Omstødelse af ejendomsgave til barn ved forældres insolvens kan betyde, at et senere konkursbo kræver værdien eller ejendommen tilbage. Et tinglyst skøde udelukker ikke kravet. Resultatet afhænger blandt andet af gaveelementet, tinglysningsdatoen, konkurslovens fristdag og forælderens økonomi, da gaven blev gennemført.
Et barn regnes som nærtstående efter konkursloven. Derfor gælder der skærpede regler sammenlignet med en gave til en uafhængig modtager. En planlagt overdragelse bør standses, hvis der er konkret betalingsstandsning, konkursrisiko eller uafklarede kreditorer, indtil det insolvensretlige spor er vurderet særskilt.
Få professionel hjælp til skødet
Vi klarer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris. Vælg rette situation herunder for at se skødepakken:
En ejendomsgave til et barn kan kræves omstødt, selv om skødet er tinglyst. Risikoen afhænger blandt andet af gaveelementet, tinglysningsdatoen, konkurslovens fristdag og forælderens dokumenterede betalingsevne.
- Børn regnes som nærtstående efter konkursloven.
- Tinglysningen fastlægger ejerskiftet, men afskærer ikke omstødelse.
- Saml skøde, aftale, værdigrundlag, betalinger og solvensoplysninger.
- Stands en planlagt gaveoverdragelse ved konkret insolvensrisiko.
- Ældre gaver kan være omfattet af særlige overgangsregler.
Hvornår kan ejendomsgaven omstødes?
Konkurslovens § 64 opstiller flere spor for gaver. En gave, som er fuldbyrdet senere end seks måneder før fristdagen, kan kræves omstødt. Er gaven ældre, men gennemført inden for de længere perioder i bestemmelsen, får forælderens solvens og de midler, der var tilbage til at dække forpligtelserne, betydning.
For gaver til nærtstående gælder solvenssporet som udgangspunkt i op til to år før fristdagen. Det er ikke nok blot at pege på, at forælderen ejede andre aktiver. Loven kræver i dette spor, at det godtgøres, at forælderen hverken var eller blev insolvent ved gaven og utvivlsomt havde tilstrækkelige midler til sine forpligtelser.
Der findes desuden et særskilt spor for gaver til nærtstående, som stod i åbenbart misforhold til forælderens økonomiske forhold. Også her indeholder loven en mulighed for at føre bevis for solvens og tilstrækkelige midler. Det gør gavens reelle værdi og forælderens samlede økonomi til selvstændige kontrolpunkter.
Fristerne regnes fra konkurslovens fristdag. Den dato er ikke nødvendigvis den dag, hvor konkursdekretet bliver afsagt. Derfor kan man ikke vurdere risikoen sikkert ved kun at tælle måneder fra konkursen tilbage til skødedatoen.
Hvorfor beskytter tinglysningen ikke gaven?
Tinglysningen registrerer barnets adkomst i Tingbogen. Konkurslovens § 73 bruger samtidig den nødvendige tinglysning eller anden sikringsakt til at placere dispositionen i omstødelsesfristen. Tinglysningen kan derfor fastlægge, hvornår gaven anses for fuldbyrdet, uden at gøre gaven urørlig over for et senere konkursbo.
Højesteret behandlede i en dom fra 1. juni 2022 en ejendom, der var givet mellem ægtefæller. Gaveoverdragelsen blev i den konkrete sag anset for fuldbyrdet ved tinglysningen, og den kunne danne grundlag for et omstødelseskrav. Sagens parter og øvrige fakta var anderledes end ved en gave fra forælder til barn, så dommen viser især tinglysningens funktion og ikke et automatisk udfald i enhver familieoverdragelse.
Et skøde ved gaveoverdragelse skal stadig beskrive det almindelige ejerskifte korrekt. Men en tinglysningsmæssigt korrekt registrering erstatter ikke vurderingen af gave, insolvens og kreditorrisiko.
Hvilke oplysninger afgør den konkrete risiko?
Insolvens betyder efter konkursloven, at en skyldner ikke kan betale sine forpligtelser, efterhånden som de forfalder, medmindre betalingsproblemet kun er midlertidigt. Vurderingen handler derfor ikke alene om, hvorvidt ejendommene og de øvrige aktiver på papiret oversteg gælden.
En brugbar vurdering kræver, at datoer, værdier og betalinger holdes adskilt. Saml som minimum:
- overdragelsesaftalen og den version af skødet, der blev tinglyst,
- datoen for anmeldelse og endelig tinglysning af barnets adkomst,
- ejendommens dokumenterede værdi på overdragelsestidspunktet,
- den betaling, gældsovertagelse eller anden reel modydelse, som barnet ydede,
- forælderens forfaldne og kommende forpligtelser samt likvide midler før og efter overdragelsen,
- oplysninger om kreditorernes krav, herunder betingede eller omtvistede krav, og
- den konkursretlige fristdag og det senere konkursdekret.
De almindelige handelsvilkår ved familieoverdragelse viser, hvad parterne aftalte. Omstødelsesvurderingen går et skridt videre og undersøger, hvad der reelt blev ydet, og hvordan dispositionen påvirkede kreditorernes dækningsmulighed.
Hvad betyder barnets modydelse?
En familieoverdragelse er ikke nødvendigvis en ren gave. Barnet kan betale kontant, overtage gæld eller yde en anden modydelse. Gaveelementet er den økonomiske fordel, som ikke modsvares af en reel ydelse fra barnet, og både værdien og betalingssporet skal kunne dokumenteres.
En påført købesum i skødet er ikke alene bevis for, at hele ejerskiftet var et salg. Tinglysningsrettens vejledning kræver, at den samlede ejerskiftesum omfatter de ydelser, der faktisk betales ved ejerskiftet, herunder overtaget pantegæld. Overdragelsesaftale, skøde, betalinger og gældsovertagelse skal derfor fortælle den samme historie.
En reel handel til fuld værdi kan ændre vurderingen efter gavereglerne. Det betyder ikke, at enhver kreditorrisiko automatisk forsvinder. Andre omstødelsesregler kan blive relevante, hvis en disposition på utilbørlig måde unddrager værdier fra kreditorerne, og de konkrete betingelser skal da vurderes særskilt.
Ved en almindelig overdragelse mellem forældre og barn bør parterne derfor fastlægge værdi, modydelse og finansiering, før skødet færdiggøres. Er forælderens betalingsevne allerede usikker, løser en ændret betegnelse eller en ny pris i dokumentet ikke i sig selv problemet.
Hvad kan et konkursbo kræve?
Ved omstødelse efter gavereglerne skal den begunstigede som udgangspunkt fralægge sig den berigelse, der er opnået, dog ikke ud over boets tab. Reglerne giver også mulighed for tilbagelevering af det modtagne, når det fortsat er i behold og kan leveres tilbage uden urimeligt værdispild, med nødvendig økonomisk udligning mellem parterne.
For barnet kan kravet derfor angå ejendommen, værdien af gaveelementet eller en økonomisk udligning. Pant, senere betalinger, værdiforandringer og en eventuel videreoverdragelse kan påvirke, hvem kravet kan rettes mod, og hvordan det opgøres. En generel artikel kan ikke fastlægge det beløb eller den konkrete retsfølge.
Konkursboet skal desuden gøre et omstødelseskrav gældende inden lovens søgsmålsfrister. De frister er et andet spørgsmål end de perioder før fristdagen, der afgør, hvilke gaver som kan angribes.
Hvornår skal skødearbejdet standse?
Stands den planlagte overdragelse, hvis forælderen ikke kan betale forfaldne krav, har standset betalingerne, er mødt med en konkursbegæring eller kun kan gennemføre gaven ved at efterlade kreditorerne uden sikker dækning. Skødet bør ikke anmeldes, før gaveelementet, betalingsevnen og dokumentationen er afklaret.
Er skødet allerede tinglyst, bør familien bevare alle samtidige bilag og undgå efterfølgende dokumentændringer, som slører det faktiske forløb. En praktisk kontrolrækkefølge er:
- Fastlæg den præcise fristdag og tinglysningsdato.
- Opgør den reelle modydelse og gavefordel på overdragelsestidspunktet.
- Dokumentér forælderens betalingsevne og midler efter overdragelsen.
- Afstem aftale, skøde, betalinger, gæld og ejendomsværdi.
- Få omstødelsesrisikoen vurderet, før der disponeres videre over ejendommen.
Gaver, der blev fuldbyrdet før 1. januar 2018, kræver en særskilt overgangskontrol, fordi en lovændring af gavereglerne ikke gælder for sådanne gaver. Den aktuelle ordlyd kan derfor ikke uden videre bruges på en ældre overdragelse.
Fagligt grundlag og kilder
- Retsinformation: Konkursloven – reglerne om insolvens, nærtstående, gaveomstødelse, sikringsakt og retsfølger.
- Højesterets dom af 1. juni 2022 – den konkrete ejendomsgavesag og tinglysningens betydning for fuldbyrdelsen.
- Tinglysningsretten: Endeligt Skøde – skødets oplysninger om parter, ejerandele og samlet ejerskiftesum.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
