Ja. I kan som udgangspunkt aftale at gøre huset op og overdrage det til den ene, selv om resten af bodelingen ikke er afsluttet. En sikker delvis bodeling kræver dog, at aftalen tydeligt beskriver, hvad der bliver endeligt afgjort om huset, og hvad der fortsat står åbent. Aftalen om huset, den tinglyste ejerændring, frigørelsen fra boliglånet og den endelige bodeling er fire forskellige resultater.
Få professionel hjælp til skødet
Vi klarer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris. Vælg rette situation herunder for at se skødepakken:
Ja, huset kan som udgangspunkt gøres op og overdrages til den ene, før resten af bodelingen er afsluttet. Det kræver en klar delvis aftale, korrekt tinglysning og særskilt afklaring af boliglånet.
- Aftalen skal vise, hvad der afgøres endeligt om huset, og hvilke poster der fortsat står åbne.
- Bodelingen kan begrænses til en del af formuen, når husets vilkår kan behandles selvstændigt.
- Tinglysningen kræver den rette dokumenttype og dokumentation for separationen eller skilsmissen.
- Et tinglyst ejerskifte frigør ikke i alle tilfælde den anden ægtefælle fra boliglånet.
- Regn med tinglysningsafgift og mulige udgifter til værdiansættelse, dokumenter og låneændringer.
Hvad betyder en delvis bodeling?
Ved en delvis bodeling gør I kun en afgrænset del af jeres økonomiske opgør færdig. Det kan for eksempel være boligen, mens indbo, konti, pensioner eller andre krav først behandles senere. Lov om ægtefællers økonomiske forhold § 32 giver ægtefæller mulighed for at aftale delingen i forbindelse med separation eller skilsmisse, og ægtefælleskiftelovens § 1 fastslår, at en skiftesag kan begrænses til en del af formuen.
I behøver derfor ikke vente på en samlet aftale om alle poster, hvis I er enige om huset. Det ændrer ikke ved, at de poster, som skal vente, bør kunne identificeres. En generel formulering om, at “resten ordnes senere”, kan efterlade tvivl om, hvorvidt en betaling for huset er endelig, foreløbig eller skal modregnes i det senere opgør.
En skriftlig og underskrevet aftale er det praktiske bevis for, hvad I har besluttet. Den bør passe sammen med den mere overordnede bodeling ved skilsmisse, men behøver ikke foregribe resultatet for de øvrige aktiver og krav.
Hvad skal aftalen om huset afklare?
En delvis aftale bør være præcis nok til, at både den aktuelle overdragelse og den senere bodeling kan forstås uden at gætte på parternes hensigt. Det kræver normalt, at I tager stilling til:
- hvilken ejendom og hvilke ejerandele aftalen omfatter
- den aftalte værdi, værdiansættelsesdatoen og grundlaget for værdien
- hvem der overtager huset, og fra hvilken dato
- kontant betaling, overtaget pantegæld og andre dele af den samlede modydelse
- hvordan boligudgifter, forbrug og eventuelle restancer fordeles omkring overtagelsesdagen
- om et tilgodehavende mellem jer betales nu eller indgår som en bestemt post i det senere opgør
- hvilke aktiver, forpligtelser og uenigheder der udtrykkeligt ikke afgøres med aftalen
Det sidste punkt er særligt vigtigt. En aftale kan godt være endelig for huset og samtidig være åben for resten. “Delvis” betyder altså ikke nødvendigvis, at husets overdragelse er foreløbig. Det betyder, at aftalens endelige virkning er begrænset til et klart beskrevet område.
Hvis ordlyden ikke viser denne grænse, kan der senere opstå en selvstændig tvist om aftalens fortolkning. En bodelingsoverenskomst og tinglysningen bør derfor hænge sammen, men de udfører ikke samme funktion: Aftalen regulerer jeres indbyrdes opgør, mens det tinglyste dokument registrerer ejerændringen.
Kan huset tinglyses, mens resten venter?
Ja, hvis grundlaget for overdragelsen er på plads. Tinglysningsrettens dokumenttype “Bodeling” bruges, når fast ejendom overdrages i forbindelse med separation eller skilsmisse. Til anmeldelsen skal der blandt andet vedhæftes en underskrevet separations- eller skilsmissebevilling eller en dom med de nødvendige oplysninger om dens endelighed.
Det betyder, at I godt kan planlægge og aftale vilkårene tidligere, men at selve tinglysningen som bodeling kræver dokumentation for separationen eller skilsmissen. Resten af det økonomiske opgør behøver derimod ikke være afsluttet. Den samlede modydelse i anmeldelsen skal svare til aftalen, herunder kontante beløb og den pantegæld, som den nye ejer efter aftalen overtager.
Hvis overdragelsen først skal blive endelig, når en konkret betingelse er opfyldt, kan dokumenttypen “Bodeling Betinget” være relevant. Det kan eksempelvis være tilfældet, hvis I har gjort overdragelsen afhængig af finansiering eller betaling. En delvis bodeling er dog ikke automatisk en betinget bodeling. Forskellen afhænger af, om selve ejerskiftet er endeligt nu eller afventer et udtrykkeligt vilkår.
Den praktiske dokumentvej indgår i den bredere proces for overdragelse af fast ejendom ved skilsmisse.
Hvilken værdi skal huset have i opgøret?
To tidspunkter skal holdes adskilt. Formuedelingens ophørsdag afgør som hovedregel, hvilke aktiver og forpligtelser der hører til delingen. Den ligger normalt ved udgangen af den dag, hvor Familieretshuset modtog anmodningen om separation eller skilsmisse. Værdiansættelsen følger derimod som udgangspunkt tidspunktet, hvor aktivet faktisk udlægges til en af jer, eller skiftet afsluttes, hvis aktivet ikke er udlagt tidligere.
Huset kan derfor have været omfattet af delingen siden ophørsdagen, selv om den relevante værdi først fastlægges senere. Markedsændringer, afdrag og boligudgifter i perioden bør ikke blandes sammen uden en aftalt skæringslinje. Aftalen bør angive både værdiansættelsesdatoen og behandlingen af betalinger mellem ophørsdagen og overtagelsen.
Illustrativt eksempel: I aftaler, at den ene overtager huset til en fastlagt værdi, og at et bestemt beløb til den anden registreres som en post i det senere opgør. Samtidig skriver I, at indbo, konti og andre udestående krav ikke er afgjort. Eksemplet viser, hvorfor selve beløbet og aftalens rækkevidde skal beskrives hver for sig.
Frigør skødet den anden for boliglånet?
Ikke i alle tilfælde. Et tinglyst ejerskifte viser, hvem der ejer huset, men det er ikke i sig selv en generel kvittering for, at en tidligere medejer er frigjort fra hæftelsen over for långiveren. Det indbyrdes løfte om, at den ene overtager gælden, binder heller ikke nødvendigvis panthaveren.
Tinglysningslovens § 39 indeholder en særlig ordning for visse tilfælde, hvor den nye ejer efter aftalen overtager en pantegæld, pantebrevets vilkår tillader fortsættelse ved ejerskifte, og adkomsten tinglyses ubetinget. I andre tilfælde får et debitorskifte først virkning over for panthaveren efter en aftale med den nye ejer. Lånets konkrete vilkår og långiverens skriftlige stillingtagen er derfor afgørende; man kan ikke opstille én regel om, at en bankgodkendelse enten altid eller aldrig er nødvendig.
Kontrollér særskilt, om den fraflyttende ægtefælle er blevet frigjort som debitor eller kautionist. En påtegning om debitorskifte på et tinglyst pantebrev er desuden et andet registreringstrin end bodelingsskødet. Den nærmere forskel mellem ejerskab og gældsansvar ved bodeling kan derfor få større økonomisk betydning end selve datoen for skødet.
