En købekontrakt ved boligkøb er normalt det samme dokument som en købsaftale: aftalen mellem køber og sælger om overdragelse af boligen. Navnet viser dog ikke alene, om parterne er bundet. Du skal også se på dokumentets version, accept, ændringer og forbehold. Købekontrakten er ikke det samme som det skøde, der senere bruges til at registrere ejerskiftet.
Få professionel hjælp til skødet
Vi håndterer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris.
En købekontrakt ved boligkøb er normalt det samme dokument som en købsaftale, men dokumentets navn viser ikke alene, om parterne er bundet. Version, accept, ændringer og forbehold skal vurderes samlet, og købekontrakten skal holdes adskilt fra skødet.
- Et udkast kan blive til køberens tilbud og derefter til en aftale uden at skifte overskrift.
- En accept med ændrede vilkår er som udgangspunkt et nyt tilbud.
- Kontrollér parter, ejendom, pris, overtagelse, bilag, forbehold og frister i den seneste version.
- Et rådgiverforbehold og den lovbestemte fortrydelsesret er to forskellige muligheder.
- Skødet bruges senere til at overføre og registrere køberens adkomst.
Hvad dækker ordet købekontrakt over?
Betegnelsen købekontrakt bruges om det aftaledokument, der beskriver vilkårene for en bolighandel. I myndighedsregler og offentlig boligvejledning møder du oftere ordet købsaftale. Hvis dokumentet fastlægger, hvem der køber og sælger, hvilken ejendom handlen omfatter, og på hvilke vilkår den skal gennemføres, har de to betegnelser normalt samme praktiske funktion.
Der findes ikke én obligatorisk kontraktskabelon for alle bolighandler. Ved et salg, som formidles af en ejendomsmægler til en forbruger, gælder der derimod regler om, hvilke oplysninger udkastet mindst skal indeholde. Derfor skal du læse indholdet og ikke slutte noget alene ud fra overskriften på dokumentet.
Hvornår er papiret et tilbud eller en aftale?
Det samme dokument kan skifte status under forløbet uden at få en ny overskrift. Først kan det være et udkast. Når kun køberen har underskrevet, vil dokumentet typisk være køberens tilbud. En aftale foreligger normalt, når sælgeren har accepteret tilbuddet uden ændringer, og accepten er meddelt som forudsat i aftaleforløbet. De konkrete frister og eventuelle underskriftsbetingelser kan ændre vurderingen.
Hvis sælgeren ændrer et vilkår før sin accept, er svaret et nyt tilbud i stedet for en accept af køberens oprindelige tilbud. Det følger som udgangspunkt af Aftalelovens § 6. Et underskrevet papir kan desuden fortsat være omfattet af et gyldigt forbehold. Derfor kræver spørgsmålet om, hvornår en købsaftale bliver bindende, mere end en optælling af underskrifter.
Illustrativt eksempel: Du underskriver et dokument med overtagelse den 1. september. Sælgeren ændrer overtagelsen til den 1. oktober og underskriver den ændrede version. Sælgerens svar er da ikke en uændret accept af dit tilbud, men et nyt tilbud, som du kan tage stilling til.
Hvad skal du kontrollere i aftalegrundlaget?
Begynd med den seneste samlede version. En enkelt underskriftsside kan ikke vise, om tekst eller bilag er ændret. Du kan kontrollere dokumentet i denne rækkefølge:
- Er køber, sælger og ejendommen identificeret korrekt?
- Stemmer pris, overtagelsesdag og betalingsvilkår med det aftalte?
- Er individuelle vilkår, inventar og andre særlige aftaler skrevet ind?
- Fremgår alle bilag, som aftalen henviser til, af det materiale, du har modtaget?
- Er forbehold, svarfrister, ændringer og begge parters accept dokumenteret?
Ved et ejendomsmæglerformidlet salg kan salgsopstillingen indgå som en del af aftalegrundlaget. En ændring i et bilag kan derfor have betydning, selv om selve kontraktens hovedside ser uændret ud. En mere detaljeret gennemgang findes i oversigten over købsaftalens indhold.
Hvordan virker forbehold og fortrydelsesret?
Et kontraktligt rådgiverforbehold og den lovbestemte fortrydelsesret er to forskellige spor. Forbeholdets ordlyd og frist afgør, hvilke indsigelser der kan fremsættes, og hvad der sker, hvis forbeholdet bruges. Du kan derfor ikke gå ud fra, at alle forbehold giver samme mulighed for at træde ud af handlen.
Ved et almindeligt privat boligkøb, som er omfattet af loven om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom, kan køberen trække sit tilbud tilbage, så længe sælgeren ikke har accepteret det. Efter aftalens indgåelse er udgangspunktet i stedet skriftlig meddelelse inden seks hverdage og betaling af en godtgørelse på én procent af købesummen. Godtgørelsen gælder ikke, hvis sælgeren har opført ejendommen med salg for øje og sælger som led i sit hovederhverv.
Reglerne gælder ikke enhver ejendomshandel. Blandt andet tvangsauktion og visse landbrugsejendomme falder uden for dette regelsæt. Fristen har også sin egen beregning af hverdage. Hvis du skal vurdere en konkret frist, må dokumentets datoer, meddelelser og lovens anvendelsesområde derfor holdes sammen.
Hvorfor er købekontrakten ikke et skøde?
Købekontrakten fastlægger parternes rettigheder og pligter i handlen. Skødet er det dokument, der bruges til at overføre og registrere køberens adkomst til den konkrete ejendom. I det normale forløb kan parterne derfor være bundet af købsaftalen, før køberen står registreret som ejer.
Efter aftaleindgåelsen skal handlen gennemføres og kontrolleres, hvilket ofte kaldes berigtigelse. Her udarbejdes og anmeldes skødet, betingelser opfyldes, og betaling samt tinglysning håndteres efter aftalens vilkår. Tinglysningsrettens vejledning om skøder skelner blandt andet mellem betingede og endelige skøder. Betegnelsen købekontrakt kan derfor ikke bruges som dokumentation for, at ejerskiftet allerede er tinglyst.
Fagligt grundlag og kilder
Forklaringen bygger på gældende lovgivning og aktuelle offentlige vejledninger om aftaleindgåelse, forbrugerbeskyttelse og tinglysning.
- Aftaleloven, lovbekendtgørelse nr. 193 af 2. marts 2016.
- Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v., lovbekendtgørelse nr. 1123 af 22. september 2015.
- Bekendtgørelse om formidling m.v. ved salg af fast ejendom samt Boligejer.dk’s vejledning om købsaftalen.
- Tinglysningsloven og Tinglysningsrettens vejledning om skøder.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: