Købesummen er kun én del af økonomien i et huskøb. Der kan også komme tinglysningsafgifter, finansieringsomkostninger, forsikringer, bygningsundersøgelser, hjælp til dokumenter og udgifter omkring overtagelsen. Nogle beløb kan beregnes præcist, mens andre først kendes, når du har fået konkrete tilbud.
Det samlede beløb afhænger blandt andet af husets pris, finansieringen, de dokumenter der skal tinglyses, forsikringsvalget og aftalen med sælger. Derfor giver en fast procentsats for alle omkostninger et usikkert budget. Et bedre overblik opstår, når du skiller reelle udgifter fra egen betaling af købesummen og fra beløb, der senere afregnes mellem køber og sælger.
Få professionel hjælp til skødet
Vi håndterer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris.
Omkostninger ved huskøb består af mere end tinglysning. Du får overblik over forskellen mellem reelle udgifter, egen udbetaling og beløb på refusionsopgørelsen. Artiklen viser også, hvordan de offentlige afgifter beregnes, og hvilke tilbud du skal indhente før underskrift.
- Skeln mellem købesum, kontantbehov og udgifter
- Beregn afgifter med aktuelle officielle satser
- Kontrollér bankens og realkreditinstituttets engangsposter
- Sammenlign forsikring, undersøgelser og dokumentarbejde
- Indregn refusion, flytning og en praktisk reserve
Hvad er en udgift, og hvad er kontantbehov?
Din egen udbetaling er ikke en ekstra omkostning oven i købesummen. Den er den del af købesummen, som du betaler med egne midler. Hvis købsaftalen kræver, at du deponerer et beløb efter underskrift, skal beløbet normalt indgå i den samlede betaling for huset. Aftalen afgør den konkrete betalingsgang.
En tinglysningsafgift eller et etableringsgebyr er derimod en udgift, fordi beløbet betales for at gennemføre eller finansiere handlen. Forskellen er vigtig, når du beregner, hvor mange penge du skal have til rådighed: Kontantbehovet kan både rumme en del af købesummen og udgifter, som ikke bliver en del af husets værdi.
Hold derfor tre beløbstyper adskilt i dit budget:
- egne midler, der bruges som en del af købesummen
- engangsudgifter til blandt andet tinglysning, lån, forsikring og dokumentarbejde
- midlertidige eller efterfølgende afregninger, som kan gå til enten køber eller sælger
Du kan læse mere om udbetalingen ved boligkøb, men det præcise krav til egne midler beror på kreditgiverens konkrete vurdering og finansieringen.
Hvilke beløb kan du beregne på forhånd?
De offentlige afgifter er de mest beregnelige poster. Ved en almindelig fri handel med fast ejendom er afgiften for tinglysning af ejerskiftet 1.850 kr. plus 0,6 procent af købesummen. Den variable del rundes op til nærmeste beløb, der kan deles med 100. Ved tinglysning af et nyt pantedokument i fast ejendom er satsen i 2026 1.825 kr. plus 1,25 procent af det pantsikrede beløb. De aktuelle satser fremgår af Skattestyrelsens oversigt over tinglysningsafgift.
Regneeksemplet forudsætter en almindelig fri handel, ét nyt pantedokument og intet afgiftsgrundlag fra tidligere tinglyst pant, som kan genbruges. Det er et forenklet budgeteksempel, ikke en opgørelse for en bestemt handel.
| Beregning | Forudsætning | Resultat |
|---|---|---|
| Skøde | 1.850 kr. + 0,6 % af 3.000.000 kr. | 19.850 kr. |
| Nyt pantedokument | 1.825 kr. + 1,25 % af 2.400.000 kr. | 31.825 kr. |
| Samlet tinglysningsafgift | 19.850 kr. + 31.825 kr. | 51.675 kr. |
Andre overdragelsestyper kan have et andet afgiftsgrundlag. Antallet af pantedokumenter og muligheden for at bruge tidligere betalt afgift kan også ændre resultatet. Brug derfor beregningen som en særskilt budgetpost og kontrollér forudsætningerne for netop din handel. En nærmere forklaring findes i artiklen om tinglysningsafgift ved boligkøb.
Hvorfor varierer udgifterne til finansiering?
Bankens og realkreditinstituttets omkostninger følger ikke én offentlig prisliste. De kan blandt andet vedrøre låneoprettelse, garanti, vurdering, handel med obligationer og kurssikring. Hvilke poster der findes, og hvordan de beregnes, afhænger af de valgte lån og tilbuddene fra kreditgiverne.
Sammenhold lånetilbuddet med det simple låneoverblik, og markér hver engangsudgift, løbende låneomkostning og tinglysningsafgift, som kreditgiveren har medtaget. Ellers kan den samme tinglysningspost komme til at stå både i lånematerialet og i dit eget budget.
Tidligere betalt variabel afgift på pant kan under bestemte betingelser bruges ved ny pantsætning. Et afgiftspantebrev kan synliggøre et ubenyttet afgiftsgrundlag, men det er ikke et lån og viser ikke i sig selv, hvor meget du kan låne. Få kreditgiveren til at bekræfte skriftligt, om et afgiftsgrundlag kan anvendes, før du reducerer budgetposten.
Hvad kan forsikring og undersøgelser koste?
Prisen på ejerskifteforsikring afhænger af forsikringens dækningsperiode, vilkår, selvrisiko og den konkrete ejendom. Når sælger benytter huseftersynsordningen, fremlægger et forsikringstilbud og giver det krævede bindende løfte, skal sælger bidrage med mindst halvdelen af præmien i det fremlagte tilbud, hvis køber tegner en forsikring, der opfylder ordningens betingelser. Vælger du en anden eller dyrere forsikring, er sælgerens bidrag fortsat knyttet til det fremlagte tilbud. Det fremgår også af Forbrug.dk’s vejledning om ejerskifteforsikring.
Sammenlign derfor både dækningsomfang og din egen nettobetaling. Artiklen om betaling for ejerskifteforsikring uddyber fordelingen mellem køber og sælger.
Du kan desuden vælge undersøgelser, der går videre end materialet i handlen. Det kan være relevant, hvis rapporterne, husets alder eller dine ombygningsplaner peger på et bestemt forhold. Udgiften bør baseres på et skriftligt tilbud med et klart undersøgelsesomfang, så en billig kontrol ikke fejlagtigt budgetteres som en fuld teknisk gennemgang.
Betaling for gennemgang af købsaftale, skøde, refusionsopgørelse og øvrige dokumenter afhænger af, hvem der udfører opgaven, og hvad aftalen omfatter. Købsaftalen kan også fordele konkrete ekspeditionsudgifter mellem parterne. Registrér derfor både pris, opgave og betalende part i budgettet.
Kan refusionsopgørelsen give en ekstra betaling?
Refusionsopgørelsen fordeler udgifter og indtægter omkring overtagelsesdagen. Den kan omfatte poster, som den ene part allerede har betalt for en periode, hvor den anden part ejer huset. Resultatet kan være et beløb til køber eller til sælger.
En refusionssaldo er derfor ikke nødvendigvis en ny omkostning ved selve købet. Den kan være en tidsmæssig fordeling af blandt andet grundejerforeningsbidrag, forudbetalt forbrug eller andre periodiserede poster. Sælgers bidrag til ejerskifteforsikringen kan også indgå i afregningen.
Sæt en foreløbig post af til refusion, men markér den som usikker, indtil overtagelsesdato, måleraflæsninger og bilag er kendt. Kontrollér derefter både perioden, beregningsgrundlaget og hvem der oprindeligt har betalt. Læs mere om, hvem der laver refusionsopgørelsen.
Hvad mangler i salgsopstillingens ejerudgift?
Salgsopstillingens ejerudgift er ikke et samlet mål for, hvad huset vil koste dig hver måned eller det første år. Efter reglerne for salgsopstillinger indgår blandt andet energi, vand, lovpligtige eftersyn og løbende vedligeholdelse ikke i ejerudgiften. Finansieringen ligger også uden for dette tal.
Du skal derfor supplere ejerudgiften med dit forventede forbrug, låneydelser, forsikringer og vedligeholdelse. Førsteårsbudgettet kan desuden rumme flytning, låseskift og arbejder, som skal udføres kort efter overtagelsen. De poster er ikke juridiske standardbeløb; de skal bygge på husets dokumenter, din plan og konkrete tilbud.
Skeln også mellem en løbende udgift og en reserve. En reserve er penge, du holder til rådighed for et usikkert behov. Den bliver først en udgift, hvis behovet opstår. Den opdeling gør det lettere at se både den forventede økonomi og den likviditet, du bør have ved overtagelsen.
Sådan samler du et realistisk købsbudget
Byg budgettet op, mens købsaftalen og finansieringen stadig kan kontrolleres. Følgende rækkefølge mindsker risikoen for manglende eller dobbelttalte poster:
- Notér købesummen, egne midler og eventuel deponering hver for sig.
- Gennemgå købsaftalen for betalingsfrister og fordelingen af skøde-, berigtigelses- og ekspeditionsudgifter.
- Beregn tinglysningsafgiften ud fra de faktiske dokumenter, og få afklaret, om tidligere betalt afgift kan bruges.
- Indhent specificerede tilbud på lån, forsikringer, dokumentgennemgang og de undersøgelser, du vælger.
- Indsæt refusionssaldoen som en foreløbig post, der kan gå i begge retninger.
- Tilføj et særskilt beløb til flytning, den første drift og dokumenterede arbejder efter overtagelsen.
Markér hver post som enten kendt, beregnelig eller uafklaret. En kendt post kommer fra en aftale eller et tilbud. En beregnelig post følger en officiel sats og kendte forudsætninger. En uafklaret post kræver et tilbud, et dokument eller en senere opgørelse. Opdatér budgettet, når et foreløbigt tal bliver afløst af et bindende beløb.
Fagligt grundlag og kilder
- Skattestyrelsen: Satser for tinglysningsafgift
- Retsinformation: Tinglysningsafgiftsloven
- Forbrug.dk: Ejerskifteforsikring – hvad dækker den?
- Boligejer.dk: Refusionsopgørelse
- Retsinformation: Bekendtgørelse om god skik for boligkredit og Formidlingsbekendtgørelsen
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: