Huset skal ikke automatisk sælges, fordi du og din ægtefælle bliver skilt. En af jer kan overtage boligen, I kan sælge den, eller I kan aftale at fortsætte som ejere i en periode. Valget afhænger blandt andet af ejerforhold, særeje, bodeling og finansiering. En aftale om huset afgør heller ikke i sig selv, hvem långiveren fremover kan kræve betaling af.
Skal boligen have en ny ejer eller medejer?
Huset skal ikke automatisk sælges ved skilsmisse. En af jer kan overtage det, eller I kan aftale salg eller fortsat fælles ejerskab, afhængigt af bodeling, ejerforhold og finansiering.
- Delingsformue handler om værdier; særeje kan ændre, hvad der skal deles.
- Betalingen mellem jer afhænger af hele bodelingen, ikke kun husets friværdi. Medregn relevante udgifter til lån, tinglysning og dokumentarbejde.
- Ophørsdagen afgør som udgangspunkt, hvilke poster der indgår. Husets værdi fastsættes ikke automatisk samme dag.
- Aftal pris, betaling, overtagelse og betingelser skriftligt. Kontrollér både ejerændringen og hæftelsen for hvert lån.
- Ved uenighed kan skifteretten hjælpe, når anmodningen om separation eller skilsmisse er indgivet.
Hvem ejer huset, og hvad skal deles?
Begynd med at finde skødet, lånedokumenterne og en eventuel ægtepagt. De besvarer forskellige spørgsmål: Skødet viser de registrerede ejerandele, låneaftalerne viser jeres forpligtelser over for långiverne, og formueordningen afgør, hvilke værdier der indgår i delingen.
Delingsformue betyder ikke, at I automatisk ejer halvdelen af hinandens ting. Ved bodeling ved skilsmisse opgøres hver ægtefælles delingsformue efter fradrag af den gæld, der hører til i opgørelsen. Udgangspunktet er ligedeling af de positive nettobodele. En negativ bodel deles ikke med den anden.
Du kan derfor have krav på en økonomisk udligning, selv om huset kun står i din ægtefælles navn. Omvendt giver dit navn på skødet ikke nødvendigvis ret til halvdelen af alle værdierne i jeres samlede bodeling.
Er huset særeje, som gælder ved skilsmisse, holdes den omfattede værdi uden for ligedelingen. Delvist særeje kræver en særskilt opgørelse. Aftaler om delingen og særlige regulerings- eller kompensationskrav kan også ændre resultatet. Et hus kan derfor ikke altid afsluttes økonomisk ved blot at dele friværdien i to.
Kan en af jer beholde boligen?
Er I enige, kan I aftale, hvem der overtager huset, og hvordan den anden skal stilles økonomisk. Den samlede bodeling kan indeholde både kontant betaling, andre aktiver og overtagelse af gæld. Gældens placering over for långiveren skal afklares særskilt.
Ved uenighed giver lov om ægtefællers økonomiske forhold mulighed for at udtage aktiver efter vurdering, når de helt eller delvist indgår i ligedelingen. Vil begge have samme aktiv, har ejeren som udgangspunkt fortrinsret. For familiens helårsbolig kan den anden ægtefælle dog få fortrinsret, hvis boligen har den væsentligste betydning for denne ægtefælles opretholdelse af hjemmet. Reglen kan også anvendes, når I ejer huset sammen.
At du ønsker at blive boende, afgør derfor ikke alene spørgsmålet. Boligens betydning for hver af jer og dens formueordning skal vurderes. Denne udtagelsesregel omfatter ikke et hus, som helt er særeje ved skilsmissen.
Overtager du værdier ud over din andel af delingsformuen, skal forskellen som udgangspunkt betales kontant. Skifteretten kan i særlige tilfælde tillade betaling over en kortere periode. Retten til at overtage boligen er altså noget andet end muligheden for at finansiere den.
Hvilken værdi skal I regne med?
Husets værdi skal ses sammen med gælden og resten af bodelingen. En vurdering af huset og aktuelle oplysninger om lånenes indfrielse giver jer et konkret grundlag. Hvis I vil sælge, skal I også kende de forventede salgsomkostninger. Ved intern overtagelse må I afklare, hvilke omkostninger og reguleringer jeres opgørelse bygger på.
Hold to tidspunkter adskilt. Ophørsdagen afgør som udgangspunkt, hvilke aktiver og gældsposter der indgår. Den er udgangen af det døgn, hvor Familieretshuset modtager anmodningen om separation eller skilsmisse. I kan aftale en anden ophørsdag, og skifteretten kan under ganske særlige forhold fastsætte en anden.
Værdierne fastsættes derimod som udgangspunkt på det tidspunkt, hvor aktivet udlægges til en af jer, eller ved skiftets afslutning, hvis det ikke er udlagt tidligere. Husets pris bliver altså ikke automatisk låst den dag, ansøgningen sendes. Notér både ophørsdagen og den dato, vurderingen til bodelingen vedrører.
Et forenklet, fiktivt eksempel: I ejer huset lige, det værdiansættes til 3.000.000 kr., og den relevante boliggæld er 2.000.000 kr. Nettoværdien er 1.000.000 kr. Uden andre værdier, gæld eller særlige krav ville hver få 500.000 kr. Eksemplet forudsætter delingsformue, lige intern fordeling af boliggælden og afklarede låneforhold ved overtagelsen. Det ser bort fra omkostninger.
Har den fraflyttende ægtefælle desuden 200.000 kr. i opsparing, der skal deles, er den samlede nettodelingsformue 1.200.000 kr. Hver skal da ende med 600.000 kr. Beholder den fraflyttende opsparingen, og overtager den anden husets fulde nettoværdi, bliver betalingen mellem dem 400.000 kr. under disse forudsætninger. Eksemplet viser, hvorfor halvdelen af friværdien ikke nødvendigvis er det endelige beløb.
Skal boligen have en ny ejer eller medejer?
Hvem hæfter for lånene efter overtagelsen?
Et nyt skøde er ikke i sig selv bevis for, at du er ude af boliggælden. Har du påtaget dig et lån, skal frigørelsen afklares for netop det lån. Ved solidarisk hæftelse kan långiveren kræve hele den skyldige gæld hos hver af jer, indtil hæftelsen er ophørt eller ændret.
For pantegæld findes en særregel i tinglysningslovens § 39. Har erhververen aftalt med overdrageren at overtage gælden, bestemmer pantebrevet, at lånet ikke kan kræves indfriet ved ejerskifte, og er den nye ejers adkomst tinglyst ubetinget, indtræder erhververen i gælden, og overdrageren frigøres. Panthaveren kan dog kræve ydelser hos den tidligere ejer, indtil panthaveren har fået meddelelse og det nødvendige bevis for overtagelsen og tinglysningen.
Er betingelserne ikke opfyldt, kræver gældsovertagelsen en aftale med panthaveren for at få virkning over for denne. Bankens konkrete vurdering af, om du kan overtage et lån eller få ny finansiering, skal holdes adskilt fra jeres ret til værdier i bodelingen.
Få derfor afklaret skriftligt for hvert lån, hvem der hæfter efter overdragelsen, og hvornår en frigørelse får virkning. En intern aftale om, at din tidligere ægtefælle betaler ydelserne, er ikke tilstrækkelig dokumentation. Har huset negativ friværdi, forsvinder restgælden heller ikke ved skilsmissen eller et salg.
Hvordan gennemfører I salg eller overtagelse?
Du kan bruge følgende rækkefølge til at få boligvalget omsat til en aftale, der kan gennemføres:
- Afklar ejerandele, formueordning, boligens værdi og lån. Opgør også resten af de værdier og forpligtelser, der kan påvirke betalingen mellem jer.
- Undersøg finansieringen ved overtagelse. Hvis huset skal sælges, indhent et salgsbudget og afklar med långiverne, hvordan lån og et eventuelt underskud håndteres.
- Skriv jeres aftale om pris, betaling, overtagelsesdag, udgifter og betingelser. Angiv, om aftalen afslutter hele bodelingen eller kun boligspørgsmålet.
- Gennemfør ejerændringen og den aftalte håndtering af lånene. Kontrollér bagefter både tinglysningssvaret, betalingen og dokumentationen for, hvem der fortsat hæfter.
Ved overdragelse som led i separation eller skilsmisse bruges dokumenttypen Bodeling til tinglysningen. Skal overdragelsen afvente opfyldelse af bestemte vilkår, kan Bodeling Betinget være relevant. Tinglysningsrettens vejledninger kræver dokumentation i form af separations- eller skilsmissebevilling eller dom; der gælder særlige krav til myndighedens underskrift og en doms ankepåtegning. Den betingede dokumenttype erstatter ikke den dokumentation.
En aftale om huset før resten af bodelingen bør præcisere, hvilke spørgsmål der stadig er åbne. Ellers kan I komme til at underskrive en bredere afslutning, end I tilsigtede. Betingelser om finansiering og betaling bør have en ansvarlig part, en frist og en aftalt konsekvens, hvis de ikke opfyldes.
Budgettet kan ud over betalingen mellem jer omfatte tinglysningsafgift, udgifter til lån og indfrielse, vurdering og dokumentarbejde. Ved salg kommer udgifter til salgets gennemførelse. Indhent beløbene for den valgte løsning, så en sammenligning mellem salg og overtagelse omfatter mere end selve husprisen.
Hvad gør I, mens huset er uafklaret?
Hvis en af jer flytter ud, er det praktisk at lave en midlertidig skriftlig aftale om brugen af huset og betalingerne. Den bør omfatte renter, afdrag, forbrug, forsikring og nødvendigt vedligehold samt beskrive, hvordan udlæggene senere indgår i jeres opgørelse. Afklar også en eventuel betaling for, at den ene bruger boligen alene.
Den interne fordeling af boligudgifter under skilsmissen ændrer ikke i sig selv långiverens rettigheder. Gem derfor bilag og betalingsoplysninger, selv om I foreløbig er enige om, hvem der betaler regningerne.
I kan aftale at eje huset sammen efter skilsmissen. Aftal i så fald også, hvordan ordningen skal slutte: eksempelvis en frist for at afklare overtagelse og en fremgangsmåde for salg, hvis finansieringen ikke falder på plads. I bærer fortsat de økonomiske risici, som følger af jeres ejerskab og lån.
Hvis familiens helårsbolig helt eller delvist indgår i ligedelingen, må den ægtefælle, der ejer den, som udgangspunkt ikke sælge, pantsætte eller udleje den uden den andens samtykke. Beskyttelsen fortsætter efter separation eller skilsmisse, indtil boligspørgsmålet er aftalt eller endeligt afgjort. Nægtes samtykke, eller kan det ikke indhentes inden rimelig tid, kan dispositionen efter anmodning tillades, hvis der ikke er rimelig grund til at nægte den. Er I begge ejere, skal retten til at disponere over hver ejerandel også være på plads.
Hvad sker der, hvis I ikke kan blive enige?
Du kan bede skifteretten om hjælp til formuedelingen, når anmodningen om separation eller skilsmisse er indgivet til Familieretshuset. Skifteretten forsøger først at hjælpe jer til en aftale. Kan det ikke lykkes, kan sagen efter anmodning fra mindst en af jer gå videre til en bobehandler. Uenigheder, der ikke løses under behandlingen, kan kræve en særskilt retssag.
Der kan komme retsafgifter samt udgifter til bobehandler og vurderinger. Den, der beder om bobehandlerbehandling, skal som udgangspunkt stille sikkerhed for omkostningerne. Forbered en oversigt over jeres aktiver og gæld med bilag og angiv præcist, om uenigheden gælder husets pris, retten til overtagelse, betalingerne eller flere forhold.
Fagligt grundlag og kilder
- Lov om ægtefællers økonomiske forhold om delingsformue, ophørsdag, værdiansættelse, boligsamtykke og udtagelse af aktiver.
- Tinglysningsloven og gældsbrevsloven om ejerrettigheder, pantegæld og hæftelse.
- Tinglysningsrettens vejledninger Bodeling og Bodeling Betinget om dokumenttyper, bilag og underskrifter.
- Danmarks Domstoles vejledning om deling af fælles formue og skifterettens behandling.
Skøde Centret – specialister i skøder og tinglysning siden 2003
Gennem mere end 20 år har Skøde Centret hjulpet med over 17.000 ejendomsoverdragelser i hele Danmark.
Skøde Centret er specialiseret i skødeskrivning og tinglysning, ændring af ejerforhold mellem ægtefæller, når samlever skal være medejer, ved skilsmisse, ved samlivsophør, ved familieoverdragelse og ved overtagelse af dødsbo.
Du får hurtig sagsbehandling og én fast rådgiver, der følger din sag fra start til slut. Prisen er fast, og du betaler os kun, hvis sagen kan gennemføres.