Når ægtefæller skilles, skal huset enten overtages af den ene, sælges eller ejes sammen i en periode, mens bodeling, lån og tinglysning bliver afklaret.
Skal I skilles, og skal ejendommen overtages?
Så skal ejerskabet ændres med en overdragelsesaftale og et skilsmisseskøde, som tinglyses.
Se skødepakke →Huset ved skilsmisse skal enten overtages af den ene, sælges eller ejes sammen midlertidigt. Valget kræver særskilt afklaring af bodeling, lån, eventuelt skøde og efterkontrol i Tingbogen.
- Bodelingen fastlægger den økonomiske fordeling mellem ægtefællerne.
- Hvis den ene overtager huset, skal ejerændringen normalt tinglyses.
- Tinglysningsafgiften kan være 1.850 kr., når betingelserne er opfyldt.
- Banken skal særskilt acceptere ændringer i lån og hæftelse.
- Ved uenighed kan skifteretten hjælpe med delingen, når skilsmisse eller separation er sat i gang.
Hvad er det første spørgsmål om huset?
Det første spørgsmål er ikke, hvem der har boet mest i huset, men hvilket resultat I vil gennemføre: Skal den ene overtage boligen, skal den sælges, eller skal I eje den sammen midlertidigt?
Svaret styrer resten af processen. Hvis den ene skal overtage huset, skal der normalt både laves en økonomisk aftale, afklares lån og tinglyses en ejerændring. Hvis huset skal sælges, handler processen i stedet om salgsforløb, provenu og fordeling. Hvis I fortsætter som medejere, skal brug, betaling og senere salg være præcist aftalt.
Hvilke hovedspor kan boligen følge?
Boligen kan som udgangspunkt følge tre praktiske spor. Ingen af sporene er automatisk bedst; valget afhænger af økonomi, lån, ejerandele, børn, aftaler og jeres mulighed for at gennemføre løsningen.
- Den ene overtager huset og den andens ejerandel.
- Huset sælges til en udenforstående køber.
- I fortsætter som medejere i en aftalt periode.
Hvis du leder efter en samlet gennemgang af fælles boligspørgsmålet, kan en artikel om fælles hus ved skilsmisse være relevant som baggrund. Denne artikel fokuserer på, hvad der sker med selve boligen og de dokumenter, der skal bringe løsningen på plads.
Hvordan spiller bodelingen ind på huset?
Bodelingen er den økonomiske opgørelse mellem jer. Den afgør ikke alene, hvem der står i Tingbogen, men den fastlægger det økonomiske grundlag for, hvad der skal ske med huset.
Danmarks Domstole beskriver, at ægtefæller kan klare delingen selv, hvis de er enige. Hvis I ikke kan blive enige, kan hver af jer bede skifteretten om hjælp, når der er indgivet anmodning om separation eller skilsmisse til Familieretshuset.
I boligsporet betyder det, at bodelingen bør give svar på husets værdi, eventuel friværdi eller restgæld, betaling mellem jer, overtagelsesdato og hvordan øvrige aktiver og gæld påvirker den samlede fordeling.
Hvad sker der, hvis den ene overtager huset?
Hvis den ene overtager huset, skal den anden ægtefælles ejerandel normalt overdrages. Den overdragelse registreres ved et skøde, der tinglyses i Tingbogen.
Skødet løser kun ejerregistreringen. Det skal passe med bodelingen, men det erstatter ikke den økonomiske aftale mellem jer. Hvis overtagelsen sker mod betaling, gældsovertagelse eller modregning i andre aktiver, skal det økonomiske grundlag være klart, før skødet bliver endeligt.
En særskilt artikel om overtagelse af hus kan være relevant, hvis hovedspørgsmålet er, hvordan den ene ægtefælle praktisk overtager boligen alene.
Hvad sker der, hvis huset skal sælges?
Hvis huset skal sælges, bliver ejerændringen normalt ikke en overdragelse mellem jer, men et almindeligt salg til en ny køber. Salget skal stadig kobles til bodelingen, fordi provenu, restgæld og salgsomkostninger skal fordeles mellem jer.
Ved salg skal I afklare, hvem der kan godkende salgspris, mægleraftale, overtagelsesdag og eventuelle bud. Hvis en af jer bliver boende indtil salget, bør betaling af lån, forbrug, forsikring og vedligeholdelse være aftalt, så midlertidig brug ikke bliver forvekslet med den endelige bodeling.
Hvad hvis I ejer huset sammen i en periode?
Midlertidigt fortsat sameje kan være en løsning, hvis salg eller overtagelse ikke kan gennemføres med det samme. Det kan for eksempel skyldes bankafklaring, salgsmarked, børnenes hverdag eller behov for at afslutte bodelingen i flere trin.
Fortsat sameje kræver klare aftaler. I bør skriftligt afklare, hvem der bor i huset, hvem der betaler hvilke udgifter, hvordan vedligeholdelse besluttes, hvornår huset skal sælges eller overtages, og hvad der sker, hvis en af jer vil ud af løsningen før tid.
Hvad betyder lån og bankgodkendelse?
Lån er et særskilt spor. Hvis begge hæfter for bank- eller realkreditlån, forsvinder hæftelsen ikke automatisk, fordi den ene overtager huset i bodelingen eller bliver eneejer i Tingbogen.
Banken og realkreditinstituttet skal acceptere en ændring, hvis den ene part skal overtage lånet alene, eller hvis den anden skal frigøres. Det er ikke en bodelingsregel i sig selv, men et kreditorforhold. Derfor kan bankens svar være et objektivt stop for en løsning, selv om I er enige indbyrdes.
Hvilke dokumenter skal være på plads?
Dokumenterne afhænger af, hvilket spor boligen følger. Ved overtagelse skal der normalt være et aftalegrundlag for bodelingen og et skøde til tinglysning. Ved salg skal købsaftale og salgsdokumenter bruges i stedet. Ved midlertidigt sameje bør den interne aftale være tydelig nok til at regulere betaling og beslutninger.
Tinglysningsretten beskriver bodeling som dokumenttype ved overdragelse af fast ejendom ved separation eller skilsmisse. Hvis overdragelsen først skal gennemføres, når en betingelse er opfyldt, kan et betinget bodelingsdokument være relevant.
Hvis du især vil forstå skødesporet, kan du læse mere om overdragelse af skøde ved skilsmisse.
Hvilke udgifter skal I skille ad?
Udgifterne bør deles op efter, hvilket spor de hører til. Den offentlige tinglysningsafgift ved skøde er noget andet end bankomkostninger, salgsomkostninger, vurdering, flytteudgifter og eventuelle retsafgifter ved uenighed.
Ved tinglysning af ejerskifte mellem ægtefæller i forbindelse med separation eller skilsmisse kan tinglysningsafgiften være nedsat til 1.850 kr., når betingelserne er opfyldt. Hvis du vil se afgiftssporet særskilt, findes der en uddybning om tinglysningsafgift ved skilsmisse.
Hvis I beder skifteretten om hjælp til delingen, angiver Domstolene en retsafgift på 750 kr. for anmodningen. Hvis en bobehandler inddrages, kan der komme yderligere retsafgifter og omkostninger til vurderinger og behandling af sagen.
Hvornår skal skifteretten involveres?
Skifteretten bliver relevant, hvis I ikke kan blive enige om delingen. Den kan hjælpe med formuedelingen, når separation eller skilsmisse er sat i gang hos Familieretshuset.
For huset betyder det, at skifteretten kan blive en del af processen, hvis uenigheden om boligen hænger sammen med den samlede bodeling. Skifterettens proces erstatter dog ikke bankens godkendelse, salgsarbejde, skøde eller tinglysning. De praktiske gennemførelsesspor skal stadig håndteres bagefter eller parallelt.
Hvad kan stoppe eller forsinke løsningen?
Flere forhold kan stoppe eller forsinke boligsporet, uden at de alle er samme type problem. Det hjælper at sortere dem, før du konkluderer, at løsningen ikke kan lade sig gøre.
- Uenighed om boligværdi eller betaling hører til bodelingen.
- Manglende bankgodkendelse hører til låne- og kreditorforholdet.
- Forkert ejerandel eller uklart aftalegrundlag kan stoppe skødesporet.
- Manglende dokumentation for separation eller skilsmisse kan påvirke tinglysningsafgiften.
- Uklare aftaler om midlertidig brug kan skabe nye konflikter, mens boligen stadig ejes sammen.
Forenklet illustrativt eksempel: To ægtefæller er enige om, at den ene skal overtage huset, men banken har endnu ikke accepteret, at den anden frigøres fra lånet. I den situation kan bodelingen være aftalt, mens lånesporet stadig blokerer den praktiske gennemførelse.
Hvad skal du kontrollere, når løsningen er gennemført?
Når boligen er solgt, overtaget eller fortsat ejet sammen på nye vilkår, bør du kontrollere, at resultatet faktisk svarer til aftalen. Ved overtagelse skal Tingbogen vise den rigtige ejer og ejerandel. Ved salg skal provenu eller restgæld være fordelt efter aftalen. Ved fortsat sameje skal den midlertidige aftale stadig være praktisk brugbar.
Du bør også kontrollere, at banksporet er afsluttet, hvis en part skulle frigøres fra lånet. En tinglyst ejerændring uden en tilsvarende låneafklaring kan efterlade en tidligere ægtefælle med hæftelse, selv om vedkommende ikke længere ejer boligen.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på aktuelle officielle kilder om bodeling, tinglysning og offentlige afgifter ved ejerændring.
- Danmarks Domstole om deling af fælles formue
- Tinglysningsretten om bodeling
- Den juridiske vejledning om bodeling ved separation og skilsmisse
- Retsinformation om tinglysningsloven, tinglysningsafgiftsloven og reglerne om ægtefællers økonomiske forhold
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
