En overdragelse af hus til børn foregår ved, at ejeren af en fast ejendom vælger at overdrage ejendommen helt eller delvist til sine børn. Det kan ske som et led i generationsskifte, familiestruktur, ønsket om tidlig arv eller for at sikre børnene en bolig.
Overdragelsen sker enten som almindeligt salg, gave eller til en pris, der ligger under markedsværdien. Processen minder på mange måder om en almindelig bolighandel, men sker typisk uden ejendomsmægler og med parterne som familie.
Skal boligen skifte ejer?
Først træffes en beslutning om, hvordan overdragelsen skal gennemføres – om der skal betales en købesum, eller om ejendommen helt eller delvist skal gives uden vederlag. Derefter udarbejdes det nødvendige juridiske dokument, som ofte er et skøde, men der kan også indgå gavebrev, gældsbrev eller andre bilag. Når dokumenterne er klar, underskrives de digitalt, og skødet sendes til tinglysning.
Overdragelse af hus til børn kan gennemføres både som overdragelse af hele ejendommen eller en ideel andel. Hvis kun en andel overdrages, opstår der et sameje, og der bør i så fald laves en samejeaftale. Selve processen kan være enkel, men skal håndteres præcist, da boligoverdragelser har retsvirkning og kan have økonomiske konsekvenser for både forældre og børn.
Hvilke dokumenter kræves ved overdragelse af hus til børn?
Der kræves flere dokumenter for at gennemføre en boligoverdragelse til børn korrekt og gyldigt. Det centrale dokument er skødet, som skal udformes digitalt og tinglyses, for at ejerskiftet får retsvirkning. Derudover kan der være behov for supplerende dokumentation, afhængigt af hvordan overdragelsen gennemføres.
De mest anvendte dokumenter er:
- Digitalt skøde: Dokumenterer overdragelsen og angiver ejerforhold og pris
- Overdragelseserklæring: Hvis overdragelsen helt eller delvist sker uden betaling
- Refusionsopgørelse: Opgør fordeling af udgifter mellem parterne på overdragelsesdatoen
- Gældsbrev: Hvis en del af købesummen finansieres som lån mellem forælder og barn
Dokumenterne skal tilpasses den konkrete overdragelse, og alle relevante oplysninger om parterne, ejendommen og vilkårene skal fremgå. Det er desuden vigtigt, at der anvendes de korrekte dokumenttyper i tinglysningen, så rettighederne bliver registreret rigtigt og uden anmærkninger.
Skal der betales for huset, eller må det overdrages som gave?
Et hus kan godt overdrages til børn uden betaling, men det kræver, at overdragelsen sker som gave. Der kan også vælges en model, hvor barnet betaler en reduceret pris – fx ejendommens offentlige vurdering fratrukket 20 %. Dette kaldes ofte en “familieoverdragelse efter 20 %-reglen”, og er en almindelig model ved overdragelser inden for familien.
Tre modeller anvendes typisk:
- Gave: Ejendommen gives uden vederlag. Et gavebrev skal udarbejdes, og der gælder gaveafgiftsregler.
- Salgspris efter 20 %-reglen: Ejendommen sælges til en pris mellem 80 % og 100 % af den seneste offentlige vurdering.
- Fuld markedspris: Ejendommen sælges som almindelig handel til handelsværdi.
Det er vigtigt at dokumentere vilkårene korrekt for at undgå tvivl eller senere uenighed.
Hvornår giver det mening at overdrage hus til børn?
Der kan være flere grunde til, at en boligoverdragelse til børn giver mening. Det afhænger af familiens situation, ejendommens anvendelse og de økonomiske overvejelser bag. Mange forældre vælger at overdrage boligen, mens de stadig lever, for at sikre tryghed, undgå arvestridigheder eller strukturere arven mens de selv har indflydelse.
Typiske situationer hvor overdragelse til børn giver mening:
- Hvis børnene bor i huset og ønsker at overtage det
- Hvis forældre vil undgå fremtidig usikkerhed i dødsboet
- Hvis der ønskes generationsskifte i et fritidshus eller familiebolig
- Hvis man ønsker at benytte 20 %-reglen ved gunstig offentlig vurdering
- Hvis der ønskes fordeling af formue før alderdom, sygdom eller indflytning i plejebolig
Det er ikke altid fordelagtigt, og man bør overveje konsekvenserne nøje. Især hvis der er flere børn, er det vigtigt at sikre, at alle parter er enige om vilkårene og opfatter overdragelsen som retfærdig. En bolig kan være en væsentlig del af formuen, og derfor har tidspunkt og model stor betydning.
Hvordan påvirkes eksisterende lån og hæftelser?
Hvis der er tinglyste lån eller andre hæftelser på ejendommen, skal disse forhold håndteres ved overdragelsen. Børnene kan enten overtage disse hæftelser – hvis kreditorerne accepterer det – eller forældrene kan vælge at indfri dem som led i overdragelsen. Alternativt kan man strukturere overdragelsen med gave og gældsbrev.
Hvis barnet skal overtage en bolig med realkreditlån, kræver det, at kreditinstituttet godkender barnet som ny debitor. Det afhænger af barnets økonomi og kreditværdighed. I mange tilfælde vælger man at omlægge lånet i forbindelse med overdragelsen, så barnet selv optager et nyt lån til at finansiere købet – helt eller delvist.
Hvis lånene bevares i forældrenes navn efter overdragelsen, skal det håndteres juridisk korrekt, og der skal laves klare aftaler om betaling og ansvar. Tinglysning af et ejerpantebrev eller gældsbrev anvendes ofte i sådanne tilfælde.
Skal der laves nyt skøde og tinglysning?
Ja, der skal altid laves et nyt skøde og ske tinglysning, når et hus overdrages til børn. Skødet dokumenterer selve overdragelsen og registrerer barnet som ny ejer i tingbogen. Tinglysningen har retsvirkning og er nødvendig for, at barnet kan råde over ejendommen juridisk – fx ved salg, lån eller ændringer.
Skødet udarbejdes digitalt og underskrives af både forælder og barn med MitID. Derefter tinglyses det via tinglysning.dk. Samtidig beregnes og betales tinglysningsafgiften, som afhænger af, om der er tale om gave, nedsat pris eller fuldt vederlag.
Tinglysningsafgiften består af:
- Fast afgift: 1.850 kr.
- Variabel afgift: 0,6 % af købesummen
Kan huset overdrages til flere børn samtidigt?
Ja, det er muligt at overdrage huset til flere børn samtidig. Det sker ved, at ejendommen overdrages som ideelle andele – fx 50 % til hvert barn, eller 1/3 til hver, afhængigt af hvor mange børn, der er tale om. Hver ejerandel registreres i tinglysningen, og børnene bliver samejere af ejendommen.
Når et hus overdrages til flere børn, er det vigtigt at supplere overdragelsen med en samejeoverenskomst, der fastlægger:
- Hvordan ejendommen skal bruges
- Hvordan udgifter og vedligehold deles
- Hvordan beslutninger træffes
- Hvad der sker ved fraflytning, salg eller uenighed
Uden en sådan aftale er samejet reguleret af almindelige regler, hvilket kan føre til konflikter og usikkerhed. En skriftlig aftale minimerer risikoen for tvister og sikrer klarhed om rettigheder og forpligtelser.
Ved fælles ejerskab skal alle børn stå som parter på skødet, og tinglysningen skal registrere deres ejerandele korrekt. Også her gælder de almindelige regler om tinglysningsafgift og dokumentation ved gave.
