der, viser, at det er sendt til underskrift, men ikke nødvendigvis at alle andre parter allerede har signeret, eller at alle øvrige betingelser for anmeldelse er opfyldt.
Hvis en bestemt rækkefølge er aftalt, bør anmelderen oplyse den til parterne. Så ved du, om din underskrift afslutter signeringsrunden eller blot er ét af flere udestående trin.
Hvornår bruges et betinget skøde?
Et skøde kan være betinget eller endeligt. Tinglysningsloven bestemmer, at et skøde, der skal tinglyses som adkomst, ikke må være knyttet til andre betingelser end købesummens berigtigelse inden for en nærmere angiven frist. Tinglysningspåtegningen skal vise, hvilken type skøde der er tale om.
Et betinget skøde kan derfor være relevant, når ejerskiftets endelighed afhænger af, at købesummen bliver berigtiget som aftalt. Når betingelsen senere er opfyldt og sælger erkender dette, skal registreringen vise, at skødet nu er endeligt.
Som sælger bør du kontrollere, om dokumentet er betegnet som betinget eller endeligt, og om dette passer til handlens stade. Underskriften skal ikke sættes ud fra en løs forventning om, at betegnelsen kan ændres uden et efterfølgende trin.
Et betinget skøde er ikke en generel løsning på alle uafklarede forhold. Hvis parterne fortsat forhandler om selve købesummen, ejendommen eller andre centrale vilkår, er handlen ikke nødvendigvis klar til den tinglysningsmæssige model, som et betinget skøde giver mulighed for.
Tidsplanen bør omfatte både den første underskrift og den senere berigtigelse. Ellers kan parterne fejlagtigt betragte den første registrering som den afsluttende ekspedition, selv om skødet fortsat står som betinget.
Du bør derfor få oplyst, hvem der følger betingelsen til dørs, og hvilken dokumentation der skal bruges. Ellers kan næste trin mangle en tydelig ansvarlig i det videre forløb.
Hvornår bør du vente med at underskrive?
Du bør vente, hvis skødet indeholder oplysninger, som ikke stemmer med den endelige aftale, eller hvis du ikke kan identificere den ejendom og ejerandel, du overdrager. Det samme gælder, hvis du har modtaget flere versioner og ikke ved, hvilken der er gældende.
Vent også, hvis en aftalt ændring endnu ikke er indarbejdet. Det kan være en ny køber, en ændret fordeling mellem køberne, en anden overtagelsesdag eller en rettelse af købesummen. En besked om, at ændringen ordnes senere, bør erstattes af et dokument, du faktisk kan kontrollere.
Hvis handlen afhænger af bankens eller en anden parts godkendelse, bør skødets timing stemme med den aftalte proces. En sælgerunderskrift ændrer ikke i sig selv långivernes krav eller frigiver sælger fra eksisterende lån og hæftelser.
Du bør desuden standse, hvis underskriftsanmodningen virker uvedkommende, eller hvis du ikke kan se, hvem der har oprettet dokumentet. Brug den officielle adgang til underskriftsmappen og kontrollér dokumentets oplysninger. Del ikke MitID-oplysninger eller godkendelser med andre.
At vente betyder ikke, at du bør lade en aftalt frist udløbe uden reaktion. Kontakt anmelderen eller den part, der har sendt dokumentet, og beskriv den konkrete uoverensstemmelse. En præcis indsigelse kan normalt behandles hurtigere end en generel besked om, at du ikke vil underskrive.
Gem din besked og den rettede version. Det gør det lettere at dokumentere, hvorfor underskriften blev udsat, og hvad der efterfølgende blev ændret.
Kan en anden underskrive skødet for dig?
Tinglysningssystemet giver mulighed for, at et dokument udstedes i henhold til fuldmagt, men fuldmagtsforholdet skal fremgå og håndteres efter reglerne for digital tinglysning. En anden person kan derfor ikke blot bruge dit MitID eller godkende dokumentet, som om vedkommende var dig.
Hvis du ikke selv skal underskrive, bør fuldmagten være afklaret, før skødet sendes rundt. Dokumentets omfang skal passe til den disposition, fuldmægtigen skal foretage. En fuldmagt til ét bestemt salg bør ikke uden videre behandles som en generel adgang til at ændre vilkår.
Den praktiske vejledning om underskrift af et digitalt skøde beskriver den almindelige adgang via underskriftsmappen. Hvis der anvendes fuldmagt, er processen et særskilt spor, som anmelderen skal indarbejde korrekt.
Du bør modtage den endelige version, selv om en fuldmægtig skal underskrive. Fuldmagten flytter selve underskriftshandlingen, men den ændrer ikke behovet for, at salget og dokumentets indhold svarer til din beslutning.
Afklar også, hvem der modtager Tinglysningsrettens meddelelser. Skødet skal angive, hvem der med bindende virkning kan modtage besked om tinglysningen. Det gør det muligt at følge op, hvis dokumentet får en frist, en anmærkning eller bliver afvist.
Hvis fuldmagten ikke dækker den endelige version, bør den ikke bruges som en praktisk genvej. En ændring af pris, ejendom eller andre centrale vilkår kan kræve, at omfanget vurderes på ny, før fuldmægtigen underskriver.
Hvad sker der efter sælgers underskrift?
Når de krævede underskrifter er på plads, kan anmelderen sende skødet til Tinglysningsretten. Underskriften alene ændrer ikke Tingbogen. Dokumentet skal anmeldes og prøves, før køber kan blive registreret som ejer.
Tinglysningsretten undersøger blandt andet, om dokumentet kan tinglyses, og om udstederen efter Tingbogen er berettiget til at råde over ejendommen. Resultatet kan være endelig tinglysning, foreløbig registrering med frist, tinglysning med anmærkning eller afvisning.
Hvis dokumentet ikke kan tinglyses med det samme, får anmelderen besked om årsagen og det forventede tidspunkt. En frist kan kræve yderligere dokumentation, mens en anmærkning kan vise, at skødet ikke har den forudsatte prioritet i forhold til eksisterende rettigheder.
Den, der står for udfærdigelse og anmeldelse af skødet, bør følge meddelelsen til dørs. Som sælger bør du sikre dig, at processen også omfatter eventuel indfrielse af lån, frigivelse af købesum og andre opgaver, som følger af købsaftalen.
Gem den underskrevne version og den endelige tinglysningsmeddelelse. Hvis skødet er betinget, bør du også gemme dokumentationen for den senere overgang til endeligt skøde. På den måde kan du se forskellen mellem din underskriftsdato, anmeldelsesdatoen og datoen for det endelige resultat.
Kontrollér til sidst, at køber er registreret som aftalt, og at eventuelle opgaver for sælger er afsluttet. En tinglyst adkomst og det økonomiske opgør kan være forskellige arbejdstrin, selv om de udspringer af samme handel.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Vælg den situation, der passer til dig: