En overdragelsesaftale ved skilsmisse skal gøre det klart, hvordan en bolig overgår fra fælles eller delt ejerskab til den ene ægtefælle. Aftalen bør ikke kun beskrive, hvem der overtager huset eller lejligheden. Den bør også forklare værdi, betaling, lån, datoer, betingelser og sammenhængen med den samlede bodeling.
Det centrale er at adskille aftalens forskellige funktioner. Aftalen kan fastlægge den økonomiske løsning mellem ægtefællerne, men den ændrer ikke i sig selv ejerforholdet i Tingbogen. Hvis ejerskabet skal ændres, kræver det normalt et skøde eller et andet tinglysbart dokument, og hvis lånet skal overtages af den ene, kræver det långivers behandling.
Skal boligen skifte ejer?
Når ejerforholdene i en bolig skal ændres, afhænger den rette juridiske løsning af den konkrete situation:
En overdragelsesaftale ved skilsmisse bør samle den økonomiske aftale om boligen, så værdi, gæld, betaling, datoer og tinglysning hænger sammen. Aftalen ændrer ikke alene ejerforhold eller lånehæftelse, men den kan være grundlaget for skøde, bankbehandling og bodeling.
- Aftalen bør identificere parter, ejendom, ejerandele og hvem der overtager boligen.
- Boligværdi, friværdi, gæld og overtagelsesbeløb bør kunne efterprøves.
- Bankgodkendelse og frigørelse fra lån skal behandles særskilt fra skødet.
- Tinglysning, betaling og eventuelle betingelser bør kontrolleres før og efter underskrift.
Hvad er en overdragelsesaftale ved skilsmisse?
En overdragelsesaftale er en skriftlig aftale om, at den ene ægtefælle overtager den andens andel af en fast ejendom som led i separation, skilsmisse eller bodeling. Den kan stå alene som en aftale mellem parterne, eller den kan indgå i en bredere bodelingsaftale, hvor også andre aktiver og passiver fordeles.
Aftalen skal være præcis nok til, at den kan bruges som grundlag for betaling, bankbehandling og tinglysning. Hvis aftalen kun siger, at den ene overtager boligen, men ikke beskriver værdien, gælden og vilkårene, kan der opstå uklarhed om, hvad der faktisk er aftalt.
En overdragelsesaftale er derfor ikke det samme som et skøde. Aftalen beskriver, hvad parterne har aftalt. Skødet eller det tinglysbare dokument bruges til at registrere ændringen af ejerskabet. Du kan læse mere om dette skel i artiklen om overdragelse af fast ejendom ved skilsmisse.
Hvornår er aftalen nødvendig?
Aftalen bliver relevant, når boligen ikke bare skal sælges på det åbne marked, men i stedet skal overtages af den ene ægtefælle. Det kan være en ejerbolig, hvor begge står på skødet, eller en bolig, hvor kun den ene står som ejer, men hvor værdien stadig indgår i bodelingen.
Efter Ægtefælleloven § 5 deler ægtefæller som udgangspunkt deres delingsformue ved separation eller skilsmisse, medmindre aftale eller særlige regler fører til andet. Det betyder ikke, at begge nødvendigvis ejer halvdelen af boligen i Tingbogen. Det betyder, at boligens værdi kan være en del af den økonomiske opgørelse, som aftalen skal tage højde for.
Aftalen er især vigtig, når der skal ske et faktisk ejerskifte, når den ene skal købe den anden ud, eller når den økonomiske afregning for boligen skal modregnes i andre aktiver. Hvis boligen sælges til en tredjemand, er behovet et andet, fordi salget normalt reguleres af købsaftalen og den efterfølgende fordeling af provenuet.
Hvilke parter og hvilken ejendom skal beskrives?
Aftalen bør begynde med de oplysninger, der identificerer parterne og ejendommen. Det gør aftalen lettere at bruge i bank, ved tinglysning og i den samlede bodeling.
- ægtefællernes fulde navne og relevante identifikationsoplysninger
- ejendommens adresse og matrikulære oplysninger, hvis de bruges i sagen
- den nuværende ejerfordeling, for eksempel om begge eller kun den ene står som ejer
- hvem der skal overtage ejendommen efter aftalen
- om aftalen kun vedrører boligen, eller om den indgår i en samlet bodeling
Hvis ejendommen har flere matrikelnumre, ideelle andele, ejerlejlighedsnummer eller særlige rettigheder, bør aftalen ikke nøjes med en almindelig adresse. En upræcis ejendomsangivelse kan gøre det vanskeligt at koble aftalen til det dokument, der senere skal tinglyses.
Hvordan skal værdi og overtagelsesbeløb fremgå?
Værdien er ofte det punkt, der får størst økonomisk betydning. Aftalen bør derfor forklare, hvilken værdi parterne lægger til grund, hvordan værdien er fastsat, og om overtagelsesbeløbet bygger på friværdi, gæld, ejerandele eller en samlet bodelingsopgørelse.
Efter Ægtefælleloven § 27 indgår aktiver og passiver som udgangspunkt på ophørsdagen, der er udgangen af det døgn, hvor Familieretshuset modtog anmodningen om separation eller skilsmisse. Værdien af de enkelte aktiver kan dog skulle fastlægges på et andet tidspunkt efter reglerne om formuedelingen. Aftalen bør derfor skelne mellem, hvad der hører med i bodelingen, og hvilken konkret boligværdi parterne bruger i overdragelsen.
Forenklet illustrativt eksempel: To ægtefæller ejer huset halvt hver. De aftaler, at huset sættes til 3.000.000 kr., og at der er 2.200.000 kr. i lån. Den beregnede friværdi er 800.000 kr. Hvis den ene overtager den andens halvdel, kan aftalen beskrive, hvordan 400.000 kr. afregnes eller modregnes. Eksemplet viser kun aftalelogikken. Den konkrete værdi og gæld skal altid bygges på de faktiske oplysninger i sagen.
Hvad skal aftalen sige om lån, pant og banken?
En overdragelsesaftale bør ikke blande ejerskab og gæld sammen, som om de automatisk ændres samtidig. Skødet kan ændre ejerforholdet, men et fælles banklån eller realkreditlån ophører ikke automatisk, fordi den ene ægtefælle overtager boligen.
Aftalen bør derfor beskrive, hvad parterne forventer, at der skal ske med lån og pant. Det kan være, at den overtagende ægtefælle skal overtage gælden, omlægge lån, indfri den andens hæftelse eller stille nye sikkerheder. Banken eller realkreditinstituttet skal behandle den del, fordi långiver ikke er bundet af ægtefællernes interne aftale alene.
Hvis aftalen forudsætter, at den ene bliver frigjort fra gæld, bør det fremgå som en betingelse eller et særskilt punkt. Ellers kan der opstå en situation, hvor ejendommen er overdraget, men den fraflyttende ægtefælle stadig hæfter over for långiver.
Hvordan kobles aftalen til bodelingen?
Overdragelsen af boligen er sjældent et isoleret punkt. Den påvirker ofte den samlede bodeling, fordi boligens værdi, gæld, indbo, opsparing, pensioner og andre aktiver kan indgå i samme økonomiske opgørelse.
Domstolene beskriver deling af fælles formue som en opgørelse af aktiver og gæld, når ægtefæller skal dele formue ved separation eller skilsmisse. For en boligoverdragelse betyder det, at aftalen bør forklare, om overtagelsesbeløbet betales kontant, modregnes i andre aktiver, eller indgår i en samlet aftale om bodelingen.
Hvis aftalen er en del af en bredere bodelingsoverenskomst, bør den passe sammen med den øvrige aftaletekst. En særskilt boligoverdragelsesaftale og en bredere bodelingsaftale må ikke give forskellige svar på værdi, betaling eller overtagelsesdato. Se også artiklen om bodelingsoverenskomst og tinglysning.
Hvilke datoer skal aftalen fastlægge?
Aftalen bør skelne mellem flere datoer, fordi de kan have forskellig juridisk og praktisk betydning. Hvis datoerne blandes sammen, kan det blive uklart, hvornår risiko, betaling, rådighed og tinglysning skal ske.
- ophørsdag eller anden skæringsdag for den økonomiske opgørelse
- værdiansættelsesdato for boligen, hvis den ikke er den samme som ophørsdagen
- overtagelsesdag, hvor den ene får den praktiske rådighed over boligen
- betalingsdato for eventuelt overtagelsesbeløb
- frist for bankgodkendelse, låneændring og tinglysning
En aftale kan også angive, hvem der betaler løbende udgifter i perioden frem til overtagelsen. Det kan for eksempel være realkredit, bankrenter, ejerudgifter, forsikring, forbrug og vedligeholdelse. Sådanne punkter er praktiske aftalevilkår, ikke nødvendigvis lovregler, og de bør derfor formuleres som det, parterne konkret har aftalt.
Hvilke vilkår og betingelser bør stå tydeligt?
En god aftale skelner mellem det, der allerede er endeligt aftalt, og det, der først skal ske, før overdragelsen kan gennemføres. Betingelser bør stå tydeligt, så ingen er i tvivl om, hvad der kan stoppe næste trin.
Relevante betingelser kan være bankens godkendelse af gældsovertagelse, udstedelse af separations- eller skilsmissebevilling, betaling af overtagelsesbeløb, underskrift på skøde eller afklaring af dokumentation til tinglysning. Hvis et vilkår er afgørende, bør aftalen også sige, hvad der sker, hvis vilkåret ikke bliver opfyldt.
Aftalen bør ikke love mere, end parterne selv kan gennemføre. Ægtefællerne kan aftale den interne økonomiske løsning, men de kan ikke med aftalen alene tvinge banken til at frigive en debitor eller Tinglysningsretten til at registrere et dokument, hvis dokumentgrundlaget ikke er i orden.
Hvordan hænger aftalen sammen med skøde og tinglysning?
Når ejerskabet til fast ejendom skal ændres, skal ændringen normalt registreres ved tinglysning. Danmarks Domstole beskriver tinglysning af rettigheder som offentlig registrering af blandt andet ejerskab, lån og pant.
En overdragelsesaftale er derfor ikke nok, hvis den ene ægtefælle skal ud af skødet, eller hvis ejerandele skal ændres. Der skal være et tinglysbart grundlag, og dokumentet skal passe med det aftalte. Tinglysningsretten beskriver dokumenttypen Bodeling som relevant ved overdragelse af fast ejendom i forbindelse med separation og skilsmisse.
Det praktiske kontrolpunkt er, om aftalen indeholder de oplysninger, som skødet eller bodelingsdokumentet skal bygge på: parter, ejendom, overdragelsens grundlag, vilkår, datoer og underskrifter. Hvis aftalen er uklar på et af disse punkter, kan tinglysningen kræve rettelse. Læs også om skilsmisseskøde som særskilt tinglysningsspor.
Hvad koster tinglysningen af overdragelsen?
Hvis overdragelsen fører til et tinglyst ejerskifte, skal tinglysningsafgiften vurderes særskilt. Ved almindeligt ejerskifte af fast ejendom er udgangspunktet en fast afgift og en variabel afgift. Ved ejerskifte mellem ægtefæller som følge af opløsning af formuefællesskab er afgiftsreglen anderledes.
Efter tinglysningsafgiftsloven § 10 beregnes kun den faste afgift efter lovens faste afgiftsspor, når betingelserne for ægtefælleoverdragelse ved opløsning af formuefællesskab er opfyldt. Den faste afgift er 1.850 kr. efter den aktuelle lovbekendtgørelse.
Forenklet illustrativt eksempel: Hvis en overdragelsesaftale ved skilsmisse fører til, at den ene ægtefælle overtager den andens ejerandel som led i bodelingen, og betingelserne for dette afgiftsgrundlag er opfyldt, er afgiften for ejerskiftet 1.850 kr. i eksemplet. Nye lån, pantændringer, bankgebyrer og dokumentomkostninger er ikke medregnet.
Hvis sagen også kræver ændring af lån eller pant, kan der være særskilte omkostninger, som ikke løses af selve overdragelsesaftalen. Se den særskilte gennemgang af tinglysningsafgift af skøde ved skilsmisse.
Hvad sker der, hvis I ikke er enige?
En overdragelsesaftale kræver, at parterne kan blive enige om de centrale vilkår. Hvis der ikke er enighed om, hvem der skal overtage boligen, hvilken værdi der skal bruges, eller hvordan gælden skal håndteres, bør uenigheden ikke skjules i en upræcis tekst.
Domstolene oplyser, at ægtefæller kan bede skifteretten om hjælp til delingen, når der er indgivet anmodning om separation eller skilsmisse til Familieretshuset. Skifteretten kan derfor blive relevant, hvis bodelingen blokerer for en aftalt overdragelse.
Uenighed om boligen kan også føre til andre spor end overdragelse til den ene. Det kan være salg til tredjemand, midlertidig aftale om betaling af udgifter, eller at spørgsmålet om boligen behandles som en del af en bredere bodeling. Den rigtige løsning afhænger af ejerforhold, gæld, økonomi, boligbehov og om långiver vil acceptere den ønskede ændring.
Hvordan kontrollerer du aftalen før underskrift?
Før aftalen underskrives, bør den læses som et praktisk arbejdsdokument. Den skal kunne svare på, hvad der skal ske, hvem der skal gøre det, hvornår det skal ske, og hvad konsekvensen er, hvis et vilkår ikke bliver opfyldt.
- Kontroller, at parter, ejendom og ejerandele er beskrevet korrekt.
- Kontroller, at boligværdi, gæld, friværdi og overtagelsesbeløb hænger sammen.
- Kontroller, at aftalen forklarer, om betalingen sker kontant eller ved modregning i bodelingen.
- Kontroller, at bankgodkendelse og eventuel frigørelse fra lån ikke beskrives som noget, der allerede er sikkert, hvis det stadig mangler.
- Kontroller, at aftalen passer med det skøde eller bodelingsdokument, der skal tinglyses.
- Kontroller, at datoer for overtagelse, betaling og tinglysning ikke modsiger hinanden.
Den vigtigste efterkontrol er, at alle spor bliver lukket. Aftalen skal være underskrevet, betaling eller modregning skal være håndteret, banksporet skal være afklaret, og ejerændringen skal være registreret, hvis ejerskabet skulle ændres. Først da er overdragelsen reelt gennemført i både aftale, økonomi og registrering.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på centrale officielle kilder om bodeling, tinglysning og tinglysningsafgift ved overdragelse af fast ejendom i forbindelse med separation eller skilsmisse.
- Retsinformation: Ægtefælleloven
- Retsinformation: Tinglysningsafgiftsloven
- Danmarks Domstole om deling af fælles formue
- Tinglysningsretten om bodeling som adkomst
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
