Omkostninger ved huskøb: Alt du skal vide før du køber hus

Af Skøde Centret

Mange førstegangskøbere fokuserer udelukkende på den kontante udbetaling og det månedlige rådighedsbeløb, når de kigger på bolig. Det er naturligt, da det er de største tal i budgettet.

Virkeligheden er dog, at der følger en række engangsomkostninger med, som du skal have kontanter op af lommen til at betale her og nu. Det er penge, du ikke kan låne i realkreditinstituttet på samme måde som selve husprisen.

Vi oplever ofte, at købere bliver overraskede over, hvor meget disse poster løber op i. Det kan dreje sig om alt fra tinglysningsafgifter til staten, bankgebyrer og forsikringspræmier.

For at du kan lægge et realistisk budget, er det afgørende at kende alle detaljerne. I denne artikel gennemgår vi de poster, du skal være opmærksom på, så du ikke står med en ubehagelig overraskelse, den dag underskriften skal sættes.

Hvor meget skal jeg betale i tinglysningsafgift til staten?

En af de tungeste poster i regnskabet er afgiften til staten for at få dit navn på skødet. I Danmark er det ikke gratis at registrere, at du er den nye ejer af en ejendom.

Denne afgift kaldes tinglysningsafgift. Beløbet er ikke til forhandling, da det er fastsat ved lov. Når du handler en almindelig ejerbolig i fri handel, består afgiften af to dele.

For det første er der en fast grundafgift. Denne ligger på 1.850 kroner. Det er det gebyr, staten tager for selve sagsbehandlingen af dokumentet i tingbogen.

For det andet er der en variabel afgift. Denne udgør 0,6 procent af købesummen. Hvis du køber et hus til 3 millioner kroner, skal du altså betale 0,6 procent af dette beløb oveni den faste afgift.

Det er kutyme i langt de fleste bolighandler, at det er køber, der betaler hele tinglysningsafgiften for skødet. Det er dog et forhandlingspunkt, men forvent som udgangspunkt, at regningen lander hos dig.

Du kan læse mere dybdegående om de samlede omkostninger ved huskøb her, hvis du vil have det fulde overblik over budgettet.

Hvilke omkostninger er der forbundet med lån og bank?

Udover selve skødet skal du også betale for at få oprettet dine lån. Hvis du skal låne penge til boligen, kræver banken og realkreditinstituttet sikkerhed i ejendommen.

Dette sker ved, at der tinglyses pantebreve i huset. Også her skal staten have en afgift. For pantebreve er den faste afgift 1.825 kroner.

Den variable afgift på pantebreve er dog højere end på skødet. Her skal du betale 1,25 procent af det beløb, du låner (hovedstolen). Det kan hurtigt blive til mange penge, hvis du belåner huset højt.

Derudover tager banken sig ofte betalt for at oprette lånene. Dette kaldes stiftelsesprovision eller ekspeditionsgebyr. Prisen varierer fra bank til bank, så det kan godt betale sig at spørge ind til disse gebyrer tidligt i forløbet.

Nogle gange skal banken også stille en garanti over for sælger, indtil skødet er endeligt tinglyst. Denne bankgaranti koster typisk også et gebyr samt en provision, der beregnes som en procentdel af garantisummen.

Hvad koster en ejerskifteforsikring, og hvem betaler?

Når du køber hus, vil du ofte blive præsenteret for muligheden for at tegne en ejerskifteforsikring. Den dækker skjulte fejl og mangler, som ikke er nævnt i tilstandsrapporten.

Prisen på en ejerskifteforsikring varierer meget afhængigt af husets størrelse, alder og dækningens omfang. Det er ikke unormalt, at præmien ligger mellem 10.000 og 30.000 kroner.

Reglerne er indrettet sådan, at sælger skal tilbyde at betale halvdelen af præmien på det billigste tilbud, de har indhentet. Det betyder, at du som køber selv skal betale den anden halvdel.

Vælger du en dyrere forsikring med udvidet dækning, skal du selv betale hele differencen op til den dyrere pris. Sælgers forpligtelse stopper ved halvdelen af det billigste basistilbud.

Det er en engangsudgift, som skal betales ved overtagelsen. Selvom det kan virke som mange penge, giver det en stor tryghed i årene efter købet, da du er sikret mod dyre overraskelser i bygningskonstruktionen.

Du kan finde mere information om dine rettigheder og forsikringer på Boligejer.dk, som er en offentlig informationsportal.

Hvorfor skal jeg betale for en refusionsopgørelse?

En post, der ofte bliver glemt i budgettet, er refusionsopgørelsen. Det er det endelige regnskab mellem dig og sælger, når nøglerne er overdraget.

Sælger har ofte betalt ejendomsskatter, renovation og kontingent til grundejerforeningen forud. Da du overtager ejendommen midt i en periode, skal du betale sælger tilbage for den tid, du ejer huset.

Hvis der er olie i en olietank, skal du også betale dagsprisen for den restmængde, der er tilbage. Det samme gælder, hvis sælger har betalt forud for andre ydelser, som du får glæde af.

Refusionsopgørelsen kan gå begge veje, men oftest ender den i sælgers favør, hvilket betyder, at du skal have flere penge op af lommen kort tid efter overtagelsen.

Det er typisk købers rådgiver, der udarbejder denne opgørelse. Det er vigtigt, at tallene bliver tjekket grundigt, så du ikke kommer til at betale for forbrug, der lå før din overtagelsesdag.

Hvad koster juridisk rådgivning og berigtigelse?

At købe hus er en juridisk tung proces. Der er mange dokumenter, der skal gennemgås, og frister der skal overholdes. Derfor vælger de fleste at få professionel hjælp.

Tidligere gik man næsten altid til en traditionel boligadvokat. I dag findes der specialiserede virksomheder, der fokuserer udelukkende på ejendomshandler til faste priser.

Omkostningen dækker typisk over gennemgang af købsaftalen, dialog med bank og mægler, samt selve berigtigelsen. Berigtigelse er fagsproget for arbejdet med at skrive skødet og få det tinglyst korrekt.

Prisen for denne hjælp er en engangsomkostning, men den kan spare dig for mange penge og bekymringer på sigt. Hvis du overser en servitut eller en klausul i lokalplanen, kan det få store konsekvenser for din brug af ejendommen.

Det er vores erfaring, at gennemsigtighed omkring prisen på rådgivning giver den bedste mavefornemmelse. Du bør altid vide præcis, hvad hjælpen koster, inden arbejdet går i gang.

Er der forskel på engangsomkostninger og ejerudgifter?

Det er vigtigt at skelne skarpt mellem de omkostninger, vi har gennemgået ovenfor, og de løbende ejerudgifter. De ovenstående er engangsbeløb, der er knyttet selve handlen.

Ejerudgifter er de faste udgifter, du skal betale hver måned eller hvert kvartal, så længe du ejer huset. Det inkluderer ejendomsværdiskat og grundskyld.

Ejendomsværdiskatten betales via din årsopgørelse hos Skat, mens grundskylden opkræves løbende. Fra 2024 er der kommet nye boligskatteregler, som ændrer måden, disse skatter opkræves på.

Du skal også budgettere med løbende vedligeholdelse. Et hus kræver pleje, og det koster penge at male vinduer, rense tagrender eller udskifte et punkteret termorude.

Når du lægger dit budget for omkostninger ved huskøb, bør du derfor lave to søjler: En til de penge, du skal bruge her og nu til handlen, og en til den fremtidige drift af boligen.

Hvordan ser det samlede regnestykke ud?

Når du lægger alle tallene sammen, vil du opdage, at handelsomkostningerne typisk udgør mellem 3 og 5 procent af købesummen. Det er penge, du skal have finansieret eller sparet op ved siden af udbetalingen.

Hvis du køber et hus til 2 millioner kroner, kan handelsomkostningerne let løbe op i 70.000 – 100.000 kroner, når tinglysning, bankgebyrer, forsikring og rådgivning er betalt.

Det er en god idé at få banken til at lave en beregning, der inkluderer alle disse poster, tidligt i forløbet. På den måde ved du præcis, hvor meget du reelt kan købe bolig for.

Husk også at sætte penge af til flytning. Flyttefirma, maling og nye gardiner er også en del af de praktiske omkostninger ved at skifte bolig, selvom de ikke er juridiske.

Ved at være grundig med lommeregneren fra start, sikrer du dig selv den bedste start i dit nye hjem. Tryghed i boligkøbet handler i høj grad om at have styr på økonomien.