Bolig og gæld ved skilsmisse bliver ikke fordelt som én samlet pakke. Først opgøres hver ægtefælles aktiver og gæld i hver sin bodel. Derefter beregnes den økonomiske udligning, og til sidst gennemføres et eventuelt salg eller en overtagelse af boligen. Ejerregistrering, lånehæftelse og pant skal håndteres særskilt.
Få professionel hjælp til skødet
Vi klarer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris. Vælg rette situation herunder for at se skødepakken:
Bolig og gæld ved skilsmisse opgøres først i hver ægtefælles bodel og fordeles ikke automatisk halvt til hver. En aftale om boligen afslutter heller ikke i sig selv ejerregistrering, lånehæftelse og pant.
- Ejerskab og gæld: Boligværdien følger som udgangspunkt ejerskabet, mens gæld placeres hos den, der hæfter.
- Datoer: Ophørsdagen afgør, hvad der indgår, men værdien kan blive fastlagt senere.
- Løsning: I kan sælge, lade den ene overtage eller aftale midlertidigt medeje på klare vilkår.
- Långiver: En privat bodelingsaftale frigør ikke nødvendigvis en meddebitor; lånevilkår og eventuelle betingelser skal afklares.
- Gennemførelse: Fastlæg værdi og datoer, dokumentér aftalen, tinglys ejerskiftet og kontroller derefter ejerandele, pant og debitorer.
Hvor placeres boligen og gælden i bodelingen?
Udgangspunktet er, at værdien af et aktiv hører til hos den ægtefælle, der ejer aktivet. Står boligen kun i den enes navn, indgår boligens nettoværdi derfor som udgangspunkt i denne ægtefælles bodel. Ejer I boligen sammen, indgår værdien af hver ejerandel hos den pågældende ejer.
Det afgør ikke i sig selv, hvor meget hver af jer ender med efter formuedelingen. Hvis værdien er delingsformue, indgår en positiv nettoværdi i den efterfølgende ligedeling. Særeje og andre undtagelser kan holde hele eller dele af værdien uden for delingen.
Gæld placeres heller ikke automatisk halvt hos hver. Hver ægtefælle hæfter som udgangspunkt for sine egne forpligtelser, og gælden trækkes fra i den bodel, hvor den hører til. Har I begge underskrevet et lån, kan långiver derimod have et krav mod jer begge efter låneaftalen. Den kontraktlige hæftelse er et andet spørgsmål end det interne regnestykke mellem jer.
En positiv eller negativ bodel har forskellig virkning. Et overskud indgår som udgangspunkt i ligedelingen, mens et underskud ikke blot flyttes over til den anden ægtefælles bodel. Derfor kan to familier med samme boligværdi få forskellige resultater, hvis ejerforhold, særeje, øvrige aktiver eller personlig gæld er forskellige.
Hvorfor er ophørsdagen ikke boligens vurderingsdag?
To datoer har forskellige funktioner. Efter lov om ægtefællers økonomiske forhold § 27 afgør ophørsdagen som udgangspunkt, hvilke aktiver og passiver der skal med i formuedelingen. Den er normalt udgangen af det døgn, hvor Familieretshuset modtager ansøgningen om separation eller skilsmisse, men I kan aftale en anden ophørsdag.
Værdien fastsættes efter lovens § 28 som udgangspunkt på udlægstidspunktet eller ved skiftets afslutning, hvis aktivet ikke er udlagt tidligere. En bolig kan derfor høre med på grund af forholdene på ophørsdagen, selv om dens værdi først fastlægges senere. Det samme gælder den gæld, som skal opgøres i bodelingen.
Skellet har praktisk betydning, når en bolig bliver solgt eller overtaget flere måneder efter ophørsdagen. Aftalen bør tydeligt angive, hvilken vurdering der bruges, hvilken dato restgælden opgøres på, og hvordan udgifter og betalinger i mellemperioden håndteres. Ellers kan I være enige om selve overtagelsen, men uenige om beregningen. Læs mere om forskellen på skæringsdag og opgørelsesdag ved bodeling.
Kan en af jer overtage boligen?
I kan aftale, at boligen sælges, at den ene overtager den, eller at I fortsætter som medejere i en afgrænset periode. En midlertidig samejeordning kræver klare aftaler om brug, løbende udgifter, vedligeholdelse, beslutninger og en afslutningsmekanisme.
Hvis begge ønsker boligen, er udgangspunktet, at ejeren kan udtage sit eget aktiv. Under bestemte betingelser kan den anden ægtefælle dog få boligen udlagt, hvis familiens bolig har størst betydning for denne ægtefælle. Resultatet afhænger blandt andet af ejerformen, boligbehovet, den økonomiske udligning og muligheden for at finansiere overtagelsen. Der er derfor ingen automatisk regel om, at den ene får boligen på grund af børn, indkomst eller nuværende beboelse alene.
Et enkelt eksempel viser forskellen mellem ejerskab og økonomisk deling: Hvis boligen står i den ene ægtefælles navn og er delingsformue, indgår nettoværdien i ejerens bodel. Den anden bliver ikke af den grund medejer, men kan få et krav som led i den samlede udligning. Skal den anden overtage boligen, kræver det både en aftale om bodelingen og en særskilt overdragelse af ejendommen. Særeje, medeje, andre aktiver og gæld kan ændre resultatet.
