Et auktionsskøde er det dokument, der får dig registreret som ejer efter en tvangsauktion. Hammerslaget giver ikke automatisk en færdig registrering i Tingbogen. Før fogedretten kan udstede skødet, skal auktionsvilkårene være opfyldt eller de berettigede have fået betaling eller samtykket. Derefter skal skødet oprettes, underskrives, anmeldes og kontrolleres.
Skal du have ændret skødet?
Vælg den beskrivelse, der passer bedst, og se, hvordan du kommer videre:
Et auktionsskøde registrerer dig som ejer efter en tvangsauktion, men hammerslag og sikkerhed giver ikke automatisk en færdig tinglysning. Fogedretten udsteder først skødet, når auktionsvilkårene er opfyldt eller de berettigede har fået betaling eller samtykket.
- Skødet skal tages inden et år efter auktionen.
- Retsbog, kvitteringer og samtykker dokumenterer, at betingelserne er opfyldt.
- Køber opretter dokumentet, fogedretten underskriver, og køber sørger for anmeldelsen.
- Dækkede, udækkede og delvist dækkede hæftelser behandles forskelligt.
- En frisk tingbogsattest viser, om adkomst, hæftelser og frister er registreret korrekt.
Hvad ændrer auktionsskødet efter auktionen?
Auktionsskødet gennemfører den tinglyste ejerændring. Det forbinder auktionsresultatet med den offentlige registrering af, hvem der har adkomst til ejendommen. Det er derfor et andet trin end selve købet på tvangsauktion.
Flere begivenheder kan ligge mellem hammerslaget og den endelige registrering. Du kan have afgivet det højeste bud, stillet sikkerhed og fået rådighed over ejendommen, uden at auktionsskødet endnu er tinglyst. Omvendt fjerner skødet heller ikke automatisk alle hæftelser og servitutter. Hver registreret rettighed skal behandles efter auktionsresultatet og sin egen status.
Den samlede købesum består ikke nødvendigvis kun af dit bud. Størstebeløbet dækker fortrinsberettigede krav og sagsomkostninger, der skal betales ud over budsummen. Den sikkerhed, fogedretten kræver, er samtidig en garanti for, at du kan opfylde vilkårene; den er ikke selve betalingen. De tre beløb bør derfor holdes adskilt i dokumentationen.
Hvornår kan fogedretten udstede skødet?
Efter retsplejelovens § 580 skal fogedretten udstede auktionsskødet, når du dokumenterer, at auktionsvilkårene er opfyldt. Skødet kan også udstedes, hvis alle berettigede har fået det, de har krav på, eller samtykker til udstedelsen. Fuld sikkerhed kan give dig rådighed over ejendommen, men den dokumenterer ikke alene, at alle betalings- og samtykkeforhold er afsluttet.
Du skal tage skøde på ejendommen inden et år efter auktionen. Fristen gør det relevant at samle kvitteringer og samtykker løbende. Hvis der bliver krævet en ny auktion, skal udfaldet af den først afklares, fordi den endelige auktionskøber og den relevante auktionsdato kan ændre sig.
Illustrativt eksempel: Du får hammerslag på første auktion og stiller den fulde sikkerhed. Hvis ingen ny auktion gennemføres, kan du fortsætte med betalinger, samtykker og auktionsskøde. Gennemføres en ny auktion med et højere vindende bud fra en anden køber, er det den nye køber, der får retten til skødet. Hammerslaget på første auktion var derfor ikke alene nok til at fastslå den endelige adkomst.
Hvilke bilag skal dokumentere opfyldelsen?
Fogedretten skal kunne kontrollere, at auktionsvilkårene er opfyldt, før den underskriver. De præcise bilag afhænger af auktionen og af, hvordan betaling og underskrift gennemføres. Du kan blandt andet få brug for:
- en udskrift af retsbogen, som dokumenterer auktionsresultatet,
- kvitteringer og samtykkeerklæringer fra dækkede rettighedshavere og andre, der skal have betaling,
- en opgørelse over den betalte del af størstebeløbet, hvis beløbet ikke fremgår fuldt ud af anmeldelsen, og
- et transportskøde, hvis retten til auktionsskødet er overdraget til en anden.
Bilagene må ikke indeholde personnumre. Hvis dokumentationen ikke stemmer med auktionsbogen, de opgjorte krav eller de hæftelser, der ønskes slettet, kan fogedretten kræve yderligere bilag eller ændringer i skødet. Det er et dokumentationsstop, ikke blot en teknisk forsinkelse.
Hvordan bliver auktionsskødet tinglyst?
Det normale forløb er digitalt på tinglysning.dk. Du eller anmelderen opretter dokumentet under adkomst og vælger dokumenttypen auktionsskøde. Tinglysningsrettens vejledning om auktionsskøde beskriver de aktuelle felter, bilag og underskriftsroller.
- Identificér ejendommen og angiv oplysningerne om tvangsauktionen.
- Indtast budsummen sammen med de kontantbeløb, som efter vejledningen skal indgå, og vedhæft dokumentationen.
- Markér de hæftelser, der skal respekteres, slettes eller behandles særskilt.
- Angiv køber og fogedretten som de relevante underskriftsroller. Fogedretten underskriver som myndighed, når dens kontrol er afsluttet.
- Betal den beregnede tinglysningsafgift, anmeld dokumentet og følg resultatet i Tingbogen.
Fogedrettens underskrift og Tinglysningsrettens registrering er to forskellige handlinger. Du skal selv sørge for, at det underskrevne dokument bliver anmeldt og behandlet. Tinglysningssystemet beregner afgiften ud fra de oplysninger, der er indtastet. Derfor kan en generel pris ikke stå i stedet for den konkrete beregning.
Hvilke hæftelser kan slettes fra Tingbogen?
Et auktionsskøde gør ikke automatisk Tingbogen fri for alle gamle hæftelser. Efter retsplejelovens § 581 kan du, når auktionsvilkårene er opfyldt og appelfristen er udløbet uden den relevante meddelelse om appel, kræve rettigheder, der ikke fik dækning, slettet.
Dækningsresultatet afgør behandlingen:
- En fuldt dækket hæftelse kan ikke slettes efter reglen om udækkede rettigheder. Kreditor må kvittere den til aflysning.
- En helt udækket hæftelse kan markeres til sletning i auktionsskødet og slettes ved den endelige tinglysning, når dokumentationen er på plads.
- En delvist dækket hæftelse kræver et særskilt nedlysningsspor og den erklæring, der passer til dokumenttypen. Kun den udækkede del kan behandles på dette grundlag.
Servitutter og andre rettigheder skal også vurderes særskilt. De forsvinder ikke, blot fordi ejendommen er solgt på tvangsauktion. Sammenhold derfor salgsopstillingen, auktionsbogen, skødets respektangivelser og den færdige Tingbog i stedet for at antage, at hammerslaget har renset alle registreringer.
Hvad hvis retten til skødet er overdraget?
Auktionskøberen kan overdrage retten til at få auktionsskøde ved et transportskøde. Transportkøberen indtræder da i retten til auktionsskødet på de samme auktionsvilkår. Selve transportskødet skal vedhæftes anmeldelsen, og oplysningerne om transporthandelen skal registreres efter Tinglysningsrettens aktuelle vejledning.
Transporten er ikke det samme som, at det oprindelige auktionsskøde først tinglyses og ejendommen derefter sælges igen. Valget påvirker dokumentkæden og kan påvirke afgiftsberegningen. Derfor skal transporten være afklaret, før anmeldelsen færdiggøres.
Hvordan kontrollerer du det færdige resultat?
Når auktionsskødet er behandlet, bør du hente en frisk tingbogsattest. Kontrollér, at køberen og eventuelle ejerandele står korrekt, og at skødet ikke fortsat har en frist eller anden bemærkning, som kræver handling.
Gennemgå derefter hver hæftelse, som skulle aflyses eller nedlyses. En dækket hæftelse kan stadig kræve kreditors kvittering, mens en delvist dækket hæftelse kan kræve efterfølgende korrektion til det reelt dækkede beløb. Se også efter afventende dokumenter og kontrollér, at de servitutter, skødet skal respektere, står som forventet.
Først når adkomsten, hæftelserne og eventuelle frister stemmer med auktionsresultatet, har du et sammenhængende dokumenteret slutpunkt. Et modtaget eller underskrevet auktionsskøde er ikke i sig selv bevis for, at alle registreringer er afsluttet korrekt.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på gældende regler og de officielle vejledninger om tvangsauktion og digital tinglysning.
- Retsplejeloven og Justitsministeriets tvangsauktionsvilkår.
- Danmarks Domstoles vejledning om tvangsauktion for købere.
- Tinglysningsrettens aktuelle vejledning om auktionsskøde.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: