Huset bliver ikke automatisk solgt, delt fysisk eller overført til den ene, når I bliver skilt. I kan sælge, lade den ene overtage eller, hvis I allerede ejer sammen, fortsætte som medejere i en periode. Den holdbare løsning afhænger især af, hvem der ejer boligen, om værdien er delingsformue eller særeje, hvordan huset vurderes, og hvem der fortsat hæfter for lånene.
Skal du have ændret skødet?
Vælg den beskrivelse, der passer bedst, og se, hvordan du kommer videre:
Huset får ikke automatisk én bestemt skæbne ved skilsmisse. I kan sælge, lade én overtage eller fortsætte som medejere, hvis I allerede ejer sammen, men ejerforhold, delingsformue, værdi og lån skal afklares hver for sig.
- Delingsformue og tinglyst ejerskab er ikke det samme; skødet viser ejerandelene.
- Ophørsdagen afgrænser formuen, men er ikke nødvendigvis datoen for husets værdi.
- Hvem der kan få boligen, afhænger af ejerskab, boligens betydning og den samlede udligning.
- En ejerændring frigør ikke automatisk den anden fra lån eller andre forpligtelser.
- Midlertidigt sameje kræver klare aftaler om brug, udgifter, vedligeholdelse og afslutning.
Hvilke muligheder har I for huset?
Der er tre praktiske hovedveje. I kan sælge huset til en tredjepart, den ene kan overtage den andens ejerandel, eller I kan beholde huset sammen midlertidigt, hvis I begge er ejere. Ingen af løsningerne følger automatisk af separationen eller skilsmissen.
- Ved salg skal I aftale salgsforløbet og fordele det endelige nettoprovenu som led i den samlede formuedeling.
- Ved overtagelse skal I fastlægge værdien, den økonomiske udligning, overtagelsesdagen, ejerændringen og låneforholdene.
- Ved fortsat fælles ejerskab skal I særskilt aftale brug, betalinger, vedligeholdelse og en senere vej ud af samejet.
Valget kan derfor ikke træffes ud fra friværdien alene. Boligens ejerforhold, resten af jeres formuer, eventuelt særeje og långiverens stilling kan ændre både mulighederne og rækkefølgen.
Er huset automatisk ejet halvt af hver?
Nej. Tinglyst ejerskab og delingsformue ved skilsmisse er to forskellige spørgsmål. Tingbogen viser, hvem der ejer huset og med hvilke ejerandele. Delingsformue er derimod en regel om, hvilke nettoværdier der skal indgå i den økonomiske deling.
Efter loven om ægtefællers økonomiske forhold råder hver ægtefælle som udgangspunkt over sin egen formue og hæfter for sine egne forpligtelser. Hvis kun den ene står på skødet, bliver den anden derfor ikke automatisk medejer ved ægteskabet. Husets nettoværdi kan alligevel indgå i ejerens delingsformue. Er huset helt eller delvist særeje, kan resultatet blive et andet.
Hvem kan få boligen udlagt?
Hvis begge ønsker huset, er ejeren som udgangspunkt først til at udtage sit eget aktiv. Ægtefællelovens § 48 giver dog mulighed for, at den anden ægtefælle kan få familiens helårsbolig udlagt, hvis boligen har den væsentligste betydning for, at denne kan opretholde hjemmet, eller andre konkrete forhold taler for det. Reglen kan også anvendes på en bolig, som ægtefællerne ejer sammen.
Det er en konkret vurdering, ikke en automatisk ret for den, der bliver boende, som børnene skal bo mest hos, eller som ønsker huset stærkest. Den, der får huset udlagt, skal som udgangspunkt betale den værdi kontant, som overstiger vedkommendes andel af formuen. Derfor skal ønsket om at overtage holdes sammen med finansiering og forholdet mellem boligens værdi og boslodden.
Hvilken dato styrer husets værdi?
Flere datoer kan få betydning. Ægtefællelovens § 27 fastlægger som udgangspunkt ophørsdagen til udgangen af det døgn, hvor Familieretshuset modtager ansøgningen om separation eller skilsmisse. Dagen afgrænser, hvilke aktiver og passiver der indgår i delingen. I kan aftale en anden ophørsdag, og skifteretten kan i ganske særlige tilfælde fastsætte en anden.
Ophørsdagen er ikke nødvendigvis husets værdidato. Loven tager som udgangspunkt værdien på det tidspunkt, hvor aktivet udlægges, eller når skiftet afsluttes, hvis udlæg ikke er sket tidligere. Ansøgningsdag, vurderingsdag, overtagelsesdato ved skilsmisse, betalingsdag og tinglysningsdag kan derfor ligge forskelligt.
Illustrativt eksempel: I står begge på skødet med halvdelen hver, og den ene vil overtage. Beløbet til den anden er ikke halvdelen af husets bruttoværdi. Først skal den relevante ejerandel og boligens nettoværdi afgrænses. Derefter skal beløbet ses i sammenhæng med jeres øvrige positive eller negative bodele og den aftalte formuedeling. Hvis kun den ene ejer huset, eller huset er særeje, ændres udgangspunktet.
Hvad kræver det, hvis én overtager?
En overtagelse er først sikkert gennemført, når aftale, ejerregistrering, betaling og lån peger samme vej. En praktisk rækkefølge er:
- Kontrollér Tingbogen, ejerandelene, hæftelserne og dokumenter om særeje.
- Få huset vurderet, og aftal skriftligt værdi, udligning, overtagelsesdag, betalinger og omkostninger.
- Afklar med långiver, hvem der fortsat skal være debitor, og om lån eller pant skal ændres.
- Udarbejd og anmeld ejerændringen. Tinglysningsretten bruger dokumenttypen Bodeling ved overdragelse af fast ejendom i forbindelse med separation eller skilsmisse. En betinget bodeling kan bruges, når gennemførelsen afventer en aftalt betingelse.
- Kontrollér bagefter den nye adkomst i Tingbogen, betalingen og den tidligere ejers status på hvert lån.
Skødet ændrer ejerskabet, men frigør ikke i sig selv en ægtefælle fra gælden. Tinglysningslovens § 39 har et betinget spor, hvor en erhverver kan indtræde i pantegælden, hvis blandt andet pantebrevets vilkår og en ubetinget tinglyst adkomst opfylder kravene. I andre tilfælde får gældsovertagelsen først virkning for panthaveren ved en aftale med den nye ejer. Et fælles banklån ved skilsmisse skal derfor afklares særskilt.
Omkostningerne afhænger af den valgte vej. En overtagelse kan medføre udgifter til vurdering, dokumentudarbejdelse, tinglysningsafgift og ændringer i lån eller pant. Et salg kan desuden have salgs- og indfrielsesomkostninger. Ved uenighed kan der komme retsafgift, vurderingsudgifter og omkostninger til bobehandling. Beløbene bør holdes adskilt, fordi de har forskellige modtagere og beregningsgrundlag.
Hvad skal I aftale, hvis begge ejer videre?
Fortsat fælles ejerskab kan give tid til et senere salg eller en senere overtagelse, men det udskyder ejeropgøret. En midlertidig aftale bør mindst beskrive, hvem der bor i huset, hvem der betaler ydelser og forbrug, hvordan vedligeholdelse besluttes, og hvornår huset skal vurderes, overtages eller sælges.
Betaling af alle boligudgifter ændrer ikke automatisk ejerandelene. At flytte ud fjerner heller ikke i sig selv en medejer fra skødet eller et lån. Aftalen bør derfor skelne mellem den løbende betaling, en mulig intern efterregulering og den formelle ejer- og gældsændring. De samme skel er centrale, hvis I fortsætter med at eje huset sammen efter skilsmissen.
Hvad sker der, hvis I er uenige?
En ejer kan ikke altid gennemføre en ensidig løsning. Hvis huset er familiens helårsbolig og helt eller delvist indgår i ligedelingen, kræver en aftale om salg, pantsætning eller udlejning som udgangspunkt den anden ægtefælles samtykke. Kravet kan fortsætte efter separationen eller skilsmissen, indtil I har indgået en aftale eller fået en endelig afgørelse om boligen.
Er I enige, kan I selv indgå en skriftlig bodelingsaftale. Er I uenige, kan hver af jer bede skifteretten om hjælp, når en ansøgning om separation eller skilsmisse er indgivet til Familieretshuset. Anmodningen kan begrænses til en del af formuen, eksempelvis tvisten om huset. Skifteretten kan hjælpe med delingen og kan ved en kompliceret sag lade en bobehandler behandle den.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på gældende regler og aktuelle officielle vejledninger om formuedeling, bolig, gæld og tinglysning.
- Retsinformation: lov om ægtefællers økonomiske forhold.
- Retsinformation: tinglysningsloven.
- Familieretshuset: ophørsdato og bodeling.
- Danmarks Domstole og Tinglysningsretten: deling af fælles formue og bodeling af fast ejendom.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
