Hjemmel i skødet handler om, hvem der har den tinglyste ejerposition til en fast ejendom, og hvilken ejerandel hver person eller virksomhed har. Den registrerede position kaldes normalt adkomst. Et bestemt skøde viser den overdragelse, som dokumentet vedrører, men du skal begynde med en aktuel tingbogsattest, hvis du vil vide, hvem der er registreret som ejer i dag.
Skal du have ændret skødet?
Vælg den beskrivelse, der passer bedst, og se, hvordan du kommer videre:
Hjemmel i skødet viser, hvem der har den tinglyste ejerposition til en fast ejendom, og hvilken ejerandel hver registreret ejer har. En aktuel tingbogsattest er det rigtige udgangspunkt, når du vil kende ejerforholdet i dag; et enkelt skøde dokumenterer kun den overdragelse, som dokumentet vedrører.
- Hjemmel svarer normalt til adkomst og står i Tingbogens ejerafsnit.
- Skødet overdrager ejendomsretten, mens hjemlen viser registreringens resultat.
- Flere adkomstdokumenter kan tilsammen danne den aktuelle ejeroversigt.
- Hjemlen dokumenterer ikke alene lån, restgæld, servitutter eller private aftaler.
- Kontrollér ejendom, attesttidspunkt, afventende dokumenter, ejere og ejerandele.
Hvad er forskellen på hjemmel og skøde?
I skøde- og tingbogssammenhæng bruges hjemmel normalt om den registrerede ejerposition. Det ligger tæt på begrebet adkomst. Hjemlen er dermed en status i Tingbogen, mens et adkomstdokument er det dokument, der danner grundlag for registreringen.
Tinglysningslovens § 6 definerer et skøde som et dokument, der overdrager ejendomsretten til en bestemt fast ejendom eller en del af den. Skødet beskriver derfor selve ejerændringen. Hjemlen beskriver resultatet, når ejerskabet fremgår af Tingbogen.
Der er ikke et lovkrav om, at selve ejendomsretten skal tinglyses. Tinglysningslovens § 1 fastslår dog, at rettigheder over fast ejendom skal tinglyses for at få beskyttelse mod senere aftaler om ejendommen og mod retsforfølgning. Tinglysningsretten oplyser desuden, at salg, pantsætning og anden disposition som udgangspunkt kræver, at ejendomsretten er tinglyst.
Hvor finder du den aktuelle ejer?
En aktuel tingbogsattest er det naturlige udgangspunkt. Under afsnittet Adkomst står de aktuelt tinglyste ejerforhold på ejendommen. Her kan du se navnene på de registrerede ejere og deres ejerandele.
Tinglysningsrettens vejledning om tingbogsattester skelner mellem attesten og en dokumentudskrift. Attesten er en kopi af den aktuelle Tingbog for ejendommen. Dokumentudskriften er derimod en kopi af et bestemt skøde, pantebrev eller en bestemt servitut.
Kontrollér attesttidspunktet og eventuelle oplysninger om dokumenter, som endnu ikke er behandlet. En attest er et dateret øjebliksbillede. En anmeldelse, der stadig afventer behandling, kan senere ændre den viste adkomst.
Hvorfor kan et enkelt skøde give et ufuldstændigt billede?
Flere adkomstdokumenter kan tilsammen danne den aktuelle ejerfordeling. Tinglysningsrettens vejledning om ejerandele på skødet forklarer, at visningen af adkomsthavere opsummeres på efterfølgende adkomstdokumenter. Derfor kan et navn stå i ejeroversigten ved et senere skøde, selv om personen hverken købte eller solgte en andel i netop den overdragelse.
Forenklet illustrativt eksempel: A og B ejer først halvdelen hver. A overdrager en fjerdedel af hele ejendommen til C. Den aktuelle ejeroversigt bliver herefter A med en fjerdedel, B med halvdelen og C med en fjerdedel. B kan fremgå i den samlede visning ved det nye skøde, selv om B ikke var part i overdragelsen. Hvis B senere overdrager sin andel, ændrer den aktuelle adkomst sig igen, mens det første skøde fortsat dokumenterer den tidligere handel.
Vil du undersøge en bestemt overdragelse, skal du derfor læse dokumentets parter, roller og andele. Vil du vide, hvem der er registreret ejer nu, skal du læse den aktuelle adkomst på tingbogsattesten.
Hvad fortæller hjemlen ikke om boligen?
Hjemlen fortæller, hvem der står som ejer, men den løser ikke alle spørgsmål om ejendommen. Tingbogsattesten viser adkomst, hæftelser og servitutter som forskellige spor. Ejeroplysningen alene fortæller derfor ikke, hvem der personligt hæfter for et lån, hvad den aktuelle restgæld er, eller hvilke private aftaler ejerne har om brug og betaling.
Hvis du skal forstå hele situationen, må du sammenholde ejeroplysningerne med de relevante dokumenter. Et pantebrev beskriver en tinglyst sikkerhed, en låneaftale regulerer låneforholdet, og en samejeaftale kan regulere forholdet mellem flere ejere. Ingen af disse dokumenter erstatter adkomsten, og hjemlen erstatter heller ikke dokumentkontrollen.
Hvornår kræver en uoverensstemmelse handling?
En forskel mellem den ønskede ejerfordeling og Tingbogens adkomst kan skyldes, at en ejerændring ikke er blevet tinglyst, at det forkerte ejendomsblad er undersøgt, eller at et dokument stadig afventer behandling. En ren navneændring for den samme ejer er derimod ikke en ny overdragelse og håndteres som et særskilt registreringsspor.
Efter Tinglysningslovens § 10 skal et privat dokument, der anmeldes, fremstå som udstedt af den, der ifølge Tingbogen kan råde over den pågældende ret, eller med denne persons samtykke. Hvis den, der vil overdrage ejendommen, ikke er den tinglyste adkomsthaver, skal det nødvendige grundlag for dispositionsretten derfor dokumenteres. Den rigtige løsning afhænger af årsagen og kan blandt andet være et skøde, en navneændring, en skifteretsattest eller et andet relevant adkomstdokument.
Hvordan kontrollerer du hjemlen trin for trin?
- Find den præcise ejendom og kontrollér, at adresse, matrikelnummer eller BFE-nummer passer.
- Hent en aktuel tingbogsattest og notér dato, klokkeslæt samt eventuelle afventende dokumenter.
- Læs afsnittet Adkomst og kontrollér alle registrerede ejere og ejerandele.
- Åbn det konkrete adkomstdokument, hvis du skal undersøge en bestemt ejerændring frem for den aktuelle ejerstatus.
- Undersøg hæftelser, servitutter, lånedokumenter og private aftaler særskilt, når dit spørgsmål rækker ud over ejerskabet.
Hvis ejer eller ejerandel ikke stemmer med det forventede, bør årsagen afklares, før ejendommen sælges, pantsættes eller på anden måde disponeres over. Det mindsker risikoen for, at et dokument bliver anmeldt på et forkert eller ufuldstændigt ejergrundlag.
Fagligt grundlag og kilder
Forklaringen bygger på de gældende regler om skøde, adkomst og tinglysning samt Tinglysningsrettens vejledninger om ejeroplysninger og dokumentudskrifter.
- Retsinformation: Tinglysningsloven
- Tinglysningsretten: Adkomst
- Tinglysningsretten: Skøder
- Tinglysningsretten: Udskrifter fra fast ejendom
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: