En refusionsopgørelse udarbejdes ved at samle de udgifter og indtægter, som skal fordeles mellem køber og sælger, og beregne dem med overtagelsesdagen som skæringsdato. Resultatet viser, hvem der skylder hvem et beløb.
Skal boligen skifte ejer?
Når ejerforholdene i en bolig skal ændres, afhænger den rette juridiske løsning af den konkrete situation:
En refusionsopgørelse bliver udarbejdet ved at samle de poster, der skal fordeles mellem køber og sælger, og beregne dem med overtagelsesdagen som skæringsdato. Den endelige saldo viser, om køber skal betale sælger, eller om sælger skal betale køber.
- Opgaven ligger normalt hos den part eller rådgiver, som købsaftalen peger på.
- Bilag skal vise både beløb, periode og hvorfor posten hører med i opgørelsen.
- Forbrug, fællesudgifter og forudbetalte udgifter skal afgrænses fra poster, der afregnes direkte.
- Skøde og refusionsopgørelse er to forskellige spor: ejerskifte og økonomisk mellemregning.
Hvad er formålet med en refusionsopgørelse?
Formålet er at gøre bolighandlens løbende udgifter og indtægter retfærdigt op mellem køber og sælger. Sælger kan have betalt udgifter forud for en periode, hvor du som køber ejer boligen, eller køber kan have betalt noget, der reelt vedrører sælgers periode.
På Boligejer.dk beskrives refusionsopgørelsen som et regnskab mellem parterne. Det er altså ikke det samme som skødet, købsaftalen eller en ejendomsdatarapport. Opgørelsen afslutter det økonomiske mellemregnskab, der opstår omkring overtagelsen.
Hvem udarbejder refusionsopgørelsen?
Det afhænger af købsaftalen. Boligejer.dk beskriver, at det i de fleste tilfælde er købers rådgiver eller sælgers ejendomsmægler, der udarbejder refusionsopgørelsen. Den konkrete opgavefordeling bør derfor findes i handlens dokumenter.
Den, der udarbejder opgørelsen, skal ikke bare opstille beløb. Personen skal også kontrollere, hvilken periode hver post vedrører, om posten faktisk skal deles, og om dokumentationen er tilstrækkelig til, at den anden part kan godkende regnskabet.
Hvornår i handlen bliver opgørelsen lavet?
Refusionsopgørelsen bliver normalt lavet efter overtagelsesdagen, når de nødvendige oplysninger er kendt. Boligejer.dk placerer den i overtagelsesfasen og angiver, at opgørelsen normalt skal være udarbejdet senest 30 dage efter overtagelsesdagen.
Det giver praktisk mening, fordi aflæsninger, forbrug og eventuelle oplysninger fra foreninger eller forsyningsselskaber ofte først kan afklares omkring eller efter overtagelsen. Opgørelsen bør dog ikke vente længere end nødvendigt, hvis alle bilag er klar.
Hvilken dato bruges som skæringsdato?
Overtagelsesdagen er normalt skæringsdatoen. Det betyder, at sælger bærer udgifter og har indtægter frem til overtagelsen, mens køber bærer udgifter og har indtægter efter overtagelsen.
Hvis du får nøgler og rådighed før den aftalte overtagelsesdag, kan dispositionsdagen få betydning for nogle forbrugsposter. Boligejer.dk beskriver, at forbrugsmålere bør aflæses på dispositionsdagen, hvis den ligger før overtagelsesdagen. Det gør skellet mellem rådighed og ejerskifte praktisk relevant.
Hvilke bilag skal bruges?
En brugbar refusionsopgørelse kræver bilag, der viser både beløb og periode. Uden den kobling kan en post være svær at kontrollere, selv om den lyder relevant.
- Købsaftale og eventuelle særlige vilkår.
- Aflæsningsskemaer for el, vand, varme og andre målte forbrugsposter.
- Ejendomsskattebillet, opkrævninger eller betalingsoversigter for ejendomsrelaterede udgifter.
- Oplysninger fra ejerforening, grundejerforening eller administrator.
- Kvitteringer for poster, der kræver dokumentation, eksempelvis forsikringspræmie eller oliebeholdning.
Den praktiske dybdepointe er, at opgørelsen ikke kun handler om at finde udgifter. Den handler om at dokumentere, hvorfor netop en del af udgiften hører til køber eller sælger.
Hvilke poster kan indgå?
Poster i refusionsopgørelsen afhænger af boligtypen og handlens vilkår. Boligejer.dk nævner blandt andet ejendomsskatter, renovation, skorstensfejning, vand, vandafledning, grundejerforeningskontingent, fællesudgifter, forbrug, ejerskifteforsikring, oliebeholdning, lejerforhold, overtagne lån og renter af deponerede midler.
Listen er ikke en tjekliste, der altid skal bruges fuldt ud. Hvis en post afregnes direkte mellem sælger og leverandør, kan den være uden for opgørelsen. Hvis posten derimod er forudbetalt eller ikke slutafregnet, kan den skulle fordeles.
Hvordan beregnes en post i praksis?
Først afklares den periode, som udgiften dækker. Derefter fordeles beløbet mellem sælger og køber efter den relevante skæringsdato, medmindre posten skal afregnes efter faktisk forbrug eller efter en særlig aftale.
Illustrativt eksempel: Sælger har betalt et kontingent til en grundejerforening for hele kalenderåret, og du overtager boligen den 1. juli. Hvis kontingentet skal fordeles efter ejertid, beregnes købers andel for perioden fra overtagelsen og resten af året. Eksemplet er fiktivt og viser kun beregningsmetoden.
Hvordan adskiller refusion sig fra direkte afregning?
Refusion bruges, når en post skal fordeles mellem køber og sælger i handlens interne regnskab. Direkte afregning bruges, når forsyningsselskab, forening eller anden leverandør selv afregner med den rette part.
Det skel kan spare dig for dobbeltbetaling. Hvis en varmeleverandør laver en slutafregning direkte med sælger og starter en ny aftale med køber, bør samme forbrug som udgangspunkt ikke også optræde som en refusionspost. Hvis direkte afregning ikke sker, kan posten til gengæld være relevant i opgørelsen.
Hvordan kontrollerer du udkastet?
Når du modtager et udkast, bør du kontrollere opgørelsen post for post. Kig især på dato, periode, bilag og fortegn, fordi en korrekt post kan blive forkert, hvis den står i den forkerte parts favør.
- Stemmer overtagelsesdato eller dispositionsdato med købsaftalen?
- Dækker bilaget samme periode, som beregningen bruger?
- Er posten allerede afregnet direkte uden om refusionsopgørelsen?
- Er saldoen i købers eller sælgers favør vist tydeligt?
- Er særlige vilkår fra købsaftalen indarbejdet?
Hvis du gør indsigelse, bør den være konkret. En indsigelse som “beløbet ser forkert ud” er sværere at behandle end en indsigelse, der peger på en bestemt post og et bestemt bilag.
Hvordan bliver saldoen betalt?
Når opgørelsen er godkendt, viser saldoen, om køber skal betale sælger, eller om sælger skal betale køber. Boligejer.dk beskriver, at en saldo i købers favør kan modregnes i de deponerede midler, mens en saldo i sælgers favør normalt betales kontant af køber.
Betalingstidspunktet og metoden bør følge købsaftalen og den berigtigende parts instruktioner. Hvis der er indsigelser, bør den omtvistede del ikke behandles som endeligt afklaret, før parterne har taget stilling til den.
Hvordan hænger opgørelsen sammen med skødet?
Skødet og refusionsopgørelsen løser to forskellige opgaver. Skødet overdrager og registrerer ejendomsretten, mens refusionsopgørelsen fordeler økonomiske poster mellem parterne.
Tinglysningsloven beskriver et skøde som et dokument, der overdrager ejendomsretten til en fast ejendom. Den regel forklarer, hvorfor skøde og refusionsopgørelse bør holdes adskilt, selv om begge hører til berigtigelsen af skødet og den afsluttende del af bolighandlen.
Hvilke forhold kan gøre opgørelsen mere kompleks?
Opgørelsen bliver mere kompleks, når der er flere parter, ejerlejlighed med fællesudgifter, forbrugsposter uden direkte slutafregning, lejerforhold, overtagne lån eller en dispositionsdag før overtagelsesdagen. Det er ikke nødvendigvis problematisk, men det kræver klarere bilag.
Et objektivt stoppunkt opstår, hvis den nødvendige dokumentation mangler. Så bør posten enten dokumenteres, afgrænses eller udgå, indtil grundlaget er sikkert. Det er bedre end at indarbejde et skøn som om det var en endelig afregning.
Hvad gør du efter den endelige opgørelse?
Når opgørelsen er endelig, bør du gemme den sammen med købsaftale, skøde, aflæsningsskemaer og kvitteringer. Det giver dig et samlet grundlag, hvis der senere kommer spørgsmål om en post.
Du kan også kontrollere, at den praktiske del af handlen er afsluttet: nøgler er overdraget, forbrug er meldt, overtagelsesdatoen er brugt korrekt, og saldoen fra refusionsopgørelsen er betalt eller modregnet.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på officielle kilder om refusionsopgørelse, overtagelse, berigtigelse og tinglysning.
- Boligejer.dk: Overtag boligen, om refusionsopgørelse, poster og betaling.
- Boligejer.dk: Berigtigelse af handlen, om handlens opfølgende fase.
- Retsinformation: Tinglysningsloven, om skødets funktion og tinglysning.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: