Deponering af købesum betyder, at køber placerer hele eller en del af boligens pris hos den aftalte modtager, mens handlen gennemføres. Beløbet er en del af købesummen, ikke en ekstra betaling. Sælger får ikke automatisk fri adgang til pengene, blot fordi de er overført; købsaftalens og tinglysningens frigivelsesvilkår skal først være opfyldt.
Skal du have ændret skødet?
Vælg den beskrivelse, der passer bedst, og se, hvordan du kommer videre:
Deponering af købesum betyder, at køber placerer hele eller en del af boligens pris hos den aftalte modtager, mens handlen gennemføres. Beløbet er en del af købesummen, men sælger får ikke fri adgang, før de aftalte frigivelsesvilkår er opfyldt; en bankgaranti kan sikre restbeløbet inden den senere kontante deponering.
- Sælger kan som hovedregel først kræve depositum efter sin underskrift i en formidlet forbrugerhandel.
- Købsaftalens deponering og bankens krav til egenfinansiering behøver ikke være samme beløb.
- Deponering er overførsel af penge, mens en bankgaranti er et sikkerhedsløfte.
- Købsaftalen skal afklare beløb, konto, frist, garanti og frigivelsesvilkår.
- En overførselskvittering dokumenterer betalingen, ikke tinglysning eller frigivelse.
Deponering eller bankgaranti: Hvad er forskellen?
Ved en deponering bliver penge faktisk overført til en aftalt konto eller modtager. En bankgaranti ved boligkøb er derimod bankens løfte om, at et bestemt beløb bliver betalt på de aftalte vilkår. Garantien er derfor sikkerhed for betaling, men den er ikke i sig selv penge på en deponeringskonto.
Betalingsplanen kan være delt i flere led. Køber kan først deponere et aftalt kontantbeløb og få banken til at garantere for resten. På overtagelsesdagen kan garantien blive afløst af kontant deponering af restkøbesummen. Hvis køber ikke finansierer købet med lån, kan aftalen i stedet gå ud på, at hele købesummen deponeres kontant.
Illustrativt eksempel: Købsaftalen kræver først en mindre kontant deponering og derefter en garanti for restbeløbet. På overtagelsesdagen overfører banken resten. Hvis køber i stedet råder over hele købesummen, kan parterne aftale fuld kontant deponering uden det mellemliggende garantitrin.
Hvornår kan sælger kræve et depositum?
I en erhvervsmæssigt formidlet handel med en forbruger kan sælger som hovedregel først kræve et depositum, når sælger har underskrevet købsaftalen. Det følger af formidlingsbekendtgørelsens § 22. Hvis handlen ikke gennemføres, og årsagen ikke er købers misligholdelse, skal depositummet tilbagebetales med tilskrevne renter.
Der gælder en snæver undtagelse ved nybyggeri og projektbyggeri, hvor et købstilbud kan indeholde en særlig frist for sælgers accept. Reglerne kræver også sælgers underskrift, før sælger kan forlange garanti for restkøbesummen. Ved privat salg skal betalingsplanen bedømmes efter det konkrete aftalegrundlag. I formidlede handler kan købsaftalen indeholde udtrykkeligt beskrevne fravigelser fra standardvilkårene, så du bør ikke overføre standardforløbet uden at læse aftalen.
Hvor bliver deponerede penge placeret?
Den første deponering kan efter købsaftalen gå til sælgers ejendomsmægler eller pengeinstitut. Når en bankgaranti senere afløses af kontanter, bliver restkøbesummen i det almindelige forløb indsat i sælgers pengeinstitut. Kontoen står på sælgers side af handlen, men det giver ikke sælger fri rådighed over beløbet.
En formidlingsvirksomhed må ikke beholde et vilkårligt stort beløb. De gældende regler begrænser, hvor meget virksomheden selv må modtage, og kræver, at beløb derudover indsættes på en særskilt konto i et pengeinstitut i sælgers navn. For dig er det praktiske kontrolpunkt derfor ikke kun kontonummeret, men også hvem der ejer kontoen, hvilken rolle modtageren har, og om overførslen udtrykkeligt sker som deponering.
Er deponeringen også din egenfinansiering?
Nej, ikke nødvendigvis. Ordet udbetaling kan både blive brugt om det beløb, købsaftalen kræver deponeret hos mægleren, og om de penge banken kræver, at du selv bidrager med til finansieringen. Det er to forskellige forhold, og beløbene behøver ikke være ens.
Den aftalte deponering er en del af betalingen til sælgers side af handlen. Bankens krav til egenfinansiering hører til kreditvurderingen og sammensætningen af dine lån. Du bør derfor ikke udlede deponeringsbeløbet af bankens finansieringsoversigt eller omvendt; sammenhold begge dokumenter med købsaftalens betalingsplan.
Selve det deponerede beløb øger ikke boligens pris, fordi det indgår i købesummen. Banken kan dog have særskilte vilkår om pris for en garanti, en deponeringskonto eller andre ekspeditioner. Sådanne bankomkostninger er ikke en del af definitionen på deponering og afhænger af din konkrete aftale med banken.
Hvornår får sælger adgang til pengene?
Deponering og frigivelse af købesummen er to forskellige hændelser. I standardvilkårene for en formidlet forbrugerhandel får sælger ikke fri rådighed, før købers ejendomsret er sikret ved endelig tinglysning uden frist eller anmærkninger. Det konkrete tidspunkt afhænger også af overtagelsesdagen og købsaftalen.
Deponerede midler kan i visse tilfælde bruges kontrolleret til at få retsanmærkninger slettet, hvis den ansvarlige depositar indestår for sletningen. Det er ikke det samme som, at sælger frit kan bruge pengene. Det almindelige betalingsforløb viser derfor tre adskilte trin: garanti, kontant deponering og senere frigivelse.
Hvilke betalingsvilkår skal du kontrollere?
Inden du overfører penge, skal du sammenholde bankens instruktion med købsaftalens indhold og eventuelle skriftlige tillæg. Kontrollen bør mindst omfatte:
- det præcise beløb, og om det er første deponering, restkøbesum eller hele købesummen
- modtager, kontonummer og navnet på kontoens ejer
- betalingsfristen og om sælger har underskrevet aftalen
- garantibeløbet og datoen, hvor garantien skal afløses af kontanter
- om overførslen skal mærkes som deponering frem for endelig betaling
- hvem der må godkende frigivelsen, og hvilke betingelser der skal være opfyldt
- aftalte følger ved forsinkelse samt enhver senere skriftlig ændring af betalingsplanen
Hvis bankens besked ikke stemmer med købsaftalen, bør uoverensstemmelsen afklares, før du betaler. Gem kvitteringen for overførslen. Den dokumenterer, at pengene er sendt, men ikke i sig selv at ejerskiftet er tinglyst, eller at sælger har fået beløbet frigivet.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på gældende regler for formidlet salg til forbrugere og aktuelle offentlige procesvejledninger om betaling i bolighandler.
- Retsinformation: Bekendtgørelse om formidling m.v. ved salg af fast ejendom og den gældende ændringsbekendtgørelse
- Boligejer.dk under Erhvervsstyrelsen: vejledninger om sikkerhed for købesummen, deponering og berigtigelse
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: