Ja. Hvis I er enige, kan I selv aftale, hvordan jeres formuer skal deles, uden at en myndighed godkender aftalen. Når aftalen omfatter et hus, er underskrifterne dog kun første del af arbejdet: Aftalen ændrer ikke i sig selv Tingbogens ejerregistrering og frigør heller ikke nødvendigvis en af jer fra boliglånene.
Få professionel hjælp til skødet
Vi klarer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris. Vælg rette situation herunder for at se skødepakken:
I kan selv lave en bodelingsoverenskomst om huset, når I er enige og har et oplyst grundlag. Aftalen bør være skriftlig og underskrevet, men den ændrer ikke alene Tingbogens ejerregistrering eller frigør nødvendigvis en af jer fra boliglån.
- Ægtefæller kan aftale formuedelingen i forbindelse med separation eller skilsmisse uden myndighedsgodkendelse.
- Hold ophørsdag, værdiansættelsesdato og overtagelsesdato adskilt.
- Beskriv ejendom, ejerandele, værdi, gæld, udligning, datoer, betingelser og aftalens omfang.
- Behandl aftale, tinglyst adkomst og personlig lånehæftelse som tre separate spor.
- Kontrollér bagefter Tingbogen og kreditorernes dokumenter; tinglysningsafgift og finansieringsomkostninger kan indgå.
Hvornår kan I selv indgå aftalen?
Reglen gælder for ægtefæller, der deler formue i forbindelse med separation eller skilsmisse. Lov om ægtefællers økonomiske forhold § 32 giver jer mulighed for at indgå en aftale om formuedelingen. Hvis I ikke er gift, er der ikke automatisk delingsformue, og en opløsning af et sameje om huset følger et andet spor.
I kan derfor selv udforme en bodelingsoverenskomst, når I har et fælles og tilstrækkeligt oplyst grundlag. Danmarks Domstole oplyser, at enige ægtefæller selv kan dele formuerne uden myndighedsgodkendelse, og anbefaler en skriftlig aftale, som begge underskriver. En mundtlig forståelse giver ikke samme sikre bevis for, hvad I faktisk har aftalt.
Før I skriver, skal I afgrænse, om dokumentet kun regulerer huset eller afslutter hele bodelingen. En aftale om huset kan ikke uden videre læses som en endelig aftale om bankkonti, biler, indbo, virksomheder eller andre aktiver. Det generelle udgangspunkt for bodeling ved skilsmisse bør derfor være afklaret først.
Hvorfor er dato og værdi to forskellige spørgsmål?
Ophørsdagen afgør som lovens udgangspunkt, hvilke aktiver og passiver der indgår i delingen. Det er normalt udgangen af det døgn, hvor Familieretshuset modtager anmodningen om separation eller skilsmisse, men I kan i forbindelse med separationen eller skilsmissen aftale en anden ophørsdag.
Værdiansættelsen har et andet udgangspunkt. Aktiver og passiver værdiansættes som udgangspunkt på det tidspunkt, hvor de udlægges til en af jer, eller når skiftet afsluttes, hvis de ikke er udlagt tidligere. Husets værdi behøver derfor ikke være værdien på ophørsdagen. Hvis der går tid, bør aftalen angive både vurderingsgrundlaget, datoen for værdien og hvem der bærer ændringer i gæld og løbende udgifter frem til overtagelsen.
Overtagelsesdatoen er igen et praktisk tidspunkt: Her skifter rådighed, betalinger og risiko efter jeres aftale. Den bør ikke forveksles med ophørsdagen eller datoen for tinglysning. En særskilt forklaring af overtagelsesdatoen ved skilsmisse kan bruges til at holde de tre datoer adskilt.
Hvorfor skal huset afsluttes i tre spor?
En bodelingsoverenskomst regulerer jeres indbyrdes økonomiske aftale. For huset skal I kontrollere tre forskellige resultater:
- Aftalesporet: Hvem overtager huset, hvilken værdi bruger I, og hvordan udlignes forskellen mellem jer?
- Adkomstsporet: Hvem står som ejer i Tingbogen, når overdragelsen er gennemført?
- Gældssporet: Hvem hæfter personligt over for realkreditinstitut, bank eller anden kreditor efter overdragelsen?
Et resultat i ét spor gennemfører ikke automatisk de andre. Tinglysningsrettens dokumenttype Bodeling bruges til at registrere ejerændringen, mens et lån følger sine egne vilkår og regler. Det er derfor muligt, at den ene af jer efter aftalen skal overtage huset, mens begge stadig står som registrerede ejere eller fortsat hæfter for gæld.
Tinglysningslovens § 39 indeholder en snæver regel om gældsovertagelse. Hvis pantebrevets vilkår opfylder lovens betingelser, og den nye ejers adkomst er tinglyst ubetinget, kan gældsovertagelsen få virkning uden en ny aftale med panthaveren. Den tidligere ejer hæfter dog fortsat for ydelserne, indtil panthaveren har fået meddelelse og bevis for overtagelsen og tinglysningen. I andre tilfælde kræver virkningen over for panthaveren en aftale med denne. I skal derfor kontrollere det konkrete lån i stedet for enten at antage, at banken altid skal godkende, eller at bodelingsoverenskomsten alene frigør den udtrædende ægtefælle.
Illustrativt eksempel: I aftaler, at den ene overtager huset og betaler en udligning til den anden. Aftalen kan regulere forholdet mellem jer. Hvis ejerændringen ikke registreres, kan den anden stadig stå i Tingbogen. Hvis kreditorforholdet heller ikke er afklaret, kan den anden fortsat hæfte for lånet. Først når de tre spor stemmer, er husdelen gennemført som planlagt.
Hvad bør husdelen beskrive præcist?
Der findes ikke én tekst, der passer til alle boliger og formueordninger. Brug derfor ikke en standardskabelon, før I har kontrolleret de faktiske oplysninger. Ved bodeling af et hus bør aftalen som minimum tage udtrykkelig stilling til de punkter, der er relevante i netop jeres sag:
- ejendommens præcise identifikation og de ejerandele, der fremgår af Tingbogen
- om aftalen omfatter huset alene eller hele formuedelingen
- formueordningen, herunder om huset er særeje, og hvordan den tilknyttede gæld skal indgå i opgørelsen
- værdi, vurderingsmetode og dato samt de gældssaldi, som beregningen bygger på
- hvem der overtager huset, og hvordan en eventuel udligning skal betales
- overtagelsesdato og fordeling af ydelser, forsikring, forbrug, vedligeholdelse og andre løbende udgifter indtil da
- hvad der skal ske, hvis finansiering, frigørelse fra gæld eller tinglysning ikke kan gennemføres
- hvem der sørger for tinglysningen, og hvem der betaler offentlige afgifter samt øvrige tredjepartsudgifter
- hvilke bilag aftalen bygger på, og at begge har en underskrevet version
Listen er en kontrolramme, ikke en garanti for, at aftalen er dækkende. Ejerandele, særeje, pensioner, virksomheder, kautioner eller uenighed om værdi kan ændre både beregningen og formuleringen. En afsluttende bestemmelse om, at bodelingen er endelig, bør derfor ikke bruges, før I ved, hvilke krav og aktiver den faktisk omfatter.
Hvilken rækkefølge gør aftalen gennemførlig?
En bodelingsoverenskomst er mest anvendelig, når den beskriver en løsning, som også kan gennemføres i Tingbogen og hos kreditorerne. Denne rækkefølge giver konkrete kontrolpunkter:
- Hent en aktuel tingbogsattest, låneoplysninger og dokumentation for jeres formueordning.
- Afgræns hele bodelingen, og fastlæg husets værdi, gæld og de datoer, beregningen bygger på.
- Afklar finansieringen, før den ene ubetinget forpligter sig til at overtage. Hvis noget mangler, skal aftalen beskrive betingelsen og konsekvensen, hvis den ikke opfyldes.
- Skriv og underskriv aftalen med en klar beskrivelse af både betalinger og gennemførelse.
- Registrer ejerændringen med den korrekte tinglysningsanmeldelse. Det dokument, der ofte kaldes et bodelingsskøde, er adkomstsporet og ikke en erstatning for hele den økonomiske aftale.
- Gennemfør udligning, overtagelse og låneændringer efter de aftalte betingelser.
