Ved en almindelig mæglerformidlet bolighandel frigives købesummen normalt først, når den juridiske overtagelsesdag er nået, og købers ejendomsret er sikret ved et endeligt tinglyst skøde uden frist eller retsanmærkninger, som ikke skal bestå efter handlen. Købsaftalen kan opstille yderligere vilkår. Pengene kan derfor stå på sælgers deponeringskonto, uden at sælger må bruge dem frit.
Skal du have ændret skødet?
Vælg den beskrivelse, der passer bedst, og se, hvordan du kommer videre:
Købesummen frigives normalt først, når den juridiske overtagelsesdag er nået, og købers adkomst er endeligt tinglyst uden frist eller retsanmærkninger, som ikke skal bestå efter handlen. Købsaftalen kan have ekstra vilkår, og midler kan under en indeståelse bruges til at aflyse sælgers hæftelser, før restbeløbet bliver frit tilgængeligt.
- Deponering og frigivelse er to forskellige tidspunkter.
- En bankgaranti bliver normalt afløst af kontant deponering på overtagelsesdagen.
- Lån og refusionssaldo kan ændre det beløb, sælger faktisk får udbetalt.
- En tidlig nøgleoverdragelse flytter ikke automatisk betalingsvilkårene.
- Den præcise status skal vise skødets udfald, åbne anmærkninger, indeståelser og tilbagehold.
Hvilke betingelser skal være opfyldt?
I en mæglerformidlet forbrugerhandel skal standardkøbsaftalen efter formidlingsbekendtgørelsens § 21 som udgangspunkt sikre begge parter: Sælger afgiver ikke ejendomsretten uden betaling eller sikkerhed, og sælger får ikke rådighed over pengene, før købers adkomst er beskyttet. Reglen er et minimumskrav til aftalen. En fravigelse kræver udtrykkelig og specificeret information til køber.
Du skal derfor læse den konkrete købsaftale. I den almindelige proces afhænger frigivelsen af disse kontrolpunkter:
- Den juridiske overtagelsesdag er nået.
- Skødet er endeligt tinglyst uden en uopfyldt frist.
- Retsanmærkninger, som ikke skal bestå, er slettet, eller en depositar indestår for, at de bliver slettet.
- Særvilkår i købsaftalen, som påvirker frigivelsen, er opfyldt.
- Et aftalt tilbagehold eller en refusionssaldo er håndteret for den del af beløbet, som berøres.
Ved et privat salg uden ejendomsmægler eller ved særligt forhandlede vilkår kan aftalen se anderledes ud. Et endeligt skøde er derfor ikke alene bevis for, at alle aftalte frigivelsesvilkår er opfyldt.
Hvorfor er overtagelsesdagen ikke nok?
En bankgaranti, deponering og frigivelse er tre forskellige trin. Garantien giver sælger sikkerhed for betaling. På den juridiske overtagelsesdag bliver garantien i den almindelige kontanthandel erstattet af penge på en deponeringskonto, men kontoen er fortsat spærret for sælgers frie brug, indtil frigivelsesbetingelserne er opfyldt.
En tidligere dispositionsret flytter heller ikke automatisk den juridiske overtagelsesdag eller betalingsvilkårene. Hvis køber får nøglerne før tid, skal du kontrollere, om parterne samtidig har ændret købsaftalens datoer. Nøgleudlevering alene er ikke en frigivelsesinstruks.
Illustrativt eksempel: Skødet bliver endeligt og anmærkningsfrit den 25. juni, mens den juridiske overtagelsesdag er 1. juli. Pengene frigives ikke alene på grund af tinglysningen den 25. juni. Har køber fået nøgler den 20. juni, ændrer det heller ikke resultatet, medmindre aftalen udtrykkeligt har flyttet det relevante betalingstidspunkt.
Hvordan kan pengene bruges før anmærkningerne er slettet?
Et endeligt tinglyst skøde kan have retsanmærkninger om sælgers hæftelser. De skal normalt indfries og aflyses, hvis køber ikke skal overtage dem. Bekendtgørelsen åbner for, at deponerede midler kan anvendes, når depositaren indestår for, at de konkrete retsanmærkninger bliver slettet.
