En familieoverdragelse af sommerhus kræver mere end et nyt skøde. I skal aftale, hvem der overtager hvilken andel, hvordan overdragelsen betales, hvad der sker med lån og pant, og om den tidligere ejer fortsat skal bruge huset. Et tinglyst skøde registrerer ejerskiftet, men løser ikke automatisk de øvrige spørgsmål.
Få professionel hjælp til skødet
Vi håndterer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris.
En familieoverdragelse af sommerhus hænger først sammen, når ejerandele, betaling, lån, brugsret og sommerhusets anvendelse er afklaret hver for sig. Skødet registrerer ejerskiftet, men ændrer ikke alene lånehæftelsen eller familiens regler for fælles brug.
- Skødet skal vise korrekt handelstype, ejerandele og samlet ejerskiftesum.
- Aktuelle låneoplysninger og långiverens krav skal afklares særskilt før ejerskiftet.
- Flere ejere bør aftale brug, udgifter, beslutninger og udtræden konkret.
- En fortsat brugsret til den tidligere ejer skal beskrives præcist og vurderes særskilt.
- Efter tinglysningen skal I kontrollere ejere, andele, frister, servitutter og sommerhusets anvendelsesramme.
Hvilke fem forhold skal familien aftale?
Begynd med det resultat, I ønsker efter overdragelsen. Skal ét familiemedlem blive eneejer, skal flere børn eje sammen, eller skal den nuværende ejer kun overdrage en del af sin andel? Svaret styrer både skødet, finansieringen og de aftaler, der bør ligge ved siden af skødet.
Del beslutningen op i fem forhold:
- Adkomst: Hvem skal stå som ejer i Tingbogen, og med hvilke ejerandele?
- Betaling: Hvad er den samlede modydelse, og hvornår skal den erlægges?
- Gæld og pant: Hvem hæfter personligt for lånene, og hvilke sikkerheder skal fortsætte eller ændres?
- Brug og udtræden: Hvem må bruge sommerhuset, hvem betaler hvilke udgifter, og hvordan kan en medejer komme ud af samejet?
- Ejendommens rammer: Hvilke servitutter, zonevilkår og regler om sommerhusets anvendelse består efter ejerskiftet?
Et uklart punkt bør afklares, før familien underskriver. Ellers kan én del af overdragelsen blive gennemført, mens en anden del stadig afhænger af en långiver, en myndighed eller en ny aftale mellem ejerne.
Hvad skal skødet vise om overdragelsen?
Skødet er det officielle dokument, der tinglyses som den nye ejers adkomst. Familieoverdragelsen skal beskrives med den korrekte handelstype og ejendomstype, og skødet skal identificere sælgere, købere, overtagelsesdag, ejerandele og den samlede ejerskiftesum.
Ved en delvis overdragelse er sælgerandel og køberandel ikke det samme. Sælgerandelen angiver, hvor stor en del af sælgerens egen ejerandel der overdrages. Køberandelen angiver derimod, hvor stor en del af hele ejendommen køberen erhverver. Det skel skal regnes korrekt, også hvis køberen allerede ejer en andel.
Illustrativt eksempel: En forælder ejer halvdelen af et sommerhus og overdrager hele sin andel til et barn. Sælgerandelen er da hele forælderens egen andel, mens køberandelen er halvdelen af hele ejendommen. Overdrages kun halvdelen af forælderens andel, bliver køberandelen en fjerdedel af hele ejendommen. Flere eksempler på ejerandele på skødet kan bruges til at kontrollere brøkerne.
Hvordan hænger pris og betaling sammen?
Den kontante betaling er ikke nødvendigvis det samme som skødets samlede ejerskiftesum. Ejerskiftesummen kan også omfatte overtaget pantegæld, et gaveelement og andre betalingsforpligtelser, som køberen påtager sig som led i ejerskiftet. Betalingsformen skal derfor kortlægges, før beløbene indsættes i skødet.
Familieoverdragelse er ikke almindelig fri handel. Tinglysningsafgiftens grundlag skal derfor kontrolleres efter reglerne for ikke-fri handel, og en eventuel ny pantsætning er et særskilt afgifts- og finansieringsspor. Mulige omkostninger kan desuden omfatte vurdering, långiverens behandling og udarbejdelse af dokumenter. Den særskilte side om omkostninger ved familieoverdragelse behandler prisintentionen mere detaljeret.
En overdragelse til en nærtstående til en pris under markedsniveau kan samtidig have skattemæssige eller afgiftsmæssige følger. De følger skal afklares særskilt på grundlag af relationen, ejendommens værdi og de konkrete vilkår, før familien binder sig. Skødet kan ikke i sig selv afgøre den vurdering.
Hvem hæfter for lånene efter ejerskiftet?
Skødet ændrer den registrerede ejer, men det frigør ikke automatisk den tidligere ejer fra personlig gæld. Derfor skal I skelne mellem ejerskab, låneaftale og den sikkerhed, der er tinglyst i sommerhuset. Tingbogsattesten viser de tinglyste hæftelser; indhent aktuelle indfrielses- og saldooplysninger hos långiveren.
Tinglysningslovens § 39 indeholder en betinget regel om overtagelse af pantegæld. Hvis køberen har aftalt at overtage gælden, pantebrevet ikke giver ret til at kræve gælden indfriet ved ejerskifte, køberens adkomst er tinglyst ubetinget, og panthaveren får den nødvendige meddelelse og dokumentation, kan køberen indtræde i gælden og den tidligere ejer blive frigjort. I andre tilfælde får gældsovertagelsen først virkning over for panthaveren ved en aftale med den nye ejer.
Få derfor et skriftligt svar på, hvem långiveren anser som debitor efter overdragelsen, og hvilke dokumenter eller nye lånevilkår der kræves. Et eventuelt debitorskifte på boliglånet er et særskilt forløb og må ikke udledes alene af det nye skøde.
Hvad bør flere nye ejere aftale?
Hvis flere familiemedlemmer bliver ejere, viser skødet deres ejerandele. Det viser ikke nødvendigvis, hvordan de må bruge huset, hvordan de fordeler løbende udgifter, eller hvordan en medejer kan udtræde. De spørgsmål kan samles i en samejeoverenskomst om fast ejendom.
Aftalen kan efter familiens konkrete behov regulere:
- fordeling af ferieperioder, gæster og eventuel udlejning
- betaling af drift, vedligeholdelse og større forbedringer
- hvilke beslutninger der kræver enighed, og hvem der udfører de løbende opgaver
- værdiansættelse og betalingsfrist, hvis én medejer vil købe en anden ud
- forkøbsret, salg til tredjemand og håndtering af dødsfald eller længerevarende manglende betaling
Samejeoverenskomsten erstatter ikke skødet og ændrer ikke automatisk ejerandelene eller lånehæftelsen. Hvis familien ønsker bestemmelser tinglyst som rettigheder over ejendommen, skal de kunne registreres som servitutvilkår og beskrives tilstrækkeligt præcist. Resten kan fortsat være en intern aftale mellem ejerne.
Kan den tidligere ejer beholde en brugsret?
Familien kan aftale, at den tidligere ejer fortsat må bruge sommerhuset, men en løs forståelse om “fri adgang” giver let forskellige forventninger. Beskriv i stedet perioder, booking, gæster, forbrug, vedligeholdelse, opsigelse og hvad der sker ved salg eller dødsfald. Aftalen bør også vise, om retten kun gælder den navngivne person, eller om den skal have virkning over for senere ejere.
Efter Tinglysningslovens § 1 skal rettigheder over fast ejendom som hovedregel tinglyses for at være beskyttet mod senere aftaler og retsforfølgning. Loven har en undtagelse for visse kortvarige brugsrettigheder på sædvanlige vilkår. Om familiens konkrete brugsret bør tinglyses, afhænger derfor af dens varighed, indhold og den beskyttelse, parterne ønsker.
En varig eller omfattende brugsret kan påvirke sommerhusets værdi, finansiering og mulighed for et senere salg. Afklar derfor rettens vilkår sammen med pris, skøde og långiverforhold, ikke efter at ejerændringen er registreret.
Hvilke sommerhusregler ændrer skødet ikke?
Familieoverdragelsen gør ikke i sig selv et sommerhus til en helårsbolig og fjerner heller ikke lokalplaner eller servitutter. I et sommerhusområde er udgangspunktet fortsat feriebrug i sommerhalvåret og kortvarige ferieophold i vinterhalvåret. En historisk helårsret, pensionistregel eller kommunal dispensation kan give et andet konkret resultat.
Kontrollér derfor ejendommens zonestatus, lokalplan, tingbog og eventuelle kommunale tilladelser. Plan- og Landdistriktsstyrelsen beskriver de overordnede sommerhusregler, mens den konkrete ejendoms lovlige brug må afgøres ud fra dens egne oplysninger. Siden om at bo i sommerhus hele året uddyber dette særskilte spørgsmål.
Hvordan gennemfører og kontrollerer I ejerskiftet?
Rækkefølgen reducerer risikoen for, at skødet gennemføres før de nødvendige aftaler og godkendelser:
- Hent en aktuel tingbogsattest, og fastslå nuværende ejere, andele, pant og servitutter. Kontrollér samtidig ejendommens registrerede anvendelse og de kommunale rammer.
- Beskriv slutresultatet: nye ejere og andele, overtagelsesdag, samlet ejerskiftesum, betaling samt eventuel fortsat brugsret.
- Indhent aktuelle gældsoplysninger, og afklar med långiveren, hvem der skal hæfte, samt om pant skal ændres, aflyses eller oprettes.
- Udarbejd overdragelsesaftale, skøde og eventuelle særskilte aftaler om sameje eller brugsret, så dokumenterne ikke modsiger hinanden.
- Lad de relevante parter underskrive, anmeld skødet, og håndtér tinglysningsafgiften og eventuelle krav om dokumentation.
- Læs tinglysningsresultatet. Kontrollér nye ejere og andele, og se efter frister eller retsanmærkninger. Afslut også låneændringerne og de interne aftaler; de bliver ikke bekræftet alene af Tingbogen.
Et dokument med betegnelsen endeligt skøde kan blive tinglyst med en frist eller retsanmærkning. Overdragelsen er derfor først fulgt helt til dørs, når Tingbogen viser det ønskede ejerforhold uden uafklarede frister, og de særskilte låne- og brugsforhold er dokumenteret som aftalt.
Fagligt grundlag og kilder
Fremstillingen bygger på gældende regler og aktuelle myndighedsvejledninger om skøde, andele, pant og anvendelse af sommerhuse.
- Retsinformation: Tinglysningsloven og Tinglysningsafgiftsloven
- Tinglysningsretten: skøder, handelsoplysninger, ejerandele, debitorskifte og samejeoverenskomst
- Plan- og Landdistriktsstyrelsen: zoner og anvendelse af sommerhuse
- Skattestyrelsen: overordnet afgrænsning ved salg af sommerhus til nærtstående
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
