En familieoverdragelse har ikke én fast samlet pris. Du skal som minimum regne med tinglysningsafgiften på skødet, og der kan komme udgifter til værdiansættelse, dokumentudarbejdelse, bank og eventuel tinglysning af nyt pant. Det præcise beløb afhænger især af ejendomstype, ejerandel, ejerskiftesum, offentlig vurdering og finansiering.
Få professionel hjælp til skødet
Vi klarer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris. Vælg rette situation herunder for at se skødepakken:
En familieoverdragelse har ingen fast samlet pris. Udgiften afhænger af skødets afgiftsgrundlag, finansieringen og de konkrete omkostninger til vurdering og dokumenter.
- Skødeafgiften er 1.850 kr. plus 0,6 procent af afgiftsgrundlaget.
- Ejerskiftesummen omfatter både kontant betaling, overtaget gæld og andre modydelser.
- For en ejerbolig kan 80 eller 85 procent af den offentlige værdi blive minimumsgrundlag, afhængigt af vurderingssystemet.
- Ejerskifte og personlig lånehæftelse er to forskellige spor; nyt pant kan udløse en særskilt afgift.
- Kontrollér ejerandel, vurderingstype og -dato, fuld modydelse, ejendomsændringer og låneplan, før budgettet fastlægges.
Hvilke udgifter består familieoverdragelsen af?
Det er nyttigt at dele økonomien op, før I sammenligner beløb. Købesummen mellem familiemedlemmerne er ikke det samme som omkostningerne ved at gennemføre overdragelsen. Samtidig kan skødets afgiftsgrundlag være højere end det beløb, der betales kontant.
De samlede udgifter kan bestå af:
- tinglysningsafgift for det nye skøde
- eventuel vurdering af ejendommen
- udarbejdelse og kontrol af aftale, skøde og andre dokumenter
- bank- og låneomkostninger
- tinglysningsafgift for nyt eller ændret pant
Familieforholdet gør ikke i sig selv skødet afgiftsfrit. Det ændrer heller ikke, at overdragelsen skal beskrives med den fulde økonomiske modydelse. Derfor bør budgettet vise både overdragelsessummen, de offentlige afgifter og de øvrige gennemførelsesomkostninger hver for sig.
Hvilket beløb beregnes skødeafgiften af?
Ved tinglysningen er det den samlede ejerskiftesum, der er udgangspunktet. Den omfatter ikke kun kontant betaling. Overtaget pantegæld, andre overtagne forpligtelser, en eventuel gaveandel og andre ydelser til sælgeren skal også regnes med. Det er en central forskel mellem kontantprisen og den pris, som skal oplyses i skødet.
En overdragelse mellem nærtstående registreres som en ikke-fri handel. For en ejerbolig med en offentlig ejendomsværdi efter det nye vurderingssystem kan afgiftsgrundlaget som udgangspunkt ikke være lavere end 80 procent af den senest offentliggjorte eller meddelte værdi. Er den seneste anvendelige vurdering fortsat efter det tidligere system, gælder overgangsgrænsen på 85 procent. Overdrages kun en ejerandel, bruges den tilsvarende andel af værdien.
En foreløbig vurdering bruges ikke som minimumsgrundlag. I visse tilfælde skal parterne i stedet oplyse en begrundet forventet kontantværdi, blandt andet hvis der ikke findes en anvendelig offentlig værdi, eller hvis ejendommen er ændret væsentligt siden vurderingen. En særlig anmodet vurdering kan kun bruges inden for den lovbestemte gyldighedsperiode. Det betyder, at vurderingens type og dato skal kontrolleres, før afgiftsberegningen låses.
De samme oplysninger er også centrale i en familiehandel med fast ejendom, men afgiftsberegningen afgør ikke i sig selv, om alle andre regler om værdi og gaveelement er opfyldt.
Hvordan kan tinglysningsafgiften regnes?
Efter tinglysningsafgiftslovens § 4 består afgiften for et skøde af 1.850 kr. plus 0,6 procent af afgiftsgrundlaget. Den variable del rundes op til nærmeste beløb, der er deleligt med 100. De aktuelle beløb kan kontrolleres i den officielle satsoversigt.
Et forenklet eksempel viser forskellen mellem ejerskiftesum og afgiftsgrundlag:
- Den seneste anvendelige ejendomsværdi efter det nye system er 3.000.000 kr.
- Den samlede ejerskiftesum er 2.200.000 kr.
- 80 procent af ejendomsværdien er 2.400.000 kr.
- Afgiftsgrundlaget bliver derfor 2.400.000 kr., fordi dette beløb er højere end ejerskiftesummen.
- Den variable afgift er 0,6 procent af 2.400.000 kr., altså 14.400 kr.
- Med den faste afgift på 1.850 kr. bliver skødeafgiften 16.250 kr.
Eksemplet forudsætter, at hele ejendommen overdrages, at vurderingen hører til det nye system, og at ingen ændringer udløser en særskilt værdierklæring. Med en gammel vurdering, en delvis ejerandel eller en anden ejendomstype kan grundlaget blive et andet. Læs mere om de generelle principper for tinglysningsafgift.
Hvornår kommer lån og pant oveni?
Skødet registrerer, hvem der ejer ejendommen. Det ændrer ikke automatisk, hvem der hæfter personligt for eksisterende lån. Hvis køberen skal overtage gæld, eller sælgeren skal frigøres, kræver det normalt långiverens medvirken og en særskilt håndtering af låneforholdet. Et debitorskifte på boliglån er derfor et andet trin end selve ejerskiftet.
Skal der tinglyses nyt pant, kommer der en særskilt afgift. Efter 2026-satserne er den 1.825 kr. plus 1,25 procent af det pantsikrede beløb, hvor den variable del rundes op til nærmeste hundrede kroner. Tidligere betalt afgift på eksisterende pant kan i bestemte situationer få betydning for den variable del, men det kræver, at betingelserne og den registrerede afgiftsstatus er opfyldt.
Banken eller realkreditinstituttet kan desuden have egne omkostninger til kreditvurdering, dokumenter og ændringer af lån. De beløb følger ikke tinglysningsafgiftens satser. Indhent derfor en konkret finansieringsopgørelse, som viser både eventuelle institutomkostninger og offentlige afgifter.
Hvilke udgifter kan ikke beregnes på forhånd?
Nogle poster afhænger af sagens dokumenter og kan ikke aflæses af ejendomsværdien alene. Det gælder blandt andet prisen på en vurdering, hvis en sådan er nødvendig, og omfanget af bistand til aftale, skøde, refusionsopgørelse eller særlige vilkår.
Behovet for dokumentkontrol bliver større, hvis overdragelsen kombineres med gældsovertagelse, flere ejere, brugsret, forkøbsret eller andre vilkår. Det samme gælder, hvis den offentlige værdi ikke passer til ejendommens aktuelle fysiske eller retlige forhold. En gennemgang af, om familieoverdragelsen kræver advokat, kan hjælpe med at afgrænse opgaven, men den konkrete pris må indhentes hos den valgte bistandsyder.
Det er derfor misvisende at sammenligne tilbud, hvis det ene kun dækker skødet, mens det andet også omfatter aftale, låneændringer og efterkontrol. Bed om at få hver ydelse og hver offentlig afgift vist som en særskilt post.
Hvilke oplysninger skal du samle først?
Et pålideligt budget begynder med de oplysninger, der faktisk styrer beregningen. Saml dem, før parterne binder sig til en bestemt pris eller finansiering:
- Ejendommens adresse, type og nuværende ejerforhold.
- Den ejerandel, der skal overdrages.
- Den seneste offentlige ejendomsværdi, dens dato og hvilket vurderingssystem den tilhører.
- Den fulde ejerskiftesum, herunder kontant betaling, overtaget gæld, gaveandel og andre modydelser.
- Hvilke eksisterende lån der skal fortsætte, overtages, indfries eller ændres.
- Om ejendommen er ændret siden vurderingen, for eksempel ved ombygning, ny grundstørrelse eller ændret anvendelse.
- Konkrete tilbud på vurdering, dokumentarbejde og finansiering.
Når skødet er tinglyst, bør I kontrollere, at ejerandelene står korrekt i Tingbogen, og at eventuelle ændringer i pant og debitorer er registreret som aftalt. Tinglysningsrettens skødevejledning beskriver de oplysninger om handel og ejerskifte, som anmeldelsen skal indeholde.
Hvad ændrer den beregnede afgift ikke?
En korrekt beregnet tinglysningsafgift er ikke det samme som en samlet godkendelse af overdragelsens pris eller vilkår. Afgiftsreglerne fastlægger, hvilket beløb der skal betales for registreringen, mens andre regler kan stille selvstændige krav til værdiansættelse, gaveelement, familieforhold og aftalevilkår.
Hvis en del af overdragelsen er en gave, bør dette fremgå klart af aftalen og den samlede ejerskiftesum. De øvrige følger bør afklares særskilt, før aftalen bliver bindende. På den måde undgår I at bruge skødeafgiften som mål for noget, den ikke dokumenterer.
Det samlede svar på, hvad familieoverdragelsen koster, kræver derfor tre delberegninger: skødets offentlige afgift, finansiering og pant samt de konkrete udgifter til vurdering og dokumenter. Først når alle tre spor er opgjort på samme grundlag, kan beløbene lægges sammen.
Fagligt grundlag og kilder
- Retsinformation: Tinglysningsafgiftsloven, herunder reglerne om ejerskiftesum, afgiftsgrundlag og afrunding.
- Den officielle satsoversigt: Gældende satser for skøde og pant i 2026.
- Tinglysningsretten: Vejledninger om skøder, oplysninger om handelen og ændring af debitor på tinglyst pant.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
