Bolig og gæld ved skilsmisse fordeles ikke automatisk ved, at I hver overtager halvdelen af huset og lånene. I skal afklare, hvem der ejer boligen, hvem der hæfter for gælden, og hvilke nettoværdier der indgår i bodelingen. De tre svar kan være forskellige.
Ved delingsformue er udgangspunktet ligedeling af jeres positive nettobodele. En negativ bodel overføres ikke til den anden ægtefælle. Samtidig fortsætter en eksisterende hæftelse over for banken, indtil der er et grundlag for at ændre eller afslutte den. Her gennemgår vi især ejerboligen og de lån, der skal håndteres ved overtagelse eller salg.
Skal skødet overdrages eller ændres?
Bolig og gæld ved skilsmisse kræver særskilt afklaring af ejerskab, lån og bodeling. En aftale om huset løser ikke automatisk alle tre spørgsmål.
- Formuedeling: Positive nettobodele deles som udgangspunkt, mens en negativ bodel ikke overføres til den anden.
- Datoer: Ophørsdagen og tidspunktet for værdiansættelsen har forskellige funktioner.
- Gæld: Din hæftelse afhænger af låneforholdet og grundlaget for en eventuel frigørelse.
- Boligen: Overtagelse kræver afklaring af værdi, betaling, finansiering og tinglysning; ellers kan et salg blive nødvendigt.
Hvad er forskellen på ejerskab, gæld og delingsformue?
Ægteskab gør ikke i sig selv jer begge til ejere af alt, hvad den anden ejer. Hver ægtefælle råder som udgangspunkt over sin egen formue og hæfter for sine egne forpligtelser. Delingsformue beskriver derimod, hvilke værdier der skal indgå ved formuedelingen, når ægteskabet opløses.
En bolig kan derfor være ejet af én ægtefælle og alligevel indgå i bodelingen. Omvendt kan I eje en bolig sammen, selv om ejerandelene er særeje og dermed ikke indgår i den almindelige ligedeling. Start med tingbogens ejeroplysninger, jeres købsaftale, lånedokumenter og en eventuel ægtepagt.
Lav tre særskilte notater: ejerandel, personlig hæftelse og formuetype. Hvis der for eksempel står to ejere på skødet, viser det ikke alene, hvordan I hæfter over for en bestemt långiver. Den oplysning skal findes i gældsforholdet. Sondringen er grundlaget for en korrekt bodeling ved skilsmisse.
Hvordan beregnes det beløb, I skal dele?
I opgør hver jeres delingsformue med de aktiver og den gæld, der skal indgå. Derefter beregnes den enkelte ægtefælles netto. Særeje og blandt andet visse pensionsrettigheder og personlige erstatninger holdes uden for den almindelige ligedeling. Der kan desuden være særlige krav mellem jer eller en aftale, der ændrer resultatet.
Gæld kan ikke altid trækkes fra i delingsformuen uden videre. Tilknytningen til de forskellige aktiver har betydning. Gæld knyttet til særeje skal som udgangspunkt fradrages dér; et overskydende beløb kan efter reglerne få betydning for delingsformuen. Anden gæld kan skulle fordeles forholdsmæssigt. Det er derfor utilstrækkeligt blot at lægge alle jeres lån i én fælles pulje.
I et fiktivt, illustrativt eksempel har den ene en positiv nettobodel på 600.000 kr. og den anden en negativ nettobodel på 100.000 kr. Eksemplet forudsætter korrekt opgjort delingsformue uden særeje, særlige krav eller aftaler, der ændrer delingen.
De 600.000 kr. deles, så den anden får et boslodskrav på 300.000 kr. Den negative bodel på 100.000 kr. deles ikke. Resultatet er dermed ikke, at I først trækker underskuddet fra de 600.000 kr. og deler de resterende 500.000 kr. i to. Den gældsplagede ægtefælle beholder ansvaret for sin gæld.
Boligens friværdi kan være en vigtig del af regnestykket, men er ikke nødvendigvis hele bodelingen. Bankindestående, andre aktiver, gæld og indbyrdes krav kan ændre det beløb, der endeligt skal betales mellem jer.
Hvilken dato skal bolig og gæld opgøres på?
Ophørsdagen afgør som udgangspunkt, hvilke aktiver og passiver der indgår. Det er udgangen af det døgn, hvor Familieretshuset modtager ansøgningen om separation eller skilsmisse. I kan i forbindelse med bruddet aftale en anden dag, og skifteretten kan under ganske særlige omstændigheder fastsætte en anden ophørsdag.
Værdiansættelsen har et andet udgangspunkt: Værdierne fastsættes ved udlægget, altså når aktivet tildeles en af jer, eller ved skiftets afslutning, hvis det ikke er udlagt tidligere. Boligens værdi bliver derfor ikke nødvendigvis låst på ansøgningsdagen.
Hvis overtagelsen trækker ud, bør jeres aftale angive, hvilken vurdering og dato I bruger, og hvordan efterfølgende betalinger behandles. Gem kontoudtog og låneopgørelser, så afdrag, renter og andre udgifter til huset under bodelingen kan afstemmes. Undgå at bruge en gammel restgæld sammen med en ny boligværdi uden at forklare forskellen.
Hvem hæfter for lånene efter bruddet?
Har I begge udstedt et gældsbrev, er udgangspunktet solidarisk hæftelse, medmindre andet er aftalt. Det betyder, at långiveren kan kræve hele den skyldige betaling hos hver af jer. En intern aftale om at betale halvdelen hver begrænser ikke i sig selv långiverens krav.
Betaler du mere end din interne andel, kan du have et krav mod den anden. Men et sådant krav er ikke det samme som, at pengene kan inddrives. Skilsmissen ophæver heller ikke automatisk en kaution eller andre forpligtelser, du har påtaget dig.
Der findes en særlig regel i tinglysningslovens § 39: Ved aftalt overtagelse af pantegæld, der ikke kan kræves indfriet ved ejerskifte, kan den tidligere ejer blive frigjort, når den nye ejers adkomst er tinglyst ubetinget. Långiveren kan dog fortsat kræve ydelser hos den tidligere ejer, indtil långiveren har modtaget meddelelse om overtagelsen og den nye ejers tinglysning med den nødvendige dokumentation.
I andre tilfælde kræver overtagelsen af pantegælden en aftale med panthaveren. Få derfor skriftligt afklaret for hvert lån, hvem der hæfter efter overtagelsen, hvilke betingelser der mangler, og hvornår frigørelsen har virkning. At fjerne dit navn fra ejerskabet er ikke i sig selv en samlet afklaring af dine låneforpligtelser.
Kan den ene overtage boligen?
I kan aftale, at en af jer overtager ejerboligen til en fastsat værdi. Hvis I begge ønsker et aktiv, er ejeren som udgangspunkt fortrinsberettiget. For blandt andet familiens helårsbolig kan den anden dog få fortrinsret, hvis boligen har den væsentligste betydning for denne. Det kræver en konkret vurdering og giver ikke en automatisk ret, alene fordi man ønsker at blive boende.
Overtager du værdier, der overstiger din andel af boet, skal forskellen som udgangspunkt betales kontant. Skifteretten kan i særlige tilfælde tillade betaling over en kortere periode. Retten til at overtage boligen og muligheden for at finansiere overtagelsen skal derfor undersøges hver for sig.
Afklar finansieringen, inden I gør en overdragelse ubetinget. En bodelingsaftale før bankgodkendelse bør præcist håndtere de betingelser, som stadig udestår. Aftalen skal også beskrive pris, ejerandele, overtagelsesdag, betaling og håndtering af gæld.
Ejerskiftet skal herefter håndteres i tingbogen, så den nye ejers ret beskyttes over for konkurrerende rettigheder. Tinglysning af ejerskiftet og långiverens behandling af gælden er to kontrolpunkter, som begge skal være afsluttet på det relevante grundlag.
Hvad gør I, hvis ingen kan overtage huset?
Et salg kan være løsningen, hvis ingen ønsker eller kan gennemføre overtagelsen. Indhent både en vurdering af salgsprisen og en opgørelse over lån og salgsudgifter. Hvis provenuet ikke dækker gælden, forsvinder restgælden ikke ved salget; de personlige låneforpligtelser må håndteres med kreditorerne.
Skriv en midlertidig aftale om brugen af huset og betalingerne, mens salget pågår. Hold aftalen adskilt fra det endelige regnskab, så I tydeligt kan se, hvilke betalinger der senere skal afregnes mellem jer.
Kan I ikke blive enige om bodelingen, kan skifteretten hjælpe med at afklare oplysninger og søge en løsning. Hvis en af jer anmoder om det, kan sagen henvises til en bobehandler. Saml ejeroplysninger, lånevilkår, aktuelle saldoopgørelser og dokumentation for særeje, og marker konkret, hvilke poster I er uenige om. Det gør uenigheden mulig at behandle uden at åbne hele økonomien på ny hver gang.
Fagligt grundlag og kilder
Reglerne om ejerskab, hæftelse, formuedeling og overtagelse bygger på ægtefælleloven. Gældsbrevsloven regulerer flere skyldneres hæftelse, og tinglysningsloven regulerer beskyttelsen af ejerskiftet og den særlige gældsovertagelse. Skifterettens rolle følger ægtefælleskifteloven. Artiklen vedrører aktuelle formuedelinger efter danske regler.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
