Ja, det kan være muligt at overtage huset, selv om det er mere værd end det beløb, der tilfalder dig i bodelingen. Værdiforskellen spærrer ikke i sig selv for udlægget, men du skal først have ret til at få huset udlagt. Derefter skal den manglende del som udgangspunkt betales kontant.
Tre spørgsmål skal derfor holdes adskilt: Hvem kan få huset, hvilket beløb skal udlignes mellem jer, og hvem hæfter fortsat for boliglånene? Et ja til det første spørgsmål løser ikke automatisk de to andre.
Få professionel hjælp til skødet
Vi klarer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris. Vælg rette situation herunder for at se skødepakken:
Udlæg ud over boslodden kan gøre det muligt at overtage huset, selv om værdien overstiger din andel af bodelingen. Retten til huset, betalingen af forskellen og hæftelsen for boliglån skal dog afklares hver for sig.
- Udlægsretten afgøres før finansieringen af værdiforskellen.
- En dokumenteret, aktuel værdi er central for opgørelsen.
- Den manglende del skal som udgangspunkt betales kontant.
- Ejerskifte frigør ikke nødvendigvis den anden ægtefælle fra lån.
- Aftale, betaling, tinglysning og lånedokumenter skal stemme overens.
Hvad betyder udlæg ud over boslodden?
Din boslod er den del af delingsformuen, som skal tilfalde dig. Danmarks Domstoles vejledning om deling af fælles formue beskriver, hvordan aktiver og gæld opgøres, før formuen fordeles. Et hus er ét af aktiverne i denne samlede opgørelse. Her betyder udlæg, at aktivet placeres hos en ægtefælle som led i bodelingen; det er ikke en kreditors udlæg i ejendommen.
Hvis huset har en højere udlægsværdi end det beløb, du skal modtage, opstår der en difference. Udlæg ud over boslodden betyder, at du får aktivet og dækker forskellen. Reglen er dermed en måde at gennemføre formuedelingen på, ikke en regel om, at du altid har krav på huset.
Husets værdi, gælden med sikkerhed i huset, øvrige aktiver og passiver samt eventuelle indbyrdes krav skal behandles i den fulde bodelingsopgørelse. Derfor kan forskellen ikke beregnes sikkert ud fra en løs vurdering af friværdien alene. Den brede sammenhæng er forklaret i artiklen om bodeling af hus.
Har du ret til at få huset udlagt?
Ægtefællelovens § 48 giver hver ægtefælle mulighed for efter vurdering at udtage aktiver, der helt eller delvis indgår i ligedelingen. Hvis begge ønsker det samme aktiv, har ejeren som udgangspunkt fortrinsret. Den anden ægtefælle kan dog få familiens helårsbolig udlagt, hvis boligen har den væsentligste betydning for denne ægtefælles mulighed for at opretholde hjemmet. Reglen gælder også for aktiver, som ægtefællerne ejer sammen.
Det er en konkret vurdering. Ejerforholdet, om huset indgår i delingsformuen, om begge ønsker det, og hvilken betydning boligen har for hver af jer, kan ændre resultatet. Særeje eller en blanding af særeje og delingsformue kræver en særskilt afgrænsning.
Evnen til at betale forskellen giver altså ikke i sig selv ret til huset. Først afgøres udlægsretten. Derefter afgøres betalingen. Netop den rækkefølge forhindrer, at finansiering fejlagtigt bliver behandlet som det eneste kriterium.
Hvilken værdi skal indgå i opgørelsen?
Aktiver og passiver værdiansættes som udgangspunkt på udlægstidspunktet eller ved skiftets afslutning, hvis de ikke er udlagt tidligere. Det er derfor ikke automatisk husets værdi på separationsdagen, der styrer. En ældre salgsvurdering kan være et dårligt grundlag, hvis markedet eller ejendommens tilstand har ændret sig.
I bør fastlægge samme vurderingsdato for de oplysninger, der skal sammenholdes, og dokumentere både husets værdi og den relevante restgæld. En realistisk handelsværdi kan kræve en eller flere aktuelle vurderinger. Hvordan salgspris, salgsomkostninger og boliggæld påvirker nettoværdien, er uddybet i gennemgangen af friværdi ved skilsmisse.
Forenklet illustration uden lån: Et hus vurderes til 2.400.000 kr., og den ægtefælle, som får huset udlagt, skal efter den samlede bodeling modtage 1.700.000 kr. Forskellen er 700.000 kr. Eksemplet isolerer betalingsreglen. I en virkelig sag kan lån, andre aktiver, gæld og indbyrdes krav ændre både opgørelsen og finansieringsbehovet.
Hvordan skal forskellen betales?
Ægtefællelovens § 49 fastslår, at en ægtefælle kan udtage et aktiv, selv om værdien overstiger det beløb, der tilfalder ægtefællen, men at det manglende beløb skal betales kontant. Ved et skifte kan skifteretten kun i særlige tilfælde tillade betaling over en kortere periode og fastsætte vilkårene.
Hvis I er enige om bodelingen, bør aftalen præcist angive udlægsværdi, difference, betalingsdag og sammenhængen med finansiering og tinglysning. Er betalingen eller finansieringen en betingelse for ejerskiftet, skal dokumenterne afspejle det. Tinglysningsretten beskriver Bodeling Betinget som dokumenttypen til overdragelser, der først gennemføres, når opstillede betingelser, herunder betaling, er opfyldt.
Likviditet og ny finansiering kan have betydning for, hvordan overtagelsen gennemføres. Ved en aftalt bodeling kan en dokumenteret modregning i andre endeligt opgjorte poster påvirke den endelige kontante afregning. Uden en sådan aftale er lovens udgangspunkt kontant betaling, og en foreløbig forventning om senere modregning bør ikke stå i stedet for en klar bodelingsopgørelse.
Frigør skødet dig fra boliglånene?
Nej, ikke nødvendigvis. Bodelingsaftalen fordeler huset mellem jer, og tinglysningen registrerer den nye adkomst. Gældsovertagelsen afgør særskilt, hvem kreditor kan kræve betaling af. En intern aftale om, at den ene overtager huset og ydelserne, frigør derfor ikke altid den anden over for banken eller realkreditinstituttet.
Tinglysningslovens § 39 indeholder en afgrænset regel for pantegæld, når overtagelsen er aftalt med overdrageren, pantebrevet ikke gør gælden forfalden ved ejerskifte, og den nye ejers adkomst er tinglyst ubetinget. Indtil panthaveren har fået meddelelse og bevis for tinglysningen, kan panthaveren fortsat kræve den tidligere ejer. I andre tilfælde får gældsovertagelsen først virkning for panthaveren ved en aftale med den nye ejer.
Hvert lån og pantedokument skal derfor kontrolleres konkret. Det gælder både, om lånet kan fortsætte, hvem der står som debitor, og om den fraflyttende ægtefælle faktisk er frigjort. Se også den særskilte forklaring af gældsansvar ved bodeling.
Hvordan gennemfører I overtagelsen?
Et sammenhængende forløb kan bygges op i denne rækkefølge:
- Afgræns, hvilke dele af huset og den øvrige formue der er delingsformue, særeje eller sameje.
- Fastlæg en dokumenteret værdi og en fælles vurderingsdato for huset og de relevante passiver.
- Færdiggør bodelingsopgørelsen, så boslod, øvrige aktiver, gæld og indbyrdes krav indgår.
- Afklar, hvem der kan få huset udlagt, og beregn først derefter den eventuelle kontante difference.
- Få finansiering og kreditorernes stilling afklaret, før en ubetinget overdragelse anmeldes.
- Beskriv værdi, betaling, overtagelsesdag og eventuelle betingelser ensartet i aftalen og tinglysningsdokumentet.
- Kontrollér efter gennemførelsen både Tingbogens ejeroplysninger og skriftlig dokumentation for hvert lån.
Udgifter kan blandt andet bestå af vurdering, offentlig tinglysningsafgift, finansieringsændringer og udarbejdelse af dokumenter. Hvilke poster der faktisk opstår, afhænger af ejendommen, lånene og det valgte forløb. Du kan se omkostningstyperne samlet i artiklen om udgifter ved skilsmisseskøde.
Hvis I er uenige om udlægsretten, værdien eller den samlede bodeling, kan skifteretten hjælpe med formuedelingen. En uenighed om finansiering kan derimod ikke løses ved blot at ændre skødet. Overtagelsen er først robust, når bodeling, betaling, adkomst og gæld peger på samme resultat.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på gældende regler om formuedeling, udtagelse af aktiver, betaling af værdiforskelle og gældsovertagelse samt officielle vejledninger om bodeling og tinglysning.
- Lov om ægtefællers økonomiske forhold, lovbekendtgørelse nr. 774 af 7. august 2019.
- Tinglysningsloven, lovbekendtgørelse nr. 285 af 31. januar 2026.
- Danmarks Domstoles vejledning om deling af fælles formue, senest opdateret 5. februar 2025.
- Tinglysningsrettens vejledninger om Bodeling og Bodeling Betinget, vejledninger opdateret 10. november 2025.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