- Kontrollér bagefter Tingbogen og kreditorernes skriftlige oplysninger i stedet for kun at kontrollere, at aftalen er underskrevet.
Tinglysningsrettens aktuelle vejledning om Bodeling beskriver den digitale dokumenttype og kræver dokumentation for separationen eller skilsmissen. Hvis overdragelsen først skal blive endelig, når bestemte betingelser er opfyldt, findes dokumenttypen Bodeling Betinget. Valget skal passe til det faktiske trin i jeres forløb.
Budgettet bør også afklares før underskrift. Mulige poster er ejendomsvurdering, dokumentudarbejdelse, tinglysningsafgift, bank- eller realkreditomkostninger og eventuel bistand i skifteretten. Den særlige afgiftsbehandling ved separation og skilsmisse afhænger blandt andet af formueordningen og den dokumentation, der foreligger ved tinglysningen; brug derfor den aktuelle afgiftsregel for jeres konkrete overdragelse.
Hvornår bør I ikke afslutte på egen hånd?
Muligheden for selv at skrive aftalen forudsætter reel enighed og et oplyst grundlag. Stop før en endelig underskrift, hvis et af disse spørgsmål ikke kan besvares sikkert:
- Er I uenige om husets værdi, gæld, ejerandele eller hvem der skal overtage?
- Er der særeje, en ægtepagt, kaution, udlæg eller andre rettigheder, som I ikke kan placere korrekt?
- Kan den overtagende ægtefælle ikke dokumentere en gennemførlig finansiering?
- Er det uklart, om den udtrædende ægtefælle bliver frigjort fra hvert enkelt lån?
- Mangler I overblik over øvrige aktiver eller passiver, men ønsker samtidig at erklære hele bodelingen for afsluttet?
- Er aftalen indgået på et tidspunkt, hvor forbindelsen til separationen eller skilsmissen er juridisk uklar?
Hvis I ikke kan blive enige, kan en af jer bede skifteretten om hjælp, når der er indgivet anmodning om separation eller skilsmisse til Familieretshuset. Skifteretten søger først at hjælpe jer med at finde en aftale. Hvis en af jer eller I begge beder om det, kan skifteretten lade en bobehandler behandle sagen. Et salg af huset kan være et alternativ til, at den ene overtager, men også et salg kræver en særskilt aftale om pris, omkostninger og fordeling af provenu eller underskud.
Hvordan kontrollerer I det færdige resultat?
Efter gennemførelsen bør I sammenholde dokumenterne i stedet for at se dem hver for sig. Den underskrevne aftale skal stemme med betalingerne, tinglysningsanmeldelsen og de lånedokumenter eller kreditorbekræftelser, som faktisk blev gennemført.
- Kontrollér, at den aftalte ejer står registreret med den rigtige andel i en ny tingbogsattest.
- Kontrollér eventuelle anmærkninger og de hæftelser, der fortsat står på ejendommen.
- Kontrollér skriftligt, hvem der er debitor på hvert lån, og om en tidligere debitor er frigjort.
- Afstem udligning, overtagelsesdato og løbende udgifter med aftalens ordlyd.
- Opbevar den underskrevne aftale, bilag, tinglysningssvar og kreditorernes dokumentation samlet.
Kontrollen viser også, hvad der ikke er ændret. Et nyt ejerforhold sletter ikke automatisk pant eller andre tinglyste rettigheder, og en intern fordeling af en udgift ændrer ikke i sig selv kreditors krav. Hvis resultatet afviger fra aftalen, skal afvigelsen afklares, før I betragter husdelen som afsluttet.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på gældende regler og de aktuelle myndighedsvejledninger om formuedeling, tinglysning og gældsovertagelse.
- Lov om ægtefællers økonomiske forhold, især reglerne om ophørsdag, værdiansættelse og aftaler om formuedelingen
- Tinglysningsloven, især reglerne om beskyttelse af rettigheder og gældsovertagelse
- Danmarks Domstole om deling af fælles formue
- Tinglysningsretten om dokumenttyperne Bodeling og Bodeling Betinget
- Skatteforvaltningens juridiske vejledning om tinglysningsafgift ved separation og skilsmisse
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