En skriftlig overdragelsesaftale ved skilsmisse kan samle vilkårene om pris, overtagelsesdag og betaling. Den ændrer dog ikke alene den tinglyste ejer eller långivers rettigheder.
Hvem hæfter for lånene efter skilsmissen?
En bodelingsaftale regulerer først og fremmest forholdet mellem jer. Den frigør ikke nødvendigvis en meddebitor over for banken eller realkreditinstituttet. Hvis I begge hæfter for et lån, kan långiver som udgangspunkt fortsat rette kravet mod begge, indtil låneforholdet er ændret på en måde, der også binder långiver.
Der findes en snæver undtagelse i tinglysningslovens § 39. Ved overtagelse af en pantsat ejendom kan en ny ejer under bestemte betingelser indtræde som debitor, og den tidligere ejer kan blive frigjort. Det kræver blandt andet, at gældsovertagelsen er aftalt, at pantebrevet ikke gør gælden forfalden ved ejerskifte, at der tinglyses endelig adkomst uden præjudicerende anmærkninger, og at kreditor får den foreskrevne meddelelse og dokumentation. Er betingelserne ikke opfyldt, kræver ændringen en aftale med kreditor.
Afklar derfor lånehæftelsen, før en overtagelse gøres endelig. Et tilsagn om finansiering er heller ikke nødvendigvis det samme som en endelig frigivelse af den anden debitor. Kontroller, hvem der står som debitor efter ekspeditionen, og om eksisterende pant skal respekteres, ændres eller indfries. Det er denne forskel mellem intern fordeling og långivers krav, der er kernen i gældsansvar ved bodeling.
Hvordan gennemfører I aftalen uden løse ender?
En sikker gennemførelse kræver, at rækkefølgen mellem bodeling, finansiering og tinglysning er aftalt. Følgende proces gør det lettere at se, hvor en afklaring mangler:
- Kortlæg ejerskab og hæftelse. Hent en aktuel tingbogsattest, og saml skøde, pantebreve, låneaftaler og aktuelle restgældsoplysninger. Notér særskilt, hvem der ejer, hvem der er debitor, og hvilket pant der er tinglyst.
- Fastlæg værdigrundlaget. Aftal, hvordan boligens aktuelle værdi og salgsomkostninger vurderes, og hvilken dato gælden opgøres på. En mægler- eller sagkyndig vurdering kan indgå, men metoden bør passe til den konkrete bolig og graden af uenighed.
- Vælg løsning. Sammenlign salg, overtagelse og et eventuelt midlertidigt medeje. Ved overtagelse skal den samlede bodeling kunne rumme både boligværdien, gælden og den betaling, som udligner forskellen mellem jer.
- Afklar finansieringen. Få præcist svar på, om et eksisterende lån kan fortsætte, om der kræves debitorskifte eller nyt lån, og hvornår en eventuel meddebitor er endeligt frigivet.
- Skriv vilkårene sammen. Angiv ophørsdag, værdidato, overtagelsesdag, betaling, gæld, løbende boligudgifter, betingelser og frister. En aftale bør også beskrive, hvad der sker, hvis finansieringen eller en anden central betingelse ikke falder på plads.
- Registrer ejerskiftet. Ved overdragelse mellem ægtefæller i forbindelse med separation eller skilsmisse anvendes normalt et bodelingsdokument til tinglysningen. Et bodelingsskøde ændrer adkomsten, men erstatter ikke den økonomiske aftale eller en nødvendig låneændring.
- Kontroller resultatet. Gennemgå den nye tingbogsattest og långivers endelige dokumenter. Tjek ejerandele, hæftelser, pant og eventuelle anmærkninger i stedet for at antage, at alle spor blev afsluttet samtidig.
Der kan blandt andet opstå udgifter til vurdering, salgsarbejde, tinglysning, låneændring eller refinansiering. Hvis I går til skifteretten, kan der desuden være retsafgift og udgifter til en bobehandler. Omkostningerne afhænger af den valgte løsning og de konkrete aftaler med de involverede parter.
Hvornår skal skifteretten hjælpe?
Er I enige, kan I som udgangspunkt selv indgå en skriftlig aftale om delingen. Kan I ikke nå til enighed, kan en af jer bede skifteretten om hjælp, når der er indgivet anmodning om separation eller skilsmisse til Familieretshuset.
Skifteretten indkalder normalt til et indledende møde på baggrund af en oversigt over aktiver og passiver. Retten kan hjælpe med at afgrænse uenigheden, og en bobehandler kan blive udpeget, hvis sagen skal behandles videre. Skifteretten træffer ikke bankens kreditbeslutning og gennemfører ikke i sig selv et ejerskifte; låne- og tinglysningssporet skal fortsat afsluttes særskilt.
Fagligt grundlag og kilder
- Retsinformation: Lov om ægtefællers økonomiske forhold
- Retsinformation: Tinglysningsloven
- Danmarks Domstole: Deling af fælles formue
- Tinglysningsretten: Bodeling
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