Hvilken rækkefølge giver et kontrollerbart forløb?
Et hus kan godt behandles først, men trinnene bør gennemføres i en rækkefølge, hvor en uafklaret betingelse ikke skjules af det næste dokument:
- Lav et foreløbigt overblik over hele formuen, så I ved, hvilke poster der skal afgøres nu, og hvilke der skal forbeholdes.
- Kontrollér ejendommen, ejerandelene, den tinglyste gæld og eventuelle rettigheder i Tingbogen.
- Fastlæg værdi, værdiansættelsesdato, overtagelsesdag og det indbyrdes økonomiske opgør for huset.
- Afklar lån og eventuelle finansieringsvilkår, herunder hvad der kræves for at frigøre den ægtefælle, som ikke beholder huset.
- Underskriv en delvis bodelingsaftale, som både beskriver husets endelige opgør og de udtrykkelige forbehold for resten.
- Anmeld den korrekte bodelingstype med den nødvendige bevilling eller dom og de oplysninger, der stemmer med aftalen.
- Kontrollér efterfølgende den tinglyste adkomst, eventuelle frister eller anmærkninger samt långiverens dokumentation for gældsforholdet.
- Lad den endelige bodeling henvise til den delvise aftale, så huset ikke bliver gjort op igen eller falder ud af det samlede regnestykke.
Efterkontrollen er ikke blot administrativ. Den afdækker, om I faktisk har opnået de fire tilsigtede resultater: en bindende intern aftale, korrekt tinglyst ejerskab, den aftalte håndtering af gælden og en tydelig rest til senere bodeling.
Hvornår bør huset ikke gøres op først?
En tidlig overdragelse er mindre egnet, hvis en uafklaret post kan ændre selve husets opgør. Det gælder for eksempel ved væsentlig uenighed om værdien, ejerandelene, lånehæftelsen, særeje, betalinger til huset eller den kompensation, som skal indgå i den senere deling. En overdragelse løser ikke disse spørgsmål alene.
I bør også standse forløbet, hvis det er uklart, om en finansieringsbetingelse kan opfyldes, eller hvis aftalen ikke viser, hvilke krav der bevares. I den situation kan et endeligt skøde skabe afstand mellem det registrerede ejerskab og det uafklarede økonomiske forhold. Enten må betingelserne afklares først, eller også må det fremgå præcist, at ejerskiftet afventer dem.
Hvis I ikke kan blive enige om delingen, kan skifteretten hjælpe, når der er indgivet anmodning om separation eller skilsmisse. Skifteretten kan også behandle en afgrænset del af formuen. Det er dermed muligt at få netop husets spørgsmål behandlet uden at fremstille resten som afgjort.
Hvilke udgifter kan følge med overdragelsen?
En overdragelse kan udløse en offentlig tinglysningsafgift og omkostninger til eksempelvis værdiansættelse, dokumentudarbejdelse, låneændring, refinansiering eller indfrielse. De konkrete poster afhænger af ejendommen, lånevilkårene og den valgte dokumentvej. Det er derfor mere præcist at opstille udgifterne ud fra de faktiske dokumenter end at bruge et generelt standardbeløb.
Aftalen bør også fordele de løbende boligudgifter omkring overtagelsen. Betaling af renter, afdrag, forsikring, forbrug og andre udgifter ændrer ikke automatisk ejerandelene eller bodelingens resultat. Hvis en betaling skal have betydning for det indbyrdes opgør, bør det fremgå, hvordan den skal behandles.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på gældende lovgivning og myndighedsvejledninger om formuedeling, skiftesager, tinglysning af bodeling og ændring af debitor på tinglyst pant.
- Retsinformation: lov om ægtefællers økonomiske forhold.
- Retsinformation: ægtefælleskifteloven.
- Retsinformation: tinglysningsloven.
- Danmarks Domstole: deling af fælles formue.
- Tinglysningsretten: bodeling af fast ejendom.
- Tinglysningsretten: debitor- og kreditorskifte.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