Det er den centrale forskel mellem kontrolleret anvendelse og fri frigivelse. Sælgers bank kan under en dækkende indeståelse bruge den nødvendige del af deponeringsbeløbet til kreditorerne, men sælger får ikke af den grund frit råderum over restbeløbet. En indeståelse for bestemte hæftelser gør heller ikke i sig selv et skøde med frist endeligt og opfylder ikke andre åbne vilkår.
Når en retsanmærkning ændres eller slettes, sender Tinglysningsretten et nyt svar til anmelderen. Den konkrete efterkontrol er at hente det anmærkningsfrie dokument som beskrevet i Tinglysningsrettens vejledning om tinglysningssvar. En e-mail om bevægelse i sagen erstatter ikke kontrollen af dokumentets aktuelle status.
Frigivelsen bør derfor standse, hvis skødet er afvist, har en uopfyldt frist, eller har en anmærkning, som hverken er slettet eller omfattet af en sikker indeståelse. Den berigtigende part må først fastslå, hvilken rettighed der blokerer, hvem der skal handle, og hvilken dokumentation der afslutter punktet.
Hvad får sælger faktisk udbetalt?
Den aftalte købesum er ikke nødvendigvis det beløb, der går ind på sælgers frie konto. De deponerede midler kan først blive brugt til at indfri lån, som køber ikke overtager. Sælgers nettosalgsprovenu er det beløb, der er tilbage efter de konkrete indfrielser, aftalte fradrag og øvrige afregninger.
En refusionsopgørelse fordeler løbende udgifter omkring overtagelsesdagen. Er saldoen i købers favør, kan den efter aftalen modregnes i deponeringsbeløbet, før resten frigives. Er saldoen i sælgers favør, kan køber skulle betale den særskilt. Det konkrete regnskab og købsaftalen afgør afviklingen.
Selve ventetiden kan have økonomisk betydning, hvis sælger har brug for provenuet til et andet boligkøb. Bankgaranti, mellemfinansiering og låneindfrielse kan desuden have omkostninger efter bankens aftaler. Der findes ikke ét beløb, som følger automatisk af frigivelsesreglen, så du skal kontrollere de konkrete bank- og aftalevilkår.
Hvordan får du en præcis status?
Frigivelse er en del af handlens berigtigelse. Der er ikke et fælles antal kalenderdage, som passer til alle handler; det afgørende er, om de aftalte og tinglysningsmæssige kontrolpunkter er nået. Du kan følge sagen i denne rækkefølge:
- Find købsaftalens frigivelsesklausul og den juridiske overtagelsesdag.
- Få bekræftet, om garantien er erstattet af kontant deponering, og hvilket beløb der står spærret.
- Bed om den præcise tinglysningsstatus: endeligt, med frist, med retsanmærkning eller afvist.
- Hvis der er en retsanmærkning, identificér rettigheden og den bank eller depositar, som eventuelt indestår for sletningen.
- Afklar, om refusionssaldo eller et andet aftalt beløb skal tilbageholdes.
- Få den afsluttende afregning på skrift med frigivelsesdato, udbetalt nettobeløb og de fradrag, der er foretaget.
Den opdeling viser også, hvor en forsinkelse ligger. Et deponeret beløb kan være korrekt modtaget, selv om tinglysningen afventer. Skødet kan være endeligt tinglyst, selv om en aftalt tilbageholdelse endnu ikke er afregnet. Først den konkrete status på hvert punkt viser, om hele beløbet, en del af det eller intet endnu kan frigives.
Fagligt grundlag og kilder
Fremstillingen bygger på gældende regler om mæglerformidlede forbrugerhandler og aktuelle procesvejledninger.
- Retsinformation: bekendtgørelse om formidling ved salg af fast ejendom og tinglysningsloven.
- Tinglysningsretten: vejledninger om skøder, frister, retsanmærkninger og tinglysningssvar.
- Boligejer.dk: supplerende procesvejledninger om deponering, overtagelsesdag og refusionsopgørelse.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: